Chcete být bohatí za tři roky a ne až za 20 let? Tak potom musíte flipovat nemovitosti! Možná to zní jako hláška z filmu Vlk z Wall Streetu, jenže na sociálních sítích a na internetových fórech je podobných nabídek víc než dost. A s tím, jak oživuje nemovitostní trh, bude podobných zázračných receptů přibývat. Ale pozor – jednak nejde o nic nového, jednak je to směr, kde číhá víc nástrah než příležitostí.

Anglické slovo flip znamená česky otočit. Z toho je patrné, o co při takzvaném flipování nemovitostí jde – rychle levně koupit a rychle draze prodat. Někdy mezitím ještě bývá i oprava bytu. Na tom ovšem není nic převratného ani moderního. „Flipování nemovitostí určitě nové není, flipuje se téměř odjakživa,“ podivuje se nad mánií, která zachvátila internet, Vojtěch Brix, spoluzakladatel investičního fondu Silverline Real Estate.

V zápětí ale dodává: „Novinkou pro mě je ale síla prezentace a zjednodušování. Tato vlnka vychází z dlouhodobé nerovnováhy na trhu a relativně slabé nabídky bytů, kterou ale flipování neřeší. Spíše naopak pomáhá uměle zvyšovat cenu pomocí spekulací. Očekávám, že poté, co prvních pár desítek ‚investorů‘ zažije osobní krach, vlnka pomine.“

Hodně agilní jsou v tomto směru třeba youtuber Juraj Sutoris a obchodník s nemovitostmi Maxim Ponomarenko, kteří nabízejí mentoring a koučink flipování. A kteří poutají pozornost nejen k obchodování s byty nebo domy, ale i s podíly na nich. Nejde ovšem zdaleka jen o ně dva, stačí si zadat do Googlu heslo „flipování nemovitostí“ a přesvědčíte se, kdo všechno se na módní vlně snaží svést.

K maximální obezřetnosti proto vybízí čím dál víc expertů na investice. Jedním z nich je i finanční poradce Jiří Cimpel: „S flipováním nemovitostních podílů mám osobní zkušenost už z roku 2013, kdy jsme poprvé investovali do nákupu poloviny domu v dražbě. Druhou polovinu jsme si předem zajistili předkupní smlouvou od druhého vlastníka. Dům jsme po nákupu nechali zbourat a pozemek následně prodali pro stavbu nového domu. I když se jednalo o ziskovou transakci, tak jsme se rozhodli další flipy nerealizovat. Naše původní představa, že to budou jednoduše vydělané peníze, se nenaplnila.“

Jaká jsou tedy úskalí flipování? A proč je pro řadové investory lepší se mu vyhnout?

1. Je to víc spekulace než investice

Pokud chce člověk dosáhnout výnosnosti, o jaké hovoří mentoři z Instagramu, musí nemovitosti nakupovat s využitím vysoké páky, tedy dluhu. To aby mu co nejvíc zisku zůstalo v kapse. „Za této situace se investor vystavuje nebývale vysokému úvěrovému riziku. Pokud dojde k výraznému prodloužení realizace či prodeje, investor musí být schopný pokrýt cash flow svých flipů,“ poukazuje Vojtěch Brix.

A Jiří Cimpel jej doplňuje: „Drobní investoři mají někdy tendenci hledat cesty, jak se stát co nejrychleji investory velkými. Proto hledají cesty, jak zhodnotit svou investici ideálně násobně, ale neuvědomují si, že s takovým potenciálním výnosem je spojené i stejně vysoké riziko.“

2. Je cena a pak je cena

Hlavně v dobách covidu bylo běžné, že byt se v inzertní nabídce neohřál víc jak pár minut a byl pryč. A jeho prodej nezřídka proběhl formou aukce, kdy se cena vyšponovala ještě výš. Jenže tyto časy jsou pryč a částky, které se objevují na serverech jako Sreality jsou obvykle jiné, než za kolik si nemovitost nakonec najde kupce.

„Flipovaný byt nebývá novostavba, tedy odhad prodejní ceny není přímočarý, do hry vstupují třeba společné prostory, které zůstanou v původním stavu. To, že vidím inzerovanou cenu 150 tisíc korun za metr čtvereční, neznamená, že po flipu bude tato cena trhem akceptována,“ upozorňuje Brix.

