Budou dál stoupat ceny nemovitostí? Jak to bude s nájmy? Vyplatí se ještě koupit byt jako investici? Mnohdy šílené dění na realitním trhu v poslední době vyvolává řadu otázek, na které se kolikrát objevují i neutěšené odpovědi. Ty ale z míry nevyvedou majitele společnosti OctopusPro, Kateřinu a Petra Ondrušovi, kteří se analýzou realitních dat v Česku a na Slovensku zabývají již třináctým rokem. Služeb jejich rodinné firmy využívá přes tisíc firem a další desítky tisíc uživatelů, které zajímají analýzy nejnovějších transakcích nemovitostí, prognózy dalšího vývoje nebo informace o tom, kde je nejvýhodnější koupit byt na investici.

Kateřina a Petr Ondrušovi začali s monitoringem realitního trhu v roce 2009. Dnes nabízejí komplexní nástroje pro analýzu, interpretaci a vizualizaci realitních dat, které využívají banky, ministerstva, odhadci, soudní znalci i realitní společnosti a makléři. „Naším dlouhodobým cílem je vytváření sofistikovaných analytických nástrojů, jejichž motorem jsou informace nejen z realitního trhu, ale také informace odrážející makroekonomické a sociodemografické rozměry, které často stojí na druhé misce vah,“ říká Petr Ondruš.

Největší cílovou skupinu společnosti OctopusPro tvoří realitní kanceláře a realitní sítě. Těm nabízí služby monitoringu realitního trhu od soukromé inzerce, dražeb, hlídače nemovitostí nebo subjektů v insolvenci až po služby cenových map. Druhou skupinu tvoří klienti, kteří se zaměřují na tržní odhady, analýzy a prognózy realitního trhu. Jde především o asociace a komory odhadců a soudních znalců, banky a některá ministerstva. Svými nástroji ale OctopusPro oslovuje také širokou veřejnost.

Detailní a vizualizované informace o realitách

Pod nově vzniklou značkou Ikarus21.cz dnes nabízí všechny produkty integrované v jediné webové aplikaci. Například projekt CenovaMapa.cz již od roku 2016 poskytuje detailní a vizualizované informace o aktuální tržní ceně nemovitosti napříč Českou republikou. Nejnovějším produktem je RealStat, komplexní realitní investiční a analytický nástroj, který zpracovává a analyzuje realitní data na základě dat z katastru nemovitostí a monitorovaných realitních serverů v Česku. Vyvíjen byl ve spolupráci s matematiky, kteří pro něj navrhli algoritmy pro výpočty regresních hedonických analýz pro generování cenových indexů.

„Aplikaci neustále rozvíjíme. Potřeba takové služby se prohloubila s příchodem současné ekonomické krize, ale také se skutečností reálně přepálených cen nemovitostí a velmi vysoko vyšponovaných úrokových sazeb či novými omezeními pro poskytování hypoték,“ říká Ondruš. Projekt Realstat začal s kolegy vyvíjet už v roce 2018 a jeho algoritmy – a tím pádem i výsledné analýzy – konstantně zdokonalují. Ondruš přitom upozorňuje, že služby Ikarus21 poskytují výstupy a analýzy založené na skutečných cenových údajích ze zobchodovaných prodejů nemovitostí, nikoliv jen na nabídkových cenách z realitních serverů.

Foto: OctopusPro

Časový vývoj tržní a nabídkové ceny bytů v ČR dle dat OctopusPro

Veškerá data o cenových údajích OctopusPro nakupuje z katastru nemovitostí a podle Ondruše aktuálně na trhu není nástroj, který by poskytoval tak širokou škálu realitních výstupů. „Srovnání tržních a nabídkových dat, v určité oblasti a v určitém čase, je užitečné z mnoha důvodů. Především to kupci nebo prodávajícímu ukazuje, jaká je realita a jak daleko jsou jeho představy,“ doplňuje spoluzakladatel společnosti OctopusPro, která eviduje přes 3,5 tisíce klientů z řad firem, přes 10 tisíc uživatelů v rámci aplikací a obrat kolem 15 milionů korun.

