Budoucnost Prahy, zdá se, dřímá v brownfieldech. Zanedbaných areálech, kam dnes noha nevkročí a kolem dokola jsou vidět zbytky po někdejších průmyslových podnicích. Hlavní město už pár let drtí krize s bydlením, kdy poptávka pravidelně převyšuje nabídku. A právě na brownfieldech má probíhat zásadní výstavba. I s tím má nyní pomoci Metropolitní plán, který velí nerozpínat se do krajiny, ale stavět ve městě.

„Kdyby platil Metropolitní plán, pak už se v Bubnech pět let staví,“ říká ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč. A náměstek pro územní rozvoj z pražského magistrátu Petr Hlaváček ho doplňuje: „Klíč je plánem určit, co všechno může na brownfieldu být, a stanovit standardy pro město, které tam má vzniknout. Kolik parků, ulic, škol a školek se má na území nacházet. Konkrétní rozmístění stanoví podrobná studie, která bude v souladu s plánem,“ uvádí Hlaváček to, co má pomoci ulehčit výstavbě.

Územní plán bude mít vliv na mnoho aspektů města, ať už jde o veřejný prostor, sídliště, nebo zahrádkářské osady. V neposlední řadě je to právě také bydlení. Jak přesně ho může nový plán vyřešit, popisují Boháč a Hlaváček v rozhovoru pro CzechCrunch. Metropolitnímu plánu a bydlení se bude ve středu věnovat také přednáška v Centru architektury městského plánování (CAMP).

Jak Metropolitní plán může ovlivnit současnou krizi bydlení?
Boháč: Nový plán pomáhá otevřít konkrétní plochy, které se dlouhodobě otevřít nedaří. Jsou to primárně brownfieldy, ale i další. Roli však sehrává i stabilita, ke které se s Metropolitním plánem posouváme. To znamená, že dojde k významné redukci změn územního plánu, které se nyní často dějí právě kvůli bydlení. Často jde o detaily, o úpravy, nad kterými je shoda, přesto musí následovat dlouhá změna územního plánu. Je potřeba říct, že plán sám o sobě nic nestaví, umožní ale bydlení stavět snáz.

Řešení bytové krize tedy spočívá především v těch brownfieldech?
Hlaváček: Stěžejní je shoda nad tím, jak konkrétní brownfieldy řešit. Dnes můžeme pro dané území vytvořit podrobnou studii. K tomu je ale nejdříve potřeba změnit územní plán. Abychom to udělali, musí přijít podkladová studie. V našem právním řádu na sebe musí všechny tyto věci navazovat. Jinými slovy, když budeme území řešit skrze regulační plán, bude to mnohem podrobnější, s detailnější znalostí prostředí. Abychom to ale mohli udělat, nejdříve musíme změnit obecnější územní plán. To v reálu znamená, že se nakreslí studie brownfieldu, lidé se na ní dohodnou, domluví se, kolik procent území bude sloužit veřejnému zájmu, kolik školství, kolik zeleni. Když je tohle hotové, mělo by se přece začít stavět. Místo toho jdete řešit změnu územního plánu, což trvá roky, a než se tak stane, je pozdě. Už jsou jiné nároky.

Boháč: Krásně je to vidět v Bubnech, kde se dělala studie před pěti lety. Pak se začal měnit územní plán, a teprve když bylo možné začít zpracovávat podrobnější regulační plán, dorůstaly jiné generace, které to znovu a znovu potřebovaly vysvětlovat. Kdyby platil Metropolitní plán, pak se v Bubnech už pět let staví.

Co ale tedy nový plán dělá jinak?
Hlaváček: Klíč je plánem určit, co všechno může na brownfieldu být, a stanovit standardy pro město, které tam má vzniknout. Kolik parků, ulic, škol a školek se má na území nacházet. Konkrétní rozmístění stanoví podrobná studie, která bude v souladu s plánem. Abychom tomu šli ještě víc naproti, schválili jsme materiál spoluúčasti developerů, kdy investor buď musí postavit školku nebo park či to, co je v místě potřeba, nebo dá peníze městu, které to udělá za něj. Tím se snažíme také vypořádat se společenskou obavou, že se developeři na občanskou vybavenost vykašlou a postaví jen ten bytový dům. V plánu se také snažíme maximálně odstranit obstrukce. Ve městě má být na pozemku souvislá zástavba, která jde ruku v ruce se svými sousedy. Současný fragmentovaný plán ale působil, že se investoři se svými projekty zakuklili sami do sebe a řešili jen to, co museli. Výstavba je dnes součtem solitérních objektů, které dohromady netvoří město. Nový plán naopak vznik města podporuje, jednotlivé aspekty spolu souvisí.

