Jak vyřeším bydlení? Má cenu si brát hypotéku, nebo bude snazší sehnat si nějaký pěkný nájem? To jsou otázky, které si klade řada lidí nejen z těch nejmladších generací. Obzvlášť pokud by rádi bydleli třeba v centrech velkých měst, kde cena bytů výrazně stoupá. „Pro mladé lidi může být bydlení jako služba zajímavý a komfortní způsob, jak tyto otázky řešit,“ říká David Hauerland, zakladatel investiční skupiny Fidurock, která se specializuje na rezidenční i komerční nemovitosti. Právě v nájemním bydlení našla pro sebe zajímavý byznys model, po němž je stále větší poptávka i mezi veřejností. Jak to funguje?

„Naše nemovitosti jsou domy v širším centru, kde oživujeme staré činžáky a přetváříme je na prémiové bydlení. Tímto přístupem máme velmi nízké investiční riziko a velký potenciál pro dlouhodobý růst ceny nemovitosti,“ popisuje osmatřicetiletý podnikatel strategii své skupiny, do jejíhož budování se pustil před necelými deseti lety. Nejprve začal s retailovými parky, které stále tvoří část jeho portfolia, ale brzy se dostal také ke starším činžovním domům. Část z nich tehdy zkusil pronajmout a zafungovalo to.

Dnes na zrekonstruovaných činžovních domech v centrech největších českých měst staví David Hauerland druhou silnou nohu portfolia skupiny Fidurock a nájemníkům v nich nabízí zmíněný koncept, kdy bydlení funguje jako služba. „Lidé na tom oceňují hlavně flexibilitu – například se mohou jednoduše přestěhovat za prací, aniž by byli vázáni na konkrétní byt v jedné čtvrti,“ říká zakladatel a v rozhovoru popisuje, jaká byla jeho cesta k investicím do nemovitostí, co se aktuálně na trhu děje a jak si investoři mohou ověřit, zda své činžovní domy v portfoliu naceňuje správně.

O nájemním bydlení slýchám v posledních letech z různých směrů. U vás je to jedna z hlavních částí byznysu. Proč mu věříte?
Jedním z klíčových témat, o kterých se dnes mluví, je změna ve vnímání bydlení – přechod k tomu, aby ho lidé vnímali jako službu. Myslím, že to je budoucí trend a chování našich klientů tento vývoj jen potvrzuje. Existuje několik skupin lidí. Jedna část říká, že na byty nemají dostatek prostředků a preferují pronájem. Další skupina věří, že vlastnické bydlení je lepší, protože kombinací vlastního kapitálu a hypotéky od banky budují dlouhodobě rodinný majetek. Já osobně zastávám názor, že vnímat bydlení jako službu je cestou vpřed. Ano, existují a vždy budou existovat rozdíly mezi regiony, protože co funguje v Praze a Brně, nebude fungovat na malém městě.

Logicky v tom ale s vámi určitě nebudou souhlasit všichni…
To určitě ne a někteří nás za to i kritizují. Ale pokud mluvíme o investicích do rezidenčních nemovitostí, vidím zde velký potenciál, zejména teď, kdy do oblasti začínají výrazně investovat velcí hráči. Lidé na bydlení jako službě oceňují hlavně flexibilitu – například se mohou jednoduše přestěhovat za prací, aniž by byli vázáni na konkrétní byt v jedné čtvrti, a nemusí každodenně cestovat napříč městem. Myslím, že pro mladé lidi to může být zajímavý a komfortní způsob, jak řešit otázku bydlení.

Co bydlení jako služba vlastně znamená?
V našem konceptu jde o to, že si nájemník může užívat komfortu moderního a vybaveného bytu v prémiové lokalitě, která mu poskytuje všechny potřebné služby. Nemusí mít přitom v domě recepci, fitness ani park, protože to všechno stojí velké peníze navíc. Pokud člověk bydlí v nájemním bytě na okraji města, takové vybavení v bytovém domě je užitečné, ale v centru města je zbytečné, protože lokalita sama nabízí širokou nabídku služeb. Naše nemovitosti jsou tedy domy v širším centru, kde oživujeme staré činžáky a přetváříme je na prémiové bydlení. Tímto přístupem máme velmi nízké investiční riziko a velký potenciál pro dlouhodobý růst ceny nemovitosti.

