Po dvou letech útlumu přichází z realitního trhu povzbuzující zprávy. Průměrné úrokové sazby sice velmi mírně, ale setrvale klesají a už se dají sehnat i úvěry pod pět procent. V srpnu banky a spořitelny na bydlení lidem půjčily 32 miliard korun, což je nejvíc od ledna 2022. Ceny všech typů nemovitostí už několikátý kvartál v řadě rostou. „Dostáváme se na předcovidová čísla,“ upozorňuje Martin Vašek, šéf ČSOB Hypoteční banky. Skupina včetně stavební spořitelny je největším poskytovatelem úvěrů na bydlení a patří jí zhruba čtvrtina trhu. Růst podle Vaška bude pokračovat, což je sice dobrá zpráva pro developery i pro banky, jenže, jak upozorňuje, zároveň je dění na nemovitostním trhu strukturálním problémem Česka.

Martin Vašek se generálním ředitelem ČSOB Hypoteční banky stal v listopadu 2022, v největší tuzemské bankovní skupině co do objemu svěřených peněz ovšem působí už téměř 20 let. Když se ujímal funkce, za jednu ze svých priorit označil větší míru digitalizace a teď říká, že doba, kdy si klienti sjednají i uzavřou hypotéku z obýváku, už v podstatě nastala: „Během srpna jsme 14 procent úvěru uzavřeli plně digitálně.“

Technologie, kterou ČSOB využívá a kterou mají díky spolupráci s katastry nemovitostí k dispozici zatím jen její klienti, se ovšem brzy dostane k mnohem větší skupině lidí – bude totiž součástí Bankovní identity čili Bank ID, již svým zákazníkům nabízí už většina bank v Česku. „Digitalizace výrazně šetří čas i energii,“ dodává v rozhovoru pro CzechCrunch Vašek a dává příklad, že jedno paré hypoteční smlouvy čítá 64 listů papíru. Když se nakládání s nimi podaří vyhnout, pomůže to tedy nejen bance a klientovi, ale i přírodě a také katastru nemovitostí.

V rozhovoru pro CzechCrunch Vašek popisuje, jak se vyvíjí situace na hypotečním trhu, v čem se nynější stav liší od toho z covidových extrémních let 2020 a 2021, jak se posouvá digitalizace oboru, proč banka investovala do startupu Ownest i co plyne z toho, že v Česku nefunguje kapitálový trh, a tak lidé našetřené peníze ukládají do realit.

Když se podívám, co se píše o realitním a hypotečním trhu, mám pocit, že už zase jedeme na tygrovi. Je to tak?
Když jsme započetli čísla ze srpna a udělali projekci pro zbytek roku, objemově se vrátíme na předcovidová léta. Celkový objem úvěrů na bydlení za banky a stavební spořitelny bude na úrovni 270 až 280 miliard korun. Takže budeme na podobných hodnotách jako v letech 2016 a 2018, byť samozřejmě hodnota peněz je dnes vlivem inflace nižší. Platí tedy, že od čtvrtého kvartálu loňského roku se výrazně zlepšila atmosféra a lidé znovu kupují nemovitosti.

Ta situace ale není jedna k jedné ve srovnání s roky před covidem, ne?
Není. Máme k dispozici například data z celého trhu od společnosti Broker Trust, největší brokerské firmy s asi pětinovým podílem na českém hypotečním trhu, a ta ukazují, že dřív se vše odehrávalo hlavně v pětiletých fixacích. V letech, kdy byly sazby kolem dvou procent, se hodně využívaly dokonce sedmiletky nebo desetiletky. V roce 2022, když sazby rostly, opět dominovaly pětileté fixace. Ovšem od loňska je patrné, že trh se dál zkrátil a převládají tříleté fixace. To souvisí i se změnou zákona o spotřebitelském úvěru. Ta čerstvě vstoupila v platnost a v určitých případech dává bankám možnost požadovat kompenzaci takzvaně účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky během běžící fixace sazby.

Na ty dvouprocentní sazby už se asi jen tak nepodíváme…
Asi ne. Dlouhodobá udržitelná míra je v rozmezí tří a čtyř procent, tam se trh časem dostane. Ale zdůrazňuji slovo časem, může to trvat klidně dva roky. Pak se logicky zase fixace budou natahovat, jak se budou klienti chtít zajišťovat dopředu.