Kolik brownfieldů se otevře k výstavbě?
Boháč: Záleží, jak definujete brownfield. V zásadě jde o nižší desítky, Těch opravdu velkých je okolo patnácti.

Hlaváček: Nejčastěji jde o průmyslové areály z devatenáctého a první poloviny dvacátého století, kde výroba dávno ustala. Ale třeba území Malešické průmyslové zóny, které pracovně říkáme ocelové město, po diskuzi s městskými částmi zachováváme. Nechceme, aby Praha dopadla jako Řím, kde jsou jen úředníci a turisti. Záměrem tedy není bezhlavě měnit všechna území, kde probíhá výroba, na rezidenční oblasti. Ty mají vznikat tam, kde už je to odžité.
Průmysl se změnil a my nevíme, jak to bude dál. Průša Research dnes vyrábí svoje tiskárny v Holešovicích a nikomu to nepřijde divné. Už to není jen kouř. Pořád je ale v těchto místech potřeba zásobování, někde jsou potřeba vlečky, má to určitá specifika. Řekli jsme si proto, že tato zóna zůstane a rozhodne se o ní třeba za padesát let, ale ne teď. To neznamená, že tam třeba nemůže vzniknout školka nebo ubytovna. Jen tam nepustíme bydlení masově, protože by to vyvolalo tření. Zároveň díky tomu zjišťujeme, co současná výroba ve městě přináší.

Existuje odhad, kolik by díky Metropolitnímu plánu mohlo vzniknout bytů za předpokladu, že by se opravdu všechny postavily?
Boháč: Je to trochu zavádějící, protože i stávající plán má nějaké kapacity.

Hlaváček: Obecná kapacita plánu je ale sto až sto padesát tisíc bytů. Faktem je, že realita záleží na mnoha dalších faktorech. Je to třeba i výstavba infrastruktury nebo školských zařízení, čemuž se nyní intenzivně věnujeme. Místa, kde se mohly stavět domy a lidé tam mohli poslat děti do škol, se před nedávnem vyčerpala a město si toho moc nevšimlo. Všechno to nyní akcentují uprchlíci z Ukrajiny, kteří ukazují na existující deficit. To není jen věc plánu, protože neumí řešit všechno. Plán ale představuje potenciál, který se naplňuje dalšími politikami, investičními akcemi a dalšími dohodami.

Boháč: Hodně také bude v jednotlivých projektech záležet na politické vůli. Je velký tlak, aby se projekty zmenšovaly, snižovaly. Třeba Praha 7 přišla s tím, že v Bubnech mají mít budovy jen čtyři patra. Ta kapacita je přitom několikanásobně vyšší a mohla tam vzniknout krásná čtvrť. Plán tedy umožní stavět až sto padesát tisíc bytů, narazí to ale na realitu.

Mluvili jsme o tom, že výstavba by měla být snazší. Různé žebříčky, které poukazují na to, jak dlouho se v Česku staví, určitě zahrnují i proces změny územního plánu. Dá se říct, o kolik se ta doba zkrátí, když nutnost změny plánu odpadne?
Boháč: Některé změny plánu trvají dva až tři roky, jiné přes deset let, což se často týká třeba právě těch rozlehlých průmyslových areálů. Paušalizovat se to tedy nedá. Kdybych se o to ale přece jen měl pokusit, pak se to v průměru z dnešních osmi až deseti let může stáhnout na pět.

Další výrazná změna může přijít až s novým stavebním zákonem?
Boháč: V zásadě ano. Záleží ale třeba také na tom, o jak exponované území jde. Zároveň je ale normální, že to nějaký čas trvá. Stavba se musí projednat, musí proběhnout participace s veřejností, musí se hledat dohoda a to je v pořádku. Když budeme mít dobré plánovací nástroje, pak stavební povolení může být velmi rychlé a můžeme schvalovat stejně rychle jako třeba v Německu. Od toho jsme ale nyní daleko, protože už několikátým rokem běží debata o podobě stavebních úřadů nebo hájení veřejného zájmu. V celém procesu přitom pořád narážíte na velké množství překážek, často jde o instituce, které mají právo veta. A to částečně zůstává i v novém územním plánu. Jeho podoba totiž nevychází z toho, co by potřebovalo město, ale z toho, jako podobu umožnil stát.

