Doba levných hypoték pro všechny je u konce. Zlomovým dnem bude 1. duben 2022, kdy dojde ke zpřísnění podmínek pro nově podepisované smlouvy. Ještě silnější obavy vzbuzují rostoucí úrokové sazby, které u nových hypotečních úvěrů přesahují čtyři procenta, což je stav, který trhy zažily naposledy v roce 2008. Hypotéky ještě budou nějakou dobu zdražovat, analytici ovšem koncem tohoto roku nebo začátkem příštího očekávají pokles úroků.

Češi za rok 2021 podepsali hypotéky za rekordních 541 miliard korun.Vysoký zájem o investice do nemovitostí vydržel i přesto, že úrokové sazby hypoték z průměrných 2,2 procent už v srpnu začaly stoupat.

Letos se podobně extrémní růst zájmu nejspíš opakovat nebude, protože za brzdu stále silněji šlape centrální banka. Ostatně už v lednu bylo patrné ochlazení v počtech nově podepsaných hypoték. V dubnu ČNB navíc aktivuje přísnější podmínky pro nové hypotéky – tato regulace už platila v roce 2019, ale centrální banka ji kvůli pandemii zrušila, aby podpořila investice a poptávku. Ta se ale utrhla, a tak nastal čas na další zpřísnění.

Jak se změní pravidla pro nové hypotéky v dubnu 2022?

• Poměr hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti klesne z 90 na 80 procent. Bude tedy třeba naspořit dvojnásobnou částku před požádáním o hypotéku. Pro mladší 36 let bude platit 90 procent.

• Znovu se obnoví příjmový limit pro poskytnutí hypotéky (DTI) vyžadující, aby žadatelův dluh vyjádřený v násobcích čistého ročního příjmu nepřekročil určitou hodnotu. U mladších 36 let bude hranice mírnější, mohou si půjčit 9,5násobek čistého ročního příjmu, pro ostatní bude platit 8,5násobek.

• Poměr mezi výší splátek dluhu a měsíčním příjmem žadatele (DSTI) bude znovu 45 procent, pro mladší 36 let potom 50 procent.

Tato opatření mají snížit riziko selhání při splácení úvěrů a ochladit přehřátý trh, kde jsou nemovitosti a zejména investiční byty nadhodnocené o desítky procent. Nicméně i tak bude možné dosáhnout na výjimky. „Nová zákonná úprava připouští, že pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí doporučované limity ukazatelů DTI a DSTI splňovat, pokud je poskytovatel hypotéky přesvědčen, že žadatel daný úvěr v budoucnu bez problémů splatí,” uvedla ČNB.

Většina bank a hypotečních expertů se těmito ukazateli již řídí, nepůjde tedy o příliš radikální změnu. Mnohem více obav vzbuzuje růst úroků u nových hypoték. Průměrná úroková sazba se již na začátku roku přehoupla přes čtyři procenta, dnes jsou nové smlouvy podepisovány dokonce s téměř pětiprocentním úrokem, což je stav, který na trzích panoval naposledy v roce 2008.

A další zdražování je podle všech předpokladů nevyhnutelné, jelikož ČNB se zvyšováním úrokové repo sazby ani přes únorové zvýšení na 4,5 procenta zatím neskončila. „My asi dostoupáme se základními úrokovými sazbami do úrovně, která bude výrazně nad čtyřmi procenty. A tam, pevně věřím, se zastavíme. Čili já v tuto chvíli například neočekávám, že bychom šli sazbami nad pět procent, to si myslím, že je prakticky vyloučeno,“ řekl guvernér ČNB Jiří Rusnok.

Hypotéky v roce 2022 podle analytiků výrazně zdražovat nebudou. „Úrokové sazby se teoreticky vyšplhají k pěti procentům, ale přes tuto hranici bychom se neměli přehoupnout. Poslední zasedání ČNB hodnotíme jako konec agresivní fáze utahování politiky,“ přidává svůj pohled na věc Tomáš Pfeiler, analytik a portfolio manažer společnosti Cyrrus. Objevují se ale také hlasy, že sazby překročí i pětiprocentní hranici a budou atakovat šest procent.

Tento stav způsobí nepříjemnosti především těm, kdo budou muset v první polovině letošního roku hypotéku refinancovat. Kdo si zafixoval pětileté období kolem roku 2017, kdy se hypoteční sazby běžně pohybovaly pod dvěma procenty, pocítí minimálně dvojnásobné zdražení.

„Očekáváme, že v závěru roku ČNB začne úroky snižovat, což budou s jistým předstihem reflektovat další mezibankovní sazby. Už na konci roku proto mohou začít klesat i hypoteční sazby, na což nejspíš bude řada zájemců o nákup nemovitosti vyčkávat,“ dodává Pfeiler.

Trendem se tak nejspíš stanou kratší roční a dvouleté fixace, jelikož centrální banka plánuje už v roce 2023 návrat inflace k dlouhodobému dvouprocentnímu cíli, což by otevřelo dveře k následnému uvolnění a hypotéky by měly opět zlevnit.