Asi ten pocit znáte – přijedete do hotelu, vstoupíte do lobby, jdete k recepci a rázem jako byste byli v jiném světě. Světě, kde se o vás postarají a kde vám bude aspoň na chvíli líp. Tomáš Vavřík tenhle pocit dobře zná, protože dlouho podnikal v cestovním ruchu. Teď sice dělá něco jiného, se svou firmou Domoplan staví byty a horské apartmány, to mu ovšem nebrání, aby o ten hotelový pocit pro své klienty dál usiloval. Popravdě, přesně na něm staví svůj byznysový úspěch, který se už šíří daleko za brněnské hranice.

Tomáš Vavřík svou skupinu, která dnes kromě developera čítá architektonické studio, hotelové služby, sjezdovku nebo investiční fond, začal budovat nenápadně a od nuly po roce 2009. Postupně se ale vypracoval v jednoho z nejvýraznějších brněnských stavitelů, k tomu navíc přidal ještě rekreační projekty v Jeseníkách. O to, co Domoplan dělá, bývá velký zájem. A Vavřík teď zkouší vykročit i mimo Moravu.

Jednak buduje v Brandýse nad Labem novou vesničku v duchu skandinávské architektury, jednak chystá rekreační resorty v Orlických horách a také se rozhlíží po volných pozemcích a nových projektech v Praze. Nabídek má prý na stole dost, v hlavním městě totiž oficiálně sídlí i jeho investiční fond, do kterého už od podnikatelů nasbíral přes miliardu korun. A také začal stavět v Srbsku a na chorvatských ostrovech Hvar a Pag, kde má kontakty z dob své ne tak úplně úspěšné kariéry podnikatele v turistice.

Loni jeho skupina Domoplan zahájila stavbu celkem 700 bytů v souhrnné hodnotě 5,5 miliardy korun. Sám Vavřík, když se za rokem 2021 (ale nejen jím) ohlíží, si mne ruce. Ovšem současně s tím je překvapivě kritický – on i další developeři si prý navykli na zisky, které neodpovídaly realitě. V rozhovoru pro CzechCrunch, který vznikl v rámci našeho realitního speciálu, se rozhovořil také o tom, proč lidé chtějí mít v činžácích vrátného nebo že ceny nemovitostí nejspíš zlevňovat nebudou.

Několikrát jste se nechal slyšet, že trh je z pohledu developerů zalit sluncem a štěstím. A že je zalitý možná až moc. Bude to ale platit i v roce 2022?
Zalité sluncem to bude, i když přibude trošku stínu. Česká národní banka zvýšila úrokové sazby, inflace řádí, narostly ceny stavebních materiálů… Na druhou stranu je tak obrovský převis poptávky, že to nebude mít zásadní dopad. Hlavní důvod, proč je to z developerského pohledu zalité sluncem, jsou ale schvalovací procesy. V Brně jsou ještě horší než v Praze. Jsou potřeba desítky tisíc bytů a povolování probíhá pomalu. Proto je tento segment aktuálně dobrý pro mě jako developera, ale horší pro uživatele. Je to nevyvážené. Vrátil jsem se teď z Bělehradu, kde budeme stavět, a tam schvalovací proces trvá maximálně 12 měsíců. Od chvíle, kdy koupíte pozemek, do roka stavíte.

Za předpokladu, že mám stavební pozemek, nebo i se změnou územního plánu?
Ano, za předpokladu, že koupím pozemek, je to stavební parcela a já mám pohromadě projekt. Tamní legislativa je nastavená tak, že všechno schvalování je rychlejší a že třeba sousedé nemůžou tak snadno stavbu blokovat. A u nás? V Brně pět let žádná doba, v Praze deset let žádná doba. Ve výsledku je koncový uživatel ten, kdo na to doplatí. Dnes se k tomu ještě přidává obava, co bude s penězi. A tyto drobnosti vedou k tomu, že ziskovost byla v našem oboru poslední dobou abnormální. Letos dojde k lehkému narovnání, propíšou se vyšší náklady. Dosavadní ziskovost byla možná až nezdravá.

