Pavel Sovička je dlouholetý šéf společnosti Panattoni v Česku a na Slovensku a staví obří haly pro Amazon nebo investiční fond Accolade. Radek Hladký je advokát, ale také spoluzakladatel skupiny ZDR Investments, jež kupuje retailové parky v Česku, Rakousku či Slovinsku. S komerčními nemovitostmi a jejich výstavbou mají tedy víc než dost zkušeností a říkají: „Chybí nám motivace se rozvíjet.“

Přinášíme výběr toho nejzajímavějšího, co padlo v podcastu Money Maker s Pavlem Sovičkou a Radkem Hladkým, na který se můžete podívat výše a najdete ho také ve všech podcastových aplikacích.

Je v Česku příliš mnoho hal a supermarketů?

Pavel Sovička: Česko má obrovský potenciál, který nevyužívá. Vždycky dávám jako příklad Holandsko, které bychom asi rádi z hlediska ekonomiky dohnali. Opravdu si tam uvědomili, že jsou logistický hub, skvěle postavený vedle přístavu, s přístupem dál na západní trhy. A využili to… Dokážete odhadnout, kolik metrů čtverečních tvoří celkový trh v Čechách a v Holandsku? V Čechách to je 12 milionů metrů čtverečních, v Holandsku 160 milionů, takže v tuhle chvíli jsme na desetině. Stavíme ročně zhruba 1,2 milionu metrů čtverečních, v Holandsku se staví 2,5 milionu.

Radek Hladký: S obchoďáky je to stejné, protože se říká, že máme nejvíc supermarketů na hlavu. Samozřejmě vidíme, že už se nestaví velké shopping mally, ale retail parky v regionech pořád ano. Určitě jste četli, že se staví rekordní počet retailových ploch, které mají jít na trh tento a příští rok. Jsme pořád poměrem prodejních ploch na obyvatele vůči západní Evropě hluboko pod ní, takže byť to někde subjektivně může vypadat, že ploch se staví moc a že nejsou potřeba, je to úplně jinak.

Byrokracie a povolovací procesy

Pavel Sovička: Je to horší a horší. Pořád říkám, že můžeme mít zákony, jaké chceme, ale pokud nebude motivace, aby probíhal rozvoj, sebelepší zákon nepomůže. To, že musíte mít nějaký proces povolení, kam zahrnete veřejnost, ekologické spolky a zohledníte všechny potřeby přírody a podobně, je běžné všude, i na Západě. Otázkou ale je, jestli je motivace se rozvíjet. Dneska obce motivaci nemají.

Radek Hladký: Děláme development především retailových parků a tam ty problémy vidíme úplně stejně. Když si děláme plán, co budeme do našich fondů a kdy kupovat, často se nám stává, že projekt, který stavíme sami, posouváme z roku 2021 na rok 2022, pak na rok 2023, protože prostě ještě není hotový. Proč není hotový? Protože není povolený.

Srovnání se zahraničím

Radek Hladký: Když se podíváte třeba do Rakouska, tak když tam máte územní plán, máte vysokou míru pravděpodobnosti, že do roka, dvou budete mít povoleno. V Čechách mám občas pocit, že územní plán se bere jako základní popis toho, co by tam teoreticky mohlo vzniknout, než se ještě dohodnete na všem ostatním, co bychom chtěli nebo co by se nám líbilo. To je základní rozdíl.

Pavel Sovička: V Čechách tohle nefunguje, až do poslední chvíle nevíte. A úřad, který by měl být nezávislý, má vliv a politizuje se to až do stavebního povolení. Kdežto v západních zemích to funguje tak, že politická diskuze je nad územním plánem a potom si to už přebírají jednotlivé dotčené orgány, stavební úřad, a čistě technokraticky rozhodují. Splňujete požadavky, nesplňujete, jedeme dál.

Foto: Tomáš Svoboda/CzechCrunch

Radek Hladký (vlevo) a Pavel Sovička

Fenomén Polsko

Pavel Sovička: Kam uteklo Polsko, je úplně neuvěřitelné. Samozřejmě komplikace jsou i ve Varšavě a v dalších velkých městech, narážíte na limity infrastruktury a podobně, ale mimo města je územní plán a stavební povolení takové, že do tří, maximálně pěti měsíců stavíme. Nepochybuje se o tom. Třeba v Praze máme projekty, kde na územním rozhodnutí děláme osm, devět let… Polsko je specifické rychlostí developmentu a ochotou se rozvíjet. V Polsku postavíte projekt a do půl roku vedle vás může vzniknout nový. Konkurence je brutální. Já říkám, že Polsko je něco mezi Koreou a Amerikou, kde jsou strašně pracovití.

Radek Hladký: My v Polsku zatím nejsme. Začali jsme v roce 2018 Českem, pak jsme k tomu pořídili Slovensko, postupně jsme vstoupili do Rakouska, Německa, Chorvatska a nyní Slovinska a mělo to vždy nějakou zákonitost. Na Polsko se díváme už nějaký pátek, ale zatím jsme nenašli odvahu ten krok udělat, protože nemáme správného partnera, úplně tamní byznys neznáme. Polsko je tedy v širším hledáčku, stejně jako Rumunsko, ale nestane se to letos, nestane se to příští rok, máme na letošní a příští rok naplánováno poměrně hodně akvizic v oblastech, kde působíme.

Kondice e-commerce

Pavel Sovička: E-commerce zažila šrotovné, což byl covid. Všichni šli přes online a v tu chvíli, když máte plánovače, který vidí, že mu nestačí kapacity přepravních skladů, tak rozšíří síť, aby takovému tempu růstu stačila. Dneska e-commerce dorůstá do svých bot, které si už koupila větší. V západní Evropě se velcí hráči vrací zpátky, Amazon, Zalando a další v tuhle chvíli znovu hledají nebo zaplňují svoji kapacitu. Naši Poláci teď stavěli pro čínský Shein půl milionu metrů čtverečních.

Fotovoltaika na střechách supermarketů

Radek Hladký: Mít na střechách fotovoltaické elektrárny bude v retailu úplná samozřejmost. V Rakousku jsme hotovi, na všech objektech máme fotovoltaické elektrárny, v Čechách bychom to chtěli poměrně rychle vybudovat na 20 parcích. A oni vás do toho samozřejmě tlačí i nájemci, protože pro ně, byť to není primární zájem, to je důležité. Od toho jsme tady my jako vlastník budovy, abychom se postarali, že to budou mít vyřešené.