Cena nájmů bytů v Česku poslední dva roky setrvale roste, meziročně stoupla zhruba o osm procent. Hodnota samotných nemovitostí ale stagnuje, protože kvůli nejisté ekonomické situaci a vysokým úrokovým sazbám výrazně zpomalil celý realitní trh. Investiční bonanza minulých let je minimálně na čas pryč. Ostatně kdo by chtěl nyní koupit investiční byt, měl by se porozhlédnout jinde v Evropě. „Česko je v pomyslném žebříčku atraktivity až na 16. místě z 26 zemí,“ píše ve svém komentáři Martin Benroth z investiční společnosti Silverline Real Estate.

Doby, kdy bylo Česko investiční zlatou trefou, jsou pryč, byť možná ne napořád. Každopádně aktuálně zdejší vyhlídky halí jednak vysoké úrokové sazby, špatná dostupnost bydlení a také nikterak zářná výnosnost nájmů. Zajímavější příležitosti se aktuálně nacházejí v jiných částech střední a východní Evropy, míní Martin Benroth. Ve svém textu čerpá z žebříčku investičního potenciálu evropských zemí EuroEstate Investment Index 2023.

***

Země střední a východní Evropy byly v posledních letech oblíbenými destinacemi pro investice do nemovitostí, zejména díky očekávání ekonomického sbližování s jejich západními protějšky a souvisejícím rychlým růstem cen nemovitostí. A ten také přišel. Za minulé čtyři roky zaznamenaly země v regionu růst cen o 12 procent ročně, což bylo téměř dvakrát rychlejší než v západní Evropě. Je už ale investiční potenciál vyčerpaný? Analýza evropských zemí nám napovídá, že ne. A že jedny z nejlepších destinací pro investice do rezidenčních nemovitostí se stále ještě nacházejí přímo ve střední Evropě.

Investora hledajícího vhodnou lokalitu pro nákup investičního bytu typicky zajímá, jaké návratnosti vůči vlastnímu kapitálu dosáhne, tedy o kolik se mu každý rok zhodnotí vložené prostředky. Pokud vytvoříme modelový příklad investice do bytu stejné velikosti a atraktivity v různých zemích, návratnost je dána především místní výnosností nájmu, růstem hodnoty nemovitosti a náklady na financování. Jestli už berete do ruky kalkulačku, chvíli vydržte. Návratnost napříč šestadvaceti evropskými zeměmi jsme totiž srovnali za vás.

V minulých letech byla běžným standardem evropských zemí dvouciferná zhodnocení, často atakující i hranici 20 procent ročně. Konec éry levných peněz a zhoršená očekávání dalšího růstu cen nemovitostí se však na zhodnocení silně podepsaly a dvouciferné hodnoty už predikujeme pouze u čtyř zemí v žebříčku. Čas spekulativních nákupů je pryč a lze očekávat, že investoři budou preferovat nové akvizice v zemích s vysokou výnosností nájmů, která pomáhá udržet provozní příjem investice v kladných číslech i přes relativně vysoké úrokové sazby.

Z pohledu předpokládaného zhodnocení jsou nyní nejatraktivnějšími destinacemi pro nákup investičního bytu Bulharsko a Irsko, kde se zhodnocení pohybuje nad 14 procenty ročně. Obě země nabízejí na evropské poměry jedinečnou kombinaci vysokých výnosů z nájmu nad pět procent, úrokových sazeb pod čtyřmi procenty a očekávaného růstu cen nemovitostí nad třemi procenty ročně. Investice v obou těchto zemích jsou ovšem v rámci Evropy považovány za obecně rizikovější z důvodu vyšší volatility cen nemovitostí.

Většina investorů se tak zřejmě přikloní k dalším zemím pomyslného žebříčku investičního potenciálu, kterými jsou Polsko, Rumunsko, Slovensko, Španělsko nebo Portugalsko. V těchto zemích se dá očekávat zhodnocení investice v rozmezí osmi až jedenácti procent ročně. Polsko s Rumunskem profitují především z vysokého očekávaného růstu cen nemovitostí přes tři procenta, ale brzdí je vysoké úrokové sazby. Investičnímu potenciálu Slovenska, Španělska a Portugalska pomáhá kombinace nadprůměrných výnosů z pronájmů, pozitivního očekávání ohledně budoucího vývoje cen nemovitostí a nižších úrokových sazeb.

Česká republika je v žebříčku na 16. místě s očekávaným zhodnocením investice pod pět procent. Horší pozice Česka je způsobena velmi nízkou výnosností nájmů a současnými vysokými úrokovými sazbami. Česká republika také patří k pětici evropských zemí s nejnižší dostupností bydlení, což snižuje očekávání budoucího růstu cen nemovitostí.

Ze srovnání zároveň vyplývá, že země západní Evropy stále nabízejí relativně nižší investiční potenciál než jejich protějšky ve střední a východní Evropě. Dvouciferná zhodnocení potřebná pro přední místa v žebříčku jsou pro západní země téměř nedosažitelná. Investice v západní Evropě jsou nicméně vnímány jako méně rizikové, především díky relativní stabilitě a velikosti trhů. Západní země navíc vykazují výrazně lepší dostupnost bydlení, což omezuje možnost výrazných poklesů trhu a může v budoucnu podpořit jejich růst nad rámec současných očekávání.

Během příštího roku nás jistě čekají dynamické změny investičních očekávání v souvislosti s tím, jak se napříč Evropou budou měnit úrokové sazby. Některé země včetně Česka, které nejsou součástí eurozóny, nastavily oproti Evropské centrální bance restriktivnější měnovou politiku, což se negativně propsalo do jejich aktuálního investičního potenciálu. V těchto zemích ale pravděpodobně bude docházet k rychlejšímu snižování úrokových sazeb, což se může projevit i v jejich rychlém postupu na vyšší příčky žebříčku. Již v polovině příštího roku se tak Česká republika může dostat mezi třetinu evropských zemí s nejvyšším investičním potenciálem.

Aktuální žebříček EuroEstate Investment Index