Kde banky řeknou ne, oni půjčí. Finančník z Londýna a bojovník s investičními šmejdy rozjeli fond
Jan Eisenreich má zkušenosti z fotbalu i pomoci poškozeným investorům, Roman Binter zase z byznysu s pohledávkami. Společně jsou tváře fondu Albatris.
Jan Eisenreich (vlevo) a Roman Binter z fondu Albatris
Češi jsou známí tím, že milují nemovitosti – cihla je tu pořád víc než akcie. V tomto směru Roman Binter a Jan Eisenreich nezapřou, odkud pochází. Jejich motivace je ale pragmatická: pro svůj fond Albatris Special Opportunity Fund hledají příležitosti pro krátkodobé financování převážně menších a středních firem a developerských projektů, které nedosáhnou na bankovní úvěry. A vybírají si jen takové, které jim jako zástavu poskytnou kvalitní nemovitost. Svým investorům pak slibují výnos kolem 13 procent.
Albatris je původně skandinávská investiční skupina, ve které Binter působí už několik let. Spojil se s ní v Londýně, kde dlouhodobě žije a věnuje se tam řízení investičních fondů. Působil například ve Fulcrum Asset Management a mezi roky 2017 až 2022 mimo jiné pracoval i pro českého finančníka Martina Machoně a jeho mezinárodní holding APS. Ten se specializuje na skupování problematických pohledávek a obchodování s nimi.
Právník Eisenreich má zase bohaté zkušenosti s českou investiční šedou zónou, zastupuje totiž stovky klientů, kteří přišli o peníze sázkami na falešné finanční matadory, jako byly společnosti Growing Way či WCA. V těch se rozkutálely miliardy korun. Spolupracuje také se skupinou Litfin, která se zaměřuje na financování soudních sporů.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch JobsOba tak nyní využijí své znalosti toho, jak vyhodnotit investice s vyšší mírou rizika. „Když to hodně zjednoduším, poskytujeme rychlé peníze,“ říká Binter, který má magisterský a doktorský titul ze statistiky z prestižní univerzity London School of Economics.
Zástava ve formě pozemku nebo stavby je podle něj zárukou, že dostojí tomu, co nabízí svým investorům – tedy průměrnou roční výnosnost na úrovni 13 procent. Letos plánují poskytnout finance až na pět projektů v celkové výši kolem 300 milionů korun. Dosud pracovali výhradně s kapitálem získaným od mateřské skupiny Albatris, resp. svým a dvou spřízněných family officů. Během jara by ale chtěli nabrat nižší stovky milionů i od movitých Čechů a Češek.
„U každé zástavy si necháme udělat dva nezávislé posudky a znalců se ptáme, za kolik by se prodala, kdybychom ji dali na trh zítra. Opravdu si poctivě kryjeme záda,“ popisuje Jan Eisenreich, jak strukturují tzv. LTV čili loan-to-value. Jde o ukazatel, který definuje hodnotu nemovitosti vůči výši dluhu a v případě úvěrů od Albatrisu typicky není vyšší než 60 procent – takže v případě nesplacení úvěru dlužníkem by se zastavená nemovitost měla prodat za téměř dvojnásobek hodnoty půjčky.
Největším rizikem, se kterým pak Albatris, resp. jeho investoři, musí počítat, je především čas. Za předpokladu, že by někdo z dlužníků selhal, zůstane jim vždy cenný pozemek nebo budova s projektem, může ovšem trvat, než se k němu přes různé papírování a administrativu dostanou. „Zrovna tohle je ale něco, co umíme z naší profesní praxe velmi dobře. V právní a byrokratické džungli se dokážeme dobře orientovat,“ směje se Binter.
Česká pobočka Albatrisu od loňského podzim poslala v součtu přes 150 milionů korun do prvních několika projektů. Stojí za nimi skupiny YD Capital a BICZ, které jsou jinak velmi aktivní na zdejším dluhopisovém poli a od běžných investorů už nabraly přinejmenším stovky milionů korun.
