Koupit si byt na investici s tím, že ho budete pronajímat a například splácet z nájmu hypotéku, může být v případě zajímavé nabídky dobrý nápad. Do značné míry to však může záležet také na tom, jak úspěšní budete ve shánění bezproblémových nájemníků. Pomáhat se s tím snaží původem brněnská služba Ideální nájemce, které můžete byt svěřit do správy a nic dalšího neřešíte, jen inkasujete pravidelné nájemné. Zájem o to má stále více majitelů.

Služba Ideální nájemce patří pod společnost UlovDomov.cz, která provozuje taktéž inzertní portál zaměřený na pronájmy. O ty začíná být i vzhledem k situaci na realitním trhu stále větším zájem a potvrzuje to také Michal Hrbatý, který firmu od loňského roku vede. „Aktuálně je mnohem snazší mít velké množství zájemců o byt. Složitější je pak vybrat toho správného nájemníka, který bude platit nájem včas,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch.

Správa bytu přitom zahrnuje i další aktivity včetně údržby, komunikace nebo třeba mnohdy nepříjemných debat o zvýšení nájmu. Služba Ideální nájemce dokáže všechno obstarat a z nájmu si pak bere příslušnou provizi. Michal Hrbatý v rozhovoru vysvětluje i to, kam se chce s firmou dál rozšířit a jak na jeho byznys dopadá současná tíživá ekonomická situace.

Jak aktuálně vypadá portfolio Ideálního nájemce?
Aktuálně máme v portfoliu více než 1 800 bytů o celkové hodnotě 11 miliard korun. V posledních dvou letech jsme narostli o 700 bytů. Aktuálně v nich bydlí 3 750 podnájemníků od 1 700 majitelů.

Je dnes složitější sehnat nájemníka?
V současné situaci je mnohem snazší mít velké množství zájemců o byt. Složitější je pak vybrat toho správného nájemníka, který bude platit nájem včas, nemá dluhy, nezničí vám byt a neodjede do zahraničí, kde bude vymáhání pohledávek složitější. V rámci služby Ideální nájemce každého zákazníka prověřujeme v pěti registrech dlužníků a detailně se doptáváme na osobní historii, abychom mohli vybrat toho nejlepšího.

Máte plné všechny nemovitosti?
Obsazenost se blíží limitně 100 % – vidíme pouze malou míru přirozené neobsazenosti, a to zejména ve chvíli, kdy naši současní podnájemníci hledají bydlení v jiné lokalitě, nebo jinou dispozici bytu. Poptávka po nájemním bydlení je v tomto roce opravdu nadprůměrná. Nahoru ji žene primárně situace na východě a vysoké sazby hypoték, které mnoha lidem znemožňují pořízení vlastní nemovitosti.

Tým služeb UlovDomov a Ideální nájemce

Dosud jste fungovali v Praze, Brně, Plzni a Olomouci. Letos v květnu jste přidali Ostravu. Jak se vám tam zatím daří?
Portfolio nám v Ostravě roste nejrychleji ze všech lokalit. Je dokonce poptávkou srovnatelná s Brnem. To může být dáno i tím, že na rozdíl od Prahy a Brna nemáme v Ostravě silnou přímou konkurenci, potřeba bezstarostného pronajímání je ale i tam výrazná.

Plánujete expandovat do dalších měst?
Ano. Do konce roku plánujeme ještě pokrýt České Budějovice, Pardubice a Hradec Králové. Všechno to jsou velice atraktivní města, jak z pohledu velkého množství nájemních bytů, tak z toho pohledu, že ani v nich nemáme silné přímé konkurenty. Máme už vypilovaný produkt a všechny procesy. Dokážeme tedy bez problému zajistit stejnou úroveň služby i v nových lokalitách a nabídnout majitelům velice příjemnou úsporu času a starostí.

Jak na váš byznys aktuálně dopadá ekonomická situace na trhu a rostoucí cena nemovitostí i nájmů? Je to pro vás dobrá, nebo spíše špatná zpráva?
Pro náš byznys je to spíše dobrá zpráva, protože nám rostou tržby. Je to pozitivní zpráva i pro majitele nemovitostí, za které proaktivně držíme nájmy na aktuální tržní hodnotě. Diskuze mezi majitelem a podnájemníkem o výši nájemného nemusí být každému příjemná. My tuto nepříjemnou povinnost přebíráme na sebe.

