Jít do nájmu, či investovat do vlastního? Otázka, na kterou v Česku panuje celkem jednoznačná odpověď. „Češi milují nemovitosti a investování do nich,“ řekl na konferenci Money Maker David Hauerland ze společnosti Fidurock. S rostoucími cenami na trhu s nemovitostmi se však odpověď na tuto otázku může časem výrazně změnit. Proto se Hauerland sešel na podiu s Romanem Latuskem ze ZDR Investments, aby společně probrali současné trendy v investicích do nemovitostí a popsali, jak do nich investovat, i když člověk nemá miliony.

Koupit si vlastní byt jako investici je pro mnohé jednou z hlavních investičních met. Její dosažení se ovšem s vývojem na trhu realit stává stále těžší a vzdálenější. V dnešní době však člověk nemusí mít miliony, aby mu nemovitosti vydělávaly. I ten, kdo má volné prostředky třeba jen ve výši několika desítek tisíc korun, si může vybrat správný fond a investovat jeho prostřednictvím do nemovitostí, na které by si jinak nikdy nesáhnul.

Takové fondy nabízí i Fidurock a ZDR Investments, investiční skupiny, které si svá portfolia vybudovaly na konzervativně orientované strategii. „Když jsme začínali, tak jsme se dívali, jaké segmenty jsou ty nejvíce defenzivní a konzervativní, ale zároveň se v nich dá slušně vydělat,“ vysvětlil na třetím ročníku byznysové a investiční konference Money Maker pořádané CzechCrunchem David Hauerland, který rozjel Fidurock před deseti lety.

„V roce 2015 jsme jako bezpečné aktivum zvolili retail parky. Tehdy si lidé mysleli, že tu díky e-shopům žádné obchody nebudou, ale jsou tu pořád. A i velcí e-commerce hráči se chtějí přiblížit lidem a otevřít si prodejnu či showroom,“ dodal zakladatel Fidurocku.

Fotogalerie: Money Maker 2024

Foto: Jan Nechvíle / CzechCrunch

+87

Retail parky, a zejména prodejny potravin, zajímají i ZDR. „To je něco, co funguje za každého ekonomického období,“ řekl Roman Latuske s tím, že jeho společnost aktuálně operuje na šesti evropských trzích, naposledy vstoupila na ten slovinský, a celkově drží 70 nemovitostí za téměř 15 miliard korun.

„Když si jako investor dobře vyberu fond s dostatečně diverzifikovaným portfoliem a historií, tak je to ideální nástroj pro investici do komerčních nemovitostí, pokud nemám stovky milionů, abych si to zkusil sám,“ popisuje Latuske. „Koupím si podíl na robustním portfoliu několika desítek nemovitostí, riziko a investice se rozmělní a nemusím se o nic starat. Všechny starosti s opravami, s nájemci, s péčí o nemovitost, to všechno přebírají správci,“ vyjmenoval benefity investice do takových fondů.

V případě Fidurocku se ovšem nemovitostní portfolio opírá ještě o jednu zásadní nohu. Mimo retail parků se Hauerland a jeho tým soustředí i na rezidenční nájemní bydlení. Jak podnikatel, který fond rozjel poměrně nedávno, vysvětluje, v roce 2016 společnost vycítila příležitost s přicházející mladou generací, začala nakupovat byty v Brně a o rok později také v Praze. Soustředí se na domy před rekonstrukcí v centrech měst, stavěné nejčastěji v letech 1890 až 1920. Domy oholí na cihlu, kompletně zrekonstruuje a následně pronajímá.

Hauerland sám řekl, že investici do vlastního bytu by doporučil všem mladým lidem. „Když je vám 20 až 25 let, máte první peníze a jste schopni dosáhnout na hypotéku, můžete si koupit investiční byt, a díky páce, kterou s hypotékou získáte, je návratnost kapitálu velmi dobrá,“ uvedl zakladatel Fidurocku s tím, že když má ale člověk takových bytů víc, stává se z toho práce na částečný úvazek.

„Pořád vám někdo volá, že neteče voda, nejde mikrovlnka, zabouchl si dveře nebo si stěžují sousedi, že u vás byla party. Někdo vám musí dělat smlouvy, neaplikujete každý rok inflační doložku. Když vám nájemník tři měsíce neplatí nebo vám zdemoluje kuchyň, nemáte možnost, jak to vymáhat zpět, a tak dál,“ vyjmenoval všechny možné peripetie spojené s pronájmem bytu Hauerland.

„Je tedy na vás si zvolit, kterou cestou chcete jít, zda půl úvazkem na vlastních bytech, nebo se připojíte do fondu, který je profesionálně spravovaný, dobře napákovaný a doručí vám dlouhodobě podobný výnos jako vlastní byt,“ radil zakladatel Fidurocku.

Jaký výnos tedy očekávat? Zjednodušeně se dá říct, že u retailových nemovitostí je tzv. yield z pronájmu vyšší, ale nemá tak velký růst kapitálového zhodnocení jako byty. Hauerland nabídl i konkrétní srovnání, kdy se podle něj výnosy z nájemního bydlení pohybují v rozmezí tři až čtyř procent, zatímco u komerčních nemovitostí je to pět až osm procent.

„Ale hodnotu ve fondu nemovitosti v rámci rezidenčního bydlení neurčuje pouze yield, jako je tomu u komerčních nemovitostí. Určuje ji cena za metr čtvereční,“ vysvětlil David Hauerland s tím, že v momentě, kdy Fidurock dělá valuaci nemovitostí, dívá se jak na výnosovou, tak i rozprodejní složku.

Složka růstu hodnoty bytu je přitom podle něj podstatná. „Trajektorie růstu hodnoty rezidenčních nemovitostí je ve všech západních státech nadinflační. Je to dané tím, že rostou nominální mzdy, roste cena práce, nový byt se nepostaví levněji než starý. A naše byty jsou v podstatě novostavby. Člověk se může podívat, že takové novostavby na Vinohradech se prodávají za 230 až 280 tisíc za metr čtvereční,“ řekl Hauerland, podle kterého si tak člověk může spočítat, jakou hodnotu daný činžák má.

V portfoliu Fidurocku je momentálně na tisíc bytů a do budoucna by se toto číslo mohlo zdvojnásobit. Velký potenciál růstu vidí i Latuske v segmentu retail parků, a to konkrétně ve Slovinsku a Chorvatsku, kde by se mělo v příštích letech postavit mnohem víc nákupních center. Nicméně potravináři podle něj chtějí dál expandovat i v České republice.