Kupuji nemovitosti u Temelína, stříbro držím po tunách a hromadím cash, popisuje investor Brůna

Vladimír Brůna pomáhá s investicemi stovkám úspěšných lidí a sám se má velmi dobře. Přesto říká, že peníze člověka šťastnějším neudělají.

Luboš KrečLuboš Kreč

bruna-vladimir-hpRozhovor

Foto: Lavin Nguyen/CzechCrunch

Investor a podnikatel Vladimír Brůna

Rok 2022 byl pro amatérské investory namlsané snadnými výdělky z covidové pandemie, kdy prudce rostly ceny akcií, kryptoměn i nemovitostí, tvrdým probuzením. Realitní trh se zadrhl, bitcoin a spol. se propadly, většina akcií také hodně klesla. Do toho udeřila vysoká inflace, válka na Ukrajině, energetická krize… Jak se z toho poučit v roce 2023 a jak uvažovat o investování? Nejlepší je inspirovat se u těch, kteří i v takových časech dokáží růst. Příkladem může být Vladimír Brůna – velké peníze vydělal na obchodech se zlatem a stříbrem, kupuje domy a pozemky po celé republice a říká: „Když kupujete, musíte být přemlouvaný. A když prodáváte, taky musíte být přemlouvaný.“

Vladimír Brůna pochází z Jablonce nad Nisou, odkud se dobře zná se zakladateli investiční skupiny Miton, s nimiž později chodil i na vysokou školu. A s nimi také pronikl hlouběji do byznysu, to když jej požádali, aby pro ně postavil na nohy firmu Golden Gate, která prodává investiční zlato a stříbro. Dnes už sice s podnikem, který Miton nadále většinově ovládá a i nadále mu náramně vydělává, nemá nic společného, láska hlavně ke stříbru čtyřiačtyřicetiletého Brůnu neopustila. Ostatně když udeřila covidová pandemie, nakoupil ho v cizině přes dvě tuny pro sebe a své známé…

Postupně jej ale jako investora začaly ještě víc bavit nemovitosti. Hodně se například zamiloval do Krušných hor a tamního městečka Pernink, kde mu patří hned několik objektů, a dokonce tam získal podíl ve firmě ISOS, jež se specializuje na průmyslové automatizace. „Naprostou většinu času věnuji dnes nemovitostem, to je teď moje srdeční záležitost,“ vysvětluje muž, který o investování pravidelně píše komentáře na servery Hlídacípes.org a iDnes.cz. Jedním dechem ale dodává, že emoce k investování nepatří. Že je potřeba se dívat především na čísla: „Mou zásadou je nemít k tomu, co mám v portfoliu, vztah, nelpět na tom. Vlastně všechno je na prodej, jsem od toho odosobněný.“

V rozhovoru pro CzechCrunch Vladimír Brůna, který s investicemi pomáhá neformální komunitě několika set lidí a který má na investice hlavně do nemovitostí nachystanou zhruba miliardu korun, vysvětluje, jak o zhodnocování majetku přemýšlí, jakou má investiční strategii, proč si udržuje větší množství hotovosti nebo jestli se vyplatí sázet na stříbro. A dojde i na otázku všech otázek – jestli peníze přináší štěstí.

Cítíte se někdy jako investiční poradce?
Na investování se mě ptá zhruba 500 lidí a já se s nimi o tom bavím. A zhruba polovina z nich se mnou pak občas také investuje u některých nemovitostních projektů. Je to určitá neformální komunita. Nechci ale být ničí bankou, pouze jim říkám, čemu věřím a kam bych dal peníze. A to byl i jeden z důvodů, proč jsem začal psát komentáře, protože lidí, kteří se na mě obracejí, je opravdu hodně. A ptají se vlastně pořád na to samé.

Dejte nějaký příklad.
Zrovna nedávno za mnou přišel chlapík, který pracuje v lesnictví, že by chtěl poradit s investicemi. Říkal mi, že vyzrál na inflaci, protože vybral všechny peníze z banky, má doma několik milionů a inflace na něj proto nemůže. Tak jsem mu vysvětlil, že se bohužel plete. Nebo za mnou přišel student, který si přivydělával jako barman, že má volných 100 tisíc korun a co s nimi má dělat. Tak jsem mu řekl, ať si v Kralupech, odkud pochází, koupí garáž a za 1 500 korun měsíčně ji pronajímá. To představuje výnosnost skoro 20 procent ročně.

