Před rokem způsobil známý ekonom, člen Národní ekonomické rady vlády a pirátské strany i univerzitní docent Libor Dušek docela rozruch v akademických kruzích: vzdal se postu šéfa katedry na Právnické fakultě UK a nastoupil na pozici vedoucího analytika na ministerstvo pro místní rozvoj. Svou novou misi nazval jako sabbatical ve veřejné správě. Téma, kterému se (tehdy i teď) intenzivně věnuje, je to, které tíží čím dál víc lidí: dostupnost bydlení. „Řešení existují, ale bohužel neexistuje jedno kouzelné a rychlé řešení,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch.

Ačkoli Ivan Bartoš už není ministrem pro místní rozvoj a Piráti už ani nejsou součástí vládní koalice, Libor Dušek na ministerstvu v pozici vedoucího analytického útvaru pokračuje. A podle vlastních slov doufá, že ve své práci bude moct pokračovat, byť v redukované podobě, dlouhodobě. Účast akademiků na analýzách a tvorbě zákonů přímo „u zdroje“ je podle něj přínosná pro ně i pro stát.

V posledních letech se navíc stále víc zajímá o život ve městech, urbanismus a propojení ekonomických zákonitostí s těmi sociálními. A právě v tomto směru je to, jak a kde bydlíme, klíčová otázka, jež má široké dopady do fungování celé společnosti. „Pokud se města staví dobře, podporuje to komunitní život, snižuje to závislost na autech a má to přímý vliv na zdraví obyvatel,“ vysvětluje absolvent Chicagské i pražské Karlovy univerzity.

S tím, jak znovu začaly prudce růst ceny nemovitostí, současně jdou nahoru i ceny pronájmů a do toho se řeší zdlouhavá a nedostatečná výstavba, se čím dál víc ve veřejném prostoru hovoří o nedostupnosti bydlení – a to jak toho vlastnického, tak toho nájemního. Do vymýšlení nápadů, co s tím, je zapojen i Duškův tým, byť přiznává, že cesta to bude ještě dlouhá a bolavá a složitá, protože obnáší mimo jiné řadu nepopulárních zákonných změn.

Jak velký je problém s dostupností bydlení v Česku?
Je to opravdu velký problém pro lidi, kteří nevlastní žádnou nemovitost a budou brzy potřebovat bydlení – ať už jsou v nájmu a často ho musí střídat, nebo jako mladí lidé hledají své první vlastní bydlení. Největší poptávka je přirozeně v Praze, Brně a dalších velkých městech, případně jejich satelitech, kde se koncentruje nejvíc pracovních příležitostí.

Zároveň je Česko specifické tím, že přes 70 procent domácností bydlí ve vlastním. Pro tyto lidi rostoucí ceny problém neznamenají, protože už nic kupovat nemusí. Někteří je dokonce vnímají jako zhodnocení svého majetku, i když je to spíš účetní efekt – pokud by nemovitost prodali, potřebovali by si stejně jinou drahou koupit. Problém ovšem mají jejich děti, které sice drahé nemovitosti jednou zdědí, ale předtím budou platit za velmi drahé bydlení.

No a teď si říkám – je problém hlavně v tom, že se lidé chtějí z nájmu přesunout do vlastního bydlení, nebo je situace složitá i pro ty, kteří zůstávají v nájmu, protože nájmy dramaticky porostou?
Za posledních deset let vzrostly nominální příjmy o zhruba 60 procent. Jenže nájmy už před covidem rostly rychleji než příjmy a do dneška stouply přibližně o 80 procent. Ceny bytů ke koupi pak vystřelily ještě výrazněji – o 140 procent.

To je hlavní problém. Životní úroveň se celkově zvyšuje. Ale zrovna bydlení, jedna z nejdůležitějších položek ve vašem rozpočtu, která má zásadní dopad na kvalitu života, zdražuje mnohem rychleji než mzdy. Jak nájemní bydlení, tak kupní ceny.

Jestli to zároveň není tím, že náklady na bydlení v Česku jen dohánějí západní Evropu. Nebylo to dřív tak, že jsme na bydlení vydávali disproporčně méně a teď se to dorovnává?
To je častý argument, ale realita je trochu jiná. Když se podíváme na srovnání s dalšími velkými městy střední i západní Evropy, vychází Praha z hlediska poměru nákladů na bydlení k příjmům jako jedna z nejméně dostupných metropolí. Kodaň, Stockholm, Vídeň, Varšava nebo Budapešť – pro své obyvatele jsou dostupnější.

