Nový stavební zákon podepsal prezident Miloš Zeman teprve loni. Ještě ani nezačal platit – a vláda už chystá jeho změnu. To přináší naději zejména pro velká města, která chtějí do svého rozvoje promlouvat víc, než je v tuto chvíli možné. „Naše pravidla jsou stejná pro malé obce jako pro velká města. A to se musí změnit,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč.

Zásadní problém podle Ondřeje Boháče je to, že do územního rozvoje významně promlouvá stát. Navíc skrze své úředníky, kteří si zákon vykládají různě. Zásadní dokumenty, jako je například územní plán, pak trvá schválit nikoliv jednotky, ale dokonce i desítky let.

„V Polsku se dohodne územní studie a podle ní se staví. U nás uděláme studii, pak kvůli ní měníme územní plán. To trvá tři roky, vymění se politická garnitura a veškeré dohody jsou pryč. Pak musíte měnit ještě zásady územního rozvoje. To je šest let strávených na něčem, na čem už byla shoda, že to chceme mít,“ líčí Boháč.

Co právě teď nejvíc brzdí výstavbu v Česku?
Stavební zákon a pár věcí, které jsou s ním nepřímo spojené. Často je to nechuť lidí stavět, ale i nechuť politiků výstavbu podporovat. Důvody začínají ale právě v chybném nastavení legislativy.

Přitom teprve nedávno schvalovala sněmovna její novelu. Je potřeba další změna?
Ta novela je „polovičatá“ a je potřeba ji dodělat. Byla by chyba vrátit se zpátky, protože změnu extrémně potřebujeme. Mojí optikou je zásadní vadou to, že se při novelizaci rezignovalo na tolik potřebnou změnu oblasti územního plánování. To je přitom podmínka pro rychlejší povolování. Kdybych to měl přirovnat k výstavbě mostu, tak se v podstatě postavila jen jeho druhá polovina – povolování. Ale na tu důležitou první polovinu mostu – plánování – se jaksi zapomnělo.

V územním plánování jde v zásadě o to, udělat dohodu nad územím, nad tím, kde bude stát jaký dům, kolik bude mít pater a jaký bude mít obsah. A právě to je největší problém – procesně umístit ten dům, dohodnout se. Vlastní výstavba už je relativně jednoduchá věc. Další problém může nastat s technickým povolením, i když je relativně jednoduché. Máme nesmyslné normy, které domy ničí, komplikují je, prodražují, ale pořád už to není tak hrozné.

Podle dat Světové banky trvá právě ono umístění stavby velmi dlouho, podle některých odborníků pak klidně i osm let. To souhlasí?
V Praze určitě, hlavní stavební objem zejména domů se odehrává v Praze a Brně, je to až osmdesát procent trhu. Průměr to tedy významně narušuje, protože když někdo staví v Rakovníku, určitě mu netrvá vyřídit povolení osm let.

Znamená to tedy, že stavební zákon nebrzdí výstavbu v Česku, ale ve velkých městech?
Právě v tom je zakopaný pes. Naše pravidla jsou stejná pro malé obce jako pro velká města. A to se musí změnit. Na malých městech to funguje, tím pádem ani nepociťují potřebu něco měnit, což vytváří dojem, že je s legislativou vše v pořádku. Takových spokojených měst a obcí jsou tisíce a vedle toho je pár velkých měst, které chtějí změnu. Velká města ale točí koly ekonomiky a legislativa je nepochopitelně brzdí. Když si tohle stát uvědomí, dá se to velmi snadno odblokovat. Stačí nechat menším městům a obcím dnešní pravidla a vyřešit pravidla pro města velká. Vydělají na tom všichni, protože z toho koláče si víc ukousnou i malé obce.

Pojďme tedy po konkrétních opatřeních. Co by se přesně mělo v zákoně změnit?
Měli bychom se chovat jako státy okolo nás, kde stát udává zákonem pravidla, ale dál už do toho procesu nemluví. Územní plánování je plně v kompetenci města. Chci zdůraznit, že není řeč o dálnicích, letištích nebo vysokorychlostních tratích. To jsou strategické stavby státu a v jejich případě má mít naopak stát velmi silné postavení. Města mají mít možnost se k těmto stavbám vyjádřit, nemají mít sílu něco takového blokovat. Samosprávy by ale měly rozhodovat o všem ostatním, protože právě města městům nejvíc rozumí, proto je přece mají i plánovat. Takhle je to ve Varšavě, v Mnichově, ve Vídni, Hamburku. U nás města plánují v podstatě státní úředníci odtržení od reality a nemají za to ani žádnou odpovědnost.