Odkud se ti lidé, s nimiž potom investujete nebo jim radíte, berou? Kde se třeba vzal onen lesník?
Zrovna s ním jsem se seznámil přes sjezdovku, kterou mám v Perninku, poptával jsem u něj palivové dřevo. Jinak zpravidla to jde přes byznys. Nebo že známí řeknou svým známým, že se mnou mají dobrou zkušenost. V komunitě kolem mě jsou špičkoví čeští sportovci nebo špičkoví lékaři, ale největší část tvoří podnikatelé z oblasti malých a středních firem s hodnotou do zhruba 200 milionů korun.

bruna

Foto: Lavin Nguyen/CzechCrunch

Investor Vladimír Brůna

Proč nejdou za svými osobními bankéři, určitě je musí mít?
Chtějí se věnovat byznysu, nechtějí řešit investice a většinou udělali špatnou zkušenost s různými bankéři nebo finančními poradci. Spojuje nás to, že věříme hmotným věcem. K bankám coby investičním rádcům jsem stejně jako oni velmi obezřetný. Kdykoli mně z banky volají, protože vidí, že mám na účtu větší množství hotovosti, ptám se bankéře, kolik svých peněz do produktu, který mi nabízí, dává. A často slyším, že žádné, protože teď nabízí toto a příští kvartál bude nabízet něco jiného. Víc slyšet nepotřebuju. Popravdě se mnou investují minimálně dva bankéři, obrátil jsem je a jim se líbí, jak o tom přemýšlím. Každopádně platí, že lidé, kteří se mnou investují, nikdy nejsou spekulanti, jsou to spíš střadatelé.

Vy někdy ale spekulant jste, ne?
Víte, investování neberu jako prostředek ke zbohatnutí, ale ke zhodnocení majetku. Dokážu sice udělat velký výnos, ale pokaždé ho poměřuji rizikem. Mou strategií je dlouhodobě porážet inflaci a hodně řídit riziko. Spokojím se s menší výnosností, když je dobrá likvidita a menší riziko, nicméně inflaci v podstatě vždycky překonám. I dnes. Každý kvartál si dělám vyhodnocení svého portfolia a daří se mi být nad inflací. Celý loňský i předloňský rok.

Počítáte meziměsíční nebo meziroční inflaci?
Počítám kvartální inflaci. Nicméně já bych dokázal obětovat i rok, po který bych inflaci neporazil, protože mám desetiletý investiční výhled. Lidem, kteří mají kratší než pětiletý horizont, říkám, že se mnou ani nemají investovat. V posledních letech hodně lidí přeskočilo z kolonky střadatel do kolonky spekulant a peníze, které měli na vkladní knížce, vložili do kryptoměn, do nemovitostí či dluhopisů. A teď se strašně diví, že už to nefunguje.

Upravoval jste teď nějak své portfolio?
Teď jsem ho upravil tím směrem, že držím víc hotovosti. Spousta lidí se tomu diví, ale já chci mít cash na dobré příležitosti, které teď začnou chodit. Během loňska jsem proto začal hotovostní část svého portfolia zvětšovat.

037-jakubhrab-3321-min

Přečtěte si takéNedržet peníze na běžných účtech a diverzifikovat. Odborníci radí, jak investovat volné peníze

Jak máte tedy své portfolio složené?
Nejsmysluplnější složkou jsou akcie, tvoří asi pětinu mého portfolia. Aktuálně ale neinvestuju do veřejně obchodovaných akcií, z těch jsem před nějakou dobou vystoupil, ale zase se k nim vrátím. Měl jsem akcie z americké burzy, evropské tituly, něco z pražské burzy. Nyní ale držím akcie privátních firem, u kterých můžu něco ovlivnit. Je to vlastně private equity a to je něco, co nedoporučuju v podstatě nikomu, kdo nemá stejnou expertizu jako já. Je to hodně rizikové. Řadovým investorům říkám, aby si kupovali akciový index.

Akcie tvořily i dřív pětinu vašeho portfolia?
Dřív akcie tvořily třetinu, ale jak rostly a já na nich bohatnul, tak jsem je postupně uzavíral, prodával je a zaměřoval se na to, co je podhodnocené. To je obecně moje strategie, která je v investičním světě celkem známá – když jde něco nahoru, prodávám, kupuju, když je cena dole. Já jsem akcie na veřejných trzích začal vyprodával někdy v době, když začal covid.

Pojďme dál.
Další pětina jsou stavební pozemky. To je nízkoúdržbová část, hledám pozemky na stavby rodinných domů i komerčních nemovitostí. Koukám vždy na perspektivu dané oblasti, musí se tam dařit průmyslu, musí tam být potenciál do budoucna. Poslední dva roky jsem třeba hodně sháněl pozemky a vůbec nemovitosti v okolí Dukovan a Temelína.

