Debata o dlouhých povolovacích procesech se v Česku vede už dlouho, v žebříčcích se s ním země objevuje na spodních příčkách někde okolo Tanzanie. Dlouhodobě je v tuzemsku také nízká nezaměstnanost. To odvádí potenciální investory do krajin, kde to jde snadněji. Podle státu k tomu nahrává také to, že má Česko nepřipravené pozemky. Změnit to má Land Development, nová divize v rámci státní společnosti CzechInvest.

Vznikající tým by se měl soustředit na brownfieldy, tedy pozemky, kde se dřív provozoval průmysl, nebo sloužily zemědělství, případně ho obývali vojáci. Dnes je spojuje to, že už nejsou k původnímu účelu potřeba, a tak leží ladem. Pravidelně se spoustou zátěže, jako jsou opuštěné polozbořené domy či továrny.

„Stát nebyl v posledních deseti až patnácti letech v přípravě rozsáhlých území aktivní a nyní, v době ekonomické transformace, nemáme žádnou lokalitu, která by byla v horizontu pěti až sedmi let připravená. V rámci soutěže s ostatními státy o tyto investice prohráváme a ztrácíme konkurenceschopnost,“ líčí pro CzechCrunch David Petr, koordinátor projektu SPP Líně z agentury CzechInvest.

V Česku se na několika brownfieldech staví. Známé jsou pražské projekty na Nákladovém nádraží Žižkov nebo Smíchov City. Plány jsou ale například také pro českokrumlovskou lokalitu Nový Dvůr, projekt je také na zastavení areálu Vlněny v Brně. Celková rozloha brownfieldů v Česku je ale okolo jedenácti tisíc hektarů, což je zhruba velikost krajského města. O spoustu pozemků není zájem.

Podle CzechInvestu by výrazně pomohlo, pokud by stát ušetřil investorům práci a pozemky by vyčistil tak, že by se na nich mohlo rovnou stavět. Petr hovoří o takzvaném stavu nula. „Cesta k realizaci jakéhokoliv projektu na brownfieldu je velmi náročná a zdlouhavá. Agendou nové divize budou veškeré aktivity spojené s přípravnou fází daných lokalit tak, abychom se rychleji dostali do fáze samotného developmentu,“ popisuje koordinátor.

To znamená, že stát by provedl analýzu rozvojového potenciálu konkrétních území, technicky i ekonomicky by je prověřil, provedl by ekologické a další potřebné průzkumy a vytvořil by také koncepční studii využití území. Tu by projednal s klíčovými aktéry, se kterými by pak určil budoucí využití pozemku.

„To je koncepční práce, na kterou by následně měla navázat fáze projekční a také fyzická příprava. Stavem nula se pak dá označit situace, kdy je brownfield vyčištěn, jsou provedeny demolice, připravena základní technická a dopravní infrastruktura. Tím je nákladová mezera snížená na nulu nebo na minimum a atraktivita daného území je tak v podstatě na úrovni greenfieldu,“ vysvětluje Petr.

Foto: Penta Real Estate

Projekt na nákladovém nádraží Žižkov od Penta Real Estate

To všechno by podle něj mělo nakonec zajistit, že by se zrychlil celý proces. Jak moc, se nedá přesně říct. Podle Petra je příprava složitějších a rozsáhlejších území na roky a nezřídka trvá i dvouciferný počet let. Každá lokalita má navíc svoje specifika. Průměrně ale CzechInvest odhaduje, že by se celý proces zrychlil o dva až pět let. Takto připravené pozemky by pak měly přilákat soukromý kapitál.

„Díky zrychlení celého procesu by došlo k zatraktivnění Česka pro důležité investice. Stát by připravené a zhodnocené pozemky mohl buď prodat přímo koncovému investorovi nebo zrealizovat samotnou výstavbu budov ve spolupráci se soukromým developerem formou společného podniku, kde by následně měl dlouhodobý výnos z pronájmu. Přímo by však měl investovat pouze do přípravy pozemku, nikoliv sám stavět. Tomu by se měl stát s ohledem na efektivitu a odbornost vyhnout,“ míní koordinátor.

Proč by to ale měl stát za soukromého investora dělat? Podle CzechInvestu se soukromý kapitál soustředí na menší území, která jsou v atraktivních lokalitách. Stovky brownfieldů jsou ale na místech, která už tak atraktivní nejsou. Jiné mají sice obrovský rozvojový potenciál, náklady na celý proces jsou však tak velké, že do toho nakonec developeři nejdou.

„Potenciál kompletní revitalizace za soukromý kapitál je omezený. Stát si navíc může dovolit delší časovou návratnost i kvůli tomu, že na straně příjmů má následné daňové výnosy z realizace projektů na připraveném území. Tato aktivita by se tedy měla z dlouhodobého pohledu vždy vyplatit,“ uvádí Petr. Podle něj pak instituce typu land development agentur, případně pozemkových bank existují ve všech rozvinutých západních zemích, ať už na úrovni států, regionů nebo měst.

Na prvním pozemku už se pracuje

Land Development už nyní pracuje na prvním takovém území. Jde o Plzeň-Líně, záložní armádní letiště. Na něm by měl vzniknout podnikatelský park. „Jde o lokalitu, která byla vyhodnocená jako vhodná pro umístění projektu typu gigafactory. Je to zásadní projekt pro český a automobilový průmysl, který čekají v následujících letech velké změny. Pokud Česko, které je historicky s výrobou automobilů spjato, takový projekt mít nebude, může se celý sektor dostat do velkých problémů,“ uvádí Petr.

Nyní Land Development zpracovává analýzy a technické průzkumy území. Ty by měly potvrdit, že připravený koncept je realizovatelný a také udržitelný. Hotový je geoinženýrský průzkum, který upozornil na velkou ekologickou zátěž, nachází se tady i zbytky armádní techniky. CzechInvest tento park připravuje se státními podniky Ředitelství silnic a dálnic, Správa železnic nebo Diamo, které dává do pořádku krajinu po někdejší těžbě. Centrální část parku by po vyčištění pozemku chtěl stát nabídnout strategickému koncovému investorovi.

Koncept a pilotní projekt v Líních schválila vláda letos v únoru. Hotovo by mohlo být do roku 2028. Mezitím se počítá s tím, že by se paralelně rozjela také příprava dalších lokalit. CzechInvest už disponuje analýzou, která pracuje s daty z Národní databáze brownfieldů. Vhodnými adepty jsou podle Petra například pozemky v uhelných regionech, a to včetně někdejších těžebních lokalit.

Zmíněná databáze brownfieldů dnes obsahuje víc než 3 600 ploch v Česku. O lokality jeví zájem například energetické firmy, v budoucnu by mohly také sehrát roli v zastavení vylidňování venkova. Ne všechny lokality je také žádoucí zastavit. Některé by se například mohly navrátit přírodě. Land development ale není jediná cesta, jak brownfieldy zatraktivnit. Problém často nastává například i v územním plánování, kdy je opuštěná plocha stále vedená jako místo pro průmyslovou činnost. Pokud by zde někdo chtěl stavět, vyžaduje to změnu územního plánu.

„Větší flexibilita by určitě mohla pomoci, zejména u větších území. Zastávám ale názor, že pokud by územní plánování bylo více navázáno na ekonomické aspekty a zohlednily se v něm principy urbánní ekonomie tak, že se obcím aktivní práce s plány vyplatí, zrychlení by přišlo de facto samo. Následně je ale potřeba přemýšlet o komplexnějších opatřeních jako je daňové zvýhodnění umístění projektu na brownfieldu,“ říká koordinátor.