Do jakého detailu plán v jednotlivých lokalitách jde?
Hlaváček: Metropolitní plán je standardní územní plán v měřítku 1 : 10 000, jinou podrobnost legislativa neumožňuje. Předpokládám, že v další generaci dojde k tomu, že budou existovat podrobnější dokumentace na jednotlivá území a přijde okamžik, kdy se plán zásadně zjednoduší. Že se to nestalo nyní, je mimochodem i důvod, proč je tak těžké plán projednat. Je v něm příliš mnoho informací. Podrobnější dokumentace si vyžadují třeba osm let intenzivní práce s velkým množstvím lidí. I proto má být nadřízená dokumentace, tedy územní plán, obecnější, protože detaily se při podrobnější dokumentaci logicky změní. Realita je, že investor architektovi řekne, ať udělá územní studii, ten řekne, že je nejdříve potřeba změnit územní plán. To dřív trvalo sedm až dvanáct let, teď to jsou dva až tři. I tak ta doba přece nezaručí, že vznikne větší kvalita. Spíš naopak.

Když je ale Metropolitní plán stále konkrétní, tohle se bude dít i nadále. Nebo ne?
Hlaváček: Ne, protože Metropolitní plán pracuje se smíšeným obytným městským typem zástavby. Území je nově sjednocené, dbá na strukturu, veřejná prostranství, myslí na parky.

Hlavní myšlenkou nového plánu je, že by se Praha neměla rozpínat do krajiny. Nakolik ale budou hranice města neměnné?
Boháč: Na území Prahy už by taková území vznikat neměla. Problém se ale přesouvá do Středočeského kraje. Zároveň to neznamená, že bychom nyní na okraji Prahy neumožnili stavět žádný rodinný dům. Plochy pro tento typ zástavby zůstanou, je jich docela dost, jen už žádné nepřibydou.

Hlaváček: Máme se Středočeským krajem dohodu a společně chceme už od roku 2015 od ministerstva pro místní rozvoj, aby zpracovalo studii regionů, jejich infrastruktury i urbánní struktury. Kolem Prahy žijí tři až čtyři miliony lidí, bude muset proběhnout nějaká vážná debata i kvůli vzniku vysokorychlostních tratí a obecně kolem dopravy, protože jinak bude příhraničí Prahy neuvěřitelně zasekané. Podobně velký je mimochodem příměstský region v Mnichově. Jsou tam svébytné obce, kdy ale do města cestuje třeba jen jeden člen rodiny. Ne všichni. Na tom se musí v Česku udělat ještě hodně velká práce, důležité ale je, že krajina nezačíná na hranici Prahy, ale už uvnitř a kolem města je neuvěřitelně kouzelné území, které má obrovský potenciál.

Nedávno jste uvedli, že samotná změna územního plánu je poměrně nákladná věc a jedna vyjde zhruba na milion korun. Ušetří město na tom, že změny nebude nutné provádět?
Hlaváček: Není to samozřejmě spočítané na korunu přesně, ale plus minus to tak je. Zvažovali jsme, jestli jít cestou zpoplatnění změn, ale řekli jsme si, že to se mělo udělat dřív, teď bude lepší spoluúčast na konkrétním území. Úsporu bych spíš čekal až se stavebním zákonem, jestli se ho podaří nastavit dobře.

Boháč: Dá se ale říct, že nám to rozváže ruce, abychom mohli pracovat třeba na těch podrobnějších dokumentacích.

Bavili jsme se nedávno o tom, že na západě představuje plán soubor ekonomických nástrojů a daňových benefitů, kdy lidé v tom, že se v místě něco postaví, vidí benefity. Byla taková ambice i s Metropolitním plánem?
Boháč: Samosprávy na západě používají plán jako jeden z nástrojů ke svému rozvoji. Územní plán má velmi silnou ekonomickou roli, což se u nás podceňuje. Měla by existovat možnost k jednotlivým plochám navázat soubor ekonomických nástrojů, jako jsou plánovací smlouvy, daňové úlevy či pobídky. U nás se k tomu nakročilo právě přes tu spoluúčast města a investora. Je to první ukázka ekonomického nástroje a jeho provázanosti s územním plánem. Metropolitní plán tomu pomáhá v tom smyslu, že omezuje spekulace nad územím, díky čemuž se pak ty ekonomické nástroje lépe definují.

Hlaváček: Mnoho lidí si spoluúčast vysvětlilo tak, že pouze kasírujeme. My ale nabízíme partnerství a součinnost při tvorbě území. Díky tomu vzniknou školky nebo tramvajové trati.

Hodně se o spoluúčasti mluvilo také v tom smyslu, že je svázaná se změnou územního plánu. Co se s pravidly stane, až bude platit nový plán, u kterých se změny nepředpokládají v takovém měřítku?
Hlaváček: Většina kontribucí je navázána na změny současného plánu, což se pak propíše do toho nového. Týká se to třeba všech těch brownfieldů, u kterých se tyto věci domlouvají už nyní.