Data Katastrálního úřadu o konkrétních prodejních cenách nemovitostí jsou veřejně dostupná – přímo na stránkách jsou k dispozici všem uživatelům, kteří jsou ochotni za ně zaplatit. Český startup tak v boji za větší transparentnost realitního trhu tato data veřejně a bezplatně publikoval v rámci Atlasu cen. Podle katastru tím však porušil zákon.

Data dostupná veřejnosti totiž nejsou otevřená data a s ohledem na stále větší boj o ochranu osobních údajů se pravděpodobně transparentnost transakcí bude spíše nadále snižovat, než aby se zvyšovala.

Zpřístupnit komukoliv reálné prodejní ceny nemovitostí v celé České republice zdarma, bez čekání a bez nutnosti zadávat osobní údaje, a díky tomu přinést více transparentnosti do procesu prodeje nemovitostí, při kterém se většina lidí spoléhá na služby realitních kanceláří a nedokáže jednoduše posoudit jejich kvalitu.

S takovým cílem minulý týden spustila česká společnost Reas (pod oficiálním názvem Nexter Company) novou službu Atlas cen. „Chceme rozsvítit světlo na českém realitním trhu, který je džunglí, ve které se nezkušený prodávající snadno ztratí,“ uvedl při spuštění Michal Makoš, CEO Reasu působícího pod záštitou investiční skupiny Miton.

V rámci Atlasu tak je možné zjistit vývoj reálných prodejních cen nemovitostí, které pocházejí z Katastru nemovitostí, ale také informace o tom, jak dlouho se byt prodával, nebo o kolik procent za tu dobu jeho cena klesla. Pro Prahu mají být data dostupná za poslední dva roky, u zbytku republiky za poslední rok.

Data o cenách konkrétních nemovitostí se před spuštěním dala sehnat pomocí výpisu přímo z Katastru nebo od jiných platforem, jež si data od katastru kupovala. V těchto případech je však nutné za data zaplatit, vyplnit osobní údaje a čekat na vyřízení požadavku.

Od Atlasu cen si Reas slibuje reálnější představy prodávajících o hodnotě jejich nemovitosti, které jsou často zkreslené cenami z realitních serverů, protože bývají nadsazené. Při snaze majitele prodat nemovitost za co nejvíc však riskuje prodloužení doby prodeje a také to, že se z ní stane „ležák“, o který není zájem.

„Naším cílem je razantně zjednodušit a zrychlit proces prodeje nemovitosti. K tomu potřebujeme zpracovávat velké množství dat. A když už tato data máme, rozhodli jsme se je nabídnout bezplatně i veřejnosti,“ dodal při spuštění služby Makoš.

Zatímco služba byla veřejnosti představena minulé pondělí, již ve středu se jí dostalo negativní mediální pozornosti. Zpravodajský server iRozhlas publikoval reportáž kritizující fakt, že data o některých nemovitostech obsahují také jména původních a nových vlastníků (což jsou na webových stránkách katastru veřejně dostupné informace bez nutnosti zadávat osobní údaje nebo platit) a v některých případech také fotografie z inzerce. Právě tyto údaje následně Reas stáhl.

„Naší snahou určitě není lézt lidem do soukromí, ale dát jim větší přehled o skutečných cenách nemovitostí. Proto jsme z Atlasu cen odstranili fotografie daných nemovitostí, které nejsou pro tento účel nezbytné, a také odkaz na vlastníky zapsané v katastru,“ reagoval Makoš pro CzechCrunch.

Atlas cen podle katastru porušuje zákon

V případě Atlasu cen však nejde o jediný problém. K případu se vyjádřil také Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK), který má správu katastru nemovitostí na starosti. A právě podle něj Reas (respektive Nexter Company) data o cenách nemovitostí nepublikoval v souladu se zákonem.

„Nexter Company byla dnes (ve středu 19.2. – pozn. redakce) vyzvána k ukončení zveřejňování cenových údajů v aplikaci Atlas cen, neboť takový postup není v souladu s § 53 katastrálního zákona. Pokud se tak nestane, tak by mělo být zahájeno správní řízení o porušení pořádku na úseku katastru (§ 57 katastrálního zákona),“ potvrdil pro redakci CzechCrunch ředitel ČÚZK Karel Večeře.

Úřad podle něj poskytuje cenové údaje pouze identifikovaným uživatelům, a to buď dálkovým přístupem přes internet (celkový počet těchto uživatelů je 35 tisíc), nebo při osobní návštěvě katastrálního úřadu po prokázání totožnosti – protože to tak vyžaduje zákon.

Další přímé šíření údajů o reálných prodejních cenách však zákon nedovoluje. Bez porušení katastrálních předpisů je možné ceny nemovitostí podle ČÚZK šířit jedině v případě, že projdou dalším zpracováním, například v přepočtu na cenu za metr čtvereční.

