Šlo o nečekaně rychlé spojení. Komerční banka začátkem měsíce oznámila, že kupuje v podstatě celý startup Upvest, který umožňuje investovat do developerských projektů. Poprvé přitom finanční dům do této mladé firmy vložil peníze teprve před dvěma lety. K nynější transakci mělo dojít díky tomu, jak se Upvestu dařilo překonávat vytyčené byznysové cíle. Za jakou cenu k prodeji došlo, ani jedna ze stran nekomentovala. Nyní je ale možné získat odhad díky publikované závěrce.

Komerční banka přes svoji dceřinou společnost KB SmartSolutions poprvé do Upvestu, jenž na trhu působí šest let, investovala v roce 2020. Tehdy nabyla podíl ve výši 18,9 procenta. Loni pak došlo k navýšení na 31,06 procenta a nyní už banka kontroluje 96 procent. Zbývající čtyři procenta se aktuálně dělí mezi původní podílníky – spoluzakladatele Davida Musila a Petra Volného a další dva společníky Jana Holáska a Petra Malíka.

Během posledních dvou let přitom Upvest rychle rostl. Celkem se platforma podílela na financování třicítky projektů a poskytla peníze v celkovém objemu 1,29 miliardy korun. Loni plánovala projektům zprostředkovat 300 milionů, nakonec se ale objem úvěrů dostal až na 605 milionů. Vzhledem k předloňským 139 milionům šlo o čtyřnásobný růst.

Letos má Upvest v plánu profinancovat více než miliardu korun, tedy přibližně tolik, co za posledních šest let dohromady. A právě toto nečekaně rychlé naplňování byznysových cílů je i důvodem, proč se Komerční banka rozhodla ve startupu téměř úplně vykoupit původní podílníky. A to o několik let dřív, než původně plánovala.

Foto: KB SmartSolutions

Zástupci Komerční banky, KB SmartSolutions a Upvestu při podpisu smlouvy

Oficiálně ani jedna ze stran cenu transakce nekomentovala. Informace z různých zdrojů CzechCrunche mluvily o desítkách milionů korun, další pak o stovkách, a dokonce až vyšších stovkách milionů korun. Z tohoto důvodu jsme odhad výše ani nepublikovali. Kvalifikovanější odhad je ale teď možné udělat díky účetní závěrce Upvestu za loňský rok.

Podle ní firma v loňském roce dosáhla na čistý obrat ve výši 21 milionů korun. Rok předtím šlo o 4,7 milionu, startup tak meziročně vyrostl 4,5krát – podobně jako i objem zprostředkovaných transakcí. Ke zlepšení došlo také v ukazateli zisku. Provozní ztráta se snížila z pěti milionů korun na 2,2 milionu, čistá ztráta klesla z 5,6 milionu na 4,8 milionu korun.

Zjednodušeně se dá říct, že při stanovování valuace společnosti se používají dvě základní metody – jedna na základě očekávaných finančních výsledků firmy, což se do velké míry opírá o historický vývoj. Druhá je založená na tržních násobcích, tedy za kolik se prodaly nebo vstoupily na burzu konkurenční společnosti. U druhé metody je značnou nevýhodou malost českého trhu, kde podobných transakcí neprobíhá moc a při stanovování hodnoty je nutné dívat se do zahraničí. Opravdu kvalifikované odhady pak obě metody – které jsou ovšem mnohem více komplexnější než tento zjednodušený pohled – kombinují.

Když využijeme metodu stanovování valuace na základě výsledků, obecně platí, že ziskové firmy se prodávají za vícenásobek svých ročních tržeb, ztrátové společnosti naopak někdy i za násobek menší než jedna, tedy jakoby „ve slevě“.  Samotné přepočty se ziskovostí pak ukazují možnou rychlost návratnosti investice v dalších letech. Nejdůležitější otázka je, o jak velký násobek půjde, u startupů bývají obecně relativně hodně vysoké, ale toto rozhodování ovlivňuje několik dalších faktorů.

Faktory pro větší i menší valuaci

Podobně zjednodušeným způsobem se můžeme podívat i na samotný Upvest. Do karet mu rozhodně hraje rychlý růst, což kupci přináší velký potenciál návratnosti investice v příštích letech. Na druhou stranu proti hraje ztrátovost, i když se do černých čísel platforma podle svého vyjádření plánovala překlopit v tomto roce. Co se aktuálně ve firmě děje a jestli náhodou i možné zádrhele v jejím růstu nebyly důvodem prodeje, se veřejně nedozvíme.

Větším negativním faktorem při stanovování valuace pak může být aktuální dění na trzích. Akciové trhy padají, spotřebitelé omezují nákupy kvůli rostoucím cenám. Bouře probíhá i na českém a globálním venture kapitálovém trhu. Na druhé straně, v této době investoři hledají různé možnosti, jak své portfolio více diverzifikovat a hledají konzervativnější investice.

Upvest se přitom jako platforma soustředí na financování developerských projektů, přičemž nemovitosti jsou obecně vnímány jako konzervativní investiční nástroj. Díky tomu tedy možná může očekávat větší příliv investorů, ruku v ruce s tím i potenciálně lepší finanční výsledky.

Pravděpodobně asi nejdůležitějším faktorem, který určil valuaci Upvestu, ale nakonec bude jeho kupec. Komerční banka je regulovaná finanční instituce, která navíc spadá pod francouzskou skupinu Société Générale, jež dlouhodobě patří do první desítky největších bank v Evropě. Její přístup k investování tak v podstatě ze zásady musí být hodně konzervativní a na rozdíl od venture kapitálových investorů nebude chtít jít do rizikovějších transakcí či do „přemrštěných“ násobků u akvizic.

Takto zjednodušenou analýzou jednotlivých faktorů je možné získat alespoň přibližné ocenění firmy. U Upvestu – který rychle roste a působí na atraktivním trhu, ale je ztrátový a kupcem je konzervativní instituce – se tak podle odhadu CzechCrunche mohla valuace pohybovat kolem hranice sto milionů korun v rozmezí od vyšších desítek milionů do pravděpodobně maximálně 150 milionů.

V tomto odhadu ovšem jde o celkovou hodnotu Upvestu. Do úvahy je nutné připočíst fakt, že Komerční banka v něm již předtím vlastnila téměř třetinu, a tedy si jej nekupovala celý. Dle dřívějších informací v předešlém kole banka investovala desítky milionů korun, s ohledem na současná čísla tehdy pravděpodobně šlo o něco kolem 20 milionů. Nyní tak banka v posledním kole zřejmě zaplatila vyšší desítky milionů a pravděpodobně transakce nepřesáhla hranici sta milionů korun.