Mnozí mohou namítnout, že Praha má své předpisy a utváří si vlastní plán. Jde vám tedy o to, aby do těchto dokumentů nemohli mluvit státní úředníci?
Pražské stavební předpisy si Praha sice vydává, ale verifikuje je stát. Podařilo se s nimi něco nevídaného a je to pokrokový předpis, který má mít i Brno, Ostrava či další města. Začínáme tedy o nich mluvit jako o městských stavebních předpisech, které Brno může mít do velké míry stejné, jde totiž v zásadě o to, že to je předpis, který umožňuje stavět klasickou městskou zástavbu, nikoli jen sídliště. Další specifikace mohou být odlišné, ať už jsou to normy k parkování, nebo k povodním. Praha je specifická například z hlediska metra.

A co se týče územního plánu?
To je velký oříšek. Praha si totiž nedělá územní plán, jaký by potřebovala, dělá takový, jaký jí dovolí stát. Nejde jen o zákon, svízel spočívá v tom, že si různí úředníci zákon jinak vykládají a do tvorby územního plánu vstupují razantním způsobem. Úředníci tím ale vytvářejí prakticky nepoužitelný dokument. My ten plán tedy vytváříme, nějak to městu pomůže a bude o fous lepší, než ten současný, ale není to řešení. Je to plán, který se projednává vlivem nesmyslného systému deset let! Jsou v něm všechny problémy světa na jedné hromadě. Místo toho, abychom řešili menší území. Na to ale systém vůbec není nastavený. A to není jen Praha.

Podobně je to i v Brně?
V Brně budou snad za rok schvalovat nový územní plán. Slovo nový je dost nepatřičné, protože ho začali pořizovat, když byl prezidentem Václav Havel. To přece není nový územní plán! A určitě to není něco, co by Brnu okamžitě pomohlo. Je to absurdní svět. Plány velkých měst nemají mít tu podrobnost, jak si představuje stát pro malé obce, ani nemůžou mít, protože pak je to strašně komplikovaná, nákladná, drahá věc. Ideálně nastavený plán je obecnější, s možností podrobnějších regulací, někde s vymezením stabilizovaného území. Tak se chovají státy kolem nás. Polsko, které s námi sdílí kus historie, dokázalo z centrální ekonomiky udělat reformu po vzoru německých a rakouských měst. My nikoli, my používáme stále socialistické plánování.

V Polsku tedy existuje zákon, který je pro města benevolentní, takže nemusí s každou změnou chodit za státními úředníky?
Ano, řeší to městští úředníci. Když to u nás někomu popisujeme, reakce je, že to je anarchie. To ale přece není anarchie. Je tam primátor, který řídí město, má pod sebou úředníky, kteří povolení vydávají jeho jménem. Mají plán na celé území města, který je velmi obecný. Schvaluje ho zastupitelstvo a pak vydávají plány jednotlivých částí, jak potřebují.

Takže dejme tomu, že v Praze by byl územní plán pro Bubny?
Ano, to je typická ukázka. V Polsku se dohodne územní studie a podle ní se staví. U nás uděláme studii, pak kvůli ní měníme územní plán. To trvá tři roky, vymění se politická garnitura a veškeré dohody jsou pryč. Pak musíte měnit ještě zásady územního rozvoje. To je šest let strávených na něčem, na čem už byla shoda, že to chceme mít. V Polsku i Hamburku, když se dohodnou, jdou stavět i v případě, že to je v rozporu s územním plánem. Říkají: Měli jsme představu, prověřili jsme ji studií, která je přesnější než územní plán, někde to plánu dokonce i odpovídá, někde ne, ale ukázalo se, že je lepší to změnit. A je to.

Takže chcete neurčitý plán a dohody v území. Budou o nich tedy rozhodovat městské části?
To je v Praze těžké téma a funguje na základě zvykovosti. Ne za všechno může stát, i veřejná správa je rozdrobená. Z odborného hlediska je nepochybně zřejmé, že město je jeden organismus a je logické, aby základní věci jako velké developmenty a směry rozvoje určovalo město z centra. V úspěšných městech mají jeden centrální stavební úřad a jedno centrální plánování. Neznamená to, že by městské části obcházeli, jsou u všech procesů.