Tedy v procentech jaká?
Určitě marže přesahující 25 procent. Víte, že ceny nemovitostí stoupají, je normální. Ovšem když to je o pět deset procent ročně. Jenže tady byly v některých městech skoky o 50, klidně i 60 procent, což je naprosto bezprecedentní. A je znát, že ceny se dostaly na určitou hranici. Dál už budou stoupat jen pomalu. Nevěřím ale, že dojde k poklesu.

Zmínil jste vyšší náklady. O kolik zdražení odhadujete?
Nedá se to úplně paušálně říct, záleží, kdo staví a v jakém objemu. Když se budeme bavit o rodinném domě, půjde o drastické navýšení, pro rodiny to může být velká komplikace. Pro developery, kteří staví projekty v řádech stovek milionů a spolupracují s velkými dodavateli a nakupují dopředu, nebude nárůst tak zásadní. Bavíme se o 10 až 15 procentech. Takže nic zásadního, můžeme si v pohodě sáhnout do marží. Mnohem horší to bude pro drobné stavebníky.

Když jste říkal, že v Brně je aktuálně se schvalováním horší situace než v Praze, je to i ten důvod, proč Domoplan vykročil mimo brněnské hranice? Chystáte velký projekt u Brandýsa nad Labem, na horách…
Máme Brno rádi a chceme v něm být, ovšem má dlouhodobý problém, a to neschválený územní plán. Nicméně důvod, proč jsme začali pokukovat i jinde, je, že po 14 letech na trhu jsme získali dost zkušeností a vybudovali si takové postavení, že prostě můžeme být víc než jen lokální hráč. Fungujeme v Chorvatsku, v Srbsku, rozjíždíme něco na Slovensku. Hodně nás posunulo, že jsme před pěti lety otevřeli fond kvalifikovaných investorů. Dalo nám to i finanční křídla. Chceme stavět jinak a důvod pro naši expanzi netkvěl ani tak v legislativní tuhosti Brna, ale spíš v rozšiřování Domoplanu jako takového.

Brno vám bylo malé.
Ano, bylo nám malé a cítili jsme, že to, jak byznys děláme, a tým, který máme, zvládnou větší přesah. Máme k dispozici top sestavu, zároveň jsme spolumajitelé architektonického studia Identity Designers, které má kořeny v Londýně. Můžeme si dovolit být nejen regionální a celorepubliková, ale i celoevropská značka. Dozráli jsme k tomu.

Vy jste ale v minulosti hodně dbal na znalost lokálního prostředí, zdůrazňoval jste, že jste Brňák, a proto stavíte v Brně. Což už se při celorepublikovém nebo evropském záběru říct nedá. Jako byste odhodil konzervativní opatrnost.
Nemusí to tak působit, ale jsme konzervativní firma, nepouštíme se do střeleckých plánů. Pořád stavíme na místní znalosti a na znalosti lidí, kteří s námi dělají. Srbsko má třeba návaznost na Chorvatsko, kde jsme před lety začínali a kde jsem měl kontakty ještě z dob, kdy jsem působil v cestovním ruchu. Není to tak, že bychom se teď rozhodli, že budeme dobývat svět.

Pravda, Praze se vyhýbáte.
Chystáme projekt v Brandýse nad Labem, což je skoro takové pražské předměstí. Ba ne, vážně, náš fond oficiálně sídlí v Praze a to na sebe začalo nabalovat i nějaké nabídky. Naši investoři jsou většinou podnikatelé, kteří mají zase určité vazby a tu znalost, o které jsem hovořil. Když to shrnu, něco promýšlíme a zjišťujeme, jak dlouho by trvalo dostat se ke stavebnímu povolení a začít v Praze stavět. Nabídek na projekty či na pozemky nám chodí dost.