Kvůli jaderným elektrárnám?
Úvaha byla taková, že my i Evropa se k jádru prostě vrátíme a budeme do něj investovat. Nejsem velkým příznivcem fotovoltaiky a větrné energetiky, minimálně ne v našich podmínkách, protože to je nespolehlivý zdroj. Podařilo se mi sehnat jak stavební pozemky, tak nemovitosti v okolí Temelína, u Dukovan jsem bohužel zatím úspěšný nebyl.

tovarna

Foto: Luboš Kreč/CzechCrunch

Budova bývalé textilky v Perninku, kterou koupil Vladimír Brůna

A zrovna Dukovany přijdou podle všeho na přetřes dřív, tam už se tendr na dostavbu rozjíždí.
Ano, Dukovany přijdou, co se rozšiřování a modernizace týče, na řadu evidentně dřív. Ale jsem v klidu. U Písku jsem třeba koupil stavební pozemky, kde budujeme krásný rezidenční projekt. Takže tratný na tom určitě nebudu. A až se bude dostavovat nový blok v Temelíně – a on se dostavovat bude –, bude to znamenat zhruba čtyři tisíce zaměstnanců, kteří budou potřebovat bydlení. Jak to dražší a kvalitnější, tak to levnější. Já budu mít oboje. Vycházím z toho, že když se dokončoval Temelín na přelomu 90. a nultých let, řadovky, které místní pronajímali zaměstnancům Westinghousu, se během čtyř let zaplatily pětkrát. Na to se vyplatí počkat.

Co je ta levnější variantu bydlení u Temelína, kterou máte?
V Týně nad Vltavou jsem koupil třípatrový paneláček, který funguje jako ubytovna. Široko daleko nebyl čistější hotel, přesto měli obsazenost jen dva až tři měsíce v roce, což je strašně málo. Já jsem teď na 90procentní obsazenosti, i díky dostavbě parovodu z Temelína. Navíc vím, že tam mohu dvě patra přistavět. Pokud by to jako ubytovna přestalo dávat smysl, přestavím dům na 30 malometrážních bytových jednotek a budu je pronajímat nebo je rozprodám, to všechno v době, kdy už to budu mít investičně dávno splacené. Návratnost mám spočítanou na pět let, to je přece nádhera. Já na to ale koukám minimálně desetiletým horizontem. Pro mě jako pro investora není důležité, co bude za rok, ale co bude za deset let.

Říkal jste mi, že nemovitosti jsou vaše vášeň. Kolik jich takhle za měsíc prohlédnete?
Moji lidé zkouknou každý měsíc 200 nemovitostí a věnují tomu zhruba 200 hodin času. Zásadně nekupuju z veřejné nabídky, díváme se na to, co se k nám dostane nebo co si i my sami nějak vytipujeme. Zhruba 25 nemovitostí nás zaujme víc, takže na nich strávíme čtyři až pět hodin, z těchto 25 nemovitostí dáme nakonec 15 nabídek. A vyjde zpravidla jedna. Takže půl procenta. A ještě se mi nestalo, že bych podal nabídku a reakce byla – jéé, to je to, na co jsme čekali. Spíš tam je nejdřív odmítnutí, ale po třech měsících se ti lidé vrátí a ptají se, jestli moje nabídka ještě platí. Základem nemovitostních investic je dobře koupit a to je odlišuje od akcií, protože na burzu vstupujete v nějaké situaci a je tam spousta externích vlivů, které rozhodnou o ziskovosti daného titulu. Ne tak u nemovitostí, kde jsou budoucí zisk či ztráta většinou definované už při akvizici. Potřebujete dobrou expertizu a zkušenost.

Zásadně nenakupuju pod tlakem a snažím se kupovat věci, u nichž ani jejich majitelé netuší, co by se s nimi dalo všechno dělat a jaký mají potenciál. Měním příběhy nemovitostí, ovšem nikdy nespekuluju na změny územních plánů, to není pro mě. Dobře to je vidět na paneláku v Týně, který zvednu o dvě patra, opláštím ho, aby nevypadal jako panelák, a rozprodám v něm desítky malých bytů. Bývalý majitel to přitom měl jako obyčejnou ubytovnu, se kterou se trápil.

Když se dokončoval Temelín na přelomu 90. a nultých let, řadovky, které místní pronajímali zaměstnancům Westinghousu, se během čtyř let zaplatily pětkrát.