„Vytipovali jsme si dva dílčí developerské projekty, které jsou velmi zajímavé,“ upozorňuje Eisenreich s tím, že v obou případech jde o takzvaný bridge financing, což je typ přechodného, zhruba ročního úvěru, který je v dnešní době standardně úročený sazbou okolo 15 procent. „Udělali jsme si i celkem důkladný výzkum vnitřního fungování těch skupin, abychom měli jistotu, že nejdeme do něčeho, co je příliš riskantní,“ dodává Binter.
Developerský projekt Michelské údolí
YD Capital a BICZ při získávání kapitálu sází mimo jiné na robustní síť finančních poradců a jejich klientů. Tým Albatrisu si stojí za tím, že při své analýze nenarazil na nic, proč by vybrané developerské projekty měly být problematické: „Nevstupujeme majetkově do těch skupin, jde o spolupráci jen na vybraných projektech. A ty máme navíc velmi dobře zajištěné.“
Podstata byznysu, který Binter s Eisenreichem rozjíždí, je zřejmá – oproti penězům, jež poskytnou, musí stát nemovitost s minimálně dvojnásobnou hodnotou. „Nejsme developeři, nechceme v těch projektech být déle než rok, ostatně na to jsou naše peníze pro dlužníky i moc drahé. Ale pokud by nám úvěr nesplatili, víme, co s tím,“ upozorňuje Binter s odkazem na to, že on i Eisenreich mají s řešením zamotaných finančně-investičních situací zkušenosti.
Projekty, na nichž se nyní Albatris podílí, jsou jednak Michelské údolí, což je menší rezidenční výstavba v Praze z portfolia BICZ (holding čelí kritice kvůli své účasti na problematickém projektu výroby ekologických příborů Refork), jednak pro YD Capital zase pomáhá financovat dostavbu komerčního areálu Cihelna Slavkov.
Ve světě dluhopisových skupin se nyní naskýtá řada zajímavých příležitostí, protože jakkoli pověst tohoto oboru utrpěla v posledních letech několik šrámů, jsou v něm ukryté potenciální byznysové drahokamy – právě protože dluhopisáři často sázejí na získávání peněz prostřednictvím sítí poradců, dozvídají se touto cestou logicky i o zajímavých off-market příležitostech.
U každé zástavy si necháme udělat dva nezávislé posudky a znalců se ptáme, za kolik by se prodala, kdybychom ji dali na trh zítra.
„A pak je nezřídka i koupí, protože mají nabrané peníze. Jenže ta další exekuce jim už tolik nejde, neumí dobře plánovat cashflow. A to je prostor pro nás,“ vysvětluje Eisenreich.
Oba finančníci ale zdůrazňují, že ačkoli se na ně obrací hodně developerů a emitentů dluhopisů, tak tu nejsou zdaleka jen pro ně – kreditní financování je něco, co můžou využít třeba i výrobní podniky, pokud samozřejmě splní Bitnerovu a Eisenreichovu podmínku, tedy ručení kvalitní nemovitostí. „Když se na nás obrátí producent hřídelí, určitě jej neodmítneme, zajímalo by nás to,“ dávají příklad.
Hlavní tváře fondu Albatris Special Opportunity Fund připomínají, že předtím, než někomu poskytnou mezaninové nebo jiné překlenovací financování, „proklepnou“ si ho, aby měli jistotu, že v příštích dvou letech – což je nejzazší časový horizont jejich účasti na projektu – nepadne. Obrací se na ně totiž i řada byznysů, které mají existenční problémy nebo které čelí insolvenci.
„Albatris je odvážnější než banky v tom, komu finance poskytneme. Navíc banka půjčí peníze, ale chce je obratem i splácet, což nedává smysl pro někoho, kdo potřebuje postavit dům, rozprodat byty a teprve pak vrátit jistinu i s úroky,“ doplňuje Jan Eisenreich, který donedávna působil i jako šéf etické komise u fotbalového svazu, kde pomáhal rozkrývat kauzy hráčských sázek na zápasy.
Nepřehlédněte:
Rubriku Investice podporují
