Finanční poradenství, finanční produkty, mobilní platby, pokladní systémy, development bytů, realitní kancelář a tržiště přinášející vyšší transparentnost na realitní trh. Tohle není generátor náhodných slov, ale výčet projektů a byznysů, na kterých během své kariéry pracoval Hynek Husník.

Stále teprve devětadvacetiletý podnikatel ještě během studia střední školy pomáhal své mámě s prodejem hypoték, v devatenácti letech se pak jako projektový manažer dostal do Chytrého Honzy. Později zakládal společnost Storyous, která jej kvůli mladickým nezkušenostem téměř zválcovala, což nakonec Husníka dovedlo k realitám a další vlastní firmě Nexter Company. Tu dnes na trhu známe pod značkou Reas.

V ní se společně se spoluzakladatelem Michalem Makošem a investiční skupinou Miton, která v roce 2019 do startupu vložila deset milionů korun, snaží vytvořit tržiště propojující vlastníky bytů s realitními makléři a investory nebo kupujícími. Loni Reas zprostředkoval transakce za dvě miliardy korun a podle svého zakladatele je teprve na začátku.

Mediální pozornost však Reas v minulém roce vzbudil spíše s Atlasem cen, kvůli kterému se firmě vyhrožovalo žalobami a musel jej tak dělat nadvakrát. Zajímavou iniciativou pak byly také například okamžité platby za nemovitosti. Všechny aktivity, které Husník se svým týmem dělá, mají přitom vést k větší transparentnosti na realitním trhu v České republice.

O tom, jak vlastně tržiště nemovitostí Reasu v praxi funguje, jaké byly začátky kariéry i největší poučení během nezdarů, Husník mluvil ve velkém rozhovoru pro CzechCrunch.

Začněme dnes již relativně dávnou historií. V Chytrém Honzovi jste se seznámili s Davidem Mengrem a rozhodli jste se společně založit Storyous. Jaká byla vaše motivace?
Potřeba založit vlastní byznys vycházela asi z nenaplnění. Měl jsem pocit, že můžu dělat víc věcí, že umím všechno dělat desetkrát lépe než ostatní, i když to nebyla pravda. S Davidem jsme začali hledat něco, co bychom mohli zkusit sami, abychom dokázali, že na to máme.

Storyous jste přitom v roce 2012 zakládali jako nástroj pro mobilní platby. Jaké to tehdy bylo?
Byla to doba kamenná. (smích) Pokladny obecně nebyly k ničemu připojené, ve větších provozovnách maximálně k lokálnímu serveru, online nebyly vůbec. V té době bylo s takovou myšlenkou velmi těžké prorazit. Když jsme za někým přišli s myšlenkou mobilních plateb na styl dnešního Qerka, bylo to no-go.

Proto jste se přesunuli k pokladním systémům?
Hledali jsme způsob, jak se dostat do restaurací. Vymysleli jsme tablet, přes který chodily objednávky, a postupem času jsme zjistili, že produkt do podniků nedostaneme žádným jiným způsobem, než že bude fungovat jako samostatná pokladna. Utnuli jsme proto mobilní platby a zaměřili se na pokladny.

Co se dělo pak? Proč jste ze Storyous i s Davidem odešli?
V té době mi bylo asi třiadvacet, byl jsem mladý a vůbec mi nedocházelo, jak je ten byznys velký a složitý. Když chceš být v tomto oboru úspěšný, musíš se na návratnost dívat minimálně z evropského hlediska. My jsme se na to dívali spíš tak, že obsadíme Vinohrady. (smích)

Limitoval vás tedy váš vlastní přístup?
S takovým přístupem firma nedokázala být úspěšná. S Davidem jsme měli hodně omezené manažerské zkušenosti a firma nás začala úplně válcovat. Najednou jsme měli dvacet, padesát lidí a my jsme vůbec neměli schopnosti na to, abychom je uřídili. A už vůbec jsme neměli schopnosti na to, abychom dělali dobrá strategická rozhodnutí.

