Do okolí pražské Vysoké školy ekonomické jsem se nastěhoval v roce 2013 ještě jako její student. Žižkov se tehdy mnohem více podobal stereotypním představám – neopravené a zanedbané budovy lemující ulice, ve kterých byly přes díry v přelitém asfaltu vidět desetiletí staré kočičí hlavy, navíc doplněné o překážkovou dráhu psích výkalů.

Během sedmi let se však i tady naplno rozběhla gentrifikace. Na Žižkově vznikají hispterské podniky, veřejný prostor vypadá o něco lépe, v každé ulici probíhá úplná rekonstrukce několika budov naráz.

Zlepšující se prostředí i několikaminutová vzdálenost MHD od historického centra ze Žižkova udělaly poptávanou čtvrť, hodně populární i mezi zahraničními expaty a turisty. Pro zajímavost – turistů, kteří v Praze strávili alespoň jednu noc, bylo podle Euromonitoru za loňský rok více než 9,1 milionu, což je víc než v Amsterdamu (8,8 milionu) či Barceloně (7 milionů).

Díky tomu v posledních letech šly ceny nemovitostí i samotných nájmů strmě nahoru, ostatně podobně jako ve všech částech města. V širším centru od Smíchova přes Karlín po Libeň či od Vršovic přes Holešovice po Dejvice za tímto nárůstem částečně stálo i pronajímání bytů na ubytování přes Airbnb a podobné služby, což snižovalo nabídku bytů k dlouhodobému bydlení navzdory rostoucí poptávce.

Když jsem se ze zvědavosti čas od času díval na nabídky ubytování Airbnb v okolních ulicích, vždy jsem byl překvapen jejich obrovským počtem. V okruhu menším než sto metrů jsem jich totiž dokázal bez problémů najít i padesát. Pandemie koronaviru však situaci kompletně změnila.

Realitní servery nabízející pronájmy jsou doslova zaplaveny nabídkami relativně (ve srovnání třeba i s letošním lednem) levného bydlení i v samotném centru města. Subjektivní pohled potvrzují i data Bezrealitky.cz, které od poloviny března zaznamenaly výrazně vyšší nárůst u pražských bytů zařazovaných do nabídky.

Zatímco v hlavním městě jich bylo aktivovaných v nabídce 1 544, během března (k 27. 3.) již 2 183. To je nárůst o 41 procent. V rámci celého Česka jde o meziměsíční navýšení ze 2 681 na 3 119.

„Pro představu, v současnosti se na Bezrealitky dostane denně asi 30 bytů, které byly využívány pro Airbnb. Pokud bychom vzali nárůst za celý měsíc, jsme na růstu o polovinu oproti tomu předchozímu,“ uvedl pro CzechCrunch šéf Bezrealitky Hendrik Meyer.

Podobnou situaci s byty původně přenajímanými přes Airbnb zaznamenali i v portálu UlovDomov.cz. „Jenom v Praze se za březen jedná o stovky nových bytů. Zatím jde pravděpodobně o 500 až 600 bytů, obzvlášť v centru města a u malých dispozic typu 1+kk a 2+kk. V Brně tento trend zatím není tolik znatelný, což je logické,“ potvrdil CzechCrunchi CEO firmy Martin Březina.

Airbnb vyplatí miliardy na pomoc hostitelům

Není divu. Airbnb je v krizi a jak informovala agentura Reuters, firma pozastavila všechny své marketingové aktivity s cílem ušetřit letos 800 milionů dolarů (20 miliard korun), zakladatelé si půl roku nebudou vyplácet žádnou mzdu a vrcholný management dostane jen polovinu.

Spoluzakladatel a ředitel firmy Brian Chesky se navíc ve veřejném dopisu hostitelům omluvil za rozhodnutí umožnit hostům zrušit ubytování s náhradou plné sumy. I když podle něj bylo rozhodnutí správné, společnost jej měla nejdřív lépe komunikovat.

„I když to tak nemuselo působit, jsme partneři. Když trpí váš byznys, trpí i ten náš. Víme, že mnoho z vás aktuálně bojuje s problémy, a co od nás potřebujete, jsou činy, ne slova,“ napsal Chesky pronajímatelům a představil několik opatření na jejich podporu.

