Ceny nových bytů v Praze a okolí stouply mezi letošním a loňským rokem zhruba o 13 procent, v metropoli se metr čtvereční v novostavbě prodává průměrně za 164 tisíc korun. A nic nenasvědčuje tomu, že by tempo mělo polevovat – jednak jdou reality nahoru v podstatě v celé Evropě, jednak získal český trh novou dynamiku kvůli odchodům zahraničních fondů. „Teď je dobrý čas na nákupy,“ říká Sebastien Dejanovski, zakladatel developerské a investiční skupiny Mint Investments. Ta spravuje nemovitostní portfolio v hodnotě 25 miliard korun a čerstvě se ucházela, byť zatím neúspěšně, třeba o obchodní centrum Palladium.

Jednapadesátiletý Dejanovski má srbsko-francouzské kořeny, ale v Praze žije od 90. let. Se zdejším byznysovým prostředím je tak spojený už bezmála tři dekády, dokáže na něj ale koukat s nadhledem expata: „Češi nezažili velké propady a chtějí, aby jejich investice byly stabilní. Mnoho lidí vnímá investice do nemovitostí jako nejlepší možné.“ A dodává: „Já jim to nerozmlouvám.“

Skupina Mint je aktivní nejen jako developer – v Bratislavě například dokončila prémiový rezidenční komplex Metropolis –, ale i jako investor a spadá pod ni retailový fond, který kupuje nájemní byty. Má jich pod sebou bezmála tisíc a výhledově se chce dostat dokonce na desetinásobek. Kromě toho Dejanovski a spol. plánují rozjet nový typ fondu, do kterého půjde libovolně vstupovat a vystupovat. O tom i o nových trendech jsme si se šéfem skupiny Mint Investments povídali v rozhovoru pro CzechCrunch.

Předpokládám, že dění na realitním trhu je aktuálně hodně dynamické, ne?
V posledních letech se konsolidovaly ceny nemovitostí a jak rostly úrokové sazby, ovlivnily hodnotu projektů, zejména kancelářských a komerčních. Situace se ale zlepšila asi před rokem a půl, když ECB snížila sazby, což vedlo opět k růstu hodnoty projektů.

Ale k tomu, co se děje nyní, je třeba říct, že historicky na českém trhu dominovaly cizí fondy, zejména německé a francouzské, které v letech 2010 až 2020 nakupovaly kvůli nízkým úrokovým sazbám a atraktivnějším výnosům v České republice. Právě na ně ale dopadly vyšší úrokové sazby, což jim způsobilo problémy s refinancováním a zvýšené náklady. Naštěstí se v Evropě neobjevil drastický pokles hodnot a dnes se vrátily na přijatelnou úroveň. Jenže německé a francouzské fondy jsou často pod tlakem, jejich investoři požadují návratnost nebo chtějí realizovat zhodnocení a získat zpět své vklady, a tyto fondy potřebují prodat část portfolia. V Česku se proto situace mění, české fondy začínají přebírat hlavní roli. Teď je dobrý čas na nákupy.

Z toho, co slýchám, mi ale vychází, že hodně aktivní jsou nejen fondy, ale i různí miliardáři a byznysmeni. Nemovitosti začaly táhnout… Nedávno proběhly třeba velké hotelové akvizice.
Je to tak. Ale motivace je podobná, ať je to retail, který posílá 500 korun měsíčně, nebo ti nejbohatší lidé, kteří buď investují přímo, nebo přes nějakou strukturu. Češi nezažili velké propady a chtějí, aby jejich investice byly stabilní. Mnoho lidí vnímá investice do nemovitostí jako nejlepší možné, vycházejí ze zkušenosti z doby po roce 1989 a přirozeně věří, že investování do nemovitostí je rozumné. A já jim to nerozmlouvám.

Foto: Mint

Spoluzakladatel Mintu Sebastien Dejanovski

Donesla se mi informace, že jste shromáždili skupinu investorů a podali jste nabídku na akvizici obchodního centra Palladium.
Slyšel jste správně. Byli jsme jeden ze zájemců, podali jsme dle mého velmi konkurenceschopnou nabídku, dostali jsme se do druhého kola. Ale prodávající, kterým je německý fond Union Investment, exkluzivně zahájil jednání s jiným zájemcem.

Předpokládám, že shromáždit finance na Palladium, kde mělo jít až o 17 miliard korun, asi nebyl problém s ohledem na to, jaká je nálada na trhu.
Ano, neměli jsme problém shromáždit potřebné peníze. Je to trofejní nemovitost. Když máte navíc dobrý track record a zkušenosti, tak to jde. Byla velká chuť investovat.

Není to, že odcházejí zahraniční investoři, zároveň argument proti růstu cen? Že se s jejich stahováním sníží konkurence?
Neřekl bych. Každý trh můžete hodnotit podle likvidity, tedy podle toho, kolik máte nabídek, když prodáváte nemovitost. Některé trhy mohou vypadat, že jsou stabilní, ale realita je jiná. Tady, když se prodává projekt, dostanete třeba 12 nabídek, protože tu existují silní domácí investoři, zatímco například v Polsku tomu tak není.

Čím to, že investičně jsou nemovitosti v Česku zajímavější než v Polsku?
Nejsem Čech, mám francouzské a srbské kořeny, ale dovolím si udělat krátkou analýzu mentality ve střední Evropě. Češi myslí dlouhodobě, což vychází i z historického kontextu. Nebyli jste tu tolik zasaženi válkami, vaše města nebyla bombardována, a proto nemáte tolik zničené infrastruktury. Když máte historické město, nechcete si ničit to, co zůstalo. I proto se Češi zaměřují spíš na dlouhodobé investice. Přece jen ve svých rodinách nezažívali tak často, že by mohli přijít o všechno, že by museli odejít. Samozřejmě se i tady děly ošklivé věci po roce 1938 a pak po komunistickém puči, ale ve srovnání s jinými státy to nebylo tak drastické.