A připomíná ještě jeden rozměr: „Velkou roli hraje přecenění vlastních sil a schopností. Takové to ‚ono se to udělá‘ ve stavebnictví nefunguje, i v průzkumu J&T mezi česko-slovenskými milionáři je popsán problém s řemeslníky jako jeden z hlavních problémů u investování do nemovitostí. Uřídit si kvalitu a termíny není snadné.“

3. Obchodování s podíly je plné nástrah

Z reklam a youtubových videí to někdy vypadá, jako by skupování a prodávání bytů nebo i podílů na nemovitostech byl vlastně celkem dynamický, ale jednoduchý byznys. Jenže tomu tak není. A speciálně při sázce na podíly, kdy si koupíte třeba jen třetinu domu, vstupujete na hodně tenký investiční led.

„Flipování podílů nemovitostí je podle mě více podnikáním než investováním. Je třeba mít jasnou strategii, čas na to se transakci věnovat a také dostatek kapitálu celou akci dotáhnout do konce. Neznámých po cestě v tomto případě je velké množství, od neoblomného spoluvlastníka, který odmítá svůj podíl prodat, až po riziko soudních sporů nebo nečekaných překvapení na nemovitosti samotné,“ říká Jiří Cimpel.

Velmi podobně to vidí i Vojtěch Brix: „Jedná se často o situace kde jsou v rodině nevyřešené majetkové vztahy například z dědictví a podobně, což samo o sobě je těžká a náročná situace.“

4. Pozor na lidi, kteří s podíly spekulují

Zároveň platí, že obchodování s podíly není moc likvidní, tedy že není snadné se nabytého podílu zbavit, protože ten si – i vzhledem k výše uvedeným argumentům – jen tak někdo nekoupí. Navíc je to byznys, který ze své povahy přitahuje často poměrně intenzivní typy lidí.

„Je to podnikání, které se dá dělat citlivě. A dá se také dělat s ostrými lokty se snahou maximalizovat svůj vlastní zisk. Bohužel právě tuto druhou tvář vidíme častěji… Kupování podílů není podnikání pro měkké povahy, ale pro lidi, kteří se nebojí někdy jít až na hranu. Právě tato zkušenost byla důvodem, proč jsme se rozhodli další podíly již nenakupovat,“ vypráví Cimpel.

Podle Vojtěcha Brixe pak fliper, tedy člověk, který získal podíl například na domě po nevypořádaném dědictví, vystupuje jako někdo, „kdo spíš vybírá výpalné než jako seriózní podnikatel s přidanou hodnotou“. Následuje prý často nátlak jak právní, tak třeba i osobní. „Důležité je nepodlehnout a správně za pomocí advokátů se těmto akcím bránit. Pokud flipera vyplatíte, půjde zase o podíl dále,“ varuje spoluzakladatel Silverline Real Estate.

5. Počítejte, počítejte, počítejte

S nemovitostmi i jejich podíly se obchodovalo vždycky. Někdo byty kupoval na pronájem, někdo je opravil a se ziskem prodal, což je přesně to, čemu se dnes občas říká flipování a vydává se to za formu jakéhosi vyššího investičního umění vhodného pro rok 2024.

„Kupování podílů není byznys, který se zrodil v posledních letech, byl tady v podstatě vždy. Poslední roky ho ale vynesly na výsluní pozornosti hlavně díky raketovému růstu nemovitostí v Česku, které logicky přitahují pozornost,“ zdůrazňuje Jiří Cimpel, který ve své firmě spravuje klientům více než miliardu korun.

A dodává: „Často se na tuto cestu poukazuje jako na způsob, jak i lidé s menším počátečním kapitálem mohou přijít jednoduše a levně k zajímavým nemovitostem, podobné zkratky ale v reálném světě neexistují a investici buď musíte nakoupit, a nebo si ji budete muset odpracovat, a na to často nejsou drobní investoři připravení. On totiž výnos 100 procent na investici za 200 tisíc vypadá hezky, ale pokud na něj nakonec budete muset vynaložit 200 hodin práce a mnoho dalších investic, tak se jeho efekt snadno rozplyne. A to je častá realita podobných investic.“