„Pokud je to navíc třeba průměr za více bytů v jednom domě, tak je to dokonce blíže k naplnění záměru poskytnout orientační informaci o aktuální tržní ceně, než kdyby tam byly konkrétní ceny za konkrétní byty,“ doplňuje Večeře s tím, že v souladu se zákonem je pravděpodobně šíření konkrétních cen i v rámci uživatelsky uzavřeného systému, což využívají například některé banky či znalecké kanceláře.

Reálně jsou však data o cenách prodeje jednotlivých nemovitostí dostupné každému, kdo o přístup k nim na katastru požádá a zaplatí za něj.

„I společnost Nexter tak zřejmě zpočátku postupovala, alespoň to tvrdí na webu, že data získala pro svoje analýzy. Ale v dalším kroku při využití pro Atlas cen už zákonný rámec překročila. Přitom každý, kdo o dálkový přístup žádá, se přímo v žádosti mimo jiné zavazuje nešířit poskytnuté údaje katastru a neužít je k jinému než právními předpisy dovolenému účelu,“ vysvětluje šéf ČÚZK Večeře.

Reas pro CzechCrunch potvrdil, že firmu úřad oslovil s požadavkem, aby reálné prodejní ceny z Atlasu cen stáhl. „ČÚZK nás oslovil s tím, že Atlas cen je v rozporu s katastrálním zákonem, ale naši právníci mají jiné stanovisko. Chceme Atlas cen zachovat a zůstat v dobrém vztahu s ČÚZK, otevřeli jsme tedy s nimi debatu, co je vlastně správně,“ řekl Makoš.

Podle Makoše je v případu klíčové, že všechna data, která Atlas cen ukazuje, jsou veřejně přístupná a úřad s nimi navíc běžně obchoduje. „Pokud nás katastr vyzve, ať data stáhneme, a bude k tomu mít právní podklady, samozřejmě budeme stanovisko respektovat. Zároveň se budeme ptát, jak je možné, že už roky existují na trhu cenové mapy, které stejné údaje zveřejňují, na rozdíl od nás ale za peníze,“ přemítá Makoš.

Naráží však při tom na jednotlivé zákony a také celou problematiku publikace katastrálních dat. Míra jejich veřejné dostupnosti a podmínky poskytování jsou totiž upraveny obecně závaznými předpisy a jakékoliv diskuze o jejich změnách přinášejí vášnivé a protichůdné názory.

„Vždy, když se tyto podmínky projednávají, je to složitá diskuze o důležitosti širokého přístupu k těmto údajům na jedné straně a o ochraně soukromí na straně druhé. Pod vlivem těchto událostí můžeme očekávat spíše tlak na další omezení veřejnosti katastru, než že by to vedlo k větší otevřenosti,“ uvedl Večeře.

Data katastru nejsou otevřená

CzechCrunch oslovil také Vladimíra Dzurillu, vládního zmocněnce pro informační technologie a digitalizaci, který se tématu otevírání veřejných dat věnuje dlouhodobě. „Data poskytnutá ČÚZK pomocí dálkového přístupu nejsou otevřenými daty, ale daty poskytnutými na základě smlouvy. Pro nakládání s těmito daty je třeba postupovat v souladu se smluvními podmínkami a zákony ČR,“ reagoval Dzurilla a jmenoval například ochranu osobních údajů, obchodní či lékařské tajemství nebo autorskoprávní ochranu.

Pokud by tedy v případě katastrálních údajů šlo o data zveřejněná ve formě otevřených dat, dle zákona o svobodném přístupu k informacím nemůže být způsob ani účel jejich následného užití nijak omezen (ovšem za dodržení dalších již jmenovaných zákonů). U otevřených dat uživatelům odpadají smluvní omezení, před nimiž má zpravidla přednost zákon o svobodném přístupu k informacím.

„V současné kauze (Atlasu cen – pozn. redakce) došlo k porušení ochrany osobních údajů (GDPR + Zákon č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů). Právě kvůli ochraně těchto dat ČÚZK zveřejňuje v podobě otevřených dat pouze geoprostorová mapová data a data Registru územní identifikace, adres a nemovitostí, avšak ne o vlastnících nemovitostí, cenových údajích a podobně. Tato data jsou ‚zavřena‘ za dálkovým přístupem do katastru,“ dodal Dzurilla.

Údaje o cenách nabízíme jinak, hlásí konkurence

Michal Makoš z Reasu při argumentaci pro publikaci dat o prodejních cenách nemovitostí zmiňuje také konkurenční cenové mapy, které tyto údaje zveřejňují již roky, avšak na rozdíl od Atlasu cen uzamčené a za poplatek, tedy v podobném principu jako ČÚZK.

Jak jsme už zmínili vyjádření jeho ředitele Karla Večeře, v souladu se zákonem je pravděpodobně šíření konkrétních cen i v rámci uživatelsky uzavřeného systému. Samotná konkurence Atlasu cen se však srovnávaní nabízených služeb brání.

