Vývoj cen nemovitostí je jedno z témat rezonujících v celé české společnosti. V souvislosti s vysokým tempem růstu cen a nízkými úrokovými sazbami se o nemovitostech v několika posledních letech mluvilo jako o bezpečné investici se zaručeným výnosem. Je ale správným rozhodnutím investovat do nemovitostí i dnes?

Situaci na českém realitním trhu rozebral Dan Vaško, zakladatel investičního fondu a developerské společnosti Silverline, která je partnerem našeho speciálu Průvodce světem nemovitostí. Popisuje, proč se dá očekávat, že ceny nájmů půjdou nahoru, a proč nemovitosti nezlevní a budou dál, byť pomaleji, zdražovat.

***

Pokusme se nejprve rozklíčovat stranu poptávky, kde je zapotřebí rozlišit dva propojené trhy: trh nájemní a trh vlastnického bydlení. Bydlet ve vlastním je u nás snem skoro každého a dnes takto bydlí přibližně 79 procent obyvatel Česka, což je o devět procentních bodů víc než průměr Evropské unie a o 29 procentních bodů víc než v Německu.

Nejspíš i z důvodu tohoto specifika obsazují ceny rezidenčních nemovitostí v Česku dlouhodobě nejhorší příčky v EU z pohledu dostupnosti. V roce 2021 musel průměrný Čech vydat dvanáct (o pět let dříve to bylo sedm) hrubých ročních platů na pořízení bytu s výměrou 70 metrů čtverečních, přičemž u Slováků to bylo 11 platů, u Polák jen 7,6 platu a u Němců pouhých šest.

Růst tohoto ukazatele v čase není ničím překvapivým – nárůst ceny postihl více typů investičních aktiv včetně akcií nebo privátních společností, a to z důvodu ohromného převisu likvidity, tedy peněz, na trzích. Samotná hodnota ale napovídá, že přinejmenším ve střednědobém období už nelze čekat další vysoké tempo růstu cen nemovitostí, jelikož na to nestačí domácí kupní síla (zejména s ohledem na pokračující růst sazeb hypoték a zpřísnění požadavků České národní banky pro jejich získání). Mezinárodní srovnání pak navíc poukazuje, že české rezidenční nemovitosti nemusí být zrovna atraktivní ani pro zahraniční investory.

Situace na trhu nájemního bydlení je ovšem diametrálně odlišná. Ceny nájmů ve městech rostly za posledních pět let výrazně nižším tempem, v Praze v období pandemie došlo dokonce k poklesu. To způsobilo, že poměr nákladů na nájemní bydlení vůči disponibilnímu příjmu domácností v Česku spadl za poslední roky na hodnotu zhruba 18 procent, která se již nachází pod průměrem EU a ani zdaleka nedosahuje úrovně států západní Evropy, například Německa s přibližně 30 procenty.

Nájmy jsou tedy v Česku nízké a pronajímatelé nedosahují adekvátní návratnosti vůči své investici. Perspektivou takzvaných yieldů (tedy ročních výnosů z pronájmu vůči ceně nemovitosti) došlo na českém trhu jen za poslední dva roky k poklesu o 30 procent. A z hodnoty celorepublikového průměru 5,7 procenta v prvním čtvrtletí roku 2020 na čtyři procenta na začátku roku 2022. Vzhledem ke strnulosti posledních let a k očekávanému dynamickému tempu růstu české ekonomiky tedy existuje prostor pro zrychlený růst nájmů napříč Českem.

Druhou stranou mince je nabídka, tedy jak nově zkolaudované, tak starší rezidenční nemovitosti nabízené na trhu. Česko má nedostatečný a kontinuálně stárnoucí bytový fond: podle statistik OECD tu chybí asi 50 tisíc bytů pro dosažení alespoň průměrné hodnoty v poměru počtu obyvatel k počtu bytů. Průměrný věk bytů se během tohoto tisíciletí posunul ze 47 na 50 let. A ačkoliv ke zlepšení pozvolna dochází, stále nemá nová výstavba dostatečné tempo ani pro obnovu stávajícího bytového fondu. Například v roce 2020 bylo v Česku kolaudováno 322 rezidenčních nemovitostí na sto tisíc obyvatel, což je méně než v sousedním Slovensku (394) či Polsku (579).

Pokud do těchto rovnic přičteme novou poptávku ze strany až 250 tisíc uprchlíků válečného konfliktu na Ukrajině (někteří pravděpodobně po konci války Česko opustí, jiní ale mohou využít vytvořené zázemí svých blízkých pro imigraci), lze v příštích letech očekávat výraznější růst nájmů napříč českými městy. Tempo růstu cen samotných nemovitostí na přechodnou dobu pravděpodobně spíš zpomalí na podinflační hodnoty. V dlouhodobějším horizontu se ovšem poptávka opět zvýší a trh se dostane znovu na svůj rovnovážný růst.

Co z toho vyplývá pro české investory? Pokud plánujete kupovat nemovitost „na výnos“, nemusí teď být, alespoň v určitých lokalitách, nejlepší čas. Seběhlo se více faktorů: vysoké ceny nemovitostí, nízké nájmy, vysoké úrokové sazby. Kam investovat? První možností je porozhlédnout se po nemovitostech za hranicemi. Oblíbené se staly především nemovitosti v regionu střední a východní Evropy a v rekreačních destinacích jižní Evropy.

Ve vybraných městech zemí z regionu střední a východní Evropy se roční výnosy z pronájmu vůči ceně nemovitosti stále pohybují v rozumném intervalu čtyř až osmi procent. Příkladem může být Bratislava se 4,5 procenta nebo Bukurešť s 5,9 procenta. Pro porovnání, při započítání výnosu z pronájmu a očekávaného kapitálového zhodnocení se investor v Praze dostane po pěti letech k návratnosti vůči vlastnímu kapitálu na úrovni 10 až 15 procent za rok (nominální vyjádření, tedy bez očištění od inflace a také bez nákladů na správu bytu).

Ve vybraných městech střední a východní Evropy se však dá očekávat, že se bude jednat o 25 až 30 procent. Zejména pokud stát vykazuje sílu v trojkombinaci vysokých výnosů, dynamického růstu ekonomiky a levných úvěrů (v eurech). V jižní Evropě se z pohledu valuace nemovitostí zajímavě jeví investice na Kanárských ostrovech, Kypru či na Baleárech.

Druhou možností investice do nemovitostí s předpokládanou vysokou návratností je development, a to stále i na českém trhu. Chronický převis poptávky nad nabídkou umožňuje developerům při dobrém výběru a spolehlivé realizaci projektu dosáhnout minimálně dvojnásobných marží oproti té vygenerované pronájmem nemovitosti. Návratnost vůči vlastnímu kapitálu na úrovni alespoň 25 procent ročně lze stále dosáhnout jak u nové výstavby, tak u rekonstrukcí s vyšší přidanou hodnotou, a to bez započtení případného kapitálového zhodnocení nemovitosti.