Pak přišel Igor Třeslín (aktuálně šéf a minoritní vlastník Storyous – pozn. red.), začal se o firmu zajímat a vykoupil naše podíly. Minimálně pro mě to bylo vysvobození.

Co z celé této byznysové kapitoly považuješ za největší osobní poučení?
Díky prodeji podílu a následnému odstupu, který jsem získal, jsem se hodně posunul manažersky. Uvědomil jsem si, jaké a kolik chyb jsem dělal. Byly to klasické věci, které dělají všichni nezkušení zakladatelé – hodně jsem mikromanažoval, rozhodoval jsem za lidi a ve firmě jsem se stal uzlem. Myslel jsem si, že se všechno vyřeší náborem nových lidí, ale pořád všechno stálo na mně. Chyběla mi ráznost, abych odpovědnost předal na ostatní.

Velkou chybou bylo také to, že jsme nad firmou vůbec neuvažovali strategicky. U pokladen je klíčový hardware, my jsme jej ale brali jako něco, co prostě koupíme na Alze a pošleme zákazníkům. Když chceš fungovat po celé Evropě, takhle to nejde, na Androidu máš každý den nějaké aktualizace, které ti mohou celý systém shodit.

Když vás vykoupil Igor Třeslín, ze Storyous jsi odešel. Čemu ses věnoval dál?
Začal jsem kupovat byty. Věděl jsem, že i když nevymyslím žádný nový byznys, budu díky tomu mít alespoň nějaké zajištění. Začal jsem je rekonstruovat a pronajímat, pak mi to ale zase nedalo a s kamarádem jsme začali nakupovat a rekonstruovat celé činžáky, což jsme dělali také pro klienty. V podstatě se nám začala rodit malá developerská společnost. Bylo to stabilní podnikání, ale něco tomu chybělo.

V té době ses poznal s Michalem Makošem?
Chodili jsme spolu plavat a během debat se ukázalo, že máme velmi podobné názory na řízení firmy. Měli jsme toho hodně načteného i vlastní zkušenosti. Názorově jsme se potkávali v tom, jak bychom chtěli firmu stavět, a přemýšleli jsme, do čeho bychom se pustili společně. Oba jsme vlastnili a pronajímali byty, tak jsme se zaměřili na to, jak s realitami pracovat lépe, jednodušeji a transparentněji.

Takže vize Reasu, že chcete udělat realitní trh transparentnějším, s vámi byla od začátku?
Určitě ano, akorát jsme za tímto cílem šli různými cestičkami.

Jak si představuješ ideální stav, do kterého byste se chtěli dostat?
Hledáme cesty, aby nemovitostní trh fungoval tak, že přijdeš na web s cílem prodat nebo koupit nemovitost, párkrát klikneš a máš ideálně hotovo. To je náš ideál.

Pravděpodobně stále dost vzdálený ideál, že?
Možná ne tak vzdálený, třeba v Norsku už hodně podobně jeden realitní portál funguje. Mají obdobu BankID (bankovní identita – pozn. red.), pomocí ní se do portálu přihlásíš, systém ti automaticky řekne, na jakou hypotéku dosáhneš, a všechno jednání pak probíhá online. Když se dohodneš s prodávajícím, mezitím si dáš prohlídku, pak online všechno odešleš na katastr a máš vyřešeno. Takže víme, že to jde.

Kdy by něco takového mohlo v praxi fungovat v Česku?
Bill Gates říkal, že lidé mají tendenci technologie přeceňovat krátkodobě a podceňovat dlouhodobě. Nevím, kdy takový stav nastane u nás, ale určitě to přijde dřív, než si mnozí lidé myslí. Hodně to záleží na straně státu a legislativě, muselo by se změnit i fungování katastru, což je však většinou na několik let. I pro katastr by to byla velká změna, nemusel by mít tisíce úředníků po celé republice, místo toho by mohli vytvořit API a všechno přijímat online.

