Po akvizici několika velkých kancelářských budov a obchodních center v Česku a na Slovensku se v letošním roce vydali investoři z tuzemské skupiny Wood & Company také do Polska. U našich severovýchodních sousedů teď cítí právě na realitním trhu velké příležitosti. I díky tomu, že polská ekonomika patří k těm nejrychleji rostoucím v celém regionu. Tamní obchody mají pomoci i v růstu jednotlivých fondů Woodů, které loni po pandemické ráně opět vyrostly.

Do portfolia realitního fondu finanční skupiny Wood & Company, za níž stojí Jan Sýkora a spol., dnes patří osm kancelářských budov a tři nákupní centra v hlavních městech zemí střední a východní Evropy. Jde například o bratislavský Aupark nebo pražskou Galerii Harfa. Nemovitosti se řadí do dvou fondů, jeden je zaměřený na komerční reality, druhý na kanceláře. A zatímco v roce 2020 se investoři museli spokojit s nižšími výnosy, teď už se Woodům zase dýchá o něco lépe.

„Když vezmeme v úvahu, jak těžkým obdobím jsme v roce 2020 museli projít, jsme rádi, že se nám podařilo doručit investorům výnos. V roce 2021 se všechny naše podfondy vrátily do zajímavých čísel a stejně pozitivní jsou výsledky za první pololetí letošního roku,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch Jiří Hrbáček, který je portfolio manažerem a místopředsedou představenstva realitního fondu Wood & Company. Popisuje také aktuální dění na trhu, dopad energetické krize a další plány.

Když jsme se bavili před rokem, říkal jste, že nemovitosti potvrdily svou odolnost a vyplatí se do nich dál investovat. To z vaší pozice není nikterak překvapivé, ale jaký posun tato oblast zaznamenala za poslední rok?
Stále platí, že nemovitostní fondy poskytují svým investorům dlouhodobou a nadprůměrnou investici. A to s přihlédnutím ke skutečnosti, že se jedná o investici založenou na reálných aktivech v dobrých lokalitách hlavních měst a s pravidelným výnosem ve formě nájmu. Svět se za poslední rok velmi změnil, stále ale platí, že komerční reality by měly i nadále fungovat jako „investiční kotva“ v portfoliu dlouhodobě úspěšného investora.

Jak se stabilizoval realitní trh po pandemii a jaký dopad na něj mají aktuální okolnosti jako inflace, energetická krize nebo válečný konflikt?
Na začátku roku 2022 jsme věřili, že před sebou máme poslední vážnou vlnu covidu, po které se začneme postupně vracet na trajektorii růstu vyvolanou zadrženou spotřebou, která byla podpořena masou peněz v ekonomice. Místo toho ale přišla ruská agrese na Ukrajině, zrychlený nárůst inflace a sazeb a vyvolaná energetická krize. To vše nyní silně ovlivňuje ekonomiku i realitní trh.

V sektoru komerčních realit řešíme na jedné straně nárůst cen energií a financování. Na druhé straně jsme svědky výrazného snížení nabídky nově postavených metrů kancelářských ploch – staví se o padesát procent méně než před covidovou pandemií. V oblasti maloobchodu je situace ještě horší, žádné nové metry v podstatě nepřibývají. A k tomu všemu se staví o 30 procent dráž než před dvěma lety. Na trhu vidíme nárůst nájemného, což platí u kancelářských i maloobchodních ploch.

Foto: Wood & Company

Jiří Hrbáček, místopředseda představenstva realitního fondu Wood & Company

Co pro vás i obecně pro trh znamená, že se přestalo tolik stavět?
V obou segmentech je výrazně omezená nabídka, díky tomu roste hodnota budov, ale i výše nájmu. Co do počtu klasických obchodních center, jak je známe, je český trh už saturován a maloobchod půjde spíše cestou retailových parků. To je ale z pohledu investice a správy nemovitostí úplně odlišný segment. V případě nákupních center tak půjde do budoucna spíše o investice do rozšíření nebo revitalizace nemovitosti. Touto cestou půjdeme i my. Nabídka je nižší i u kancelářských budov, prostor pro nákupy zde ale je, jde spíše o vhodné načasování, kvalitní analýzu a vyjednávání. V tomto segmentu máme rozjednáno několik aktiv a vidíme zde potenciál i do budoucna.

Jaký máte výhled do dalšího roku? Bude vývoj pořád stejný, nebo čekáte nějaké významnější změny?
Nacházíme se ve věku diskontinuity. Změny za poslední tři roky byly obrovské a jediná jistota je, že budou pokračovat. V takovém období se vždy ukáže, jak kvalitně a obezřetně je nastavený investiční a obchodní model, jak je portfolio diverzifikované, zda máte udržitelnou míru zadlužení. Každá krize přináší i příležitosti, záleží jen na tom, jak jste připraveni.

Jak to ovlivňuje jednotlivé realitní sektory?
Segmenty rezidenčních a komerčních nemovitostí žijí svým životem. Vezměme si například Prahu. Na rezidenčním trhu jsme za posledních pět let byli svědky stoprocentního nárůstu ceny za metr čtvereční průměrné bytové plochy. To se u kancelářských ani obchodních center nestalo. Výnosové procento u prémiového pražského bytu máte maximálně dvě procenta, u těch nejlepších kancelářských nemovitostí je to dnes 4,25 procenta, u maloobchodních center zhruba 5,5 procenta a u logistických center čtyři procenta. Dá se říci, že u investice do bytu musíte věřit, že cena bude dále, a nikoliv nevýznamně, stoupat, jinak se dobrého výsledku nedoberete.