Vy ale zatím jdete čistě rezidenční cestou, administrativní centra nestavíte, že?
Rezidenční segment uchopujeme trochu jinak. Kvalitní architekturu a stavbu bereme jako samozřejmost. Čím dál víc se soustředíme na udržitelnost. Ovšem nejen tu ekologickou, ale také ekonomickou a sociální. Snažíme se přinést něco, co udělá bydlení opravdu zajímavým, aby se tam lidé cítili pěkně. Prvním takovým naším projektem byl Pekárenský dvůr v Brně, měl obrovský úspěch.

Teď jsme podobně nastavili i Brandýs, kde budujeme vesničku ve švédském stylu. Lidé jsou rádi, když bydlí v místě, kde mají zázemí pro děti, můžou jít do sauny, mají k dispozici určitý servis. Samozřejmostí je aplikace, přes kterou svůj byt budou ovládat, vstup do garáže zajistí QR kód, budou přes ni moct objednat některé služby. Zkrátka aby lidé měli dobrý pocit, že bydlí v domě či bytě, který je šetrný k přírodě, ale zároveň se nemuseli bát pustit děti ven a nemuseli řešit, kdo jim převezme balíček nebo nákup, který doveze kurýr, kdo ho uloží do chladicího boxu, odkud si ho pak vezmou. Budou se moct koncentrovat na rodinu a svůj život.

V zásadě nabízíte rodinné bydlení jako určitý zážitek.
Dá se to tak říct. Pracoval jsem mnoho let v cestovním ruchu, a jelikož nejsem stavař, snažím se bydlení trochu přibližovat tomu, odkud jsem přišel. A to jsou služby. Když letíte na dovolenou, samozřejmě vás ovlivní, když vám někdo čistí stůl a stará se o vás. Cítíte se pak hezky, můžete se věnovat rodině, odpadne stresové myšlení. A tohle jde přetáhnout i na byt. A tou cestou se snažíme jít hlouběji a hlouběji. Mám v týmu specialisty, které dělají hotely, jenže když se nad tím zamyslíte, není rozdíl mezi servisovaným apartmánem na horách a krásným bydlením ve městě. Jde o služby, které mi ulehčí život.

Není to ovšem nic, co bychom vymysleli my. V Londýně je to standard, v Anglii už dnes v podstatě nevznikne bytový dům, kde by nebyl k dispozici concierge. Pekárenským dvorem jsme zjistili, že to dává smysl lidem i u nás, byť jsme se z počátku trochu báli, zda o to bude zájem. Ale je a bude velký.

Takže každý byt v domě zaplatí nějakých sto korun měsíčně a mají tam u vstupu malou recepci a služby concierge přesně pro situace, jako je vyzvednutí balíku nebo zařízení opravy pračky.
Přesně, v Pekárenském dvoře to vychází zhruba na 150 korun měsíčně a je v tom služba concierge. Lidé to berou a dává to smysl i ekonomicky, protože je docela rozdíl, za jakou cenu kupujete metr čtvereční, pokud v domě nějaká taková služba k dispozici je a pokud není. Je to užitečné a pragmatické zároveň.

Vidím tam ale ještě jeden přínos. Když postavíte masové sídliště, lidé spolu moc nekomunikují. Už za komunismu bylo popsáno spoustu literatury o bytové architektuře, o komunitách, o těch starých činžovních pavlačích a jejich roli v životě lidí. Jenže dnes se strašně uzavíráme do sebe. A náš koncept pomáhat tvořit v domech, které stavíme, prostor pro komunitu, zase trochu otevírá možnost lidí potkávat se na chodbě a mít hezký pocit.

Výrazným trendem, ovšem z pohledu velkých investorů, je nájemní bydlení a budování celých domů jen za tím účelem. S tím nepočítáte?
Tomu se zatím chceme vyhnout, jde to částečně proti naší filozofii. Respektive by investor, který od nás celý dům nebo soubor domů koupí, musel smýšlet stejně. Ano, z čistě obchodního pohledu by to bylo jednodušší, někdo si koupí celý blok a nám ubude práce s prodejem. S ideou, že tam pak lidé budou společně pěstovat rajčata a běhat všude děti, bychom se ale rovnou mohli rozloučit.