Na druhou stranu, kdybych si dnes chtěl vzít desetiletou fixaci, o kolik by byla dražší než tříletá?
Objektivně musím říct, že s aktuálními sazbami a dalším výhledem si desetiletou fixaci v podstatě nesjednáte. Teoreticky v sazebnících taková hypotéka je, ale prakticky… přirážka by pro vás byla zkrátka moc drahá. Některé banky vám ji ani nenabídnou, maximum je pro ně teď pět let.

Je to taková podpultovka.
V podstatě ano. Víte, když si sjednáte nižší úvěr v řádu set tisíců, vyšší úroková sazba vás tolik netrápí. Těch pár desetikorun nebo stokorun měsíčně vás pravděpodobně neraní a máte na dlouho klid. Ale u hypotéky za šest milionů je každá desetina procenta hodně znát. Takže ani klienti o takto dlouhé fixace dnes nemají zájem, kratší fixace je rozumný kompromis pro banku i pro ně.

Hodně se řešilo, že nárůst uzavřených hypoték v srpnu souvisel s tím, že od září začalo platit pravidlo, že za předčasné ukončení hypotéky si může banka naúčtovat úhradu oněch účelně vynaložených nákladů čili ÚVN. A že lidé chtěli mít úvěry ještě za starých podmínek. Je to tak?
Je potřeba se na to dívat v kontextu. Proces sjednání hypotéky trvá nějakou dobu, obvykle pár měsíců. A to, co je vidět ve statistikách, je až ten úplně poslední krok, kdy je podepsaná smlouva. Obvykle tam bývají různé proluky, klienti tolik nepospíchají… jenže to nebyl případ srpna. Bylo evidentní, jak moc chtěli mít vše uzavřené do konce měsíce. Takže ano, chtěli podepisovat za starých podmínek. Měli jsme extrémně dobrý srpen stejně jako celý trh, což bylo ale dané ani ne tak tím, že by se schvalovalo tolik nových úvěrů v srpnu, ale protože se urychlilo podepsání těch rozjednaných.

Zaujala mě ale jiná věc – že jsme v srpnu podepsali 14 procent hypoték plně elektronicky, což celý proces dost urychlovalo a v tom náporu nám to pomáhalo. U nás elektronické podepisování začalo běžet od loňského listopadu, kdy jsme pilotovali spolupráci s katastrem nemovitostí a používali jsme digitální kvalifikovaný podpis nejen u úvěrových smluv, ale i u zástavních smluv. Od března už to je běžně dostupnou, i když samozřejmě dobrovolnou součástí našeho procesu sjednání hypotéky.

Co myslíte digitálním podpisem? To je něco víc než Bank ID?
Zkusím zjednodušeně vysvětlit. K podpisu hypotéky, a především pak zástavní smlouvy, je potřeba takzvaný kvalifikovaný elektronický podpis. Jde o nejvyšší úroveň digitálního podpisu podle zákona. První úroveň je jednoduchý podpis, třeba pomocí sms, z níž opíšete kód. Pak je zaručený podpis, který se může používat na některé typy smluv. Tam je garantem, že jste to podepsal opravdu vy jako klient, instituce, která vaše ověření vydává, takže typicky banka či třeba Bank ID. A nejvyšší stupeň je digitální kvalifikovaný podpis, kdy potřebujete ještě nějakou nezávislou certifikační autoritu, která zaručí, že to opravdu podepisujete vy.

To si ale musím sehnat někde certifikát?
Nemusíte, všechno svým klientům zajistíme my. Vy se o nic nestaráte. Když podepisujte elektronicky hypoteční smlouvu nebo zástavní smlouvu, tak vám v rámci digitálního flow zprostředkujeme vydání certifikátu, kterým se to podepíše. Nemusíte nikam chodit, nic ověřovat a nemusíte ani na pobočku banky podepsat úvěr. Zástavní smlouva se navíc automaticky odešle na katastr, takže nemusíte s papírovou smlouvou stát na podatelně katastru.

A to dělá jen ČSOB?
My jsme teď jediná banka, která tohle umí, ale brzy by to mělo být dostupné i jinde. U nás to dnes klienti podepisují skrze naši identitu ČSOB ID, ale do budoucna to bude možné řešit i s Bank ID. Je to už v procesu, u nás to běželo v podstatě pilotně, ale Bankovní identita s touto službou velmi brzy přijde také.

Takže s Bank ID už brzy podepíšu úplně cokoli?
Přesně tak. A těším se na to. Je to další krok k tomu, abyste si nemovitost a její financování vyřídil v podstatě celé z gauče a z mobilu či z počítače. Předpokládám, že to je otázka maximálně měsíců, určitě ne let, kdy budou takto moct dokumenty podepisovat i klienti jiných bank než ČSOB.