Abychom se trochu vrátili. Zmiňoval jsi několik cestiček, které jste zkoušeli. Jak vypadaly začátky Reasu?
Abychom reálně zjistili, jak to na trhu nemovitostí chodí, rozhodli jsme se nejdřív založit realitku. Podařilo se nám prodat pár desítek nemovitostí.

Byla to klasická realitka, nebo jste zkoušeli jiný přístup?
My si mysleli, že je to něco jiného, ale v podstatě to byla klasická realitka. Bohužel jsme nepochopili základní principy fungování a neuspěli. Doteď vtipkujeme, že nám chybělo více šedivých vlasů, protože reality jsou trochu „gray hair business“. Nicméně uvědomili jsme si, že nemovitosti nejsou úplně průhledný a zákaznicky přívětivý segment a že to možná dokážeme změnit, když na to půjdeme jinak.

Na tom jste začali stavět Reas?
V podstatě ano a té základní tezi věříme dodnes. Uvědomili jsme si, že na jedné straně je spousta uživatelů, kteří chtějí všemožné realitní informace, nebo jen snadno prodat a koupit. A na druhé straně je spousta kvalitních profesionálů, kteří tyto uživatele chtějí oslovit. Přišlo nám logické začít tyto dvě strany propojovat.

Fungovalo propojování dobře?
Ze začátku samozřejmě tolik ne. Byli jsme hrozně naivní. Museli jsme zaplatit spoustu školného, jak říkají v Mitonu při budování firem investicím, o které přijdete, ale hodně se díky nim naučíte, a získat potřebné zkušenosti, aby se Reas mohl stát tím, čím je teď.

Jaké byly vaše začátky?
S Michalem jsme první tři měsíce nedělali prakticky nic jiného, než mluvili a telefonovali s lidmi. Nasáli jsme prostředí a postupně jsme začínali chápat problémy a potřeby uživatelů. Tak jsme začali vytvářet tržiště, kde propojujeme klienty, kteří používají naše produkty, s dobrými makléři. A tomu se věnujeme doteď.

Na tržišti se tedy jednoduše zaměřujete na propojování prodávajících a makléřů?
Celý náš byznys je postavený na třech pilířích. Každému člověku, který za námi přijde, se snažíme najít ideální způsob prodeje, dáváme mu na výběr různé možnosti. Jednou z nich je tradiční cesta prodeje s makléřem. V takovém případě prodávající za byt dostane většinou nejvíc, ale musí řešit prohlídky nebo inzerci. Navíc je proces spojený s nejistotou, protože nikdy stoprocentně nevíš, že si zájemce byt opravdu koupí nebo jestli dostane hypotéku, to může trvat i několik měsíců.

Druhý pilíř se soustředí na samotné kupce. Ty, kteří se přihlásí do naší databáze, můžeme prostřednictvím makléřů oslovit a spojit je s prodávajícím. Transakce proběhne za tržní cenu a prodávajícím navíc nabízíme jistotu, že kupec má peníze a zájem. Prodej tak proběhne jednoduše a oproti prvnímu způsobu také rychle.

Předpokládám, že třetí způsob pak souvisí s loni představenou Okamžitou platbou?
Přesně tak, tato možnost je nejrychlejší, protože ji nabízíme jen kupcům, kteří mají hotovost, a za nemovitost tak mohou zaplatit hned druhý den. Je to nejrychlejší a nejpohodlnější způsob prodeje, prodejce nemusí dělat nic navíc.

Kdo jsou tito investoři? Jde o obyčejné lidi nebo spíš nějaké fondy?
Zpočátku to byly hlavně soukromé osoby, které měly peníze a rozuměly realitám. Když trhu rozumí, ví, co si mohou dovolit a jaká rizika u okamžitých transakcích očekávat. Dnes se už ale do databáze může přihlásit každý, kdo má připravenou hotovost, a v tom momentě mu začnou chodit nabídky. Aktivně tyto investory moc nehledáme, hlásí se spíše sami.

