Současná situace na realitním trhu by se dala vystihnout slovním spojením odložená poptávka. Zájemci o koupi nemovitostí vyčkávají, co přinesou zimní měsíce, a investice velkých rozměrů odkládají na neurčito. Výrazný propad chuti nakupovat domy a byty živí také méně dostupné hypotéky – ty jsou letos zhruba třikrát dražší než před rokem. Ceny nových a kvalitních nemovitostí oproti tomu ale stále rostou, i když v porovnání s minulými roky výrazně mírnějším tempem.

Podle tržní analýzy společností Trigema, Skanska a Central Group se v Praze ve třetím čtvrtletí letošního roku prodalo 550 nových bytů, což je o 42,1 procenta méně v porovnání s předchozím čtvrtletím. Od začátku roku se prodalo 2 550 nových bytů. Číslo lze těžko srovnávat s loňským rokem, který byl co do počtu prodaných bytů rekordní – udalo se 7 450 bytů –, ale i v dlouhodobém průměru jde o zhruba třetinový pokles.

„Pokles prodejů téměř zcela kopíruje křivku poklesu hypoték. Trh se skutečně zastavil, ale je to zastavení dočasné. Lidé, kteří mají hotovost, v tuto chvíli logicky vyčkávají, nicméně poté budou hledat bezpečnou investici, kam úspory uložit, aby nebyly znehodnoceny inflací,“ vysvětluje Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.

Zástupci developerských firem očekávají, že k prvnímu oživení poptávky by mohlo dojít na jaře příštího roku, až lidé překonají zimu a vyrovnají se se současným šokem. Výraznější probuzení realitního trhu však nastane až v momentě, kdy se úroveň úrokových sazeb hypoték vrátí ke třem procentům, což analytici předpokládají pro rok 2024.

Do té doby budou prodeje stagnovat a s nimi i ceny nemovitostí. Podle analýzy trojice developerských společností průměrná prodejní cena nového bytu v Praze dosáhla na 147 884 korun za metr čtvereční, meziročně tedy stoupla o 17 procent. Nabídková cena se dostala o 12 procent výše – na 154 181 korun za metr čtvereční.

„Vidíme, že prudký cenový nárůst zpomalil, ale ceny neklesají. Na začátku roku jsme predikovali, že růst nebude tak strmý, což se nyní naplňuje. U 80 procent nabídky se cena ale vůbec nezměnila, u 10 procent mírně stoupla a zhruba u 7 procent došlo k redukci,“ doplňuje Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.

Na pokles poptávky a stagnaci cen upozorňuje ve své tržní analýze i realitní společnost Svoboda & Williams. Průměrná dosažená cena za metr čtvereční novostavby v segmentu, který sleduje, pololetně stoupla o 0,6 procenta na 158 036 korun, poptávka po nemovitostech v její nabídce poklesla o 25 procent.

Pokles cen u nových bytů ale nastává jen ve výjimečných situacích. Většinou jde o nemovitosti v projektech, které mají podle Michálka nedostatky v lokalitě, od počátku jsou špatně naceněné, mají nevhodně nastavené dispozice nebo je jejich investor nucen prodávat pod cenou kvůli tlaku ze strany financující instituce.

Nevyhnutelné rozevírání cenových nůžek

Ceny novostaveb a kvalitních nemovitostí, například bytů ve zrekonstruovaných historických domech na žádaných pražských lokalitách, tak s velkou pravděpodobností neklesnou. To samé se ale nedá říci o starších bytech. Ty se nyní dostávají do nabídky ve výrazně větším množství a dochází k poklesu jejich cen.

Počet takových nabízených bytů se mezikvartálně zvýšil o 29 procent a jejich cena v porovnání s minulým čtvrtletí klesla o 1,9 procenta na 125 442 korun. Rozdíl mezi cenami novostaveb a starších bytů pozvolna roste už od loňského roku a v současné době se drží na 22 procentech.

„Trh se staršími byty vždy kopíroval křivku růstu trhu s byty novými. Ale domníváme se, že nyní dojde k větší segmentaci trhu a ke zvětšení cenového rozdílu mezi těmito dvěma trhy. Byty v panelových domech, které se stavěly od 50. let, mají úplně jinou technologickou úroveň a životnost než byty stávajícího bytového fondu. Nůžky mezi nimi se tak budou rozevírat,“ vysvětluje Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.

Developeři tak předpokládají, že cenový rozdíl mezi staršími a novými byty se vyšplhá až na 30 procent, jelikož lidé stále více hledí na energetickou náročnost, vyšší standard a lepší životnost. Což potvrzuje i Michálek, který doplňuje, že klienti se zaměřují na to, kolik je bude stát provoz nemovitosti. Chtějí proto úsporná řešení, jako jsou fotovoltaické panely, řízené větrání s rekuperací, recyklace vody, fototermické panely pro předehřev teplé vody a další.

K poklesu cen nových bytů podle trojice developerů nedojde ani kvůli rostoucím nákladům a jejich stále nízké nabídce způsobené komplikovanými povolovacími procesy ve stavebnictví. Bytů se povoluje stále nedostatek – v Praze to od ledna do srpna letošního roku bylo 3 252 bytů. Na konci roku tak lze očekávat pět tisíc povolených bytů, což je jen polovina z toho, kolik jich hlavní město ročně potřebuje.

V případě nutnosti se developeři spíše než ke snížení cen uchýlí k odložení realizace projektů. „Jsme tomu otevření i my, byť jsme v případě všech projektů dlouho čekali na jejich realizaci, klidně i deset let. Ale pokud budeme muset, odložíme další etapy výstavby do doby, než se situace na realitním trhu stabilizuje,“ říká Kunovský.