Palladium nebo Metropole Zličín v Praze, Olympia či Vaňkovka v Brně, ostravské Futurum… Velká obchodní centra praskají před Vánoci ve švech. A jejich jména zná kdekdo, na rozdíl od menších lokálních retail parků, kde nebývají desítky obchodů, ale spíš jeden supermarket a vedle něj pár dalších diskontních prodejen s cenově dostupným zbožím. Možná to nezní sexy, ale investičně a byznysově to funguje skvěle. Investiční skupina ZDR Investments, která se na tyto parky zaměřuje, jen za letošek hlásí zhodnocení až devět procent.

Roman Latuske dlouhé roky působil na vysokých manažerských postech v médiích – seděl v představenstvu Mafry (odešel krátce poté, co ji koupil Andrej Babiš), pak byl generálním ředitelem Economie, která vydává Hospodářské noviny, týdeník Respekt nebo server Aktuálně.cz. Teď už je více než čtyři roky jedním ze tří partnerů investiční společnosti ZDR Investments: „Určitě si nestěžuji. Ono se to nezdá, ale byznysová podstata je pořád stejná a je tak trochu jedno, jestli prodáváte noviny nebo investiční akcie nemovitostního fondu. Předpoklad je mít kvalitní produkt.“

Jádro ZDR kromě něj tvoří ještě zakladatel developerské firmy Traxial Zdeněk Prázdný a spolumajitel právní kanceláře ZCH Legal Radek Hladký. Do jejich portfolia aktuálně patří více než šest desítek nemovitostí v Česku, na Slovensku, v Rakousku, Německu a Chorvatsku, jejichž cena převyšuje dvanáct miliard korun. Jen za poslední měsíc Latuske a spol. přikoupili za 1,5 miliardy čtveřici retail parků v Česku. „Příští rok bychom rádi pokračovali ve stejném tempu jako letos,“ říká devětačtyřicetiletý Latuske. V řeči čísel to znamená přikoupit hodně přes deset nemovitostí s celkovou cenou tři miliardy korun.

ZDR své akvizice financuje prostřednictvím tří fondů: jednoho pro kvalifikované investory, kde je minimální vklad milion korun, a dvou určených pro drobné investory, kde stačí deset tisíc korun nebo pár set korun měsíčně. I sem dolehlo jisté ochlazení, které je patrné v celé ekonomice, oněch více než osm tisíc investorů vyčkává, přísun peněz ale nevyschl. „Jsme neustále pozitivní, víc peněz k nám proudí, než kolik jich lidé vybírají,“ dodává v rozhovoru pro CzechCrunch Latuske.

V něm vysvětluje, proč jsou investice do regionálních retail parků zajímavější než do velkých obchodních center nebo do kancelářských budov, že jejich fondy letos vynesly devět, respektive sedm procent, že v ZDR otevřeli nový fond zaměřený na „příměstský industriál“ a že populární diskontní obchody jako Tedi nebo Pepco, kteří jsou častými nájemci v jejich centrech, mají před sebou skvělou budoucnost.

Končí nám další hodně hektický rok. Jak to vypadalo u vás?
Rok 2022 byl pro nás pátým rokem fungování – a protože se poslední dva roky nesly ve znamení covidu, těšili jsme se na standardní rok, ale přišly jiné nepříjemné okolnosti. Nicméně covid nás utvrdil v tom, že naše investiční strategie je správná, že regionální retailová centra s velkým podílem potravin fungují i v horších časech. Během covidu se nás uzavírky týkaly jen okrajově a zatímco řadu podnikatelů pandemie hodně oslabila, obchodní řetězce se z ní oklepaly velmi rychle. A diskontní prodejny jako Pepco, Tedi nebo Kik sice byly zavřené, ale své obraty dohnaly rychle zpět.

Těm se asi bude dařit i teď, když lidé začnou šetřit, ne?
Je to tak. Větší obchodní řetězce přizpůsobí svou nabídku, když lidé začnou šetřit, navíc už v sortimentu levnější produkty mají. Jsou první studie, které ukazují, že lidé začínají šetřit i na potravinách, ale diskonty a supermarkety se s tím dokáží dobře popasovat. A například takové Pepco je postavené na tom, že v něm pořídíte zboží za velmi nízké ceny, je to klíč k jejich úspěchu, který fungoval v dobrých časech a bude fungovat i v době vysokých energií a inflace. Z čísel, které vidíme, fungují naprosto skvěle. Masivně expandují.

Kdo?
Vlastně všichni. Nejvíc se rozšiřují potravináři, kteří jdou do čím dál menších lokalit. A hodně expandují právě Pepco, Tedi, Action a nový textilní řetězec NKD. Nizozemský Action a německý Tedi jsou přímí konkurenti. Pepco má polskou centrálu a tento rok zahájili vstup do Rakouska, takže se s nimi potkáváme i na našich projektech tam. Například Action začíná nyní i na Slovensku. Poptávka je tedy všude, kde působíme.

Jak vlastně vznikla idea investovat peníze do trochu přehlížených regionálních retail parků?
Celé to vzniklo díky zkušenostem Zdeňka Prázdného, který je celoživotní developer a tento typ projektů vždy stavěl, pak ho pronajal a následně prodal. A tak jsme se začali bavit o dlouhodobém modelu, který by nám umožnil si nemovitosti nechávat. Jsou to velmi zajímavá aktiva s kvalitními nájemci a dlouhodobými smlouvami, takže bylo škoda je prodávat. Pro Zdeňkovu rodinnou firmu to bylo kapitálově dost náročné, proto jsme založili fondovou strukturu.