Plánování na západě ale není jen o jednom barevném obrázku, je to soubor ekonomických nástrojů a daňových pobídek, a tedy i benefitů. Když na něco starosta městské části přistoupí, dostane k tomu nějaký rozpočet, který městské části výrazně pomůže. Lidem může ukázat, že se dá v místě zvednout kvalita bydlení, nejen toho nově vystavěného, ale i existujícího. Opraví se náměstí, postaví se škola, doplní se divadlo a najednou to lidé daleko snáz přijímají, protože vidí, že je tam sice víc lidí, jsou obsazenější tramvaje, ale zároveň je jejich kvalita života výš.

Zákon ale přece nespustí změnu v přemýšlení lidí.
Víc než polovina lidí, kteří v Praze žijí, se tam nenarodili. Lidé tedy v sobě mají nějaké chápání změny, protože do ní sami přišli. S řadou lidí se dá rozumně mluvit, a pokud je starosta nebo primátor schopný ukázat benefit, začnou si časem zvykat, že město roste. Pokud proti něčemu protestují a dělají to patnáct let a pak předají prapor synovi, už je to smysl života.

Pro jak velké město tedy ještě dávají městské stavební předpisy smysl?
Víc než velikostí je to dané charakterem území. Celostátní předpisy umožňují stavět sídliště, ale pokud chce někdo jinou zástavbu, má problém. Může být město s šedesáti tisíci obyvatel, které je potřebuje, a město s osmdesáti tisíci obyvatel, které je naopak mít nemusí a umí s tím žít.

Jak by to tedy bylo v praxi? To, zda se řídit jinými předpisy nebo ne, bude na daném městě?
Musí v tom být samozřejmě jasno a musí v tom být nějaká stabilita. Z praxe vyplývá, že velká města jsou ta, která mají aparát k tomu, aby předpis upravila a projednala. Tehdy cítí i potřebu mít vlastní předpis. Určitě nejde o stovky měst. Je možné mít předpis v některých částech stejný. Nechal bych to ale trochu na samotných městech. Pokud si pak někdo bude stěžovat, že nemůže stavět, může použít jiný nástroj, bude ho mít k dispozici. Problém je v mentalitě, že všichni musí mít všechno stejné. Není to přece výběr daní. Každé město vypadá jinak, stejně jako národní parky vypadají jinak. Kdyby měli všude nařízeno, že budou sázet olše, protože je to pro stát výhodné, pak budou na Šumavě, v Krkonoších i Podyjí a zmizí rozmanitost.

Někdo může namítnout, že třeba Smíchov City bude mít blokovou zástavbu. To se ale už staví právě podle pražských stavebních předpisů, že?
Ano, Smíchov City je první brownfield, na kterém se staví podle nich. Navazují další, třeba u části nákladového nádraží Žižkov v blízkosti Basilejského náměstí je to také tak. Nestavělo se tak například na Rohanském ostrově a je to znát. Jsou to solitérní objekty, nezastavěné do celku a kontextu města. Když to řeknu jednoduše, domy se neohlíží na své sousedy.

Jak to ale přesně souvisí s bytovou krizí, která nyní trápí celé Česko?
Bytová krize má určitě i globální rozměr, v určitý moment se do bydlení přesunuly velké peníze, protože to je bezpečná a stabilní komodita k investování. A my na to nejsme schopní dostatečně rychle reagovat. Rozhodně ale platí, že v Praze se málo staví. Přes všechny problémy s Airbnb, přes všechny debaty, zda máme mít investiční byty, přes to, že si byty kupují cizinci. Vždy, když se řekne, že se v Praze musí stavět, protože jsou potřeba byty, vytáhnou se tyhle neduhy. Jsou to přitom všechno průvodní projevy, něco větší a něco menší problém. Vůči celkovému počtu chybějících bytů jsou to ale dětské nemoci. V Praze je šest set tisíc bytů a na Airbnb je jich asi sedm tisíc.

Někde je to skutečně problém, bydlet v domě, kde je devět jednotek ke krátkodobému pronájmu a dvě rodiny, musí být strašné a musí se to řešit. Není to ale odpověď na otázku, jestli se mají nebo nemají stavět byty. Jsou to jiná témata, obě vážná, jenže nelze říct, že díky jednomu se vyřeší to druhé. Varšava staví zhruba čtyřikrát víc bytů než Praha. Za čtyři roky tam postavili sto tisíc bytů. U nás je to pět tisíc ročně, takže třeba dvacet tisíc za stejnou dobu. Takže abych odpověděl na tu otázku – počet bytů na tisíc Pražanů dlouhodobě klesá. Počet bytů na počet Varšavanů stoupá. A to určuje tu cenu.