„Mohu zodpovědně říci, že CenováMapa.org nenabízí podobnou službu jako vámi uváděná webová stránka (Atlas cen – pozn. redakce). Jediná souvislost, nikoli však podobnost, může být v tom, že se obě služby věnují realitnímu trhu, pracují s mapou a že obě mají nějaká data, a to i data o cenách nemovitostí. Ale tady veškeré souvislosti končí,“ uvedl pro CzechCrunch Milan Roček, jednatel Společnosti pro Cenové mapy ČR, která za vývojem CenováMapa.org stojí.

Podle Ročka je CenováMapa.org analytický nástroj vystavěný na základně dat, která byla sestavována, tříděna a čištěna řadu let. Platícím klientům tak nabízí podklady pro oceňování nemovitostí, plánování výstavby či pro analýzy, jaká je kde skladba bytů nebo budov, kde se nacházejí nemovitosti a podobně.

„Naším cílem směrem k odborné i široké veřejnosti je poskytovat analyzované informace – již zpracovaná data v agregované formě, tedy cenovou hladinu v konkrétních lokalitách. To děláme pravidelně ve vydávání indexů v médiích. Není naším cílem poskytovat jednotlivá data ani prostor pro ‚realitní voyerismus‘,“ vysvětluje Roček.

„Zjištění jednotlivé informace o ceně konkrétní transakce totiž nemá sama o sobě pro běžného člověka velký praktický význam. Ukázáním jednotlivé transakce nezjistíte v dané lokalitě cenovou hladinu, ani podle ní neprovedete žádnou analýzu,“ myslí si Roček.

Zažalujeme se navzájem

Další, opět alespoň částečně konkurenční řešení nabízí společnost OctopusPro stojící za vývojem aplikace CenováMapa.cz. Ta funguje od roku 2016 a podle vyjádření firmy tento portál taktéž funguje v odlišném rozsahu než Atlas cen.

„My data nešíříme, my je zpracováváme a následně k nim poskytujeme nějakou přidanou hodnotu na rozdíl od společnosti Nexter, která data veřejně publikuje bez jakékoliv následné invence. OctopusPro nakoupená data analyzuje, vyhodnocuje, odstraňujeme chybná nebo odlehlá data a následně z upravených dat vypočítáváme reálný tržní odhad ceny nemovitosti v adresním místě,“ uvedla pro CzechCrunch jednatelka společnosti Kateřina Ondrušová.

Cíl projektu CenováMapa.cz je přitom stejný jako cíl Atlasu cen – zprůhlednit transparentnost cenových údajů, avšak na rozdíl od Atlasu cen poskytuje OctopusPro také statistiku výpočtu a výstupem cenové mapy je report, ve kterém jsou zohledněny statistické výstupy analýzy včetně srovnání s nabídkovými cenami.

„Tím, že se u nás klient registruje v cenové mapě, akceptuje všeobecné obchodní podmínky, kde je jasně deklarováno, jak může s daty následně nakládat. Víme také, kdo s cenovou mapou pracuje. Klient nám poskytne osobní údaje ve smyslu GDPR. Registrací chráníme data tak, aby nedocházelo k únikům těchto dat směrem k nepoctivým subjektům, kteří by je dále mohli zneužívat k nekalým úmyslům,“ popisuje fungování projektu CenováMapa.cz Kateřina Ondrušová.

Podle ní společnost Nexter, stojící za Atlasem cen, naopak nikoho nekontroluje. „Je jí pravděpodobně jedno, ke komu se data o realitních transakcích dostanou, včetně případných zájmů ze zahraničí,“ dodává jednatelka společnosti OctopusPro, která navíc vůči tvůrcům Atlasu cen zvažuje podniknutí právních kroků a podání žaloby.

„Všechno nasvědčuje tomu, že společnost Nexter porušuje katastrální zákon a vyhlášku z katastru nemovitostí. Což jim umožňuje mít lepší konkurenční výhodu, jelikož my zákony a vyhlášky dodržujeme. Domníváme se, že výsledkem jejich konání je pravděpodobně výkup nemovitostí za nižší ceny od našich občanů,“ říká Ondrušová s narážkou na to, že pokud Nexter vykupuje nemovitosti do svého portfolia, musí uhradit i daň z nemovitých věcí ve výši 4 procent a ta se podle ní musí zákonitě projevit i na vykupované ceně.

Jak se celková situace kolem sdílení dat na Atlasu cen vyvine, ukážou až následující dny či týdny. Reas věří, že žádné zákony neporušuje, a opírá se při tom o názory svých právníků. Z tohoto důvodu zatím Atlas cen funguje i nadále a podle vyjádření Michala Makoše dál bude. „Na žádost ČÚZK jsme odpověděli, také jsme je požádali o schůzku a čekáme na jejich reakci. Atlas cen tedy zatím stahovat nebudeme,“ dodává šéf Reasu.