Nejprve jsme se zaměřili na kvalifikované investory od milionu korun výš, později jsme otevřeli produkt i pro retailové klienty. Od začátku jsme vsadili na retail a potraviny v regionech, vnímali jsme to jako odolný segment, který bude fungovat, ať se děje cokoliv. S pandemií ani válkou jsme samozřejmě nepočítali, ale potvrdily nám správnost naší cesty.

Jak se to u vás tedy byznysově vyvíjí?
Oba covidové roky jsme pokaždé zdvojnásobili náš majetek pod správou, enormně se nám také nastartoval výběr peněz do fondů. Zatímco smíšené fondy s podílem kancelářských budov a velkých obchodních center spíš stagnovaly, my jsme pravidelně dosahovali osmi procent výnosů, letos překročíme devět procent. To se bavím o fondu pro kvalifikované investory, u retailového fondu budeme přes sedm procent.

Už cítíte ochlazení?
Okolnosti letošního roku způsobily, že se hlavně u retailového fondu mírně zpomalil přísun nových investorů. Jsme sice výnosově výš než spořící účty bank, ale je znát, že lidé jsou opatrnější a drží hotovost u sebe. Nicméně pořád jsme v plusu, co se přísunu peněz týče, víc nám jich přitéká, než kolik jich lidé stahují. Neměli jsme zatím ani jeden negativní měsíc. Moje očekávání je, že tato situace přetrvá i příští rok, minimálně v jeho první polovině. Jakmile dá ČNB signál, že sazby jsou na vrcholu a že výhledově půjdou dolů, situace se odšpuntuje a přísun peněz zase naroste.

A do té doby?
Víc se teď zaměřujeme na zahraniční investory, začali jsme peníze vybírat v Rakousku. Dosud jsme naše aktivity v zahraničí financovali z peněz českých investorů, ale už máme povolení pro distribuci v Rakousku a rozhlížíme se na Slovensku. Tam je to trochu složitější kvůli daním, nemovitostní fondy tam teprve hledají své místo.

Kolik tedy máte ve správě?
Poslední akvizicí jsme překročili hranici dvanácti miliard hodnoty našich nemovitostí, máme jich šedesát tři v pěti zemích. Aktuálně jsme přidali v rychlém sledu čtyři nemovitosti, všechny v Česku. Jde o Hradec Králové, Teplice, Most a Ostravu Porubu, byly to transakce celkem za 1,5 miliardy korun. Jde o velké prodejny potravin a navazující retailové jednotky.

Na příští rok plánujete co?
Plánujeme stejný růst jako letos, kdy jsme do portfolia přidali nemovitosti za tři miliardy. Drtivou většinu nemovitostí už máme vytipovanou a jednáme o nich, někde jsou i opční smlouvy podepsané. Zůstáváme na trzích v Česku, na Slovensku, v Chorvatsku, Německu a Rakousku.

A všude sázíte na retail parky s potravinářským supermarketem, v okresech…?
Vybíráme nemovitosti, které mají zajímavou spádovou oblast a u kterých je předpoklad, že budou dobře fungovat i za několik let. A je pravda, že jsme víc v regionech, protože krajská města jsou z pohledu retailu víc zahlcená, jsou tam obvykle velká obchodní centra. Není důvod, abychom byli v centru Prahy, když o padesát kilometrů dál dosáhneme na mnohem zajímavější návratnost.

Čím to? Konkurencí?
Především to vychází z pořizovacích nákladů developera, který retail park v okresním městě vybuduje výrazně levněji než v Praze.

Vy si ty parky vlastně i stavíte, že?
V Česku těžíme z výhod sesterského vlastního developmentu, Zdeněk Prázdný dál vedle fondu staví retail parky. Když je má postavené a pronajaté, my je odkoupíme. Ale ne všechno, některé prodává volně na trhu. Má to samozřejmě řadu výhod, když jsme takhle propojení, snáz si ohlídáte kvalitu a víte, do čeho jdete. Na Slovensku na některé developerské projekty koukáme, v Rakousku, Německu a Chorvatsku to ale přenecháme místním obchodním partnerům, které známe.

Kupujete většinou nové objekty?
Kupujeme nové i starší, před pár týdny jsme třeba koupili retail park v Hradci Králové, který je dvacet let starý, ale prošel kompletní přestavbou. V zahraničí kupujeme vesměs jen nové stavby, v Česku se odvážíme i do starších, protože známe trh.

Budete pořád sázet na retail, nezkusíte něco jiného?
Diverzifikujeme i do jiných oblastí, hlavně do logistiky a menší výroby. Říkáme tomu příměstský industriál. Hledáme dobré budovy o deseti až patnácti tisících metrech čtverečních. Sklady menších e-shopů nebo i výrobní provoz, máme už pět takových objektů v Česku a na Slovensku. Klienti by rádi investovali i jinam, máme jich osm tisíc, takže vedle ZDR Public budeme mít ještě fond ZDR Industrial, který umožní investovat do příměstské logistiky a výroby. Nebude to tak velký fond jako ty první dva, po roce bychom v něm chtěli mít majetek za půl miliardy korun.

Typově?
V našem stávajícím portfoliu máme například distribuční sklad pro Tesco v Prešově, rozloha třináct tisíc metrů čtverečních. Dokonce někteří retailisté, se kterými spolupracujeme, se začínají ozývat, jestli bychom jim nevybudovali nějakou halu nebo sklad. Přijdou s tím, že mají pozemek a zda bychom to pro ně nepostavili. Tyhle příležitosti se vyvíjejí a je to pro nás hodně zajímavé.