Stejné to asi bude i s prázdnými byty, že? Ani ty problém nevytrhnou?
Máme velmi fundované odhady, které říkají, že v Praze je jich asi sedm procent. To je nic a je to číslo běžné i v ostatních městech Evropy. Nikdy nemůže být sto procent plných bytů, protože se musí například opravovat. Kdybychom byli na sto procentech, pak není možné se přestěhovat. Stejně jako v té dětské hře, kde máte šestnáct polí a vy seřazujete čísla za sebe, potřebujete mít jedno volné, abyste s nimi mohla šoupat. Lidé ale pořád chodí, že se někde nesvítí.

Investiční byty a Airbnb je jiná problematika. U investičních ale platí, že je to v zásadě nájemní bydlení a tento trh potřebujeme posílit. Primárně to tedy není špatně, protože město nemůže vlastnit všechny nájemní byty. Teď je na trhu hluchá situace, protože máme extrémní množství vlastněných bytů a nájemní trh trochu zkolaboval, ale myslím, že jeho podíl se bude docela rychle navyšovat. I investoři nyní staví hodně nájemního bydlení.

Nájemního bydlení je v Česku dvacet procent, v Německu půlka. Kam se posuneme?
Náměstek pro územní rozvoj Petr Hlaváček má hezkou tabulku, která ukazuje podíl vlastnického a nájemního bydlení v jednotlivých státech. Je srovnaná na základě vztahu důvěry ve stát a systém, a tedy vlastně i v demokracii. V Německu je vysoký podíl nájemního bydlení, protože lidé důvěřují, že se o ně stát postará a že je z toho bytu nevyhodí. Nejvyšší podíl vlastnictví má Rumunsko, kde se lidi bojí, že až jim bude zle, budou mít smůlu. Něco to také odráží. Nikdy nebudeme mít nájemní bydlení jako ve Vídni, protože tam je jiný historický vývoj, segment se dá ale navýšit významně.

Kolik bytů tedy potřebujeme nyní stavět?
Deset tisíc ročně, přičemž my jsme pořád na polovině. A to máme za sebou dobrý rok. Problém se každý rok zvětšuje, kdyby se teď na trhu objevilo dvacet tisíc bytů, zapráší se po nich. Ideálně bychom tedy měli nějakou dobu stavět patnáct tisíc bytů ročně, pak by problém mohl zmizet a mohlo by se to i podepsat na ceně.

Jak moc?
Aby se srovnal růst platů s růstem cen nemovitostí, protože to, že se jedno od druhého utrhlo, je to zásadní. Ve Varšavě také nesnížili cenu, pořád rostla, ale růst cen dokázali překonat růstem platů. Teď platí, že v Německu je potřeba na nový byt šest ročních platů, zatímco u nás je to dvanáct.

Pracujete s odhadem, kam až se bytová krize dostane, než dojde k nápravě?
Vedení Prahy, ale třeba i Brna dělá maximum, aby se trend podařilo zvrátit, to se ale projeví až za nějakých pět let, realisticky se nyní bude situace ještě nějaký čas zhoršovat. Kdyby ale došlo ke změně na úrovni státu, efekt se dostaví velmi rychle. I samotnou tu změnu je možné provést rychle, protože sice jde o systémovou věc, nevyžaduje ale vznik nových úřadů nebo tisíce nových zaměstnanců. Není to žádný Armagedon, spíš taková sametová revoluce plánování.

Současná vláda s tím původním stavebním zákonem nesouhlasila a avizovala, že ho bude chtít změnit. Už je indicie, že to bude právě ve prospěch měst?
Jednání běží. Věřím, že ano, co mi zbývá, ale jistotu nemám. Snažíme se o tom s poslanci hovořit a zatím jsme měli vstřícné reakce. Bude to nicméně jejich rozhodnutí. Pokud si položí otázku, čím naplnit státní kasu, musí si odpovědět tak, že ekonomika se dnes tvoří hlavně ve městech. A jestli je budou chtít nastartovat, pak je nutná i tato změna.

Je ale také možné, že se to zvrhne v bitvu spolků a lidí, kteří plánování nikdy nedělali, a nikdy ke změně nedojde. To všechno je ale taková pěna, protože základní otázka zůstává ekonomická. My máme návod. Není třeba vymýšlet kolo. Ani objevovat Ameriku. Jsme v kontaktu s městy v zahraničí, která jsou úspěšná, máme to načtené, komunikujeme. Víme, že to jde, právě díky příkladu Polska, které na tom bylo nedávno stejně jako my. Jenom byli schopní udělat tu změnu už před dvaceti lety a dnes tam z evropských peněz staví dálnice, zatímco my rozhledny.