Ještě relativně nedávno bylo možné na realitním trhu prodat prakticky cokoliv, ať už šlo o nový domek, nebo vybydlený miniaturní byt. Navíc se prodávalo za ceny, kvůli kterým se nejednou protočily panenky. Ta doba je ale pryč. „A to je dobrá zpráva,“ říká Tomáš Jelínek. Šéf sítě realitních kanceláří Century 21 věří, že se díky tomu zlepší stav celého trhu, a sám se na to dobře připravil. Plácl si totiž s finančně-poradenskou společností 4FIN, se kterou se chtějí stát jedničkou v majetkovém poradenství.

Akvizici českého zastoupení světového realitního giganta Century 21 dokončil 4FIN letos v červnu. Tomáš Jelínek se tím se svými kolegy přesunul zpod křídel mnohamiliardového RSBC Roberta Schönfelda, kde neměl jeho byznys takovou prioritu, do vehiklu s dravou společností, která má ambici rozvířit tuzemské realitní vody. Primárně se sice Century 21 zaměřuje na starší nemovitosti, ale významně chce ve společném podniku šlápnout také do vlastního developmentu.

„Letos bychom měli v čistých příjmech, tedy koncové částce vybrané v rámci našich provizí, dosáhnout zhruba na 350 milionů korun,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch Tomáš Jelínek, který v Century 21 působí od roku 2019 a předtím byl přes patnáct let v České spořitelně. Proč si podle něj nemovitosti v některých regionech zaslouží zlevnit, budou se dál prodávat starší byty dráž než novostavby a čím se chystá vyplnit díru na trhu?

Century 21 má být světovou jedničkou a lídrem na realitním trhu. V Česku ale zatím tak známá není. Co je dnes Century 21 v Česku a jak funguje?
V globálním měřítku jsme světová jednička v počtu zakázek a patříme mezi první realitní franšízové sítě na světě. Vloni jsme slavili padesát let a jsme tak například o dva roky starší než Remax. Celkově jsme v 88 zemích, ale v Česku naopak tak dlouho nepůsobíme. Celkem máme kolem 14,5 tisíce kanceláří a zhruba 140 tisíc makléřů. V Česku máme převážně ve větších městech 65 kanceláří a kolem 400 makléřů. Naším největším trhem je prodej takzvaných second hand nemovitostí (starší domy a byty – pozn. red.), ale díky naší mezinárodní síti již prodáváme také stovky nemovitostí v zahraničí, o které je stále větší zájem, protože ceny se postupně srovnávají. Nestojíme však na místě ani v oblasti nových nemovitostí a sami jsme rozjeli vlastní developerské projekty.

Česká pobočka Century 21 nyní přešla pod 4FIN Holding. Co to znamená pro vás a pro realitní trh?
V minulosti byla vlastníkem české master franšízy Century 21 investiční skupina RSBC Roberta Schönfelda. Pod jejími křídly jsme měli výhodu velkého finančního zázemí, ale jako součást mnohamiliardového portfolia jsme naráželi na konzervativní přístup ve směru k dynamickému vývoji. Hledali jsme tedy partnera, který by nám dokázal poskytnout nejen hypotéky, pojištění a další finanční služby, ale bude mít zápal a tah na branku. Po první schůzce s Tomášem Martinovským bylo jasné, že 4FIN bude ten správný partner. Ve 4FIN měli v té době vlastní realitní síť, kterou vložili jako franšízu do Century 21 a společně s developerskou společností High Standard Property Management (HSPM) vznikl 4FIN Holding. My jsme získali dravého partnera, který má ambici růst a stát se během několika let jedničkou na trhu majetkového poradenství.

Co znamená stát jedničkou v majetkovém poradenství?
Dnešní doba si žádá komplexní služby. Trh tlačí na kvalitu makléřů i finančních konzultantů. Budoucnost není tam, kde je makléř jen průvodce nákupem či prodejem, ale tam, kde makléř či finanční konzultant zajistí financování, správu majetku, investice a pojištění – zkrátka se stará o celý majetek klienta. Dosud byl na trhu u realitních makléřů zvyk, že prodali nemovitosti a pak už se o nic dál nestarali. Naším cílem je vytvořit celoživotní vztah a starat se o celkový majetek klienta.

Pověst trhu realitních makléřů historicky nebyla příliš dobrá. Lepší se kvality poskytovaných služeb?
Trh nebyl velice dlouho regulován, proto se na něm děly různé věci. Nový zákon měl přinést změnu, ale podle mne se to příliš nepovedlo. Očekávám, že se bude postupně dál přitvrzovat. Důležité v tomto ohledu je i dění za poslední dva roky, kdy se na trhu prodalo v podstatě všechno a za cokoliv a prostor pro neodbornou práci byl o to větší. Dnes se vrací situace, kdy makléř musí umět nemovitost velice dobře ocenit, připravit na prodej a poskytnout další služby, například se zájemci vymyslet financování, aby si vůbec mohl nákup dovolit. Vracíme se díky tomu k čisté makléřské práci, protože ještě před rokem stačilo nafotit nějakou ruinu mobilem a druhý den jste ji mohli prodávat za násobky původních očekávání majitele. Ta doba je bohudík pryč.