Je to kvůli tomu, že na trhu je těžké najít dobré byty?
Je pravda, že v dnešní době je docela těžké najít dobrou nemovitost. Běžná praxe je, že když jdete s makléřem na prohlídku, je tam s vámi dalších dvacet lidí. Ale my máme kromě tradiční cesty i několik možností, jak kupujícím ukázat ty nejlepší byty v některých případech dokonce ještě předtím, než se dostanou na trh. Prodávajícím tak přineseme hodnotu, kterou nejvíce očekávají – tedy jistotu, že skutečně prodají.

Vy jako Reas si pak u dokončené transakce berete provizi?
Vyděláváme na propojení konkrétního klienta a makléře nebo investora. Na transakcích tak vyděláváme nepřímo, čím víc jich budeme dělat, tím víc budeme vydělávat. Ale ze samotné transakce si nebereme nic.

Očekáváš, že na transakcích nebudete vydělávat ani do budoucna?
Uvidíme, zatím pro to nevidíme důvod. Samozřejmě se ale snažíme, aby se díky nám transakce děly, protože bez toho Reas fungovat nebude.

Na co se chcete zaměřit nejvíc z produktového hlediska?
Chceme mnohem více využít data, která máme. Cítíme v tom velkou příležitost a vidíme, jak právě dobrá data na trhu chybí. Vidíme prostor v tom, aby naše služby využívaly měsíčně vysoké stovky tisíc uživatelů.

Produktově se hodně věnujete projektům jako Atlas cen. Ten funguje jak?
Měl by na trh vnést transparentnost a jednoduše odpověď na otázky, za kolik se kolem mě prodávají byty, jak dlouho to trvá, jaké podobné byty se prodaly v mé ulici, za kolik a tak podobně. Rádi bychom v Atlasu opět měli například fotky.

Právě kvůli fotkám jste byli kritizováni za narušování soukromí, konkrétní ceny pak vadily katastrálnímu úřadu. Teď už víte, jak to obejít?
Nesnažíme se je obejít, ale přemýšlíme, jak produkt stavět v povolených mezích a zlepšovat jeho funkcionalitu.

Když se bavíme o vašem celém produktu, ne že by toho snad bylo málo, ale rozvíjíte v rámci něho ještě něco dalšího?
Dalším z produktů, které jsme spustili loni, byl algoritmický odhad ceny. Máme na to model strojového učení postavený na neuronových sítích, který zjistí všechna přístupná data o nemovitosti, k tomu přidá data z dalších zdrojů a postupně se učí odhadovat cenu. V podstatě už dokážeme ocenit každý byt v celém Česku. Zároveň algoritmy trénujeme, aby na základě fotek dokázaly rozlišit jednotlivé místnosti a poznat, v jakém jsou stavu.

Jak přesné algoritmy při odhadování cen jsou?
Aktuálně máme odchylku ve vyšších jednotkách procent a chtěli bychom se dostat na nižší jednotky. V Americe je u takových softwarů medián odchylky kolem jednoho až dvou procent, což je náš cíl. Čím úspěšnější bude model, tím více transparentnosti budeme moci přinést na trh.

Netříští se vám s tolika produkty pozornost od jádra byznysu?
Možná to na první pohled působí dost široce, ale vše se točí kolem jediné věci. Máme určitou databázi dat, kterou se snažíme lidem nabízet v co největší míře tak, aby data chápali co nejlépe a na základě nich se rozhodovali. Proto ostatně jednotlivé projekty vyvíjíme. Přímo nám pomáhají i ve zjednodušování prodeje nemovitostí, takže jsou nedílnou součástí našeho byznysu.

A jak se vám na trhu daří z byznysového hlediska? Jakých výsledků jste dosáhli za loňský rok?
Když přišel covid, byli jsme hodně opatrní. Měli jsme velký strach a byznys jsme v podstatě zastavili. Další měsíce ale trh začal opět ožívat a zaznamenali jsme meziroční růst 50 procent s tím, že jsme v obratech dosáhli na nižší desítky milionů korun.

