Realitní trh zpomaluje a bubliny praskají. Rovnoměrný propad cen napříč Českem ale čekat nelze

V horkém létě dochází k ochlazení, a to na realitním trhu. Ceny nekvalitních nemovitostí jdou dolů, nájmy ale letí vzhůru.

Realitní trh v Česku hlásí plošné ochlazení

Realitní trh začíná zpomalovat. Ceny nemovitostí pozvolna klesají a nabídka realitních kanceláří se proměňuje – přibývají do ní byty i domy, které jejich majitelé prodávají pod tlakem nových okolností. Stále více domácností se navíc uchyluje k nájemnímu bydlení, což žene jeho ceny vzhůru napříč celým Českem. Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

Průměrná cena bytu v Česku poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla. Byty se na začátku léta prodávaly v průměru za 88 756 korun na metr čtvereční, což je o dvě procenta méně, než tomu bylo na jaře. Na ochlazení přitom poukazuje fakt, že v nabídce se neobjevují méně kvalitní nemovitosti. Češi si nyní mohou v porovnání s předchozím kvartálem koupit za stejné peníze větší byt v atraktivnější lokalitě.

Podle Hendrika Meyera, šéfa realitní skupiny EHS, však nelze očekávat, že se ceny propadnou rovnoměrně ve všech regionech. Spíše dojde ke korekci ceny nemovitostí, které se mohly svézt i přes svou nedostatečnou kvalitu na vlně extrémně vysoké poptávky. A byly tak v posledních měsících nadhodnocené.

„Sázet na plošný pokles nemá smysl. Ty nejkvalitnější nemovitosti, jako jsou například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností, budou růst i nadále. A kde nebudou mít kupní sílu domácnosti, tam je velice rádi nahradí investoři, kteří se budou stále častěji zaměřovat i na starší bydlení,“ říká Meyer.

hendrik_meyer_bezrealitky0

Foto: EHS

Hendrik Meyer, bývalý CEO Bezrealitky.cz a šéf realitní skupiny EHS

V Praze klesla průměrná cena bytu v porovnání s předchozím kvartálem o 3 procenta na 118 263 korun za metr čtvereční a ve Středočeském kraji dokonce o 6 procent na 72 578 korun za metr čtvereční. Proti proudu jde podle údajů realitní skupiny Brno, kde zájemci zaplatili v průměru 95 215 korun za metr čtvereční, což je o 3 procenta více než v předchozím kvartálu.

V jiných krajských městech ale nastalo praskání realitních bublin. K výraznému poklesu průměrné ceny bytů došlo ve Zlínském kraji – o 21 procent na 44 828 korun za metr čtvereční. Na Vysočině se ceny snížily o 18 procent na 48 072 korun za metr čtvereční, v Ústeckém kraji došlo ke 14procentnímu poklesu na 32 528 korun za metr čtvereční.

„Regiony doplácí na ochlazení zájmu investorů a rostoucí náklady, které je nutné vynaložit pro rekonstrukci starších nemovitostí. V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky.

ehs_kvartalni_report_byty_vyvoj_q2_2022

Foto: EHS

Průměrné ceny bytů v jednotlivých regionech ČR

Jinak je tomu v případě rodinných domů. Jejich průměrné ceny v rámci provedených transakcí stouply o celou desetinu na 52 264 korun na metr čtvereční. Rekordně rostly ceny v  Moravskoslezském kraji, kde se začaly prodávat i dražší nemovitosti, což průměrnou cenu zvedlo téměř o 60 procent na 48 174 korun za metr čtvereční. Zdá se tak, že druhý dům nebo rekreační nemovitost Češi nadále považují za dobrý prostředek pro ochranu peněz před inflací.

Rekordní výše průměrného nájemného

Růst průměrného nájemného všichni odborníci na realitním trhu očekávali, přesto je nyní zaskočil skokový nárůst, ke kterému v porovnání s předchozím kvartálem došlo. Průměrné nájemné se totiž zvýšilo o celých 6 procent. Takto vysoký nárůst v průběhu jediného kvartálu Česko za poslední roky nezažilo.

Za skok je zodpovědných několik faktorů souvisejících s nečekaně rostoucí poptávkou. Tu nyní sytí uprchlická krize, která snížila počet volných bytů, ale také domácnosti, které nedosáhnou na hypotéku a volí bydlení v nájmu. V Praze se na růstu cen podílí také návrat krátkodobých pronájmů. Roli hrají také rostoucí ceny rekonstrukcí, které se propisují do výše nájmů, ale také inflace a zvyšující se náklady, které majitele tlačí do zvyšování cen.

V  Praze se tak nájemné poprvé dostalo nad hranici tří set korun – průměrný byt se na začátku léta nabízel za 304 korun za metr. Na nové maximum, tedy 226 korun za metr čtvereční pronajímané plochy, se dostaly také byty ve Středočeském kraji. Na 258 korun za metr čtvereční pronajímané plochy pak vyrostly nájmy v Brně a bezprostředním okolí.

„Dá se předpokládat, že ceny porostou celou příští polovinu roku. Již v následujících týdnech se v univerzitních městech přidá také poptávka vysokoškoláků, do konce roku pak přibudou desítky tisíc domácností, které poprvé zamíří do nájmů a další desítky tisíc, které budou hledat nové možnosti kvůli zvyšujícím se nákladům,“ zmiňuje Škrabánek.

Podle něj se navíc v následujících měsících budou více rozevírat nůžky mezi výší nájmů u dříve uzavřených smluv a těch, které se budou podepisovat nově. Majitelé budou muset do nájmů promítnout refinancování hypoték i rostoucí náklady na energie či stavební práce, což požene průměrnou cenu ještě více nahoru.

V nadcházejících měsících můžeme podle realitní skupiny EHS očekávat další propady cen u méně kvalitních nemovitostí. Nájemní ceny dále porostou, pokud nenastanou další turbulence, na konci roku by se mohly ustálit na nových hladinách. Ty však budou výrazně vyšší – v porovnání se začátkem letošního roku až o 15 procent.

ehs_kvartalni_report_najmy_vyvoj_q2_2022

Foto: EHS

Vývoj průměrného nájemného v regionech ČR

Sára Goldbergerová

Grafomanka, která má pořád hlad a v těle jí místo krve koluje ramen a káva černá jako bezměsíčná noc. Vyzná se ale také v realitách, miluje Japonsko, Blade Runnera a Nabokova.

Grafomanka, která má pořád hlad a v těle jí místo krve koluje ramen a káva černá jako bezměsíčná noc. Vyzná se ale také v realitách, miluje Japonsko, Blade Runnera a Nabokova.