Vysoké ceny úvěrů a jejich nižší dostupnost způsobily, že po dlouhých letech nepřetržitého růstu cen nemovitostí nastalo období stagnace, které se nyní přehouplo do klesání. Alespoň to hlásí cenový HB Index, který dává dohromady Hypoteční banka. Podle něj došlo v posledním čtvrtletí roku 2022 poprvé od začátku roku 2013 k mezikvartálnímu poklesu cen v průměru o 0,7 procenta. Co se ale starších nemovitostí týče, pokles může být mnohem výraznější. Jen se nám ukáže až v pozdějších statistikách.

Jak u bytů, tak u rodinných domů došlo k poklesu poptávky, což se na cenách, za které se ve výsledku prodaly, logicky odrazilo. Z údajů České bankovní asociace a realitní databáze Datainteligence vyplynulo, že prodeje starších bytů klesly o 51 procent, rodinných domů o 49 procent a nových bytů o 57 procent. A HB Indexu doplňuje, že zájem lidí o pořízení nemovitosti klesl v roce 2022 o 30 procent.

„Nejvíce se snížila poptávka po bytech v kategorii 3+1 a 3+kk. Důsledkem nižší poptávky je i nárůst počtu dostupných bytů na trhu o 100 procent oproti roku 2021,“ vysvětluje Martin Vašek, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny. K největšímu, v průměru dvouprocentnímu poklesu, došlo v Karlovarském, Moravskoslezském a Středočeském kraji.

Naopak v Praze ceny zůstávají zatím spíše stabilní a v průměru zde proběhla pouze k nepatrná změna o 0,1 procenta. Odliv poptávky se dotkl i nových projektů, kde ale ceny spíše stagnují, případně část developerů pozastavila uvádění nových bytů na trh. V tomto ohledu navíc ani velké pohyby směrem dolů očekávat nelze.

„Domnívám se, že ceny novostaveb se víceméně udrží a k žádnému razantnímu zlevňování u nich nedojde. Na rezidenčním trhu se přibrzdila výstavba, v Praze chybí velké množství bytů… Pokles zájmu navíc neznamená, že se poptávka někam ztratila, je pouze zadržená. Pokud se sníží úrokové sazby hypoték, vrátí se zpět i poptávka,“ dodává člen představenstva společnosti Crestyl David Mazáček.

Aktuální HB Index

Ve stejném duchu se nese i mínění Jana Martiny, oblastního ředitele M&M reality, podle kterého budou developeři se současnou úrovní cen čekat do momentu, než začne trh znovu růst. „Nicméně je veřejným tajemstvím, že už dnes dokážou i oni udělat ústupky – spíše v bonusech, jako je kuchyň na míru zdarma, nebo dokonce parkovací stání za zlomek jeho ceny. Avšak žádné velké cenové propady v tomto segmentu v nejbližší době neočekáváme.“

Zcela jiná je ale situace na sekundárním trhu, tedy v případě starších bytů. Pro prodávající je totiž stále větší alchymií nastavit správně cenu. A podle Jana Martiny jsou i kvůli tomu v mnoha případech ceny nadsazené klidně až o 15 až 20 procent. Takové nafouknutí je dáno tím, že v posledních dvou letech měly ceny skutečně mnohdy charakter bubliny – byly neorganicky vyšponované, kupující je však přesto akceptovali.

„Současné slevy tak často nejsou nic jiného než návrat do normálu,“ doplňuje Martina. I když jde ale v mnoha případech spíše o narovnání poměrů, na zájemce o koupi nemovitosti má taková sleva psychologický efekt. Například podle Hendrika Meyera, šéfa serveru Bezrealitky, může i pětiprocentní snížení ceny přivést na inzerát dvojnásobné množství zájemců.

Rozdíly v nabídkových a realizovaných cenách jsou pak podle Meyera velice různorodé. „Extrémy jsou až kolem 20 procent – to jsou třeba chalupy, které někdo potřebuje prodat, protože s jejich pomocí financuje nákup druhé nemovitosti. U cenově nadsazených nemovitostí, kterých z mého pohledu již dnes není tolik jako v minulosti, je průměr kolem 5 až 7 procent.“

Otázka také je, jestli se v dohledné době nabídkové ceny na sekundárním trhu více přiblíží těm skutečně realizovaným. Pokud totiž analýzy trhu, podle nichž se mohou prodávající řídit, vycházejí z inzertních portálů, berou v potaz právě jen ceny nabídkové. Když se pak nemovitost prodá se slevou po domluvě, která proběhne už mimo internet, realita se do statistik propíše až s odstupem.

„Někteří prodávající se podívají na aktuální nabídku a cenu lehce nadsadí. Nebo si nechají odhadnout hodnotu své nemovitosti bezplatným online nástrojem. Jenže cenu takto určí jednak podle skupiny takzvaných ležáků, které v nabídce převažují právě kvůli příliš vysoké ceně, jednak jim online nástroj pravděpodobně předložil odhad ze starých dat, tedy z doby, kdy byly ceny na svých maximech,“ přibližuje Meyer.

Podle Mazáčka navíc současnou statistiku také zkreslují prodeje nových bytů, u kterých se obchod uzavírá ještě před zahájením nebo během výstavby, tedy dva až tři roky před dokončením projektu. Kupní smlouva se do katastru propíše s takto dlouhým zpožděním. Proto momentálně ani není možné říci, jak by vlastně adekvátní cena dané nemovitosti měla vypadat. Její správnost ověří až trh.

„Časový horizont – přizpůsobení nové realitě trhu – bude dlouhý. Prodávající reagují relativně pomalu, a trhu tak bude trvat delší dobu, než se nabídka přizpůsobí poptávce. V některých lokalitách na sekundárním trhu dnes nikdo neví, jaká správná cena je, takže prodávající to budou dále testovat vyššími cenami a cenu renegociovat individuálně,“ vysvětluje Mazáček.

Avšak v případě starších nemovitostí, které jsou v dobré lokalitě, mají vhodně řešenou dispozici, jsou po rekonstrukci a energeticky úsporné, nelze také velké slevy očekávat, řadu zájemců totiž mají i nadále. Naopak největší vystřízlivění nyní čeká na majitele domů a bytů před generální rekonstrukcí, jakož i rekreačních objektů. U těch se majitelé musí smířit s tím, že v jejich případě měla předchozí léta na trhu charakter bubliny.

Pokles, který se nyní dotýká sekundárního trhu, pak bude podle analytiků trvat pravděpodobně tak dlouho, než klesnou sazby hypoték na přijatelnou úroveň. Ta bude ale stále vyšší, než jaká byla před krizí. Anebo do chvíle, než z nabídky zmizí byty prodávajících, kteří potřebují za současného stavu rychle prodat, například kvůli blížícímu se konci fixace úrokové sazby nebo energetické náročnosti nemovitosti.