Pavel Matoušek se ve vodách českého byznysu zviditelnil především svými projekty jako AAAPoptavka.cz, který prodal mediální skupině Mafra, Hyperslevy.cz či investičním portálem Benefi.cz – platformou na zprostředkování P2P půjček. Před několika měsíci ovšem po dlouhém vývoji spustil svůj nový byznys s názvem Rentiero.cz a Benefi postupně opouští.

Rentiero funguje na podobné bázi jako Benefi, ale s tím rozdílem, že jsou tentokrát v hlavní roli nemovitosti, do kterých mohou společně investovat desítky až stovky investorů, kteří se poté dělí o zisk z pronájmu nebo případného prodeje. Všechny administrativní záležitosti za ně navíc za předem daný poplatek řeší přímo Rentiero. O tom jak projekt vznikal, jak se mu zatím daří a jaké jsou další plány jeho zakladatele Pavla Matouška, se dozvíte v následujícím rozhovoru.

Proč P2P investice do nemovitostí? Co tě dovedlo od půjček mezi lidmi na Benefi až k nemovitostem?

P2P půjčky byly pro mě jednoznačně velkou zkušeností. Bohužel slabé místo projektu byla míra dlužníků, kteří nespláceli své závazky. V roce 2016 navíc začala platit novela zákona, která více chrání samotné dlužníky a vymáhání pohledávek začalo být ještě složitější. Proto jsem se rozhodl ukončit poskytování nových uvěrů, protože bychom jednoduše nedokázali poskytovat kvalitní investiční služby.

Investice do nemovitostí jsou v podstatě podobný investiční produkt jako P2P půjčky, akorát dlužníci jsou nahrazeni nemovitostmi. Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí v ČR rostou, jsou lépe predikovatelné a navíc vám nemovitosti nikam neutečou (smích).

Mám to tedy brát tak, že se k Benefi již žádným způsobem nevrátíte? 

Nemohli bychom garantovat kvalitní investiční produkt, proto jsme investice do nových půjček zastavili a již žádné další poskytovat nebudeme. Benefi má stále svůj tým, který funguje jako podpora stávajícím investorům a dlužníkům a takto bude fungovat až do poslední nevyřízené půjčky.

Rentiero.cz vzniklo v půlce roku 2017, kolik investorů a nemovitostí se vám podařilo během těch několika měsíců zařadit do nabídky?

Rentiero jsme spustili v srpnu 2017 a ten první půl rok jsme se převážně věnovali zařazením nových nemovitostí a ladění produktu, který jsme průběžně konzultovali přímo s investory. Nemovitostí k investování v tuto chvíli nabízíme 5 a samozřejmě řešíme nákup dalších. Investorů, kteří již investovali máme zatím nižší stovky, což ale není špatný výsledek, pokud bereme v úvahu, že jsme zatím investovali do marketingu minimum prostředků.

Vznikly nějaké zásadní komplikace ihned po spuštění? S čím jste se museli vypořádat?

Žádné zásadní komplikace naštěstí nevznikly. Co bylo ale na začátku velmi náročné, je komplexita celé té offline části projektu. Pro zařazení nemovitosti do nabídky na web prochází nemovitost náročným procesem. Ve zkratce je postup takový, že po vyhledání vhodné nemovitosti k nákupu ji musíme plně prověřit nejen jako bytovou jednotku zevnitř, ale i stav budovy, kde se byt nachází, stav SVJ, predikce vývoje lokality, kde se budova nachází atd.

Těch parametrů máme několik desítek. Jakmile se domluvíme s prodávajícím na ceně, vyřešíme právní náležitosti, pak nemovitost více či méně rekonstruujeme a připravíme ji k dlouhodobému pronájmu. Pak vyhledáme vhodného nájemce a po podepsání nájemní smlouvy vložíme nemovitost do nabídky na web. Je to velmi komplexní práce, u které se nesmí udělat žádná chyba.

V zahraničí existuje nespočet konkurenčních služeb jako třeba Realtyshares či Fundrise. Je Rentiero nějakým způsobem odlišné?

Většina těchto služeb přímo nevlastní nabízené nemovitosti a nabízí investování do tzv. mezaninových úvěrů pro developery nebo do dalších nemovitostních fondů. Rentiero je unikátní v tom, že nabízené nemovitosti přímo vlastní a nakoupený podíl na nemovitosti můžete kdykoliv prodat na sekundárním trhu, což je v podstatě taková nemovitostní burza s podíly na nemovitostech zakoupených na Rentiero.

Představme si, že jsem investor, který chce vložit do Rentiera 100 tisíc korun – pomůžete mi s rozložením portfolia nebo si musím vybrat sám podle konkrétních nemovitostí?

S rozložením portfolia pomůžeme rádi. Zatím nás ovšem žádný investor o pomoc s rozložením portfolia nepožádal. Jakmile však budeme mít desítky nemovitostí v mnoha různých lokalitách a bude o tuto službu zájem, budeme ji rádi aktivně nabízet.

