Komentář Jana Kose: Trh komerčních nemovitostí se během roku 2023 v našem regionu téměř zastavil. Došlo k výraznému propadu transakcí, oproti předchozím letům byl jejich objem zhruba o dvě třetiny nižší. Důvodů bylo víc, nicméně k tomu hlavnímu bezesporu patří vysoké úrokové sazby bankovního financování, kdy jsme se u eura dostali na hodnoty, které zde byly naposledy v roce 2008, a u české koruny dokonce na úroveň z roku 1999.

Negativně působil také odliv zahraničního kapitálu z regionu střední a východní Evropy kvůli geopolitickému napětí a na straně lokálních investorů pak vyčkávání na další vývoj situace, makroekonomického stavu i samotných úrokových sazeb.

Zejména u eura jsme byli v posledních letech „rozmazlení“ zápornými sazbami, což znamenalo, že bankovní úvěr včetně marže financujícího ústavu jsme mohli mít za maximálně jedno až dvě procenta. V loňském roce jsme se nicméně dostali reálně až na hodnoty 5,5 až 6,5 procenta. Záporné sazby se velmi pravděpodobně jen tak opakovat nebudou, nicméně pozvolné snižování započalo již na konci roku 2023, což všichni vítáme.

Inflační tlaky, které byly hlavním důvodem pro zvyšování sazeb, bohužel ještě nejsou zažehnány a z centrálních bank zaznívá, že další snižování zřejmě nebude tak rychlé, jak se jevilo, a hlavně jaké bychom si přáli.

Nicméně jisté oživení transakčního trhu v oblasti komerčních nemovitostí se v posledních měsících děje, zejména u průmyslových a logistických parků. Určitou zásluhu na tom má i model sale & lease back, tedy odprodej průmyslových nemovitostí realitním investorům a jejich následný zpětný pronájem. Je to win-win situace, kdy si firmy uvolní kapitál, a přitom zůstanou ve stejné nemovitosti.

Z vlastní praxe musím říct, že takovýchto transakcí v poslední době skutečně přibývá. V první řadě proto, že se mezi majiteli firem zvýšilo povědomí o této možnosti, vliv mají samozřejmě i dražší bankovní úvěry a obecně větší opatrnost bank při poskytování financování, a tedy zhoršený přístup firem k finančním zdrojům. To ostatně souvisí s horší makroekonomickou situací na trhu obecně. A právě díky takovým dopadům se pro investory nyní na trhu objevují zajímavé příležitosti tohoto druhu. Jen je velmi důležité dobře si prověřit finanční zdraví budoucího nájemce včetně potenciálu jeho odvětví podnikání.

V našem širším regionu je na komerčních nemovitostech vidět největší aktivita na polském trhu, což se propisuje i do transakčních ocenění, kdy se valuace vrací z nižších hodnot loňského roku zpět k výnosům, které jsme mohli vidět před dvěma či třemi roky. V Česku nedošlo k takovému snížení valuací, spíš se aktivita úplně zastavila. Ale i u nás se v posledních měsících objevuje jak nový development, tak zajímavé obchody, jejichž ocenění bylo na úrovni, jako by k žádné krizi téměř nedošlo. Transakčně tedy rok 2024 vypadá nejsilněji za několik let.

Opatrně začíná oživovat i trh komerčních nemovitostí v Německu, kde byl propad v ocenění jeden z nejsilnějších kvůli obavám z makroekonomického vývoje. Díky tomu se mohou naskytnout nabídky, které v minulých letech byly na německém trhu nemyslitelné.

Pokud se však na trhu průmyslových nemovitostí teď děje něco skutečně zajímavého, pak je to vývoj celého automotive sektoru. V posledních letech vše směřovalo k plnému a rychlému nástupu elektromobility, nicméně poslední vývoj ukazuje, že to možná není tak jasná a jediná cesta a vše může být ještě trochu jinak. Aktuálně proto na trhu průmyslových nemovitostí převládají nabídky v režimu sale & lease back právě ze sektoru automotive.

Kvůli nemilosti tohoto odvětví u investorů jsou valuace na výrazně nižších částkách než u jiných oborů a po velice pečlivé prověrce příležitosti můžou být právě takové investice na poli komerčních nemovitostí v následujících letech ty nejvýnosnější.