Majitelům slibujete v případě obsazeného bytu výnos mezi 80 až 88 procenty. To jinými slovy znamená, že vaše provize je 12 až 20 procent. Kdo určuje cenu nájemného, z něhož se výnos počítá?
Stanovená cena podnájmu je výsledkem vzájemné domluvy. Táhneme za jeden provaz a snažíme se vždy maximalizovat výši nájmu. Ale byt je samozřejmě majitele a může chtít jiné než námi doporučené nájemné, což my respektujeme.

Jaké máte na tak nastavené výnosy reakce? Jsou třeba případy, kde se nemusí Ideální nájemce tolik vyplatit?
Majitelé chápou, že jsme na stejné lodi a v drtivé většině jim to dává smysl. Majitelům pokrýváme důležitá rizika – ušlý nájem při neobsazenosti, jako se často dělo během covidu, při finanční krizi kryjeme majitele vůči neplatičům a během ekonomické konjunktury nebo vysoké inflace proaktivně zvyšujeme majitelům nájem.

Ano, jsou typy bytů, kde do spolupráce nejdeme – jsou zpravidla mimo rozumnou dojezdovost od měst, kde působíme, nebo kdy neodpovídají našim standardům bydlení, ať už jde u suterénní byty, bez oken nebo zamřížované. Naopak máme zájem o spolupráce v případech, kdy byty jsou v dobré kvalitě, klidně i dražší byty s rozumným očekáváním výše nájmu.

Chápu správně, že z vaší provize děláte v bytě potřebné opravy, abyste ho v případě potřeby vrátili do původního stavu?
Ano i ne, spolupracujeme s podnájemníky na tom, aby udržovali byt ve stavu, za který ručíme majiteli. Pokud stav bytu po předání neodpovídá, tak po podnájemníkovi požadujeme, aby ho uvedl do původního stavu. Jestliže dojde k tomu, že podnájemník nemůže z jakéhokoliv důvodu dostát svým povinnostem, tak majiteli garantujeme, že byt uvedeme do původního stavu na vlastní náklady. Mimo to máme dedikované týmy, které se starají o veškerou inzerci, komunikaci s podnájemníky, smluvní záležitosti a vymáhání v případě neuhrazených nájmů. Majitel je tedy vždy chráněný a nemusí prakticky nic řešit.

Foto: UlovDomov.cz

Ředitel UlovDomov.cz Michal Hrbatý

Využíváte nějaké synergie mezi projekty UlovDomov a Ideální nájemce?
V průběhu života se nároky na bydlení postupně mění. Mladí lidé začínají tím, že hledají podnájem, v pozdějším věku pak mohou vlastnit a pronajímat nemovitost a hledají způsob, jak si při tom ušetřit čas i starosti. Naše vize je nabízet komplexní služby v oblasti pronájmů nemovitostí. Každému zákazníkovi můžeme něco nabídnout – od inzerce bytu, prověření zájemců o byt, které nabízí server UlovDomov, až po full service služby typu Ideální nájemce.

Jak se daří UlovDomov?
Obratově i počtem klientů rosteme nejrychleji, co jsme kdy rostli. Zároveň se nám daří objevovat a vytěžovat nové příležitosti pro další růst. Výzev ale máme před sebou ještě hodně. Musíme být ve střehu a pravidelně vyhodnocovat faktory, které mají nemalý vliv na náš byznys. Jako příklad můžeme uvést zvyšování cen energií nebo stoupající inflaci. Oba faktory zvyšují šanci, že se lidé dostanou do situace, kdy nebudou schopni splácet své závazky.

Můžete prozradit vaše loňské tržby a plány pro letošní rok?
V minulém roce jsme měli tržby přesahující 270 milionů korun. Letos bychom se rádi obratově pohybovali v úrovni 400 milionů korun, což je meziroční nárůst až o polovinu. Co se týče ziskovosti, v plánu byl zisk 12 milionů korun, ale realita bude záviset na tom, v jaké míře se rozhodneme jít do nových projektů a investičních příležitostí.

Většinově UlovDomov vlastní Miton. Budete potřebovat nějaký další externí kapitál?
Zatím veškeré investice pokrýváme z vlastních zdrojů. V současné době nicméně zvažujeme řadu větších projektů, které mohou vyžadovat značnou kapitálovou investici, takže se ještě uvidí, kterou cestou se vydáme.