Jaké služby v rámci správy nemovitostí zařizujete? Co se stane, pokud nájemník u některé z nich nezaplatí nájem?

Do správy spadá právě i výběr kvalitního nájemníka. Vybalancovat kvalitu nájemníka s ochotou platit co nejvyšší nájem. Samozřejmě zařizujeme kompletní komunikaci právě s nájemníky, SVJ, s úřady, s pojišťovnou atd. Řešíme jakékoliv závady v bytě. Nájemníci na nás mají kontakt a kdyby se kdykoliv cokoliv stalo, pak nás kontaktují a my danou věc okamžitě řešíme. Máme na starost celou finanční část, kdy kontrolujeme správnost a včasnost zasláných nájmů a jejich přerozdělování mezi investory.

V případě, že by se stalo, že nájemník nebude platit nájem, máme připravené právní prostředky na to, abychom tuto záležitost co nejdříve vyřešili a udrželi si maximální placenou obsazenost dané nemovitosti.

Pokud se investor rozhodne, že vystoupí z investice dříve, než za několik let, čeká ho nějaká penalizace? Jak probíhá prodej minoritního podílu na nemovitosti?

Investor může svůj podíl kdykoliv prodat na sekundárním trhu, resp. na naší nemovitostní burze za vlastní stanovenou cenu. Funguje to stejně jako jakákoliv jiná burza, kde se musí potkat nabídka s poptávkou. V případě, že investor prodává svůj podíl po pěti a více letech, je osvobozen od jakéhokoliv poplatku. Pokud prodá svůj podíl dříve, hradí 2 % z výše transakce.

Všechny nemovitosti tedy vlastní Rentiero. Co se stane s neprodanými podíly? 

Všechny nemovitosti, které nabízíme na webu k investici, jsou již v majetku Rentiero a.s. a pronajaty. Volné podíly, které lze vidět u nemovitostí, jsou podíly, které zatím vlastní Rentiero. To, že je nemovitost už v majetku Rentiero, investoři vnímají kladně, protože si uvědomují, že jsme s nimi na stejné lodi. Pokud se totiž celá nemovitost neproinvestuje, část zůstane Rentiero a s tím také počítáme. Sami jsme tedy jedním z investorů.

Minimální investice je jeden tisíc korun. Existuje ovšem i maximální limit?

Maximální limit nemáme nastavený. Jediné čím je nyní částka limitována, je počet, resp. hodnota volných podílů v nabízených nemovitostech. Někde může zbývat pár tisíc a někde i několik milionů.

Může se stát, že bude provoz Rentiera ovlivněn nějakými dalšími regulacemi, podobně jako P2P půjčky a jejich složitější vymáhání od neplatičů?

Pečlivě sledujeme vše, co se kolem nemovitostního trhu děje a nic, co by nás mohlo zásadně ovlivnit aktuálně není. Právě kvůli možným regulacím jsme na začátku projektu zavrhli provozování krátkodobého ubytování, u kterého velmi pravděpodobně dojde k určitým zatím nespecifikovaným regulacím.

Přišla původní inspirace z vlastní zkušenosti nebo právě z již existujících projektů?

Byla to kombinace chuti udělat něco unikátního, čemu věříme, bude nás bavit a co bude pro všechny strany fungovat. A jelikož jsme každý ze zakladatelů měli zkušenosti z ecommerce, nemovitostního trhu a různých druhů investic, tak nám to pěkně všechno zapadlo.

Kolik řádově stál úvodní vývoj a vypuštění projektu na trh?

Náklady na vývoj i s úvodní nabídkou dvou bytů spolkly přes 12 milionů. V tuto chvíli jsme do projektu poslali více než 25 milionů korun. Samozřejmě největší část tvoří nabídka nemovitostí.

Jak se aktuálně daří Rentiero finančně? Kdy očekáváte, že se přesunete do černých čísel?

Zatím jsme úplně na začátku, kdy začínáme investovat do marketingu, takže jsme samozřejmě stále v červených číslech. Provozně bychom se ale do černých čísel chtěli dostat ještě letos.

Jaké plány máš s Rentiero na tento rok mimo marketingu a překlenutí do zisku?

Tento rok chceme hlavně růst, k tomu potřebujeme mnoho dobrých investičních nemovitostí, a ukázat, že existují nové možnosti, jak transparentně investovat do nemovitostí i menší částky. Těším se, že za nás budou mluvit hlavně naše výsledky.

Věnuješ se i dalším projektům nebo je Rentiero aktuálně jediná věc?

Hlavní focus mám na Rentiero a k tomu dělám ještě mentora v pár projektech, do kterých jsem zainvestoval.

Díky moc za rozhovor!

Já taky a zdravím čtenáře CzechCrunche.