Ceny nemovitostí letí s úroky vzhůru. Jak se v tom vyznat? A vyplatí se byt koupit, nebo pronajmout? Je tu realitní speciál

pruvodce boxedSpeciál

Foto: CzechCrunch

CzechCrunch spouští nový realitní speciál

Nemovitostní trh byl posledních pár let jako na steroidech. Mezi roky 2011 a 2021 ceny realit v průměru stouply o 100 procent, největší růst ale zaznamenaly loni a předloni. Nyní nastává složitější, turbulentní období – začaly prudce zdražovat hypotéky, navíc se zpřísní jejich podmínky, Česká národní banka chce zbrzdit tlak na ceny bytů, do toho ale developeři ujišťují, že žádné zlevňování se nechystá. Jak se v tom vyznat? S pomocí realitního speciálu CzechCrunche.

Letmý pohled do měsíčních či kvartálních reportů ukazuje, že trh s realitami je v Česku napjatý k prasknutí a že na něj působí protichůdné síly. Hypoteční banka zveřejnila, že během posledních tří měsíců roku 2021 zdražily nemovitosti meziročně o rekordních 20 procent, přičemž nejrychleji na ceně nabraly pozemky, a to o 23 procent. Byty šly nahoru o necelých 19 procent a domy téměř o 18 procent.

Oproti předchozímu kvartálu loňského roku (tedy říjen až prosinec vs. červen až září) pak nemovitosti zdražily o pět procent. „Poslední kvartál minulého roku ani tentokrát nepřinesl výrazné ochlazení trhu. Hlavní příčinou rostoucích cen byla obava z dalšího zvyšování úrokových sazeb, která poháněla poptávku po volných nemovitostech,“ prohlásil šéf Hypoteční banky Jiří Feix.

Že úroky stoupají a stoupat budou, je fakt. Ostatně svědčí o tom jiný průběžný index, a to Fincentrum Hypoindex. A podle něj jen v lednu vyskočila průměrná úroková sazba o půl procentního bodu na 3,43 procenta. Jde o nejprudší nárůst od roku 2003 a zdaleka nekončí, protože v únoru se už úroky dostaly ke čtyřem procentům a během roku téměř jistě dosáhnou šesti procent. Ještě před rokem šlo přitom získat hypotéku s úrokem pod dvěma procenty.

Dvě nebo šest procent se můžou zdát jako podobně malá čísla, ale zdání klame. Jen pro srovnání – u pětimilionového úvěru se splatností 30 let a dvouprocentním úrokem činí měsíční splátka zhruba 18 500 korun. A s úrokem šest procent? Rázem to je 30 tisíc měsíčně. A to je setsakramentský rozdíl.

Zdražování hypoték logicky povede k ochladnutí zájmu. Což už je vidět, jak uvedla Česká bankovní asociace: „Banky a stavební spořitelny poskytly v lednu hypoteční úvěry v celkovém objemu přes 32,6 miliardy korun. To představuje oproti prosinci více než čtvrtinový pokles. Ačkoli lednové měsíce bývají oproti konci roku obvykle z pohledu poskytnutých hypoték slabší, meziměsíční propad téměř o 12 miliard jde výrazně nad rámec běžného lednového zpomalení.“

pruvodce-svetem-nemovitosti-1

Foto: CzechCrunch

Průvodce světem nemovitostí

Jinak rok 2021 byl z pohledu hypoték rekordní, banky během něj poskytly 178 tisíc úvěrů na bydlení v souhrnné výši 541 miliard korun. Co do počtu hypoték to představuje nárůst oproti roku 2020 o polovinu, v celkové hodnotě pak dokonce o 70 procent. A letos? Očekává se pokračování ochlazování, jak porostou i úroky. Což je přesně stav, který si přeje Česká národní banka, jež se snaží zkrotit splašenou inflaci. Ta v lednu vystoupala na dohled 10 procent a prudký růst ceny nemovitostí v ní hraje důležitou, byť ne osamocenou roli.

Klíčovou otázkou v takové situaci – minimálně pro ty, kdo řeší bydlení, ale vlastně i pro ty, kdo zvažují investici do nemovitosti – je, zda se vyplatí nákup bytu či domu. A jestli by nebylo výhodnější jít do nájmu, respektive jestli případný výnos z nájmu vůbec pokryje náklady na hypotéku. A v řadě měst už to tak přestává být. Jak zjistíte z tabulky na konci tohoto článku, do níž nám podklady dodal startup Valuo, měst, kde se dá při nynějších úrokových sazbách a aktuálních cenách bytů vydělat, je jako šafránu.

