Developeři nevydělávají dramatické peníze. Extrémy jako Drn se povedou jednou za život, říká Jan Fidler
Proč už nestaví v Česku, s čím chce uspět v Londýně a jak se daří restauracím U Matěje a Červený Jelen? O tom mluví v podcastu Money Maker Jan Fidler.
Jan Fidler není typický developer. Ani nestaví typické domy – se svým byznysovým partnerem Petrem Němcem a dvorním architektem Stanislavem Fialou dali Praze oceňovaný komplex Drn, přestavěný Šporkovský palác či bytový dům Komunardů 35. Má i velkou stavební firmu, golfový areál na jihu Čech nebo podíl v populární hospodě U Matěje. A také má silné názory – hlavně na českou byrokracii. „S Českem jsme skončili,“ říká v podcastu Money Maker s tím, že posledním projektem, který tu chtějí dotáhnout, je rozsáhlá zástavba na Smíchově u Vltavy nazvaná Šemíkův břeh.
Investiční skupina Sebre, kterou Fidler s Němcem vlastní napůl, se chce plně soustředit na development v Bělehradě či v Londýně, kde jsou také aktivní. A právě o tom, proč zrovna tam, se rozpovídal v podcastu Money Makeru. Během rozhovoru tvrdě zkritizoval zdejší památkáře či aktivistické skupiny, které blokují zástavbu ve městech. Kromě toho ale také popsal své další byznysové plány nebo shrnul, jak se z kluka, který vyrůstal v paneláku, vypracoval na jednoho z nejbohatších lidí Česka.
Proč jsme šli do Londýna
Všichni nám říkali: „Nechoďte tam, je to složité.“ Jenže Sebre je trochu nestandardní. Jsme jiní než „normální“ developeři, kteří fungují velmi disciplinovaně, organizovaně a tabulkově – což je v pořádku, je to byznys. My to děláme spíše intuitivně, musí se nám to líbit a musí nás to bavit. Ve všech projektech, které stavíme, sami žijeme nebo pracujeme. Je to zkrátka jiný přístup, ale věříme, že v důsledku vede ke stejnému ekonomickému výsledku.
Ostatní developeři nás odrazovali a opakovali, jak je to v Londýně extrémně složité. My jsme tam ale šli s tím, že chceme najít podobné místo, jako byl Drn nebo Špork. Věříme, že tam uspějeme stejně jako tady. I v Praze nás většina lidí z oboru odrazovala, říkali, že stavíme nesmysly a budujeme Standovi Fialovi pomníky. Nakonec ta excelovská tabulka vyšla i nám. Byli jsme sice velmi mimo hlavní proud trhu, ale věříme, že v Londýně tímto způsobem uspějeme také.
V Londýně je politika jedno
Londýn je ze tří trhů, na kterých působíme, nejlepší a nejjednodušší, co se týče povolovacích procesů. Všechno je tam jasné a předvídatelné. Pamatuji si, jak jsme tam před pár lety začínali a bavili se s místními lidmi. Ti vůbec nepochopili náš dotaz na to, kdy budou volby. Vysvětlovali jsme jim, že nás to zajímá, abychom věděli, jestli to, co teď slíbili, bude platit i po volbách. Opravdu to nechápali. Říkali: „Nikdy neuvidíte žádného starostu ani politika. Jsou tu prostě pravidla, podle kterých se jede a staví, a je to zcela nezávislé na tom, kdo uspěje ve volbách a usedne na radnici.“ To je zásadní rozdíl oproti tomu, co zažíváme v Čechách.
Proč opouštíme Česko
V developmentu se pohybuji přes 20 let. A Praha je čím dál horší. To, co se zde odehrává, je z mého pohledu úplná tragédie. Vlastně tu není možné normálně podnikat. Pokud nejste obří developer, který má v portfoliu 40 pozemků a vždycky se mu dva tři zrovna „dějí“, tak máte problém. Jsme developer, který se soustředí na jednotlivé specifické projekty, a v takovém nastavení je to smutné až tragické. Proto Česko opouštíme. Máme zaměstnance v nejlepších letech a tito lidé nemohou dělat svou práci. Nemohou stavět, a tak tu projekty raději prodáváme.
Není důvod, aby byly byty levnější
Byl bych velmi opatrný v hodnoceních, která v posledních měsících slyším – tedy že až se „zvednou stavidla“ a začnou se rozdávat stavební povolení, bydlení zlevní. Já si to nemyslím. Bydlení v Praze zkrátka je a bude drahé. Kromě Sebre vlastníme i stavební firmu Hinton, která staví primárně pro soukromé developery, a naše kapacity jsou zcela vyčerpané. Není kam couvat. Náklady na výstavbu jsou obrovské a stále rostou. To je prostě situace na trhu a ceny stavebních prací jsou dnes extrémní.