Jaké máte plány v rámci franšízového byznysu?
Aktuálně máme v Česku pětačtyřicet franšíz. Naším cílem je narůst zhruba o deset franšíz každý rok. Letos už máme otevřených pět nových. Každý rok zároveň chceme obnovit spolupráci se zhruba 100 až 150 makléři v naší síti. Letos bychom měli v čistých příjmech, tedy koncové částce vybrané v rámci našich provizí, dosáhnout zhruba na 350 milionů korun.

Jakou trajektorii máte nakreslenou pro další roky?
Loni jsme vyrostli o 66 procent. Letos bude růst pomalejší, ale díky naší strategii stále očekáváme vyšší výsledek než loni. Pokud dojde k zastavení růstu úroků hypoték a v dalším roce se dostanou zpět na hodnoty pod pět procent, předpokládáme růst zhruba o třicet procent. Jinými slovy bychom měli být schopni přidat každý rok zhruba 100 milionů, za pět let se tedy bavíme o tržbách kolem 800 milionů až miliardy korun. Záleží i na tom, kolik peněz nám budou generovat vlastní projekty.

Pochopil jsem správně, že se specializujete na nemovitosti všeho druhu?
Řešíme nemovitosti všeho druhu, přičemž na některé oblasti máme specializované kanceláře. Naše franšíza nefunguje tak, že bychom všem makléřům obrazně řečeno dodali jednotné stroje a postupy, které musí bezpodmínečně dodržovat, ale každý se zaměřuje na to, v čem je nejlepší. Máme lidi, kteří se soustředí na byty v paneláku, na pronájmy, na průmyslové objekty, výrobní závody, hotely nebo zahraniční nemovitosti.

Doufáte v umoudření hypoték. Jak vnímáte aktuální dění na realitním trhu?
Úbytek lidí, kteří kupují nemovitost na hypotéku, je a bude znatelný. V našem portfoliu takoví klienti představují méně než třicet procent, takže pokud bude pokles celého hypotečního trhu o polovinu, jak nyní vidíme, bude to pro nás znamenat pokles zhruba o patnáct procent oproti plánovanému růstu. Realitní kanceláře, které byly zaměřené právě na tuto klientelu, mají velké problémy, protože nemají komu prodávat. Na jedné straně stojí kupující, kteří na hypotéku nedosáhnou a chtějí, aby prodávající zlevnil. Prodávající ale pro to nemá důvod, pokud nepotřebuje nutně prodávat, jelikož hodnota majetku je pořád lepší, než kdyby mu na účtech ležela hotovost, s níž nemá jak naložit. Toto pnutí brzy vyvolá velký problém a je otázka, která strana vyhraje.

Jaký očekáváte vývoj cen nemovitostí vy?
Nelze na to odpovědět jednotně napříč celou Českou republikou. Jsou regiony, kde si nemovitosti zaslouží zlevnit, protože neodpovídají kupní síle v dané lokalitě ani kvalitou a ceny byly jen našponovány tlakem během pandemie. Pak jsou lokality, kde není na čem zlevňovat, protože ceny pozemku, pracovní síly i materiálu jsou vysoké. Pokud dnes developeři prodávají byty průměrně za 145 tisíc za metr čtvereční, nemůžete v dané lokalitě prodávat starší nemovitosti za polovinu. Budete prodávat o dvacet procent levněji, nicméně by se měla vrátit situace, kdy starší byt nestojí více než nový, jak se před rokem dělo. V některých lokalitách se prodávalo nové bydlení třeba za 94 tisíc korun za metr, zatímco vedle se byty ve starším bytovém domě prodávaly za 105 tisíc.

Některé regiony si podle vás zaslouží snížit cenu nemovitostí. Kde se v tomto pohledu nachází Praha?
Důležité je říct, že Praha v Česku nevystřelila nejvíc. Růst cen nemovitostí je tu v zásadě lineární. Diskuze, jestli je 110 tisíc za metr čtvereční moc, nebo málo, je poměrně složitá, ale myslím, že odpovídá ceně pozemku a lokalitě. Jsou ovšem regiony, kde ceny během roku narostly o 50 procent, například v Ústí nad Labem či v Teplicích. Tam byl skok obrovský. Řada investorů viděla byt 1 + kk za 1,2 milionu a díky dobré číslovce okamžitě nakupovala, aniž by řešila lokalitu nebo reálnou výnosnost, to je příklad ze severu Čech.