Teď to holt máte jako takovou konkurenční výhodu.
To je pravda, ale má to i nevýhodu. Jde o to, že podepisovat digitálně musí všechny strany. Tedy u zástavní smlouvy jak kupující, tak i prodávající. A ve chvíli, kdy to je služba jen pro klienty ČSOB, tak se může stát, že kupující má náš digitální podpis, ale třeba developer, od nějž kupuje, nikoli. Bank ID tohle hodně zjednoduší, protože když nepodepisují oba digitálně, musí se jít klasicky papírově. A to papírování bych zdůraznil, elektronický podpis totiž nejen ušetří čas a je komfortnější, ale průměrná úspora u hypoteční smlouvy čítá 64 potištěných listů. To tímhle odpadne a je to mimo všechno zmíněné i výrazně ekologičtější.

64 listů?
Ano. Jsou definované určité nutné podmínky, tiskne se ve více kopiích… Digitální cesta je ohromnou výhodou i pro katastrální úřad, který je z pohledu digitalizace na špičce mezi státními institucemi. Když jim přinesete zástavní smlouvu, která musí být ze zákona zaplombovaná, oni ji musí naskenovat a založit. Ale jakmile jim to přijde digitálně, je to i pro ně ohromná úspora času a energie.

Zmínili jsme, že od září platí nová pravidla, podle nichž budou moct banky po klientech chtít náhradu ÚVN, když předčasně splatí hypotéku. Může to být až procento dlužné částky. Kolik to ale bude fakticky?
Bude to pravděpodobně výrazně nižší. A bude záležet na mnoha detailech. Když bude vaše hypoteční sazba nižší, než jaká bude v danou chvíli běžně na trhu, nebudete při odchodu platit nic. Když bude naopak vyšší, a bance tak vzniknou extra náklady, tak po vás může chtít náhradu až do výše čtvrt procenta za každý rok do konce fixace, ale maximálně jedno procento dlužné částky jako kompenzaci. Nepůjde tedy o nic likvidačního. Navíc platí, že každý rok k výročí úvěru můžete bezplatně splatit 25 procent celkové dlužné částky. Takže teoreticky můžete splatit za čtyři roky celou hypotéku bez jakýchkoliv nákladů.

Ale předpokládám, že trh dál poroste, ne? Jak vidíte hypotéky třeba na příští rok?
Počítám, že trh půjde o 10 až 15 procent nahoru a že bychom se mohli podívat ke 300 miliardám korun. Dostaneme se před covid. Ale mimochodem, když se podíváme na čísla z let 2020 a 2021, která jsou extrémní, tak tehdy situaci hodně zkreslilo refinancování. Jak úrokové sazby vyklesaly, velké množství lidí prostě refinancovalo, aby si zajistili levnější úvěry.

Mimochodem, rostou hypotéky všude v Česku, nebo jsou regionální rozdíly?
Obecně platí, že Praha a krajská města šlapou. V menších městech a na vesnicích už to je různorodější, hodně utrpěly rekreační nemovitosti. Tam došlo k velké korekci. Vždy ale záleží na konkrétní lokalitě a hodně na cenách nemovitostí v nich. Například ve východních Čechách, kde je aktivní automobilový průmysl, je zájem velký i v menších městech, naopak na Vysočině místy ceny ještě ve druhém kvartále letoška klesly.

A když srovnáte byty s domy a pozemky?
Sestavujeme náš index bydlení a z něj plyne, že v průměru ve druhém kvartálu letošního roku rostlo všechno. Ceny pozemků rostly kontinuálně i dřív, nikdy neklesly, ani v krizi. Byty rostou teď třetí kvartál v řadě, ale předtím tři kvartály klesaly. A rodinné domy zase v minulosti stagnovaly, neklesly, ale také už rostou.

Stejně mě fascinuje, jak rychle se realitní trh oklepal a jak málo ho ekonomické zpomalení zasáhlo.
Řeknu moji interpretaci, kterou ale mám podloženou nějakými daty, jež vidíme v bance. Lidé mají našetřeno hodně peněz na termínovaných a spořicích účtech, a jak se snižují sazby, tak úspory překlápí do nemovitostí. Napovídá tomu i to, že se zvedá průměrná výše hypotéky, ale neroste zároveň zásadně poměr LTV, tedy podíl výše úvěru na zástavní hodnotě nemovitosti, což odpovídá opět tomu, že lidé mají dost našetřeno a dávají do koupě více vlastních prostředků. Je to jeden ze strukturálních problémů České republiky.