Jaký vývoj realitního trhu tedy predikují analytické nástroje společnosti OctopusPro? Je prý zřejmé, že růst tržních cen začíná mírně klesat. „Tato pozorování dobře korespondují s aktuální makroekonomickou prognózou vývoje meziročního růstu cenového indexu tržních cen bytů v Česku. Už v této chvíli je zřejmé, že se meziroční růst cen zbrzďuje a následně bude klesat až k hodnotě okolo sedmi procent na konci roku 2023. Pokud se bude ekonomická situace ještě zhoršovat, může růst nabýt záporných hodnot a ceny bytových jednotek se začnou globálně snižovat,“ předpovídá Petr Ondruš.

Zároveň připomíná, že prodejci zřejmě ještě plně neakceptovali současnou ekonomickou situaci a snaží se prakticky marně dále nabízet nemovitosti v tempu „vysokého přepálení“, tedy až kolem dvacetiprocentního meziročního růstu, jako tomu bylo doposud. Aplikace Realstat sleduje pět pilířů realitních informací.

Jedná se o meziroční nárůsty transakčních (kupních) cen, kde je možné také srovnávat rozdíl mezi kupními smlouvami a takzvanými nabídkovými cenami na různých portálech. Prognózy cen v dalším modulu jsou tvořeny na základě výpočtů cenových indexů pomocí hédonické regresní analýzy a současného vývoje hrubého domácího produktu a jeho tříleté prognózy, kterou vydává ČNB a další instituce.

Analýzy ukazují, jak se v čase a v určitém místě mění cena a jak se případně mění v různých oblastech. „Na základě těchto dat jsme schopni navrhnout scénář, jak se ceny budou vyvíjet v následujících třech letech. Prognózy vytváříme na úrovni krajů a hlavního města Prahy. Víme, že prognóza nárůstu ceny se bude vyvíjet nějakým směrem a následně je upravujeme,“ popisuje Petr Ondruš.

Foto: OctopusPro

Meziroční růst tržní ceny bytových jednotek v ČR dle dat OctopusPro

Na základě dostupných dat odhaduje, že pokud by globální ekonomická situace byla podobná jako v současné době, tak bude meziroční růst ceny každý rok zpomalovat a nebude se tak rychle zvyšovat, jako tomu bylo v roce 2021. Očekává také, že lidé budou nakupovat díky aktuální úvěrové politice méně nemovitosti, zato bude vyšší poptávka po pronájmech.

Právě pronájmům se věnuje další modul RealStatu, který nabízí mnoho statistických pohledů na nabídkové ceny pronájmů. Aplikace sleduje 80 portálů a sestavuje komplexní seznam, v němž porovnává různé parametry. Dokáže tak například ukázat, v jaké lokalitě se nemovitosti nejlépe a nejdříve pronajmou a naopak. Modul investiční nemovitosti pak osloví ty, kteří hledají na realitním trhu hledají investiční příležitosti.

„Ke každé z nemovitostí dokážeme vytvořit investiční analýzu, kde se spočítají všechny náklady a výnosy například z pronájmu. Je to založené na tom, že nemovitost mohu po určitou dobu pronajmout a pak následně v nejvhodnějším okamžiku prodat. Analýza je vytvořena na pět let dopředu,“ říká Ondruš.

Tento nástroj umí zanalyzovat také výnosnost libovolné nemovitosti, kterou má investor k dispozici, a to v libovolném adresním místě v České republice. Pro všechny analytiky je pak k dispozici také modul počítající cenové indexy, které přehledně ukáží trendy vývoje ve vybrané lokalitě. Ceny za tyto služba začínají na 3 500 korun měsíčně.