Jen na dobrém místě to ale asi celé nestojí, ne?
Hlavní hodnotu skutečně vidíme ve stabilní pozici nemovitostí v atraktivních lokalitách v centrech Prahy a Brna. Zaměřujeme se ale také na uživatelskou zkušenost – od online pronájmu až po snadné stěhování v rámci našeho portfolia. Byt si můžete vybrat pomocí virtuální prohlídky a ihned víte, jak dobré vybavení v lokalitě, jako jsou Vinohrady, Vršovice, Nusle či Letná, získáte. Smlouvu lze podepsat online a přes nájemnický portál jednoduše spravovat vyúčtování či platby. Bydlení jako služba má také tu výhodu, že řešíme případné sousedské problémy. Máme tým lidí, který řeší všechny možné i nemožné trable okamžitě a nájemník tak nemusí čekat týdny, až si majitel bytu najde čas, nebo až sežene vhodného opraváře.

Takže to zjednodušeně řečeno funguje jako „operák“ na auto?
Dnes je vše založeno na předplatném. Platíte si Netflix, Spotify, sdílené koloběžky nebo operativní leasing na auto. Ten je ideální pro lidi, kteří auto nechtějí vlastnit a nechtějí řešit jeho prodej. Myslím si, že tento trend bude sílit, protože lidé nebudou chtít žít nutně ve vlastním. Hypotéka má své kouzlo v pákovém efektu: při nákupu bytu za pět milionů vložíte deset procent a banka zbytek půjčí. Při růstu cen nemovitostí o tři až čtyři procenta ročně se vám vklad může zhodnotit až na dvojnásobek. Ne každý ale tento výpočet udělá, a někteří se do závazků s hypotékou nechtějí pouštět. Navíc stoprocentní hypotéku dnes nedostanete a opravdu ne každý má dostatek vlastních prostředků, aby pokryl potřebnou část.

Jak je to ve vašem modelu s poplatky a smlouvami?
V nájemním servisním poplatku je zahrnuta údržba společných prostor, voda, topení i elektřina. Větší komplexy se službami, jako je recepce nebo fitness, mohou mít poplatky vyšší, zatímco naše činžovní domy jsou díky jednoduššímu uspořádání velmi úsporné. Jde o stavby, které se kdysi navrhovaly velmi prakticky, mají jedno centrální schodiště a žádné nadbytečné prvky, tudíž minimální náklady na údržbu. Nájemní smlouvy uzavíráme zpravidla na rok s automatickou prolongací. Díky inflační doložce se nájemné každoročně přizpůsobuje inflaci, což zároveň znamená, že dlouhodobí nájemníci mohou postupně platit nižší než aktuální tržní nájemné, které v některých oblastech roste rychleji než inflace.

Jaké jsou výhody a nevýhody, když si byt pronajmu od poskytovatele, jako jste vy?
Institucionální pronajímatelé, jako jsme my, mají nastavené jasné procesy a poskytují nájemníkům stabilitu. Pokud nájemník platí včas a nevytváří problémy, má jistotu, že může byt dlouhodobě obývat – klidně i deset let a více. Nastane-li v bytě nějaká závada, může ji snadno nahlásit přes naši aplikaci a my ji obratem vyřešíme. Institucionální vlastníci se také starají o pravidelnou údržbu a renovaci bytů. Podobně jako je auto po skončení operativního leasingu kompletně opraveno, je po každém končícím nájemci byt připraven do perfektního stavu pro dalšího nájemníka.

To všechno za patrně vyšší cenu.
Pochopitelně. Ceny jsou o něco vyšší, ale ne nijak zásadně. Institucionální pronajímatelé výrazně investují do kvality služeb, kterou ocení lidé zejména ve městech jako Praha a Brno, kde je poptávka po kvalitním bydlení vysoká. Mnoho lidí, co vlastní zděděné byty, si myslí, že je pronajmou za vyšší částku, ale nedosahují takové kvality, kterou nabízí institucionální vlastníci. My navíc při rekonstrukci často měníme původní dispozice bytů, které byly navrženy pro dvougenerační bydlení se čtyřmi pokoji, aby odpovídaly aktuálním trendům. Současní nájemníci totiž častěji preferují menší byty.