Důvodů, proč se nemovitosti v Česku utrhly ze řetězu, je několik. Na vině je covidová pandemie, která statisíce lidí zavřela doma, ale současně jim nijak nezkrátila příjmy, takže během ní našetřili a teď by rádi do něčeho investovali. To potvrzuje například Pavel Kolář, který má v Seznamu mimo jiné na starost portál Sreality: „Loni nám vzrostla návštěvnost a počet zobrazených inzerátů o 11 procent a denní průměr unikátních návštěvníků dokonce o 29 procent, což je v reálu 300 tisíc lidí denně. Jenže celkový počet nabídek byl oproti roku 2020 nižší. Během pandemie zájem explodoval.“ Koláře jsme vyzpovídali v rámci našeho realitního speciálu i proto, že Sreality se staly čímsi jako podvozkem, na němž tuzemský nemovitostní trh uhání.

navratil-hp

Přečtěte si takéČeši jsou maniodepresivní investoři. Teď skupují byty, dřív si sami vyrobili krizi, říká hlavní ekonom České spořitelny

Další roli v růstu cen hraje nedostatečná výstavba hlavně bytů, která nestačí poptávce z trhu, což tlačí ceny vzhůru – tak je to vždy, když je zájemců víc než poptávaného zboží. A důležitá je i specifická potřeba Čechů a Češek bydlet ve vlastním.

V souvislosti s přehřátým nemovitostním trhem se často hovoří až o problému nedostupnosti bydlení. Hodně toto sousloví zaznívalo i při sněmovní kampani. Jenže přesnější by bylo hovořit o nedostupnosti vlastního bydlení. Na poli nájmů situace tak kritická není, zvlášť když třeba v Praze kvůli covidu výrazně ubylo turistů, a tedy i bytů určených k pronájmům přes Airbnb, jež jsou dnes k dispozici na dlouhodobé nájmy.

Výstižně o tom hovoří přední znalec tuzemské realitní scény, hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil. „Skutečné příjmy od roku 2015 vzrostly o 40 procent, ale ceny nemovitostí stouply o 80 procent, je tam velký nepoměr. Ovšem během stejné doby nájmy vzrostly o necelých 20 procent. Takže dostupnost nájemního bydlení se nesnížila, naopak,“ prohlásil v nedávném rozhovoru pro CzechCrunch.

branik-trigema

Foto: Trigema

Nové byty staví například v Praze Braníku společnost Trigema

Navrátil během něj zmínil také to, co řada lidí při pohledu do nabídek inzertních serverů raději nechce slyšet – že totiž žádné dramatické zlevňování není na dohled, maximálně lokální a dočasná korekce. Něco podobného opakují také developeři. A nic na tom prý nemění fakt, že loni se třeba v Praze začalo stavět rekordních deset tisíc bytů.

Nejde ovšem jen o byty, dramaticky na ceně narostly domy a pozemky. Jedním z fenoménů posledních let, který byl patrný už před covidem, ale pandemie jej umocnila, byla obliba rekreačních apartmánů a návrat k chalupářským zvykům let nedávno minulých. Ceny chat stoupaly poslední tři roky o desítky procent ročně. I tomu se samozřejmě věnujeme v našem speciálu. Můžete se mimo jiné těšit na netradiční reportáž z Krušných hor, kde o investičním developmentu mohou hodně vyprávět.

To ale není zdaleka vše, těšit se můžete i na přehledné otázky a odpovědi pro všechny, kdo zvažují nákup či prodej nemovitosti, na rozhovory s předními developery i znalci hypotečního trhu, na ponor do světa moderních technologií a startupů, které s výběrem nemovitostí pomáhají, a také na pár inspirativních příkladů dobré stavební praxe. Takže směle do čtení našeho realitního speciálu.

Průvodce světem nemovitostí

Luboš Kreč

Baví mě technologie, byznys, společenské dění, startupy, knížky, auta... prostě novinář. Zformovaly mě Hospodářské noviny, prošel jsem i Forbesem.

Baví mě technologie, byznys, společenské dění, startupy, knížky, auta... prostě novinář. Zformovaly mě Hospodářské noviny, prošel jsem i Forbesem.