V posledních letech se v českých internetových vodách vynořil bezpočet platforem, které uživatelům slibují odhadnout cenu nemovitosti, kterou chtějí prodat, případně se chtějí informovat o její ceně kvůli zájmu o koupi. Pro základní orientaci mnohdy postačí, pokud ale začnete výsledkem, který vám taková platforma vygeneruje, mávat před bankéřem při žádosti u hypotéku, připravte se na to, že můžete narazit. Nejsou totiž data jako data, a i když někdo deklaruje, že pracuje s těmi z katastru nemovitostí, rozhodně to neznamená, že má patent na nejvěrohodnější výsledky. Své o tom ví Milan Roček, jednatel společnosti Dataligence, která provozuje databázi informací o nemovitostech a weby cenovamapa.org a Hypox.

Pro základní orientaci na trhu nemovitostí mohou dobře posloužit cenové mapy. Pokusy o jejich vytváření se objevily už před téměř dvěma desítkami let, tenkrát ale byly postaveny na očekávání, že český realitní trh funguje podobně jako ten ve Spojených státech – to znamená, že je úzký, odborný, respektovaný a pracuje s přesně nastavenými informacemi, které se do všech patřičných kolonek zadávají vždy ve stejné podobě.

„Jenže něco takového se u nás nikdy nepovedlo. Český trh je úplně jiný, je na něm obrovská spousta realitních makléřů různé míry důvěryhodnosti, oblast prodeje nemovitostí navíc dlouho nebyla jakkoliv regulovaná. My jsme do ní vkročili v roce 2010 a provedli jsme se společností Deloitte studii trhu, díky které jsme zjistili, že veškeré oceňování nemovitostí probíhalo v té době na principu inzerátů, a to byl první impuls pro vznik portálu cenovamapa.org,“ vysvětluje Milan Roček.

Před příchodem finanční krize v roce 2009 byla tato skutečnost vcelku logická, jelikož realitní trh v Česku byl v té době ještě hodně mladý a neprošel žádnými velkými vzestupy a pády. Rozdíl mezi nabídkovou cenou v inzerátech a tou skutečnou, za kterou se nemovitost prodala, byl tak od devadesátých let do roku 2007 minimální. I znalci, kteří dělali odhady cen nemovitostí pro hypoteční banky, si tak běžně brali na pomoc inzeráty.

Jenže už v roce 2007 nastala situace, která v Česku poprvé zamíchala kartami. Mělo se totiž změnit DPH na bytovou výstavbu a před tímto krokem nastalo ve společnosti jakési informační vakuum, během kterého nikdo nevěděl, jak ceny nemovitostí vzrostou. Právě to vyvolalo poměrně velkou poptávku po nových bytech, protože všichni chtěli pořídit levně, dokud mohli. V důsledku toho však ceny vyskočily až o třicet procent, i když se DPH nakonec zvýšilo jen o pět procent.

„Trh se tím předzásobil, vyprodal se dopředu, takže rok 2008 byl spíše klidný. Ale v roce 2008 zkrachovala firma Lehman Brothers a následně dorazila finanční krize i do Evropy, trh úplně zamrznul a ceny začaly klesat. U nás neklesly nějak dramaticky, šlo v průměru asi o deset až patnáct procent. Právě v tomhle okamžiku se ale ukázalo, že v jednu chvíli můžete mít při odhadování cen moc růžové brýle a v další chvíli naopak moc černé. A že na ani jednu variantu vám nestačí ceny z inzerátů – což je jev, který od té doby trvá až dodnes,“ přibližuje Roček.

Komplikované útroby katastru nemovitostí

Z výše zmíněného dobře vyplývá, že když chcete znát co nejpřesnější aktuální cenu nemovitosti, je potřeba mít k dispozici ceny transakční, nikoliv ty nabídkové – nabídkové se totiž mění v podstatě podle nálady, která aktuálně panuje ve společnosti. Soubor inzerátů může posloužit pro přibližnou orientaci například pro realitního makléře, jakmile však potřebujete neprůstřelná data, je nutné se podívat na ceny skutečně realizované.

A ty lze najít jedině na finančním úřadu a na katastru nemovitostí. Právě do druhého zmíněného sahají v některých případech poskytovatelé cenových map, jenže i v tomto případě je situace mnohem složitější, než se na první pohled může zdát. V katastru nemovitostí jsou zapsány transakční ceny, tedy ceny, za které se daná nemovitost skutečně prodala. Mnohdy to však neznamená, že cena odpovídá skutečné hodnotě nemovitosti.

Taková transakce se totiž do katastru propíše i v momentě, kdy někdo prodá jednu desetinu svého bytu – u dané bytové jednotky je tak zapsána právě tato částka, což v případě bytu v hodnotě deseti milionů může být jen jeden milion. Může jít také o převod zůstatku družstevního podílu do osobního vlastnictví, kdy se nemovitost nekupuje za plnou cenu, ale za zůstatek nesplacené anuity. Podobně to bylo s cenami za privatizace bytů, které rovněž nebyly tržní.

„Vůbec nejhorší je dělat přesné výpočty z nepřesných čísel. Když tedy někdo říká, že má k dispozici transakční ceny z katastru a neprovede s nimi detailní kontrolu a třídění, pracuje s hromadou čísel, která nemají velkou vypovídací hodnotu. Máme ověřeno, že naprostá většina tvůrců různých cenových map nakupuje z katastru takzvané informace o ceně, ale tyto informace poskytují pro tvorbu cenových map naprosto nedostatečné informace,“ popisuje situaci Roček.