V jakém objemu jste zprostředkovali transakce?
Loni to bylo na úrovni dvou miliard korun, cíl pro letošní rok je vyrůst alespoň dvojnásobně, což platí i pro naše obraty.

Jste v zisku?
Minulý rok jsme ještě v zisku nebyli, letos už se do něj dostaneme. Nepůjde však o žádnou výraznou částku, v aktuální fázi nám přijde vhodné držet se kolem nuly, všechno chceme investovat do růstu.

U otázek financování se dostáváme k momentu, kdy byl Reas téměř na zavření. Nakonec vás v roce 2019 zachránila investice od Mitonu. Co se tehdy dělo?
Bez nich bychom tu téměř určitě nebyli. Došly nám peníze a uvědomili jsme si, že pokud chceme postavit fungující firmu, tak potřebujeme silného a zkušeného partnera. V podstatě nám podali záchrannou ruku, čehož si vážíme.

Další externí financování nehledáte?
Zatím pro to nevidíme důvod.

A co expanze do zahraničí?
Vždy žertuju, že jednou bychom chtěli s Okamžitou platbou expandovat i mimo Prahu. (smích) Teď je naším cílem udělat tuto službu tak, aby byla v plné šíři dostupná v celé republice.

Proč je zatím omezená jen na Prahu?
Protože potřebujeme lokální obchodníky a další lidi jako inspektory, prodávající a investory. Když stavíme tržiště, tak se na něm musí sejít všechny strany ve stejný moment, i když v rozličné míře. S Prahou jsme spokojeni a aktuálně děláme kroky, abychom do konce roku byli v celém Česku.

Takže nad zahraničím nepřemýšlíte vůbec?
Snažíme se jít krok po kroku. Tento rok zahraničí v plánu nemáme.

Ptám se i z toho důvodu, že ve Storyous jste měli problém s příliš lokálním myšlením, které jsi zmiňoval. Nemůže se vám v Reasu stát něco podobného?
Máš pravdu, může. Ne, že bychom o tom nepřemýšleli, ale zatím vidíme hodně příležitostí na trhu u nás. Také se koukáme, jak těžké je náš model exportovat ven. Reality jsou ze své podstaty dost lokální byznys s řadou specifik.

Vaším cílem na trhu je dosáhnout co nejvyšší transparentnosti. Loni začal platit nový zákon o realitních službách, myslíš si, že tato legislativa tomu napomáhá?
Obsahuje dobré prvky a je za ním dobrá snaha. Pořád ale například platí, že když si udělám zkoušku, můžu se stát realitním makléřem, ale ty zkoušky přitom nejsou složité. Což je ve své podstatě špatně.

Co se tedy musí změnit, aby se trh pročistil?
Realitní kanceláře musí chtít zásadně regulovat počet makléřů. Spousta pořád dělá práci jako vedlejšák. Pokud se tomu nevěnuješ naplno, tak nemá smysl v této profesi být.

Chyba je tedy na straně realitek?
Částečně. Když děláš byznys jako realitní kancelář, své služby ve skutečnosti prodáváš makléřům, ne kupujícím ani prodávajícím nemovitostí. Tvým zájmem potom může být, aby těch makléřů bylo co nejvíc. Dokud se tohle nezmění, nezačne se měnit ani samotný trh.

Má vůbec možnost něco takového měnit legislativa?
Myslím si, že nemá a ani by se o to neměla snažit. Je na všech lidech v oboru, aby si sáhli do svědomí a začali na tom pracovat.

Co tedy ta nová legislativa přinesla?
Teď je určitě lepší, obsahuje prvky, které víc chrání klienty. Udělala se tam spousta skvělé práce. Ale to, jak lidi vnímají realitní makléře, je něco, co si všichni v oboru musíme odmakat. Musíme pracovat na tom, abychom pro lidi byli užiteční a aby nás začali vnímat jako někoho, kdo jim může pomoct.