Nejsem naivní, nikdy to nepůjde na 100 procent, ani nechci lidem říkat, jak mají žít. Ale pokud chceme posílit komunitní život, jinak než prodávat byty po jednotlivcích to nejde. Ovšem pozor, sázíme na individualismus a hledáme ho i u našich klientů. Což se nám pak vyplácí i byznysově, protože jsou spokojení a začínají se na nás obracet. Ostatně právě to přineslo apartmány, které děláme na horách.

Domoplan je hodně aktivní také na horách, což je další z investičních fenoménů posledních pár let.
Pro mě jsou aparthotely a vůbec hotely nebo turistika něco jako živoucí organismus. Když vstoupíte do hotelu, jste v jiném světě. Neskutečně mě baví, že každý člověk, který si chce koupit horský apartmán, se usmívá. Je nastavený na dovolenou, proto to považuji za vrchol filozofie, kterou má Domoplan. Jinak samozřejmě dnes je tento segment obrovský trend, před dvěma roky to nebylo. Z byznysového hlediska pointa není v tom umět postavit apartmány na horách, to zvládne většina developerů, nýbrž umět se o ně postarat. Od toho máme značku My Resorts, která zajišťuje hotelový provoz. Sám vlastním už 14 let hotel v Jeseníkách se sjezdovkou, takže hotelnictví znám. Tak to vlastně začalo.

Pokud si od vás koupím apartmán, musím si ho od vás nechat i provozovat?
U jak kterého projektu. Když jsme stavěli Filipovice v Jeseníkách, klienti si mohli vybrat. U projektů, které nyní připravujeme, ať už jsou to Lesní stráně u Ramzové, nebo Bukovka v Orlických horách, bude velmi silně investováno do jejich zázemí. Budou tam sauny, kino, restaurace, koutky pro děcka, unikátní lesní wellness. Je to zamýšlené jako apartmánový hotel a s tím to i nabízíme. Tedy že tam můžete jako majitel přijet na šest týdnů v roce a po zbytek času se byt pronajímá.

Na druhou stranu asi těžko budete někoho, kdo si apartmán koupí, následně nutit, že jej musí svěřit do vaší péče.
Nemůžeme vás nutit a samozřejmě z toho budete moct vystoupit. Ale nemyslím, že se to bude dít. Už když jednáme s budoucími majiteli, je zřejmé, že to berou jako investiční apartmány. Nicméně v Orlických horách třeba připravujeme úplně nový projekt v Říčkách, kde nejspíš půjdeme zase cestou, že si lidé budou sami řešit, co s apartmány. Ale pokud chystáte aparthotel, dává smysl ho provozovat centrálně a tak to i slibujeme budoucím majitelům.

Všiml jsem si, že nestavíte ve vyhlášených lokalitách, ale hledáte spíš ty ještě ne tak objevené kouty. Jeseníky, Orlické hory…
Souhlas, ale je to dané opět tou lokální znalostí. Nejlepší tým a nejlepší základna lidí, které máme roky, je z Jeseníku. I já sám znám tuto oblast velmi dobře, a to legislativně i personálně. Jeseníky sice mají nejnižší návštěvnost z českých hor, ale jsou velmi specifické, jsou své. Jejich tvrdost se mi líbí, dá se s ní pracovat i v architektuře. Ale i v tomto segmentu se rozšiřujeme, nyní dokončujeme Bukovku v Červené vodě, což je kousek od Dolní Moravy. Cílem je vytvořit hotelovou síť, proto budujeme i značku My Resorts. Aktuálně máme pět objektů, dokončujeme šestý v Chorvatsku na ostrově Pag a další během příštích pár let přibudou. A to už bude rázem obsluha tisíců lidí ve stovkách apartmánů.

Bude o horské investiční apartmány nadále takový zájem? Neopadne to? Je to přece jen jiný typ nemovitosti než byt na bydlení.
Zájem bude pokračovat a ceny porostou. Proč lezou ceny bytů do enormních výšin? Protože nefunguje legislativa. Horské apartmány polezou ještě do větších výšin, protože nejsou parcely. Třeba Rakousko už dramaticky omezuje stavbu nových aparthotelů. V České republice je to zatím volnější, ale také přituhuje, v řadě letovisek už je uzávěra.

