Při ohlédnutí za vývojem na realitním trhu v roce 2023 je patrné, že se začíná vracet na úroveň před krizí. Zejména ve druhém pololetí se začala zvyšovat poptávka po nových bytech v Praze, stejně tak i jejich prodej. Celkem si tak loni našlo majitele čtyři tisíce nových pražských bytů, což je meziročně o 29 procent více – 1 300 prodaných jednotek přitom připadlo na poslední čtvrtletí. Roli sehrály pozvolna klesající úrokové sazby hypoték a snížení sazby DPH z 15 na 12 procent u bytů do 120 metrů čtverečních, které někteří developeři promítli do cen ještě před koncem roku. Vyplývá to z tržní analýzy developerských společností Central Group, Skanska a Trigema.

Ekonomická situace se pomalu stabilizuje, inflace zpomaluje a úroková sazba na nové hypotéky v prosinci podle Hypomonitoru klesla na 5,65 procenta. A i když se ještě nedostala pod magickou pětiprocentní hranici, trojice předních českých developerských společností shodně hlásí, že po dlouhém období stagnace přichází rok, který se ponese ve znamení zájmu o koupi nového bydlení.

„V loňském roce se na pražském realitním trhu prodaly čtyři tisíce nových bytů. Je tak patrné, že dno realitní trh zažil na konci roku 2022 a na začátku roku 2023. V posledním čtvrtletí loňského roku jsme prodali 1 300 bytů, což je meziročně o 136 procent více. V tuto chvíli už trh postupně roste a dostává se na hodnoty před krizí,“ vyčísluje generální ředitel společnosti Skanska Residential Petr Michálek.

Pro letošek analýza developerů očekává, že pozitivní trend z konce roku 2023 bude trvat a sloupec prodaných bytů v hlavním městě povyroste během roku 2024 na číslovku pět tisíc. Michálek přibližuje, že už nyní je to patrné na odezvě ze strany klientů a na tom, v jaké míře vyplňují poptávkové formuláře a jaký mají zájem o prohlídky bytů. Zájem podporují především zmíněné klesající úrokové sazby a také fakt, že se ceny nových bytů do 120 metrů čtverečních vzhledem ke snížení DPH plošně zlevnily o tři procenta.

Foto: Trigema, Skanska, Central Group

Vývoj počtu prodaných nových bytů

„Tři procenta nezní možná jako moc, ale u průměrně velkého pražského bytu to činí čtvrt milionu korun,“ doplňuje předseda představenstva Central Group Dušan Kunovský. V případě některých prodejců se ceníky nových bytů plošně proměnily už v prosinci. Průměrná prodejní cena tak v posledním čtvrtletí roku oproti předchozímu čtvrtletí mírně poklesla o 2,7 procenta na 142 511 korun za metr čtvereční, v meziročním srovnání jde o šestiprocentní pokles. K nižší prodejní ceně přispěly také výhodné marketingové pobídky ze strany prodejců, zaváděcí ceny nově spuštěných projektů či akční bonusy.

Na nadcházející rok ale developeři shodně s Českou národní bankou očekávají pětiprocentní růst cen nových nemovitostí, jelikož se postupně vyčerpá efekt snížení DPH, lidé začnou dohánět odloženou poptávku, což se odrazí na omezené nabídce. Ta je vzhledem k nefunkčnímu stavebnímu zákonu dlouhodobě žalostná, a vzhledem k tomu, že počet vydaných stavebních povolení od roku 2010 setrvale klesá, lze očekávat, že bude horší.

Nabídka nových bytů v Praze se po celý loňský rok pohybovala na dlouhodobém průměru kolem pěti tisíc jednotek, aby se ale pražský trh dostatečně saturoval, musela by se alespoň zdvojnásobit na 10 tisíc bytů. Loni se však na trh dostalo ve srovnání s dlouhodobým průměrem přibližně o třetinu projektů méně. Developeři navíc od nového stavebního zákona neočekávají výraznější pozitivní vývoj v podobě rychlejších stavebních řízení, následné doplnění nabídky a dlouhodobě udržitelný a předvídatelný vývoj koncových cen.

„Na Praze 9 se v rámci hlavního města staví nejvíce a průměrná cena za metr čtvereční je tam na 130 tisících. To nám krásně ukazuje, že když se více povoluje a rychleji se staví a developerům mimo jiné neleží umrtvený kapitál více než deset let, ceny mohou být nižší. Není to o regulacích, ale o povolování a stavění. Loni se přitom například v květnu povolilo 17 bytů – takhle funguje povolování v Praze,“ dodává Kunovský.

Nabídku bytů ke koupi vyčerpává také rostoucí zájem ze strany společností a fondů zaměřených na nájemní bydlení, které skupují větší počty jednotek. Aktuálně je v Praze k dispozici 14 tisíc bytů, což je meziročně o 15 procent méně. Nové byty z toho loni tvořily 5 500 jednotek, bytů na sekundárním trhu bylo 4 001 a bytů k dlouhodobému nájmu 4 745. Nabídka nových bytů ale dlouhodobě neroste, setrvale klesá i počet jednotek k nájemnímu bydlení – loni jich bylo meziročně o 16 procent méně.

Foto: Trigema, Skanska, Central Group

Průměrné ceny nových bytů v jednotlivých částech Prahy

V uplynulém období tak rostlo i průměrné nájemné v Praze – na sklonku loňského roku se vyšplhalo na 432 korun měsíčně za metr čtvereční bez služeb, což je průměrně 30 899 korun. Ještě na konci roku 2022 byla průměrná cena nájemného 419 korun za metr, došlo tak k tříprocentnímu růstu. „Vnímáme, že růst nájemného ale začal brzdit, protože jeho cenová úroveň začíná atakovat hodnoty, které už trh nebude akceptovat,“ přibližuje Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.

„Zajímavé ale je, že v případě nájemních projektů institucionálních investorů došlo k meziročnímu poklesu nájemného téměř o pět procent s tím, jak nabídka takových projektů a bytů v uplynulém roce výrazně vzrostla. Opět se nám tím ukazuje, že jakmile je dostatečná nabídka, dochází ke stabilizaci cen. Je potřeba více stavět, více nabízet a pak se trh ustálí. Tohle je mantra, kterou říkáme už několik let za sebou. Stále se ale ze strany státu nic neděje,“ uzavírá Soural.