Drahý Šemíkův břeh
Náklady jsou skutečně drastické. V byznys plánu na Šemíkův břeh dnes počítáme se stavebními náklady 130 tisíc korun na metr čtvereční. K tomu si připočtěte další výdaje: deset let trápení s politickou situací, stovky milionů umrtvených v pozemku a z toho plynoucí finanční náklady. Pak jsou tu náklady na marketing, právníky a tým, který deset let živíte, i když se nestaví. To je ta ohromná tragédie celého procesu.
Byty na Šemíkově břehu budeme zřejmě prodávat někde mezi 350 až 400 tisíci za metr. U prémiových bytů na vodě nebo v horních patrech se nebojím ani ceny 500 tisíc za metr čtvereční. Bude tam zhruba 440 bytů. Reálně v Praze nenajdete lepší místo pro development tohoto rozsahu. Jsme na břehu řeky, v širším centru a přímo na stanici metra. Je to jedno z pár míst v Praze, kde mezi pozemkem a řekou nevede silnice.
Šemíkův břeh
Developerská skupina Sebre se chystá na transformaci dalšího pražského brownfieldu. Jejich projekt Šemíkův břeh má ambici zcela proměnit dosud zanedbanou část smíchovského nábřeží v moderní a udržitelnou čtvrť.
- Projekt se nachází na levém břehu Vltavy v Praze 5 na Smíchově, v lukrativním prostoru mezi ulicí Strakonická a řekou, přímo naproti Císařské louce.
- Za návrhem stojí dvorní architekt Sebre Stanislav Fiala, který pro projekt zvolil organické tvary a bohaté využití zeleně na fasádách i střechách.
- Šemíkův břeh nabídne kombinaci prémiového bydlení v několika stovkách bytů, moderních kancelářských prostor a obchodního parteru s kavárnami a službami.
- Součástí výstavby je vznik nové veřejně přístupné promenády podél řeky, která propojí lokalitu s okolními cyklostezkami a rekreačními zónami.
Rentiéři? Radši dál stavíme
Původní strategie, když Petr Němec koupil Šporkovský palác a Drn, byla nechat si tyto dva domy a být rentiéry. Jenže v průběhu developmentu nám došlo, že nás nejvíc baví ten proces a práce. Nelpíme na tom věci vlastnit. Raději je prodáme a budeme dělat další projekty. Samozřejmě, jsme chlapi, je v tom spousta ega. Postavit dům v Londýně je prostě „cool“, chceme tam uspět. V Bělehradě stavíme nádherné věci, máme tam tři nejatraktivnější pozemky v celém městě. Jsou v tom emoce, dojmy, pocity a chuť zvítězit.
Drn byl extrém
Na konci dne je matematika našich projektů stejná jako u ostatních. Jiní developeři většinou stavějí optimálněji s nižšími náklady, ale mají také nižší nájmy a nižší zisky z prodeje. Nám se ten riskantnější přístup vyplatil díky době, kdy jsme šli na trh. Vydělali jsme opravdu velké peníze, protože jsme Drn pronajali i prodali za extrémní ceny.
Kdybychom například právě Drn dokončili o půl roku později, byl by to velký průšvih. Pronajali jsme ho tehdy WeWorku a prodali německému fondu KGAL. Pár měsíců po prodeji se WeWork dostal do problémů a v tu chvíli už bychom dům nikdy neprodali. To je štěstí, ne naše zásluha, takový je byznys. Rizika tam jsou vždy.
Nevyděláváme tolik
Ve stavebnictví žádné velké peníze nevyděláváme. Moje stavební firma Hinton má marži kolem tří až čtyř procent z obratu, což je realita trhu. Tam není kam couvat. Ani jako developeři nevyděláváme žádné dramatické peníze. Politici a aktivisté si to často počítají „na ubrousek“, ale neznají veškeré vedlejší náklady, které s projekty máme. Když jako developer vyděláte 15 procent, je to hezký výsledek.
Pak jsou tu extrémy jako Drn, ale to se stane jednou za život. Všechno to, co musíte snášet, a doba, po kterou nesete rizika, je extrémně drahé. Každý měsíc, půlrok nebo dokonce deset let, co ty projekty projednáváme, stojí obrovské peníze. Je velkým zjednodušením, když někdo vidí prodejní cenu 400 tisíc korun za metr čtvereční a myslí si, že z toho máme 200 tisíc zisk. Tak to opravdu není.
Nepřehlédněte:
