Omar Koleilat patří k nejvlivnějším developerům Česka. Zakladatel, spolumajitel a šéf skupiny Crestyl sice tráví spoustu času v zahraničí, na Prahu ale nedá dopustit. Hlavně na Libeň, kde z ničeho vystavěl svůj prémiový komplex Dock. Jenže teď cítí, že země, která ho byznysově stvořila, stojí tak trochu na rozcestí. Aby Česko dostálo svému potenciálu, potřebovalo by se odbrzdit a například přijmout euro nebo drasticky seškrtat byrokracii, která brzdí výstavbu.

Omar Koleilat přijel do Česka ve druhé polovině 90. let – chtěl se tu živit basketbalem. To sice nějakou dobu i dělal, ovšem celkem záhy pochopil, že větší šance má v oboru, který vystudoval v Libanonu a v Londýně, což je architektura a realitní byznys. Postupně vybudoval jednu z největších developerských skupin v zemi Crestyl. Ta staví obchodní centra, administrativní komplexy i rezidenční areály. Nejslavnější je asi její rozsáhlý projekt Dock v pražské Libni na břehu slepého ramene Vltavy, kde vznikla mezi roky 2011 a 2021 celá nová čtvrť.

Šestačtyřicetiletý podnikatel z Bejrútu, kde se narodil české matce a libanonskému otci, už se sice nevěnuje Crestylu na denní bázi, protože větší část roku tráví s rodinou v zahraničí, ale nadále je jeho spolumajitelem, klíčovým hybatelem a hlavní tváří. „Moje role je dnes strategická. Dívám se na skupinu z větší výšky. V podstatě ji chystám na to, aby se z ní stala opravdová mezinárodní firma,“ vysvětluje.

Loni společnost vykročila do Polska, kde koupila za 8,5 miliardy developera Budimex Nieruchomości. A dál? „Tím to nekončí, chtěli bychom jít víc na západ,“ říká Koleilat s tím, že zemí, která jej byznysově láká, je Německo. Doma v Česku, které je pro Crestyl pořád klíčovým trhem, je toho ale také dost, na co musí spolu s nejbližším spolupracovníkem Simonem Johnsonem koukat – na Vinohradech jde do finále stavba rezidenčního souboru Hagibor, v Brně je v plánu nová výstavba na místě dnešního obchodního domu Tesco u vlakového nádraží a v centru Prahy je oba trápí ambiciózní projekt Savarin.

Ten pro Crestyl navrhl elitní britský architekt Thomas Heatherwick, má jít o impozantní výstavbu, která vnitroblokem spojí Václavské náměstí s ulicemi Na Příkopě, Panská a Jindřišská. Projekt, který už odsouhlasilo hlavní město, se zadrhl ve schvalovacím procesu. Právě úřady jsou podle Omara Koleilata největší slabinou Česka a jeho potenciálu do budoucna. Ekonomika i byznys se podle něj i přes vzmáhající se inflaci a nastupující recesi vzchopí, ale s byrokracií to, jak v rozhovoru pro CzechCrunch vysvětluje, prý tak snadné nebude.

Máte pověst optimisty. Jste jím i teď?
Podle toho, jak daleko se koukáte, vždycky najdete nějakou naději. Česko má potenciál, určitě jsme nevyčerpali všechny možnosti, je tu prostor pro růst. Lidi jsou ohromná deviza České republiky. Umíme věci realizovat, umíme se adaptovat. To je naše silná stránka. Přestože je Česko malá země, tohle z ní dělá mnohem robustnější stát. Jenže ten růst by mohl být i rychlejší. Kdybychom vstoupili do eurozóny, nakopne nás to.

Když se na to podívám detailněji, po nástupu covidu nikdo moc nevěděl, co se dá čekat. Někoho to vystřelilo, někdo šel dolů. My jsme třeba byli hodně překvapení z reakce rezidenčního trhu. Při zpětném pohledu jsme tím jako společnost ale prošli velmi dobře. Co jsme ale nečekali, byla postcovidová doba. A ta bude těžká. A má být těžká, protože si všichni mysleli, že krize přijde s covidem, jenže nepřišla a je tu až teď. Tlak je a bude obří, u nás například na marže. Náklady rostou, úrokové sazby rostou, HDP padá. Takže poptávka vytváří tlak na snižování ceny, náklady je ženou naopak vzhůru.

Na tlak jste museli být zvyklí i dřív.
Byli jsme zvyklí na jeden tlak. Většinou nákladový, někdy od poptávky. Ale ne na to, že jste v presu na několika protichůdných frontách naráz. Jde to samozřejmě ruku v ruce s inflací, která se negativně propisuje do nákladů a výhledově se propíše i do cen nemovitostí. To se ukáže teprve časem. Vidím před námi proto období, které není a nebude jednoduché. O úspěchu či neúspěchu rozhodne, kdo má jak postavený tým a robustní byznys. Myslím, že my jsme připraveni dobře, zahájili jsme několik staveb, máme v zásobě projekty. A mimochodem se ukáže, jak důležité jsou vztahy. Když vám lidé, dodavatelé i partneři věří, jsou ochotni dělat i za trochu více rizika.

Teď musíte trávit asi dost času přejednáváním smluv a diskuzemi o tom, co, kdo a za kolik může či nemůže udělat, ne?
Probíhá opravdu spousta diskuzí. Kde můžeme couvnout, couvneme, kde to nejde, tam to nejde. Je to úplně nová situace. Zároveň ale nečekám, že se v ní budeme nacházet dva roky nebo ještě déle. Trh funguje velmi racionálně. Když přijde šok, nějakou dobu trvá, než se všichni přizpůsobí, hledá se cesta, což je moment, kde se nacházíme teď. Jenže po šoku vždy přijde normalizace. Když budou náklady moc vysoké, omezí se nabídka, zpomalí se výstavba, což výhledově vytvoří tlak na straně poptávky, který povede k tlaku na vyšší prodejní ceny. Náš byznys má velkou setrvačnost, interval tam není měsíc, ale dva roky, takže jsme odolnější na šok.

Takže jste optimista, nebo ne?
Jestli si myslím si, že budeme mít výborné výsledky v roce 2022? Ne, to si opravdu nemyslím. Budeme v černých číslech, ale nebude to jednoduchý rok. Těším se ale, až budeme v roce 2023, kdy přijde ta normalizace.

A poptávka už ochabuje, nebo zatím nic nepociťujete?
Zatím ne. Naší výhodou je, že fungujeme v sexy oboru. Development je sexy obor, protože každý chce mít nemovitosti ve svém investičním portfoliu. Ano, letošek asi nebude fantastický, ale musíme se dobře připravit na roky 2023 a 2024 a tam už se to napraví. Nabízíme komoditu, o kterou je zájem, Češi ji chtějí a na trhu jí není dost. Navíc lidé mají úspory a bavíme se o jednom z nejlepších investičních nástrojů. Kdo koupí dnes, sice kupuje relativně draze, ale jen relativně. Když kupujete za 100 něco, co stálo postavit 95, máte mnohem větší jistotu, že cena neklesne, než když si za 100 koupíte něco, co stálo postavit 80. Scénář cenového pádu je mnohem méně pravděpodobný, když náklady šly tolik nahoru. V delším ani střednědobém horizontu nelze počítat s poklesem cen nemovitostí.

A to se bavíme v situaci, kdy ekonomika padá do recese.
Co podle mě nastane, je, že přijde velký tlak na majitele pozemků, kteří si zvykli na opravdu vysoké ceny. To pro nás bylo v posledních letech nejtěžší. Banky byly totiž velmi optimistické a s financováním pomáhaly kdekomu, což ceny hnalo vzhůru. To se teď ale otočí, s vyššími úroky přijde i větší důraz na to, komu jsou peníze poskytované. A méně peněz zapříčiní, že na majitele developerských pozemků vznikne velký tlak. Tam by ke korekci dojít mohlo.

Není tohle už součást oné normalizace, kterou jste zmiňoval? I jen fakt, že si společnost zvykne, že není normální mít úroky pod dvěma procenty. Nebo že marže můžou jít i dolů.
Naprostý souhlas, ale u těch marží bych se na chvíli zastavil. Naše marže nikdy nevznikala z toho, že bychom levně koupili pozemek. Naopak jsme vždy pořizovali parcely, které už byly aspoň v územním plánu vyznačené jako vhodné k zástavbě. Snažíme se na nich pak stavět kvalitu a za tu si bereme prémii v podobě vyšší ceny. Když občas od politiků slyším, jak se jim nelíbí, že mají developeři třicetiprocentní marže, říkám si, kde to vzali. Pokud by někdo z nich uměl takovou marži zařídit, hned si ho najmu. Naše marže se tomuto číslu ani zdaleka neblíží. Rezidenční byznys je z pohledu marží postavený na množství. Deset procent z pěti miliard je prostě hodně peněz.

I od developerů bylo občas slyšet, že dosáhli na marže 25 procent či víc a že to vlastně není normální.
Z velkých developerů bych si troufnul tvrdit, že marže na úrovni 25 až 30 procent, jak občas někde slýchám, nemá nikdo. S jednou výjimkou – na taková čísla se dá dostat, pokud koupíte opravdu levně pozemek a prosadíte třeba změnu územního plánu. Ale to my běžně neděláme. Každopádně dosud byl realitní trh velmi dobře organizovaný. Majitel pozemku vydělal nějakou marži, stavební firma také, my též a to dohromady vytvářelo určitou cenu a neplatilo, že by developer snědl celý dort. Tahle rovnice je teď trochu rozkolísaná, ale přijde nová realita.

Je to jako s cenovkou 100 tisíc korun za metr čtvereční, která byla dlouho braná za psychologickou hranici, kterou většinový klient v Praze nebude chtít zaplatit. Pamatuju si, jak jsme na představenstvu řešili, že to lidé nedají. A dnes? Tahle hranice je dávno pokořená. A kdybychom přijali euro, takových hranic můžeme pokořovat spoustu.

Toho se bohužel jen tak nedočkáme.
Doufám, že to zase tak dlouho trvat nebude. Geopolitika nás vyškolila. Válka na Ukrajině jasně ukázala, že bychom si měli vybrat tábor. Když přemýšlíme o společnosti, o budoucnosti, o našich dětech, neměli bychom se zabývat tím, jestli si budeme moct sami nastavovat základní úrokovou sazbou, ale že máme být nezpochybnitelnou součástí Západu. Když budeme jeho součástí, zájem Západu pomáhat nám bude obří. Jasně, je to dvousečná zbraň, takže když se Západ dostane do problémů, budeme je mít i my. Pokud ovšem máme sázet na jednu z těch stran, vždycky bychom si měli vybrat Západ.

Vy už jste to naznačil, ale radši pro přesnost – co se bude dít s cenami nemovitostí? Půjdou dolů? Nebo ne?
Ono to ani nejde. Naše náklady jsou dnes tak vysoké, že není prostor pro snižování. K čemu ale dojde, bude vyčkávání. Všichni v developmentu máme několikaleté úvěry, takže si můžeme dovolit chvilku počkat. Možná se objeví někdo tu a tam, kdo bude potřebovat prodávat za všech okolností a ten může cenu posunout trochu níž, ale obecně se to dít nebude. Vezměte si Pentu, nás, Finep, Central Group, Trigemu a další – nikdo nepotřebuje pouštět na trh projekty pod cenou. Maximálně si počkáme, než se situace znormalizuje. Navíc do toho promlouvá chronický nedostatek bytů.

Vždyť ale lidé teď budou objektivně chudnout.
Pro řadu lidí se situace zhorší, ale pořád je mezi námi spousta hotovosti a řada lidí bere investice do nemovitostí jako obranu před inflací. Že by to vykompenzovalo celý hypoteční svět, který realitní boom z posledních let poháněl, to určitě ne, ale minimálně pro náš segment to je dobré. My prodáváme hlavně lidem, kteří kupují za hotové. Typicky to jsou ti, kteří mají třeba z podnikání volných 15 nebo 20 milionů a koukají na svůj účet a říkají si: Ty jo, už to není 15 milionů, ale jen 13,5 milionu a za rok to bude ještě méně. Tak si radši něco koupí a budou se cítit mnohem líp s novým penthousem.