Co se dnes děje na trhu nájemního bydlení?
Během pandemie a následné energetické krize, války na Ukrajině a vysoké inflace dramaticky vzrostly hypoteční úrokové sazby. To mělo za následek výrazné zpomalení až zastavení prodejů nemovitostí a velcí developeři se proto začali mnohem více zajímat o nájemní bydlení. Tento segment je však pracný a méně výnosný než rozprodej nových projektů, což řadu developerů, kteří preferují vyšší marže, odradilo. My ale díky digitalizaci a datové analytice zvládneme s jedním správcem spravovat až 140 bytů, což je výrazně efektivnější než správa několika bytů individuálními pronajímateli.

Jste primárně v Praze a Brně?
Primárně se zaměřujeme na byty v Praze a Brně, kde máme většinu našich projektů. Okrajově působíme také v Plzni a připravujeme projekt nájemního bydlení v Bratislavě. Zabýváme se primárně rekonstrukcemi činžovních domů – koupíme nemovitost, rekonfigurujeme ji, případně dostavíme a poté ji pronajímáme. Kromě toho máme i čtyři větší projekty, kde přestavujeme nebo demolujeme stávající budovu v dobré lokalitě, abychom na jejím místě vybudovali nové byty.

Jak jste se do tohoto byznysu vlastně dostali?
V lednu 2007 jsem nastoupil do firmy Jones Lang LaSalle, kde jsem zažil realitní boom – otevírala se obchodní centra a office parky. Práce v realitní agentuře mi dala cenné zkušenosti, přehled o trhu a kontakty, které dodnes využívám. Po zkušenostech v UniCredit a J&T jsme s kolegou založili vlastní firmu a v roce 2015 začali investovat právě do retailových parků. Už tehdy jsem cítil v tomto segmentu velký potenciál, protože se snadno spravují a mají stabilní nájemníky. Dnes jich máme čtrnáct a stále analyzujeme nové příležitosti.

Nájemní bydlení jste začali budovat kdy?
Krátce poté. V roce 2016 jsme měli příležitost koupit portfolio sedmi činžovních domů v Brně, které bylo původně určené k rozprodeji. Spatřili jsme ale v nájemním bydlení potenciál a i když jsme většinu domů přestavěli a rozprodali, tři jsme si nechali a zkusili jsme byty pronajmout. K našemu překvapení se nám to podařilo mimořádně rychle, a tak jsme se začali i na tento segment zaměřovat.

Vaše aktivity nově zastřešuje také nemovitostní fond určený pro širokou veřejnost. Co konkrétně investorům nabízíte?
Fond nám umožňuje zúročit know-how, které jsme za posledních deset let získali. Vytvořili jsme si v podstatě jakousi „pásovou výrobu“ na rekonstrukce činžovních domů. Zjednodušeně to znamená, že najdeme dobrou lokalitu, nakoupíme vhodné činžovní domy, zvýšíme jejich hodnotu kompletní rekonstrukcí a následně je pronajmeme. Tato činnost je však náročná na hotovost, protože banky poskytují financování (LTV) obvykle na úrovni padesáti procent, takže je potřeba uvolnit další kapitál. A to můžeme udělat buď rozprodejem jednotek, nebo jejich prodejem do fondu. Náš fond pak umožňuje nemovitosti nadále provozovat a zároveň nabízí příležitost drobným investorům podílet se na našem know-how a portfoliu.

A máte výhodu, že neděláte development z nuly, takže nečekáte, než se všechny byty vůbec postaví, což je taktéž velká časová a finanční zátěž.
Při stavbě nového projektu o stovkách bytů banky často financují na základě předprodeje, případně lze projekt prodat velkému hráči s diskontem. To je relevantní strategie, kterou do budoucna taktéž nevylučujeme, ale aktuálně preferujeme práci s činžovními domy. Máme také jasné preference ohledně lokalit – Vinohrady podle nás mají vyšší potenciál růstu hodnoty než okrajové části jako Kolbenova nebo Černý Most. Například Vinohrady leží v centru, kde je nová výstavba omezená, což posiluje hodnotu nemovitostí. Při poklesu trhu budou nemovitosti na Vinohradech zcela jistě méně zasaženy než ty na okrajích Prahy.