Katastr nemovitostí například neeviduje v digitální podobě výměry bytů. Abyste tedy výměry zjistili, je potřeba nakoupit desítky tisíc listin, podle nichž se byty vymezují. Milan Roček vysvětluje, že jeho týmu trvalo přibližně šest let, než ručně zpracoval vlastní databázi výměr bytů v celé republice. Jen rok se pak věnoval třídění bytového fondu v Česku, aby rozdělil domy na staré a novostavby, na cihlové a panelové, na domy, kde jsou byty v osobním vlastnictví a kde ne.

„Z toho nám vyšlo mimo jiné také to, že je na našem území asi 600 tisíc bytů, které vůbec nemají vymezené vlastnictví. Zpravidla jde například o činžovní domy, třeba na Vinohradech, které se nerozdělily prohlášením vlastníka na jednotky. V jednom takovém domě je tak třeba deset bytů, o kterých nikde nemáte žádná data,“ pokračuje Roček.

Čím víc údajů chybí, tím víc se výsledné částky generované rozličnými servery blíží pouze hrubému odhadu. I když tedy katastr zveřejňuje informace o cenách nemovitostí od roku 2016, nelze jednoduchým způsobem zjistit, co bylo předmětem transakce. Máte cenu, ale nevíte, za co se platilo. Navíc v pouhé informaci o ceně chybí naprostá většina souvisejících údajů, bez kterých nelze provést jakékoliv systematické třídění. Když se chcete informovat o konkrétní nemovitosti, není to problém, jelikož si můžete koupit listinu, na které máte všechny potřebné informace k bytu, bytovému domu i pozemku.

Jakmile ale chcete tyto ceny sesumírovat za všechny dostupné transakce pro vytvoření přehledné databáze pro lokalitu, která vás zajímá, musíte pracovat se speciálním výměnným formátem dat katastru, a navíc tyto údaje doplňovat kontrolou stovek až tisíců listin. V případě celého Česka jde pak o stovky tisíc listin.

„Když chcete koupit data výměnného formátu katastru z celého Česka, prvopočáteční investice je zhruba 23 milionů korun. Když chcete data udržovat aktuální, musíte je nakupovat pravidelně, minimálně jednou ročně, byť za zvýhodněnou cenu. My je aktualizujeme čtyřikrát ročně, což nás stojí 29 procent původní ceny. Navíc je všechna kontrolujeme a řadu z nich narovnáváme ručně, jinak to totiž nejde, protože i při zápisu kupní ceny může dojít k chybě,“ říká Roček.

Jedině v takovém případě se ale podle něj lze dostat ke komplexním informacím, včetně těch, které se týkají bytových jednotek v desítkách tisíc bytových domech, u kterých se nelze jiným způsobem dobrat jejich výměry. Bez znalosti těchto dat vzniká v databázi celkem zásadní chyba, která při odhadování ceny nemovitosti způsobuje nežádoucí a nepředvídatelnou odchylku. Podle Ročka jde ale o záležitost, o které téměř nikdo neví.

Proč je tohle všechno důležité?

Motivace poskytovatelů cenových map může být různá. Některým jde například jen o to nalákat uživatele na odhad ceny nemovitosti proto, aby kontakt na něj následně prodali realitní kanceláři – jde totiž o někoho, kdo pravděpodobně uvažuje o koupi nebo prodeji nemovitosti. Takže motivací je prodej údajů o uživateli, nikoli poskytnutí přesné informace. Realitní portály pak třeba chtějí sebrat vítr z plachet aplikacím, které z nich vysávají informace a vytvoří si vlastní cenovou mapu.

I koncový uživatel může mít různé motivace. Někdo se třeba jen rozhlíží po realitním trhu a zkoumá, jak se mění cenové hladiny. Nebo ho zajímá, jakou hodnotu má jeho nemovitost, i když ji zatím nemá v úmyslu prodat, případně se dívá, za kolik se prodávají nemovitosti v lokalitě, kde by si chtěl výhledově koupit byt. V takovém případě se dají i nad případnou odchylkou ve výsledné ceně, kterou platforma ukáže, přivřít oči. Jiná situace ale nastává v momentě, kdy potřebujete skutečně věrohodné informace o aktuální situaci na trhu nemovitostí.

„Představte si, že si chcete vzít hypotéku na byt a uděláte si předpoklad jeho hodnoty na základě platformy, která pracuje s nabídkovými cenami. Zjistíte tak, že byt, který chcete, stojí pět milionů. Potřebovat na něj budete deset až dvacet procent vlastních prostředků, takže si to všechno vyřešíte a máte to na doraz. A pak přijdete do banky a ta vám řekne, že skutečná cena je o 600 tisíc nižší, a hned máte problém – abyste dosáhli na hypotéku, musíte sehnat víc vlastních peněz,“ vysvětluje Roček.

Mnohem nepříjemnější taková situace může být v momentě, kdy na daný byt už složíte rezervační poplatek. Velký problém představuje například také scénář vypořádání majetku. Když chcete odhadnutou cenu použít například při rozvodovém řízení nebo v rámci dědictví a dojde k soudnímu sporu, protistrana velmi jednoduše prokáže, že daná nemovitost se za tu cenu, na kterou sázíte, ve skutečnosti neprodala. Což je něco, co může člověku udělat nemilou čáru přes rozpočet. Do cenových map je tak nutné se nořit s plnou informovaností o tom, na jakých datech své analýzy staví. Mohou být totiž dobrým sluhou, ale také zlým pánem.