Ještě před deseti lety podobná služba neexistovala. To se ale změnilo a dnes firem, které se živí kontrolou nemovitostí před tím, než je někdo koupí, přibývá. „Ještě před třemi roky jsme byli zhruba na polovině kontrol. Lidé je považovali spíš za pojistku při prodeji než za faktické předcházení problémům,“ líčí Luděk Lošťák ze společnosti Audit nemovitostí. Současná situace na trhu s realitami jeho byznysu totiž víc než nahrává.

Firmy jako ta Lošťákova si berou na paškál byty, domy i pozemky. A toho všeho se v poslední době nedostává, lidé proto často sahají i po nemovitostech, které by jindy spíš přehlédli. A i tak za ně platí mnohem víc než před lety. Je potom logické, že si takový byt nebo dům nechají prověřit. Zkontrolovat je přitom možné prakticky všechno.

Hodnotí se celkový stav nemovitosti, tedy konstrukce, okna, utěsnění, revize, požární bezpečnost, hygiena nebo kvalita povrchů či celkový stav opotřebení. „Nejčastější vadou je vlhkost ve stěnách vzlínající do objektu kvůli špatné nebo neexistující hydroizoloaci. Potíže bývají často i s kvalitou krovu a střešní krytiny. Obecně vzato je ale potřeba každý objekt vnímat jako originál,“ líčí Lošťák.

Podobně hovoří i Tomáš Zima z firmy Nemoinspekt. Z nedostatků přidává ještě ty na tepelných izolacích nebo izolaci proti vodě, chyby spodní stavby, občas nejsou k dispozici důležité revize. Jiné vady jsou z logiky věci u dřevostaveb a jiné u zděných domů. Podle Zimy je přitom v zásadě jedno, zda jde o byt, dům nebo rekreační objekt – kontroly prý probíhají podobně. V první řadě se firmy zaměřují na zjevné závady, následně přichází na řadu i diagnostické přístroje.

Soupis závad je jedna věc, důležité je ale také poznat, zda je nad nedostatkem možné mávnout rukou, nebo zda je kvůli němu od nákupu nemovitosti lepší ustoupit. „Podstatnými vadami nemovitosti jsou ty, které ovlivňují její užívání nebo životnost,“ nabízí jednoduchou poučku Zima.

Lošťák jeho slova zasazuje i do konkrétního rámce: „Hraje roli, zda je nemovitost označena jako k rekonstrukci, případně zda ji vlastník vydává za objekt k užívání. U standardně obývaných nemovitostí se setkáváme s křivými stěnami, obklady, dlažbou. To vše lze označit za nepodstatné. Pokud je ale nemovitost na stěnách vlhká nebo v ní jsou statické vady, lze to považovat za chyby, které mají vliv na budoucí stav nemovitosti a charakter jejího užívání. V tomto případě by měli být kupující na pozoru,“ uvádí.

Firmy ale zdaleka nenabízejí jen technickou kontrolu. Zákazník může poptat rovněž audit, zda na domě či bytě není věcné břemeno, jestli na pozemku není stavební uzávěra – což by znamenalo, že na něm není možné stavět – či zda s místem nepočítá stát pro nějakou svou infrastrukturní stavbu. To by zase znamenalo, že stát bude chtít pozemek odkoupit.

Zlegalizují i nelegální stavbu

Na přání lze také nechat zkontrolovat inženýrské sítě, tedy vodu, plyn, odpady, elektřinu, telekomunikace a podobně. V Auditu nemovitostí rovněž často naráží na nelegální stavby. To znamená, že stavba nezískala povolení, není v žádných plánech nebo je upravená tak, že neodpovídá schválenému projektu. „Nad rámec běžné služby je pak možné domluvit i zařízení legalizace těchto staveb formou stavebního řízení,“ uvádí Lošťák.

Poptat je možné u některých firem i kontrolu pozemku. „Každý pozemek je specifický, zejména svým umístěním, takže zde není úplně jednotný přístup. Mohou se velmi lišit okrajové podmínky dané například územním plánem či jinými regulativy v dané lokalitě. Obecně jsou u pozemků nejčastější problémy týkající se napojení na inženýrské sítě, přístupu na něj, omezení možné výstavby a realizovatelnosti stavby,“ vyjmenovává Zima.

Kolega z Auditu nemovitostí pak dodává, že problematická může být u pozemků také přítomnost radonu, k čemuž ale musí být přizvána jiná odborná firma. Pozor je podle Lošťáka potřeba dát ale i na samotné firmy, které kontroly nabízejí. Stává se totiž podle něj, že některé závady zaměňují za opotřebení. Stáří vysněného bydlení je přitom podle něj potřeba brát v potaz.

Audit jako důkaz

Kontrola samozřejmě také něco stojí. V porovnání s tím, kolik ale v Česku nyní stojí bydlení, jde v zásadě o minimální částku. „Záleží na druhu nemovitosti, její rozloze a typu naší služby,“ uvádí Zima z Nemoinspektu. Audit nemovitostí pak dodává konkrétní představu. Zákazník za jeho službu zaplatí od dvanácti do třiceti tisíc korun. Jediné, co Češi zatím příliš kontrolovat nechtějí, jsou chaty a chalupy. Vzhledem k tomu, že covid vystřelil nahoru i poptávku po nich, se ale dá očekávat nárůst i tam.

Kromě toho, že se lidé nechtějí nechat napálit, má celý proces ještě jeden aspekt. Závěry kontrolujících firem totiž čím dál častěji končí také jako důkazní materiál v případě sporu. Těch podle Lošťáka narůstá, což sám dává na vrub i tomu, že se lidé nejsou ochotní dohodnout.

„Naše technické zprávy se stávají podkladem pro soudní spory často, a to primárně proto, že mnozí advokáti slibují kupujícím, že se z prodávajícího pokusí vymoci zpět peníze a reálnost tohoto řešení po stavební stránce jim zcela uniká, protože to mnohdy nejsou specialisté na obor stavebních věcí a závad,“ líčí odborník z Auditu nemovitostí. Je tak potřeba dávat si pozor nejen za to, jestli do nemovitosti zatéká.