V tomto směru vám paradoxně pomáhá složité papírování, které stavby prodlužuje a je důvodem, proč je bytů nedostatek.
Je to příšerné. Povolovací proces je zásadní problém. Byť samozřejmě v době ekonomického ochlazení nám komplikované povolování, které brzdí výstavbu, vlastně pomáhá, protože nabídka je logicky omezená. Je to ale vyčerpávající. A i když děláte projekt, který není kontroverzní, je to stejně běh na dlouhé roky. Není to normální, dokonce bych řekl, že to je škodlivé. Kdyby výsledkem procesu bylo, že se projekt zlepší, tak fajn, ale tak to není, na konci máte mišmaš. Je to destruktivní, ne konstruktivní proces.

Nic se v něm nezlepšilo?
Nic. Proces je pořád stejně komplikovaný. Trochu se zlepšilo akorát to, že se přestalo říkat, že developeři jsou zlo, protože akutní nedostatek bytů ukázal, jak důležití jsou. Ale procesně žádné zásadní vylepšení nevidím. Na druhou stranu, aby to nevyznělo, že je všechno na nic a všude jsou jen neschopní lidé. Tak to není, i na straně státu a měst jsou skvělí a šikovní odborníci, třeba v Praze odvádí velmi dobrou práci IPR. Tam klobouk dolů.

To je ten zabržděný potenciál Česka, že? Byrokracie, chybějící euro…
Jednoznačně. A budou do toho, aspoň z pohledu našeho byznysu, dál promlouvat fenomény, jako je nájemní bydlení. Jeho potřeba dramaticky roste, jenže financovat stavbu nájemních bytů v době vysokých úrokových sazeb bude dost náročné. Hodilo by se vytvořit například prostor pro mezinárodní firmy, které se dokáží financovat v eurech. Je zásadní rozdíl, jestli máte úvěr s úrokem do dvou procent v eurech, nebo v korunách s úrokem pět a víc procent.

Když zkušenosti z Prahy srovnáte s cizinou, co vidíte? Crestyl nedávno koupil velkého developera v Polsku na více než osm miliard korun…
Začnu Berlínem. Ten sice není jednoduchý, ale rozhodně je lepší než Praha. A Polsko mi přijde skoro ideální. Když tam koupíte pozemek, máte jistotu, že v určitém čase získáte povolení, nečekají vás žádná překvapení. Procesy tam mají termíny, je na ně spolehnutí. Bavíme se o měsících, ne o letech. V urbanismu vždy hraje roli politika, velké projekty mají výraznou společenskou stopu, ale nejde z nich přece dělat rukojmí. A to se v Česku často děje.

I kvůli tomu jste vykročili do zahraničí?
Samozřejmě, že to byla důležitá motivace. Kdyby bylo zdejší prostředí přívětivější, asi bychom tu investovali víc. Takhle nám nic jiného ani nezbylo.

Jak se od sebe liší Česko a Polsko z pohledu developera?
Česko je stabilnější, Polsko volatilnější, ale zase tam je větší příležitost.

Proč volatilnější?
Je to větší trh, kde je dynamičtější vztah mezi nabídkou a poptávkou. Je tam několik velkých trhů, u nás je pouze Praha a možná Brno. Zároveň je tam jinak poskládaná konkurence.

Chystáte se i na další země?
Koukáme se, rádi bychom výhledově vstoupili ještě aspoň na jeden velký trh na západ od nás. Hodně se nám líbí Německo. Polsko je pro nás první krok.

Nebudou teď v době krize k dispozici nové projekty, nové investiční příležitosti, které se dostaly do problémů?
Ano, ale dobré věci nikdy nejsou ve slevě. Můžou ovšem být najednou k mání. Ve výborných časech nejsou výborné věci k mání, v horších časech ale mohou být na prodej. Představa, že budou za hubičku, je však mylná. My nejsme firma, která by kupovala problémy, my chceme přidávat hodnotu. Na to se soustředíme. Takže koupíme v tržní ceně, postavíme v tržní ceně a prodáme v tržní ceně. Ale v každém kroku umíme přidat něco navíc. Takže ano, na trhu bude více příležitostí a my jsme připravení. Zároveň platí, že Crestyl není malá firma, která se teď rozhodne, že něco přikoupí. Jsme velký developer, který kupuje rok co rok nové projekty. Jen v době, která nás čeká, toho třeba koupíme víc.