Vám to hraje do karet? Objevuje se například stále více projektů, které za zprostředkování prodeje slibují tučné odměny, což je situace před rokem nepředstavitelná.
Je to nová příležitost, protože vrací práci realitních makléřů tam, kde má být. Makléř musí být odborník, aby klientovi dokázal na rovinu říct, že se jeho byt v dané lokalitě a dané kvalitě nemůže prodat například za 7 milionů, jak si někde přečetl, protože tomu jeho nemovitost neodpovídá. Od překotného prodávání čehokoliv a kdykoliv se dostaneme k racionálnějším debatám, zda například dává smysl byt před prodejem rekonstruovat, aby se zvýšila jeho hodnota, a tak dále. Mnoho makléřů s tím může mít problém, ale z našeho pohledu je to dobrý směr.

Očekáváte vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám a zhoršující se ekonomické situaci v následujících měsících větší výprodej nemovitostí například kvůli tomu, že lidé nedokážou splácet hypotéky?
To zatím cítíme minimálně. Řada majitelů ale vycítila poslední příležitost velmi dobře prodat. Je třeba si uvědomit, že pokud je inflace dvacet procent, tak vám nemovitost za rok o těch dvacet procent vlastně zlevní. Jen inflace tak vrátí nemovitosti poměrně rychle do cenových hladin před pandemií. Pro řadu lidí může být problém, když se jejich měsíční splátka hypotéky zvedne o 50 až 80 procent, na druhou stranu Češi jsou ve splácení hypoték nejslušnější národ na světě. Splácíme extrémně poctivě. Jen čtyři procenta lidí u nás hypotéku vzdají. Raději seškrtáme jiné výdaje. Prodávat své byty mohou menší investoři, kteří je pronajímali a spláceli z toho hypotéky, ale bude se jednat převážně o pár vybraných lokalit, kde teď třeba bude složitější sehnat nájemce za vyšší nájemné.

Vy hodně prodáváte také v zahraničí. Jak vypadá situace v jiných zemích proti Česku?
Všude během pandemie zavládl velký apetit nakupovat nemovitosti. Byly země, jako je Jihoafrická republika, kde rostly ceny o 60 procent, přesto je tam stále fajn investovat, jelikož jsou ceny nadále zajímavé. Byl zájem například o pobřežní oblasti nad francouzským Bordeaux, kde lidé hledali obdoby našich chat a chalup. Řada lidí si tam pořídila rekreační objekty i díky tomu, že jezdí rychlovlak Paříž–Bordeaux, který urazí 500 kilometrů zhruba za 2,5 hodiny. Ceny narostly také na některých ostrovech, ale například ve Španělsku či Portugalsku jsou stále zajímavé nabídky. Kupní síla je tam nižší, zároveň jsou tvrdší regulace bank, a tak může být pro tuzemské investory zajímavé pořídit si místo chaty u Máchova jezera objekt kousek nad Málagou, protože cenově to vyjde prakticky nastejno.

Investovat do nemovitosti v zahraničí tedy může být pro Čechy zajímavá alternativa.
Zájem o zahraniční nemovitosti výrazně přibývá. Zejména proto, že jejich cena je již srovnatelná s našimi, ale stále poskytují výnosnost nad sedm procent. Lidé, kteří si chtějí koupit nemovitost v horách, zjišťují, že si za stejné peníze mohou koupit nemovitost v Rakousku. Na sjezdovce přitom nebudou mít fronty a na úřadě potkají o něco příjemnějšího úředníka. Při dobré jazykové dovednosti a znalosti právních poměrů je snadné koupit nemovitost v Rakousku. To stejné platí o nemovitostech u moře či letovisek, zde ale daleko více platí, že je nutno využívat právní služby dané země, což vždy zajišťujeme. Nádherné apartmány na pobřeží Španělska nebo Portugalska kupujete v přepočtu řádově za 80 až 100 tisíc korun za metr čtvereční.

Měl bych se dívat také třeba na oblíbený Jadran?
Prodávali jsme hodně objektů v Bulharsku, cenovka do 40 tisíc za metr čtvereční krásného bydlení v krásné lokalitě. V nabídce máme více než 200 nemovitostí v Chorvatsku, ale tam vždy upozorňuji, aby se lidé připravili na to, že Balkán potřebuje velice dobrý právní servis v dané lokalitě, protože každá země má svá pravidla, jak fungují nemovitosti, a ne všude jsou například tak jednoduché přístupy do katastrů, ne všude je spojený pozemek s nemovitostí jako u nás.

Chystáte i vlastní development. O co půjde?
V rámci 4FIN Holdingu působí vlastní developerská společnost High Standard Property Management. Díky tomu, že máme reality, finance i development, může docházet k synergii spolupráce mezi všemi třemi segmenty. HSPM se od svého vzniku věnuje obnově stávajícího bytového fondu, ale v loňském roce započala i výstavba vlastních projektů. V současné chvíli má v portfoliu 107 rozpracovaných projektů a pro letošní rok plánuje investice ve výši 300 milionů korun.