S Domoplanem máte ale ještě další plány, ne?
Myšlenku servisovaného bydlení převádíme do dalšího segmentu a to je ubytování pro studenty a starší lidi. Chceme hlavně pro seniory vytvořit takový mezistupeň, kdy je člověk sice už starý, ale zároveň ještě aktivní a chce patřit do komunity. Ne nadarmo se říká, že člověk umírá čtyřikrát. Nejdříve ztratí rodinu, která ho většinou nechá samotného, pak přijde o další sociální kontakty, protože už třeba nemůže nikam jít, následně umře duševně, neboť se kouká akorát z okna, až nakonec přijde fyzická smrt. Nechceme stavět LDNky, seniorské vesnice. Populace stárne, je to velmi perspektivní oblast.

A ti studenti?
Studentské bydlení je téma v Brně i v Praze, kde zásadně chybí. A přitom studenti mají prostředky, dokázali by si něco specifického zaplatit, chtějí být součástí nějaké komunity. A právě to jim chceme nabídnout. Je nezajímá, jestli má pokoj 15 nebo 25 metrů, spíš chtějí mít dole fitko a malé kino. Máme jeden parádní koncept z Londýna, který zpracováváme pro český trh.

O developmentu mluvíte hodně zaníceně, ale jak jste se k němu dostal? Vždyť jste dlouho působil v cestovním ruchu, měl jste agenturu Tomi Tour, kterou pak získal Václav Fischer.
Cestovní ruch mě naučil jednu zásadní věc – vážit si peněz. Ziskovost je v něm velmi malá, pracujete v sezóně 20 hodin denně, abyste mohl žít v zimě. Naučil mě být skromný a chtít po lidech maximum. V tom cestovním ruchu jste musel být schopný v krátkém čase dostat z lidí všechno.

Cítím tam určitou obezřetnost a opatrnost právě i kvůli zkušenosti z cestovního ruchu, že? Příběh Tomi Tour skončil neslavně, po příchodu Václava Fischera firma zkrachovala, zbyly po ní dluhy…
Ano, já to vnímám s pokorou. Nebrat za automatické, že když se mi podaří jeden dům, podaří se mi i dva. Teď jsem byl na jednom jednání a řešil se tam nákup velkého projektu. Bavil jsem se s investorem a během povídání jsem zjistil, že nikdy nic nepostavil. Tak jsem se ho ptal, jak si stavbu, o které byla řeč, vlastně představuje, když dosud dělal jen v počítačích. A on, že přece normálně, že se to udělá tak a tak a že na tom nic není. Právě takhle většinou vznikají věci, na které se nemůžeme dívat nebo které nefungují. Development vypadá na první dobrou strašně jednoduše, ale tak to není. Přistupuju k němu možná až příliš pokorně, ale to vychází z toho, že jsem začínal v podstatě od nuly a neměl žádné zázemí.

A proč zrovna development?
Cestovní ruch mě neskutečně vyškolil, pořád se něco dělo. Buď byly povodně, nebo nejely autobusy, pak přišel Fischer, něco koupil, něco nezaplatil. Člověk byl v neustálém tlaku, musel být ve střehu, musel rozvážně investovat. Když jsem prodal Tomi Tour Václavu Fischerovi, získal jsem určitý kapitál, bylo to pár milionů a mým snem bylo mít vlastní hotel. Do té doby jsem totiž jen plnil cizí hotely. Já ale nechtěl být zprostředkovatel, chtěl jsem být hoteliér. A pak se to nabalovalo.

Takže jako developer jste si splnil sen, který jste měl jako provozovatel cestovní kanceláře.
Ano. A je paradoxní, že náš svět směřuje k tomu, že chceme bydlet v podstatě v hotelech. Mít zážitek. A o tom to celé je.