Realitní trh byl nadhodnocený a bublina nyní začíná praskat. Ceny bytů klesly poprvé od roku 2013
Drahé energie, inflace, nedostupné hypotéky i nepříznivá geopolitická situace vytvářejí tlak na ceny bytů. Ty se tak po dlouhé době začínají snižovat.
Vysoké ceny úvěrů a jejich nižší dostupnost způsobily, že po dlouhých letech nepřetržitého růstu cen nemovitostí nastalo období stagnace, které se nyní přehouplo do klesání. Alespoň to hlásí cenový HB Index, který dává dohromady Hypoteční banka. Podle něj došlo v posledním čtvrtletí roku 2022 poprvé od začátku roku 2013 k mezikvartálnímu poklesu cen v průměru o 0,7 procenta. Co se ale starších nemovitostí týče, pokles může být mnohem výraznější. Jen se nám ukáže až v pozdějších statistikách.
Jak u bytů, tak u rodinných domů došlo k poklesu poptávky, což se na cenách, za které se ve výsledku prodaly, logicky odrazilo. Z údajů České bankovní asociace a realitní databáze Datainteligence vyplynulo, že prodeje starších bytů klesly o 51 procent, rodinných domů o 49 procent a nových bytů o 57 procent. A HB Indexu doplňuje, že zájem lidí o pořízení nemovitosti klesl v roce 2022 o 30 procent.
„Nejvíce se snížila poptávka po bytech v kategorii 3+1 a 3+kk. Důsledkem nižší poptávky je i nárůst počtu dostupných bytů na trhu o 100 procent oproti roku 2021,“ vysvětluje Martin Vašek, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny. K největšímu, v průměru dvouprocentnímu poklesu, došlo v Karlovarském, Moravskoslezském a Středočeském kraji.
Naopak v Praze ceny zůstávají zatím spíše stabilní a v průměru zde proběhla pouze k nepatrná změna o 0,1 procenta. Odliv poptávky se dotkl i nových projektů, kde ale ceny spíše stagnují, případně část developerů pozastavila uvádění nových bytů na trh. V tomto ohledu navíc ani velké pohyby směrem dolů očekávat nelze.
„Domnívám se, že ceny novostaveb se víceméně udrží a k žádnému razantnímu zlevňování u nich nedojde. Na rezidenčním trhu se přibrzdila výstavba, v Praze chybí velké množství bytů… Pokles zájmu navíc neznamená, že se poptávka někam ztratila, je pouze zadržená. Pokud se sníží úrokové sazby hypoték, vrátí se zpět i poptávka,“ dodává člen představenstva společnosti Crestyl David Mazáček.
Ve stejném duchu se nese i mínění Jana Martiny, oblastního ředitele M&M reality, podle kterého budou developeři se současnou úrovní cen čekat do momentu, než začne trh znovu růst. „Nicméně je veřejným tajemstvím, že už dnes dokážou i oni udělat ústupky – spíše v bonusech, jako je kuchyň na míru zdarma, nebo dokonce parkovací stání za zlomek jeho ceny. Avšak žádné velké cenové propady v tomto segmentu v nejbližší době neočekáváme.“
Zcela jiná je ale situace na sekundárním trhu, tedy v případě starších bytů. Pro prodávající je totiž stále větší alchymií nastavit správně cenu. A podle Jana Martiny jsou i kvůli tomu v mnoha případech ceny nadsazené klidně až o 15 až 20 procent. Takové nafouknutí je dáno tím, že v posledních dvou letech měly ceny skutečně mnohdy charakter bubliny – byly neorganicky vyšponované, kupující je však přesto akceptovali.
„Současné slevy tak často nejsou nic jiného než návrat do normálu,“ doplňuje Martina. I když jde ale v mnoha případech spíše o narovnání poměrů, na zájemce o koupi nemovitosti má taková sleva psychologický efekt. Například podle Hendrika Meyera, šéfa serveru Bezrealitky, může i pětiprocentní snížení ceny přivést na inzerát dvojnásobné množství zájemců.