Firma hostitelům vyplatí 250 milionů dolarů (šest miliard korun), čímž chce pokrýt ztráty způsobené rušením ubytování kvůli koronaviru, pro své takzvané superhostitele navíc vytvořila další fond ve výši deset milionů dolarů (250 milionů korun).

V Praze mezitím na trhu pronájmů klesají i ceny nemovitostí, což je však podle Meyera spíše krátkodobým efektem souvisejícím s prvními dopady korovnaviru na ekonomiku obecně, a ne pouze efekt Airbnb. Na takové soudy je prý zatím brzy.

„V první řadě, majitelé Airbnb bytů jsou zvyklí na zisky, které jim Airbnb generuje, proto se snaží nabízet nemovitosti za vyšší cenu, než jaký je průměr. Bude tedy chvíli trvat, než se byty udají poté, co jejich cena logicky klesne,“ míní Meyer.

„Na rovinu lze říci, že jejich očekávání jsou přehnaná. Druhým faktorem je, že bytů, které se z Airbnb stáhnou, bude přibývat. Ta hlavní vlna nepřijde, dokud nebude zcela jasné, že letní sezona bude bez účasti masového turismu,“ říká šéf portálu Bezrealitky, kterému se daří dál růst a ukrajovat si na realitním trhu stále větší podíl.

„Mnoho majitelů Airbnb bytů se již odhodlalo nabídnout tzv. střednědobé pronájmy, tzn. například na 2 až 3 měsíce. Jsou často výrazně pod tržní cenou dlouhodobých pronájmů, což logicky rozhazuje dynamiku trhu,“ popisuje šéf UlovDomov.cz.

Podle Březiny však většina majitelů bytů ještě vyčkává a doufá v letní turistickou sezónu. Pokud se žádná konat nebude, v květnu a červnu by se podle interních odhadů na pražský nájemní trh mohlo nahrnout dalších 5 až 6 tisíc bytů. Zájemci o nájemní bydlení by však měli být v následujícím období velice obezřetní, obzvláště pokud narazí na až podezřele výhodné nabídky bytů v centru města.

„Doporučujeme jim smlouvu uzavírat minimálně na rok, ideálně na dva, a pečlivě si prostudovat smluvní podmínky – především články související s možností výpovědi smlouvy ze strany vlastníka bytu. Ačkoli jsou majitelé, kteří doposud provozovali krátkodobé pronájmy typu Airbnb, dočasně nuceni hledat alternativu, je více než pravděpodobné, že se k původnímu modelu a vyšším cenám budou chtít vrátit hned, jak to bude možné,“ upozorňuje Březina.

Pokles cen nebude razantní

Pokud tedy zůstanou zavřené hranice, klesat budou nájmy nejdřív v centrální části Prahy a postupně se pokles přenese i na střední město. Okrajové čtvrtě či metropolitní prstenec se pravděpodobně udrží ve stávající hladině, klesnou tam spíše ceny luxusnějších nemovitostí.

Pokles však podle Hendrika Meyera, který v Bezrealitky.cz zprostředkovává pronájmy i prodeje nemovitostí, však nebude tak razantní a kvůli inflaci jej běžná domácnost nemusí ani zaznamenat. Nájmy se mohou dostat na úroveň začátku loňského roku, tedy být o šest procent nižší – v Praze jde v přepočtu na metr čtvereční o zhruba 280 korun.

V dlouhodobém výhledu však pravděpodobně ceny rezidenčního bydlení neklesnou. Chuť nakupovat podpoří centrální banky snižováním úrokových sazeb, nákup nemovitostí může během krize být pořád zajímavý i pro investory hledající zabezpečení proti ekonomickému poklesu.

„Nedá se tedy očekávat, že by ceny klesly – naopak, růst bude pokračovat, možná jen mírnějším tempem. A trh se zatím nezastavuje ani u prodejů. Například v Praze nyní evidujeme asi 17% nárůst prodejů oproti předchozímu měsíci. Celá situace pravděpodobně urychlila již rozjednané prodeje nemovitostí, lidé v rámci blížící se nejistoty chtěli ve větší míře vyřešit tak zásadní otázky, jako je například stěhování se do nového,“ dodává Meyer.