Jak to myslíte?
Není tu dost investičních příležitostí pro klienty, kteří mají našetřené peníze. Jasně, jsou tu spořicí účty, termínované vklady, stavební spoření. Ale nefunguje tady rozvinutý kapitálový trh, kam by mohli ukládat své prostředky. Když si nemůžete hrát na burze a část peněz rozložit do portfolia, protože na pražské burze není dost zajímavých titulů, tak co zbývá? Koupíte si nemovitost. Možná druhou, třetí… Vím, že si lidé mohou koupit akcie v Americe, ale pro spoustu z nich tohle není řešení, oni chtějí mít korunová aktiva, chtějí jim rozumět, znát je. Kdyby byly na burze ne čtyři, ale dvacet zajímavých dividendových titulů, kapitálový trh by se rozhýbal a pomohlo by to snížit tlak na ceny na nemovitostním trhu.

Navíc dokud se tu nerozhýbe výstavba, jen tak se něco s cenami nezmění.
Problém je v povolování, to se ví. Věřím, že pomoct by mohlo, kdyby začaly zase víc stavět byty i municipality. Byl by to impuls pro nájemní bydlení. Mají pozemky, na které by se daly použít různé prefabrikované projekty, které stavbu i její přípravu výrazně urychlí i zlevní. Pomohlo by to rozvoji nájemního bydlení, které tady nefunguje ideálně. Majitelé bytů se bojí dávat nájemníkům dlouhodobé smlouvy, protože je velice složité dostat neplatiče pryč díky vysoké ochraně nájemníků. Jenže to pak nikdo do nájmů nechce, když má výhled na rok a delší s nejistotou… Pomoct by mohla i řešení jako třeba registr spolehlivých nájemníků.

Co to je?
Nejde o nic nového ani převratného, co by jinde nefungovalo. Garantem by byl stát, potenciálním nájemníkům by se načítalo určité skóre, což by celý trh velmi ztransparentnilo. Určitou renesancí prochází i družstevní bydlení, byť boom byl patrný předloni a loni, letos zájem o družstva v důsledku zvýšené poptávky po klasických nákupech trochu poklesl.

S tím souvisí i startup Ownest, do kterého jste čerstvě investovali. Ten jde také tímto směrem, že?
Jde o to, že v médiích se v souvislosti s hypotékami nejčastěji řeší sazby. Jenže z mé zkušenosti to je většinou až třetí otázka pro klienty. Nejdůležitější bývá, zda vůbec na hypotéku dosáhnou a jestli je možné vybranou nemovitost financovat. Až pak přichází na řadu úroková sazba. A proto jsme se rozhodli do Ownestu vstoupit jako minoritní akcionář, líbí se nám, co dělají. Je to skvělá služba na rostoucím trhu.

Jak to vlastně funguje?
Ownest sdružuje skupinu investorů, kteří kupují byty. To ale není jádro služby. To je jinde – jde o model dobře známý z Ameriky, kde se mu říká rent-to-buy. Služba je postavená na tom, že primárně mladí lidé, ale nejen oni, si vyberou byt, který by si chtěli koupit, ale na který aktuálně ještě nemají nutné vlastní zdroje, a hypotéku by tak dostali až později. Byt koupí investoři Ownestu, podepíší se zájemcem dvouletou nájemní smlouvu a také opci, že po jednom či dvou letech si ho od nich odkoupí za předem dohodnutou cenu. A mezitím daný zájemce už v nemovitosti bydlí, platí nájem ve výši necelých čtyř procent ročně z celkové hodnoty.

A když se pak rozhodnou to nekoupit?
Nemusí, nemají tu povinnost. Jejich náklad pak budou tři procenta z kupní ceny bytu – dvě jsou standardní poplatek Ownestu, pro který to je marže za službu, a jedno procento je kauce, která propadne, když nájemce byt nakonec nekoupí. Když jej koupí, sníží se o ni konečná cena. Přijde nám to jako zajímavá cesta, jak na trh přinést zase novou možnost jak lidem, kteří perspektivně na hypotéky dosáhnou, zjednodušit cestu k vlastnímu bydlení, i když zrovna v tu danou chvíli by na ně třeba nedosáhli.

Nebudou si ale pro tu koupi po dvou letech muset vzít hypotéku od ČSOB?
Vůbec ne, mohou si vzít hypotéku od kterékoliv banky na trhu, byť ale nezastírám, že bychom byli rádi, aby dali přednost nám.