Vy jste na krize specialisté, ne? Dock jste rozjížděli s nástupem finanční krize, Hagibor s covidem…
Krize nás zocelily, to je pravda. Musím na tomto místě smeknout našim bankám, hlavně UniCredit a České spořitelně, které nám věřily i v těžších časech. A na konci určitě nelitovaly. Čímž se vracíme na začátek našeho povídání, kdy jsem říkal, že důvěra a partneři jsou klíč k úspěchu.

Co bude s ambiciózním projektem Savarin v centru Prahy? Připravil ho pro vás špičkový britský architekt Thomas Heatherwick. Před pár dny proběhla médii zpráva, že ministerstvo kultury zamítlo přestavbu v její starší podobě, zkomplikovalo to nějak realizaci projektu?
Vůbec ne, to byla jen bouře ve sklenici vody. Někdo vytáhl několik měsíců staré rozhodnutí ministerstva, které se navíc vůbec netýká návrhu Thomase Heatherwicka, což je ten, který jsme veřejně ukazovali, ale staré podoby, kterou připravoval ještě předchozí majitel projektu. Je to jen další z příkladů toho, jak jsou povolovací procesy zdlouhavé, protože ministerstvo se vyjadřovalo k podobě staré pět let. A ten projekt jsme mezitím s novým architektem kompletně předělali. Děláme něco, co je výjimečné. Podporu máme všude, ale státní byrokracie je děsná. Každopádně rekonstrukce historického paláce Savarin již od konce loňského roku běží.

Takže první etapa už jede?
Ano, ta jede. Zahrnuje opravdu precizní renovaci té historické části, která byla připravená studiem Jakuba Ciglera. Jeho tým měl na developmentu tak citlivé památky zásadní podíl. A pořád věřím, že příští rok zahájíme i druhou etapu. Cítím velký apetit i od bank, na trhu by po takovém projektu mohl být zájem. Strašně se na to těším.

Vaše dosud největší realizace, Dock v Libni, byla vaše srdcovka. Co je pro vás pak Savarin? Investice má být aspoň deset miliard, je to hodně neotřelý projekt…
Dock je skutečná srdcovka, protože tady vidíte dramatický rozdíl mezi tím, co tu bylo a co tu je. Tady jsme Prahu fakt udělali lepším městem. Nic tu nebylo a dnes je z doků dobrá adresa. Dřív se říkalo, Žižkovu a Libni, zdaleka se vyhni. To už neplatí. Co se Savarinu týče, neřekl bych, že to je moje srdcovka, ale cítím velkou zodpovědnost a respekt. Kdybychom v Libni něco pokazili, možná by si toho nikdo ani nevšiml, ale v centru Prahy se žádná chyba neodpouští. I proto jsme chtěli mít jistotu, že pracujeme s nejlepšími z nejlepších. Nemůžeme tam polevit ani o centimetr.

A motivace byla jaká? Vylepšit centrum, když jste to zvládli v Libni?
Není to o egu. Viděli jsme příležitost, bylo to primárně racionální rozhodnutí. Snaha zlepšit urbanismus k nám ale patří a také si za ni bereme finanční prémii. Platí to i o Hagiboru na Vinohradech, který dokončujeme, i tam chceme udělat pozitivní urbanistickou změnu.

Se Savarinem vám fandím, Praha a speciálně její střed by si něco odvážnějšího zasloužily, ale mám obavu, že se to zvrtne, že to bude další originální věc, která mohla být.
Vím, co myslíte… Zajímavé je, že tu skvělou architekturu my v případě Savarinu děláme ve vnitrobloku, Praha a její ráz nemají co ztratit. Jak vypadá v Praze vnitroblok? Všechny mají světlé stěny, spoustu oken, nějaké trubky a občas přistavěný prosklený výtah. My teď chceme z vnitrobloku udělat unikátní místo a z vnějších ulic Panské, Jindřišské, z Václavského náměstí a Na Příkopě všechno restaurujeme tak, jak to bylo. Nechápu to.

Stejně jako je Česko zabržděné, je i Praha. Minimálně co se architektury týče.
Praha je architektonicky zaostalá a ujíždí jí vlak. Je toho hodně, co by potřebovala dohnat. Moc doufám, že se aspoň podaří projekt nové filharmonie, líbí se mi. Je to taková vlaštovka, kterou bych Praze přál. Architekt Bjarke Ingels je pojem.