Nemovitostní boom, který se rozjel v posledních letech, má i jednu méně známou rovinu: vyšší daně pro část těch, kteří se rozhodli na raketovém růstu cen vydělat. Změna souvisí s daňovou reformou, která vešla v platnost od ledna 2021 a která zrušila takzvaný solidární příspěvek a nahradila jej druhou sazbou daně z příjmu ve výši 23 procent. Přinášíme vám další díl naší minisérie Jak na daně, kde se věnujeme zdanění nemovitostí po jejich prodeji.

Ceny nemovitostí v Česku mezi roky 2010 a 2021 vzrostly o více než 100 procent, což je zdaleka největší skok v rámci Evropské unie. V závěru loňského roku pak došlo k dalšímu zrychlování, protože během posledního půl roku se meziročně cena bytů, domů a pozemků zvedla zhruba o pětinu. Zvýšený zájem nepochybně přiměl řadu lidí prodat svou nemovitost dřív, než původně plánovali. Jejich zamýšlený zisk může být ale menší kvůli daním.

O co jde? Do konce roku 2020 platilo, že zisk z prodeje nemovitosti (zjednodušeně rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou) se daní 15 procenty, pokud se majitel rozhodl byt či dům prodat do pěti let od jeho koupě. Jestli byl jeho zisk půl milionu nebo miliony tři, nehrálo roli. Jenže to už nově neplatí.

Vysvětlení nabízí Markéta Szotkowská z poradenské společnosti V4 Group: „Solidární zvýšení daně bylo od 1. ledna 2021 zrušeno a do jisté míry nahrazeno zavedením druhé sazby daně ve výši 23 procent. Sazba daně činí 15 procent pro část základu daně do 48násobku průměrné mzdy, což je za rok 2021 něco málo přes 1,7 milionu korun, letos to bude bezmála 1,9 milionu. A 23 procent pro část základu daně přesahující tuto hranici.“

Jak to souvisí s prodejem nemovitostí? Dost: „Zásadní rozdíl mezi solidárním zvýšení daně a novou konstrukcí daňových sazeb je ten, že solidární zvýšení daně dopadalo pouze na příjmy ze závislé činnosti, tedy ze zaměstnání, a na příjmy ze samostatné činnosti čili z podnikání. Zavedení progresivního zdanění není ovšem omezeno pouze na tyto příjmy a zvýšená sazba daně se uplatní na celkový základ daně, tedy i na příjmy z kapitálového majetku, nájmu a ostatní příjmy včetně příjmů z prodeje nemovitostí.“

Aby to bylo ještě srozumitelnější, bude nejjednodušší použít příklad. Paní Nováková se loni rozhodla prodat svůj byt v Kladně, který koupila v roce 2018. Řekla si, že zvýšený zájem o byty je šance vydělat a že nebude čekat ani těch pět let, po nichž by prodej už byl osvobozený od daně. Jelikož nemovitost koupila za 2,5 milionu a loni ji prodala už za 4,5 milionu, její zisk činí dva miliony korun.

„Pokud bude realizovaný zisk z prodeje nemovitých věcí dva miliony, aplikuje se při zdanění příjmů za rok 2021 následující výpočet: První daňové pásmo = 1 701 168 × 0,15 = 280 159,20 koruny. Druhé daňové pásmo = (2 000 000 – 1 701 168) × 0,23 = 298 832 × 0,23 = 68 731,36 koruny,“ vypočítává názorně Szotkowská. Celková daň z prodeje nemovitosti pak činí necelých 349 tisíc korun. Rok předtím by to ale bylo rovných 300 tisíc. A to se bavíme o velmi hypotetické rovině, totiž že paní Nováková nemá sama žádné další příjmy. Pokud chodí do zaměstnání nebo podniká, tyto příjmy se sečtou s těmi z prodeje nemovitosti a výsledná daň z prodeje bytu bude ještě vyšší.

Foto: Jan Rasch

Michal Jelínek, partner poradenské skupiny V4 Group

Suma sumárum, po loňské daňové reformě, kterou prosadilo hnutí ANO spolu s ODS, je prodávání nemovitostí o něco méně výhodné. Nejde totiž o jedinou změnu – do roku 2021 byly od zdanění osvobozené prodeje nemovitostí, které jejich majitelé získali před pěti a víc lety. Tento časový test, který má odrazovat od spekulování, se ovšem od roku 2021 prodloužil na 10 let.

Takže kdo byt na investici koupil loni, musí počkat do roku 2031, aby jej mohl prodat a nemusel nic odvádět do veřejných rozpočtů. Tedy s výjimkou každoroční daně z nemovitosti, která ale patří v Česku ve srovnání se západní Evropou k velmi nízkým a v případě bytů nebo klasických rodinných domů se pohybuje maximálně v jednotkách tisíc za rok.

Jiná cesta, jak se vyhnout dani z prodeje nemovitosti, není? Je, ale těm, kteří nakupovali pro investice, moc nepomáhá – daň nemusí platit ti, kteří v dané nemovitosti alespoň dva roky prokazatelně bydleli a užívali ji, nebo ti, kteří peníze z prodeje použijí za nákup či stavbu nového bydlení.

Právníci tomu říkají „použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby“ a kdo prodával loni, může z pohledu finančního úřadu formálně využít inkasované peníze na pořízení nového bydlení jak ve stejném roce, tedy v roce 2021, tak v roce předešlém i následujícím. Čili – pokud jste v roce 2020 koupili větší byt, loni kvůli tomu prodali starší menší, na němž jste vydělali a neměli ho víc než pět let, nebudete muset daň z prodeje platit.

Jiná situace platí v případě dědictví. Finanční úřad zajímá, zda došlo k růstu ceny mezi nabytím bytu po zesnulém dědečkovi a jeho prodejem. V rámci vypořádání dědictví se totiž provádí odhad hodnoty nemovitosti. Když se při prodeji cena liší, samozřejmě směrem nahoru, rozdíl je z pohledu daňové správy ziskem, který je třeba zahrnout do daňového základu coby příjem. „Pokud tedy nedošlo v daném období k růstu ceny nemovité věci, nebude prodávající platit žádnou daň,“ dodává Michal Jelínek, partner V4 Group.

Zvláštní kategorií pak jsou nemovitosti jakožto firemní majetek. Pakliže společnost prodá svůj dům, zisk z prodeje se započítá do obecného daňového základu společnosti. Pokud vykáže zisk, zdaní ho 19 procenty. Něco jiného je zahrnout například dům do majetku korporace a pak prodat celou firmu, touto cestou postupují například developeři u administrativních centrech, ale i majitelé investičních bytů.

„Příjem z prodeje s. r. o. je u fyzické osoby osvobozen po pěti letech od jejího nabytí při splnění některých dalších podmínek, které ale obvykle společnosti splňují. Je však třeba konzultace s daňovým poradcem. Výhodnější se může jevit nakoupit byt na akciovku, kdy je prodej akcií osvobozen do tří let od jejich nabytí. Na rozdíl od s. r. o. není třeba splnit další podmínky. Jak v případě a. s., tak s. r. o. je zcela jedno, kdy tato společnost byt nabyla. Důležité je pouze to, jak dlouho byla společnost ve vlastnictví dané fyzické osoby,“ upozorňuje Markéta Szotkowská.