Co tam máte dál.
Dalších dvacet procent jsou komerční nemovitosti na výnos. Vsadil jsem třeba na menší průmyslové areály nebo logistické sklady. Žádné áčkové velké objekty, spíš perspektivní regionální, takže Pardubicko nebo střední Čechy. Už během covidu jsem si začal říkat, že naše závislost na Asii je příliš vysoká a že bude část výroby a zásobování třeba dostat zpátky. Navíc když se mluví o snižování uhlíkové stopy.

A co drahé kovy? Vy jste přece velké peníze vydělal na obchodování se zlatem a stříbrem.
To je další položka mého portfolia – zlato a stříbro, také aspoň 20 procent. V takovém objemu bych to asi běžným investorům nedoporučil. Je to nicméně nízkoúdržbová investice. No a ta poslední pětina mého portfolia je cash.

Říkal jste, že k akciím na veřejných trzích se vrátíte, už víte kdy?
Určitě se vrátím, ale až budou média plná zpráv o tom, že akcie jsou nejhorší možná investice. Když budou všichni prodávat, já začnu nakupovat.

To už se skoro děje. Nebo si to nemyslíte a čekáte další propady?
Příležitosti se ještě objeví. Není ale podstatné, co si myslím. Dokonce bych řekl, že je lepší tolik nemyslet, nehrát si na vizionáře, ale být připravený pružně reagovat. Moje portfolio je sestavené tak, aby dokázalo obstát v různých scénářích. Průběžně ho samozřejmě ladím a upravuju. Proto držím hotovost, která mě sice táhne výnosnost dolů, ale jsem díky ní flexibilní. Moje základní bezriziková cena peněz je 12 procent, tolik aplikuju na pozemky. U investic do firem, kde je rizikovost násobně větší, požaduji potenciální návratnost během tří až čtyř let, takže 25 až 30 procent.

dva

Foto: Luboš Kreč/CzechCrunch

Vladimír Brůna (vlevo) a jeho obchodní partner Bohumil Říha

Zjednodušeně chcete, aby cena vašich nemovitostí ročně stoupla aspoň o 12 procent.
Ano. Pokud nemovitost nebo firma nemá potenciál zhodnocení aspoň 12 procent za rok, nejdu do toho. Drahé kovy tím ale neměřím.

Proč?
Uvedu vám příklad. Když začal covid, stříbro stálo 13,5 dolaru za unci. Nakoupil jsem ho velké množství a přivezl ho do Česka přes dvě tuny pro sebe a pro své známé. Za sedm měsíců, když stříbro po Evropě nikde nebylo, jsme ho prodávali za 28 dolarů za unci. Stříbro hodně lítá nahoru a dolů.

Jak se přivezou dvě tuny stříbra? To je naložíte do aut?
To si do svého auta nenaložíte, přiveze vám ho profesionální služba, jako je G4S, jsou tam určité celní předpisy. Bylo to pět dodávek a náklad jsem pak umístil na několik míst, nikdy to nedržím doma a rozhazuju to podle určitého bezpečnostního klíče. Bankovní úschova je jistota, ale stříbra držím tolik, že to je i na ni moc.

Kolik toho máte?
Stříbro držím v tunách, zlato v desítkách kilogramů. V Německu mi jednou říkali, že neznají jinou fyzickou osobu v Evropě, která by nakupovala tolik stříbra. Já jsem blázen do stříbra, které má velký vydírací potenciál na Evropu. Pro průmysl jde o mimořádně důležitý kov a jestli nás Čína vydírala čipy a covidem a svět nás vydíral ropou či plynem, stříbro je další vydírací komodita. Potřebujete ho ve fotovoltaice, ve vodičích, ve zdravotnictví… Stříbro má tisíce využití a málo se to ví. Stříbro je napůl monetární a napůl průmyslový kov, je to například nejlepší vodič. Neobejdete se bez něj.

hajek-xtb

Přečtěte si takéInvestice v roce 2023? Příležitostí jsou dluhopisy a tradičně i energetika či zdravotnictví

Ale investičně je přehlížené.
Je přehlížené. Zlato má pro investory tu výhodu, že u něj nedaníte kapitálové zisky, takže když ho dneska koupíte a za dva měsíce prodáte, nic z toho neplatíte a celý zisk vám jde do kapsy. To u stříbra není, musíte platit DPH, protože stříbro je oficiálně průmyslový kov. Proto jde o investici s mnohem delším horizontem. Nicméně když dobře nakoupíte a dobře prodáte, ani DPH vám nemusí vadit, protože stříbro má na rozdíl od zlata zhruba trojnásobnou volatilitu. Hodně skáče, čehož se dá využít. Stříbro je zároveň jediný drahý kov, který je aktuálně na půlce toho, kde byla jeho historická cenová maxima. Podle mě je hodně podhodnocené. Zároveň v Česku je ve stříbře největší džungle, stejnou minci koupíte u jednoho obchodníka za 700 korun a u jiného za tisíc. Proto doporučuju lidem nakupovat v cizině, kde mince pořídíte mnohem výhodněji než u českých obchodníků.