Takže Polsku se spíš vyhýbáte.
Párkrát jsme se tam snažili rozjet byznys, ale zjistili jsme, že Polsko je v tomto ohledu méně stabilní. Můžete stavět vesměs všude ve Varšavě, není tam žádná bariéra v podobě historických měst či památkových oblastí, a navíc nemáte domácí investory. Co v Polsku funguje, je především finanční trh, hlavně státní dluhopisy. Polská vláda má historicky jiné zájmy. Soustředila se na to, aby domácí investoři kupovali státní dluhopisy.

V Polsku máte mix historických, politických a ekonomických faktorů. A ještě další věc – v Polsku už byly dva pokusy o vytvoření fondů zaměřených na nemovitosti, ale vždycky to skončilo tak, že fondy, které začaly investovat, nakonec „utekly“ s penězi. To znamená, že jejich pokus o investování do nemovitostí selhal. A to se také podepsalo na sentimentu veřejnosti.

Foto: Mint

A nějaký další trend, který sledujete?
Hlavní trend je posun k evergreen fondům, které nemají pevně stanovený časový horizont. To přináší větší flexibilitu a likviditu. Tento trend v Česku roste, protože dříve uzavřené fondy začínají být otevřenější pro investory. Znamená to, že do nich můžete vstupovat i z nich vystupovat v podstatě bez omezení. Chystáme se na to, chceme takový fond v brzké době představit.

Co váš rezidenční fond? Máte do něj dostatečný přísun nájemních bytů?
Existuje konkurence, ale není to tak dramatické jako u kancelářských budov nebo obchodních center. Trh s rezidenčními nemovitostmi je omezený. Developeři, kteří mají velké projekty, často prodávají menší části, protože potřebují peníze na financování dalších fází výstavby. My se zaměřujeme na projekty, kde můžeme koupit 200 až 400 bytů.

Měli jste plány na 10 tisíc bytů do 10 let, kolik jich máte teď?
Původní plán byl opravdu 10 tisíc bytů do 10 let. Byl to ale hlavně aspirační cíl, který ale platí. Jsme na dobré cestě. Jak cena bytů roste, mladí lidé čelí problémům s hypotékami, což celkově ovlivňuje poptávku. Mladí chtějí být mobilní, nechtějí se vázat, což je trend, který nám hraje do karet. Máme aktuálně rozjednané akvizice několika dalších stovek bytů.

Kdybychom se podívali na typy nemovitostí, na které se koukáte a které jsou na trhu, týká se to vlastně všeho – kanceláře, obchodní centra, retail, rezidence? Nebo se soustředíte na něco konkrétního?
Jádro našich investic jako skupiny tvořily historicky kanceláře, obchodní centra a rezidenční trh. Cizí investoři v podstatě neinvestují do retailu a i to málo, co ano, bude asi časem prodáno. V logistice je to podobné. Primárně se dnes díváme na kanceláře a bydlení, obchodní centra jsme omezili.

U rezidenčního trhu se zaměřujeme na nákup bytů v širším centru Prahy a Brna, kde vidíme poptávku hlavně od střední třídy, mladých lidí. S několika evropskými partnery jednáme o několika transakcích, ale proces povolování výstavby v Praze je dost složitý.

Kromě toho se podílíme na několika projektech výstavby. Nepřizýváme ale u developmentu žádné externí investory, to si děláme sami, ani náš fond v tom není angažovaný, protože nemůžeme zaručit, že projekt skončí úspěšně. Máme například projekt, který už je šest let u soudu v Praze, přitom jsme obdrželi všechna vyjádření státních orgánů a následně i samotné povolení. V Bratislavě jsme naopak začali s projektem Metropolis, který jsme dokončili začátkem roku.

Foto: Mint

Sebastien Dejanovski je spoluzakladatelem skupiny Mint

A v Bratislavě jste tedy byli i investorem? To jste dělali bez externích investorů, že?
Přesně tak, v Bratislavě jsme to dělali bez externích investorů. Máme tam kolem 80 % bytů a zbytek obchodních prostor, které i sami financujeme a Tatra Banka nám poskytuje dluhové financování.

A jak je to s poptávkou po nemovitostech v Bratislavě? Je to podobné jako v Česku?
V Bratislavě, když máte peníze, koupíte si byt. Většinou ve vyšším standardu. Jestliže v Česku máme 80 % vlastníků, kteří žijí ve své nemovitosti, na Slovensku je to 93 %. Takže poptávka je velká. Navíc v Bratislavě dochází k rozvoji úplně nových čtvrtí, což by se jednou mohlo stát v Praze, ale pravděpodobně se toho ještě nějakou dobu nedočkáme. Mimochodem ve střední Evropě je tahle část Bratislavy u Dunaje aktuálně asi nejzajímavější lokalita. Město má skvělé vedení a všechno šlape.

Typově tam frčí podobné byty jako v Praze, menší velikosti typu 2+kk?
Nebo 1,5+kk.

Cože?
Nemáte zeď mezi menší ložnicí a obývákem, je tam jen částečná stěna. Je to zajímavý trend, který se ukazuje jako velmi úspěšný. Je to něco mezi garsonkou a 2+kk.