Do prvních nemovitostí jste vkládali vlastní peníze, pak jste vydali několik dluhopisových emisí, nyní rozjíždíte fond. Ten má představovat hlavní způsob financování do budoucna?
Fond pro nás představuje způsob, jak rozvíjet atraktivní portfolio, aniž bychom museli samotné nemovitosti prodávat. Jde o otevřený podílový fond s dlouhodobou vizí tzv. „forever fondu“, do kterého mohou lidé volně vstupovat a vystupovat s minimální měsíční investicí. Cílíme na konzervativní segment s nízkou cenovou volatilitou. Investorům nabízíme možnost vstoupit do stabilního segmentu rezidenčních nemovitostí, kde lze hodnotu snadno ověřit. U rezidenčního fondu si totiž investor může hodnotu jednoduše srovnat, například s cenami na Srealitách.

Jak to funguje?
Když vidí, že se zrekonstruované byty na Vinohradech prodávají za 250 tisíc korun za metr čtvereční, dokáže si snadno spočítat hodnotu našeho činžovního domu o dvou tisících metrech čtverečních a desítkách bytových jednotek. Naproti tomu například logistické areály nebo kancelářské budovy nejsou pro běžného investora snadno ocenitelné a v případě odchodu nájemce je nelze rozdělit a prodat po částech, jako je tomu u rezidenčních nemovitostí.

Jak velké je vaše portfolio?
Naše portfolio má nyní hodnotu kolem 8,2 miliardy korun, včetně nedávných akvizic. Obsahuje dokončené domy i projekty ve fázi příprav či povolování. Po dokončení všech projektů odhadujeme budoucí hodnotu na 13 miliard korun. Neplánujeme si všechny projekty ponechat – například jeden zajímavý projekt na Vinohradech chceme rozprodat.

Vraťme se ještě k retail parkům. Jakou v nich máte strategii?
Naše retail parky jsou na správu pracnější než logistické nemovitosti, ale považujeme je za stabilní a defenzivní aktivum. Logistika zažila prudký nárůst hodnoty při nízkých úrokových sazbách díky globálním investorům s velkým kapitálem, ale my jsme zůstali věrni retail parkům. Přestože se nyní sazby zvýšily, retail parky zůstávají stabilní a odolné vůči tržním výkyvům – pokud jeden nájemce odejde, snadno najdeme dalšího, třeba lokálního podnikatele. Často fungují jako sociální centra menších měst, kam lidé chodí nakupovat a setkávat se. Věříme, že retail parky zaměřené na základní spotřebu představují defenzivní aktivum, protože lidé budou stále potřebovat potraviny, věci do domácnosti a další nezbytnosti.

A v rezidenčním developmentu?
V rezidencích taktéž pracujeme s jasnou premisou: poptávka po bydlení v Praze a Středočeském kraji neustále roste a dle predikcí by zde do roku 2050 mohlo žít až 3,8 milionu obyvatel. Aktuální nedostatek bytů a další růst populace naznačují, že ceny bydlení pravděpodobně neklesnou, pokud se nezlepší stavební procesy. A to, jak vidíme, se zatím nelepší, spíše naopak. Poptávka tak i nadále bude převyšovat nabídku. Ceny porostou a čím dál tím více lidí bude využívat nájemní bydlení před soukromým vlastnictvím.

Jak je váš byznys model závislý na změnách v ekonomice, úrokových sazbách a podobně?
Rezidenční segment má specifickou dynamiku, ovlivněnou inflací, což ho odlišuje třeba od kancelářských budov. U kancelářských nemovitostí se hodnota odvíjí od ročního výnosu, který bývá pět až deset procent a závisí na kvalitě budovy, lokalitě a typu nájemníků. Tento výnos určuje hodnotu, kterou banka zohlední při financování. V rezidenčním sektoru se hodnota stanovuje srovnávací metodou – tedy podle ceny za metr čtvereční v dané lokalitě.

Návratnost je zde nižší, kolem 3,5 procenta, ale hodnota nemovitostí zůstává vysoká, protože trh vlastnického bydlení dokáže tyto ceny akceptovat. Velký vliv má hypotéka, která umožňuje kupujícím využít pákový efekt a dosáhnout i při nižším výnosu významného zhodnocení kapitálu. Díky tomu jsou lidé ochotni do bytů investovat i za vysoké částky, zejména v Praze, kde je kupní síla výrazně vyšší a HDP jedno z nejsilnějších v Evropě.