Takže bájný Klondike, jo?
Ano. Říká se, že na stříbru se bohatne a se zlatem se utíká. Stříbro je dnes 80krát levnější než zlato, podle dlouhodobého průměru, který si počítám, by mělo být levnější jen 16krát. A to podle poměru zastoupení kovu v zemské kůře. V lidské historii byla dvě období, kdy bylo stříbro dražší než zlato – ve starověkém Egyptě a ve 12. století ve středověku v Evropě.

Sice často říkáte, že vaše srdce bije pro nemovitosti a zároveň jste velký fanda do stříbra, na úvod jste ale naznačil, že nejsmyslupnější částí vašeho portfolia jsou akcie firem a podíly v nich. Jak si je vybíráte? Spoléháte na poradce?
Ne, chci je vybírat sám, nemovitosti i firmy. Věřím automatizaci a energetice. Startupy jsem už před několika lety vypustil ze svých úvah.

Proč?
Nemám v nich expertizu. A hlavně – když budete mít chytrou domácnost a lednici s aplikací, které vám poradí, kdy si máte objednat jogurt, je to sice fajn, ale pouze za předpokladu, že někdo ten jogurt vyrobí, naplní a doveze do obchodu či do skladu. Já sázím radši na ty, co jogurt vyrábí než na ty, co vymyslí, kdy vám říct, že ho máte koupit. Je to hodně zjednodušené, ale taková je moje investiční logika. Hodně zkrátka věřím na automatizaci a na hmotné věci.

Co byste poradil běžným lidem, jak mají o investování přemýšlet?
Předně by neměli dávat peníze do toho, čemu sami nerozumí a čemu nevěří. Poslední roky byly specifické tím, že u klasických vkladů byly nízké výnosy, což lidi tlačilo do rizikovějších forem investic, jako jsou různé rizikové dluhopisy. Teď nastane obdobná situace, kdy se lidé budou snažit za každou cenu překonávat inflaci. Také je to bude tlačit do nesmyslných produktů.

Zlaté a stříbrné mince jsou oblíbené investiční nástroje

Co by tedy měli dělat?
Každý měsíc bych si koupil stříbrnou minci za 600 korun, to by byla maximálně pětina mých investic. A nebál bych se nastoupit do akcií, ale řešil bych to indexem, třeba S&P 500. Určitě bych nevolil podílový fond, kde musíte platit poplatky za správu a pro portfolio manažera. Šel bych napřímo přes aplikace typu XTB nebo nějaké robotické obchodní platformy. Investoval bych dlouhodobě a pravidelně, to je klíčové. To je základ investování, který jsem se naučil v Londýně.

Co jste v Londýně dělal?
Pracoval jsem dva roky v poradenské kanceláři PwC v Londýně v sekci akvizic, pomáhali jsme při nákupech firem ve střední a východní Evropě. Byl jsem u nich v letech 2008 a 2009, což byl sám o sobě mimořádný zážitek a zkušenost. Viděl jsem tam opravdu hodně úspěšných a bohatých lidí. Nejdřív jsem si myslel, že zbohatli díky investování, jenže oni tu základní hodnotu vždy vytvořili jinde a investováním ji pouze udržovali. Představa, že začnete investovat s málem a stane se z vás miliardář, je mylná. Lidí, kterým se to povedlo, je strašně málo. U všech ale platí základní tři pravidla – musíte investovat pravidelně, mít diverzifikované portfolio a mít delší horizont.

Otázka za všechny prachy – když máte peníze, jste šťastnější?
Zhruba 97 procent lidí má pocit, že má peněz málo. Dvě procenta jich mají tak moc, že jsou z toho nešťastní. A jedno procento by řeklo, že má akorát. Já se řadím do toho jednoho procenta, ale stejně tak je tam i moje babička se základním vzděláním a 13 tisíci korun důchodu. Zažil jsem naopak kluka, který měl v 35 letech miliardu, ale trpěl fóbiemi z toho, jak budou zaopatřená jeho vnoučata. Přitom jeho přítelkyně byla teprve těhotná. Takže ještě ani neměl syna, ale strachoval se, kolik peněz zbude dětem jeho nenarozeného dítě a jestli jeho syn bude dobrý hospodář. Nebyl šťastný.

Rubriku Investice podporujíxtb-retinafingood-retinaczechfund-retinajt-banka