Jste spokojeni s aktuální podobou vašeho portfolia?
Zlepšování struktury a kultivace portfolia je nekonečný proces. Naše současné portfolio je dostatečně diverzifikované co do počtu aktiv a mnoha stovek smluv s našimi nájemníky. Nyní chceme zapracovat na geografické diverzifikaci portfolia. Proto aktivně nakupujeme na varšavském kancelářském trhu. Cílem je mít v Office podfondu tři kancelářské budovy ve Varšavě se zhruba 80 tisíci metry čtverečními do konce roku 2023.

Jaká máte za sebou letos transakce a co ještě chystáte v letošním roce?
Na začátku roku jsme dokoupili 15 procent ve společnosti vlastnící Harfu. Také jsme dokoupili další dvě tranše od URW ve společnosti vlastnící Aupark Bratislava. Oba nákupy byly v souladu se strategií mít plně pod kontrolou správu obou center. Ve shodě s naší strategií jsme také koupili pražskou kancelářskou budovu Green Point v prémiové lokalitě Smíchova. Rovněž jsme uskutečnili akvizici první kancelářské budovy, jde o budovu Astrum ve Varšavě, kde máme rozpracovaný i další nákup.

Nakupujete v Polsku, protože v Česku už nejsou volné tak zajímavé nemovitosti, nebo pořád jsou, ale nechcete být závislí jen na jedné zemi?
Varšava má největší a nejrychleji rostoucí trh v segmentu kancelářských nemovitostí ve střední a východní Evropě, nabízí se zde více než šest milionů metrů čtverečních pronajímatelné plochy. Analyzovali jsme tento trh intenzivně více než dva roky před první akvizicí a vidíme zde velký potenciál.

Polsko je největší ekonomikou regionu střední a východní Evropy a šestou ekonomikou Evropské unie. Velmi dynamicky roste ve všech oblastech, realitní trh nevyjímaje. Wood & Company tu historicky realizovala řadu transakčních mandátů i úpisů na burze, tento trh známe a máme s ním zkušenosti. Je to atraktivní investiční destinace a rozvíjet zde, kromě jiných, i realitní byznys nám dává smysl.

Foto: Wood & Company

Nákupní centrum Aupark v Bratislavě

Díváte se v zahraničí i jinam než do Varšavy?
Polský trh jsme si otevřeli první akvizicí teprve letos na jaře a v jednání zde máme další dvě budovy. Tento trh tak pro nás zdaleka není vyčerpán. Nevylučujeme, že se budeme rozhlížet v budoucnu i mimo stávající regiony Česko, Slovensko a Polsko, kde máme aktiva v tuto chvíli v hlavních městech.

Podařilo se vám během uplynulého roku zvýšit hodnotu aktiv ve vašem portfoliu?
Ano, u Office podfondu jsme v období od loňského července do letošního července zvýšili hodnotu a cenu akcií o 8,56 procenta, u Retail podfondu to bylo za stejné období dokonce o 13,52 procenta.

Předminulý rok jste měli nižší výnos, než jste byli do té doby zvyklí doručovat. Jak to dopadlo loni a jaký výsledek čekáte letos?
V roce 2020 jsme skutečně měli výnos Retail podfondu „jen“ 4,5 procenta. Když ale vezmeme v úvahu, jak těžkým obdobím jsme v tomto roce museli projít, jsme rádi, že se nám podařilo doručit investorům výnos. V roce 2021 se všechny naše podfondy vrátily do zajímavých čísel, kdy Retail podfond investorům vynesl 7,4 procenta a Office podfond dokonce téměř 11,7 procenta. Stejně pozitivní jsou výsledky za první pololetí letošního roku. Do budoucna tak chceme dále držet u našich podfondů cílený dlouhodobý průměrný roční výnos osm až deset procent.

Jak velké ohrožení představuje energetická krize pro nemovitosti ve vašem portfoliu?
V dnešní době máme před sebou výzvy spojené s nárůstem cen energií a cen financování. U financování můžeme říct, že se postupně vrátíme k eurové ceně seniorního bankovního financování přes tři procenta. Takto fungovaly investiční komerční realitní projekty dlouhodobě. V případě cen energií je jasné, že ekonomika nemůže dlouhodobě fungovat na ceně 40 eur za jednu MWh, jako to bylo před třemi lety, dlouhodobě ale neunese ani cenu 200 a více eur za MWh. Tento a příští rok nebude v tomto ohledu jednoduchý.

Na druhé straně je potřeba si uvědomit, že rostou nájmy ve všech segmentech. Počítáme, že inflace v eurozóně za letošní rok překročí osm procent a toto zvýšení se díky inflačním doložkám na nájemních smlouvách promítne do cen nájmu až v roce 2023. U maloobchodních center zaznamenáváme od dubna nárůst obratu o více než 15 procent. Proti sobě tak půjdou nárůst nákladů v podobě zvýšené ceny financování a růstu energií, proti zvýšení cen nájemného a obratu maloobchodníků.

Změnila se nějak obsazenost vašich budov či počet nájemníků?
Obsazenost našich budov se aktuálně pohybuje okolo 95 procent, což je stabilní hodnota, se kterou příliš nezamával ani covid.