Samozřejmě existují extrémně drahá města jako New York, Londýn nebo San Francisco, ale to jsou globální metropole s jiným ekonomickým kontextem a mnohem vyššími příjmy. Ve srovnání s městy, která jsou Praze blíž, je realita jasná – Praha je drahá. A navíc – srovnatelný růst cen bytů zažilo skoro celé Česko.

Co se s tím ale dá dělat? Protože to je věčná otázka, která bude pronásledovat tuto i příští vládu.
Řešení existují, ale není jedno zázračné. Nestačí jen více stavět, stejně jako problém nevyřeší jen dotované obecní byty. V Národní ekonomické radě vlády jsme navrhli seznam opatření, která bych rozdělil na dvě hlavní cesty. První, „pravá noha“, spočívá v rozšíření nabídky bytů – zlepšení trhu, částečná deregulace a odstranění překážek, které brání výstavbě. To v dlouhodobém horizontu sníží ceny. Ani to ale nepomůže všem. Proto je tu i „levá noha“ – role veřejného sektoru a cílená podpora pro ty, kteří se k bydlení nedostanou ani dnes, ani kdyby o něco zlevnilo. Klíčová je kombinace obou přístupů: efektivnější trh i pomoc těm, kteří ji potřebují.

Pojďme to vzít krok za krokem. O deregulaci se teď mluví na mnoha úrovních. V souvislosti s výstavbou se hovoří o extrémně zdlouhavých povolovacích procesech, s nimiž toho ale nynější vláda, ruku na srdce, mnoho neudělala.
Rychlost povolovacích řízení je důležitá, ale v Česku se na ni klade až přehnaný důraz. Zásadnější problém je nejasnost pravidel a provázanost regulací s územním plánováním. Developer může mít projekt plně v souladu s územním plánem, přesto je velmi zdlouhavé získat povolení kvůli odporu sousedů. Často to vede ke kompromisům, typicky zmenšení projektů, která zhoršují jejich ekonomiku a zvyšují nakonec ceny bytů. Řešením by byla větší předvídatelnost – pokud plán stanoví šest pater, mělo by být automatické, že projekt projde. Klíčové je dát předvídatelné limity, co developer opravdu může stavět, už při přípravě plánu, ať už mu budeme říkat územní, zastavovací, nebo regulační. Aby se předešlo sporům v pozdějších fázích.

Právě nepředvídatelnost povolovacího procesu je něco, co stavaře hodně trápí. Proč to politici už dávno nezměnili? Vždyť se to ví.
Zásadní reforma územního plánování je možná a na ministerstvu pro místní rozvoj na ní pracujeme v rámci skupiny, která hledá shodu mezi zainteresovanými stranami a inspiruje se také zahraničními modely. Problémem českého systému je extrémní podrobnost územních plánů, které přesně určují, že na parcele můžete stavět jen bytové domy nebo průmysl, ale jsou zároveň abstraktní. Sousedé do jejich tvorby často nevstupují a námitky vznesou až při konkrétním projektu, což vede ke sporům a zdržení.

Nový koncept by územní plány zjednodušil – určovaly by základní charakter území, veřejná prostranství a infrastrukturu, zatímco detaily by řešily zastavovací plány. Ty by umožnily předem stanovit výšku budov či hustotu zástavby. Získání povolení na samotnou stavbu, pokud bude v souladu se zastavovacím plánem, by mělo být mnohem jednodušší a už by nemohlo být blokováno sousedskými námitkami. To by proces výrazně urychlilo.

Takže by konečně nemělo být možné nějaký projekt blokovat, i když odpovídá předem schváleným pravidlům. To je přesně to, po čem developeři volají.
Smyslem je předem určit, co se v lokalitě může stavět, a předejít sporům. Tento přístup by pomohl i městům, která chtějí byty a mají i pozemek, ale nemají finance na vlastní výstavbu. Aby mohla vytvořit studii, která jasně nastaví, co na místě může vyrůst. Veřejnost by se mohla vyjádřit ještě před příchodem investora, který by pak pozemek od města koupil s jistotou, že po schválení už nebude možné studii zpochybňovat.

Druhým klíčovým cílem reformy územního plánování by mělo být odbyrokratizovat jeho zdlouhavost, která mimo jiné brzdí přeměnu brownfieldů na byty. Například na místě nefunkční továrny je stále povolen průmysl, ale výstavba bytů vyžaduje změnu územního plánu, což je proces na několik let s nejistým výsledkem. Řešením by bylo už z úrovně státu určit, že například v brownfieldech nebo komerčních zónách uvnitř měst s dobrou dostupností by mělo být automaticky možné stavět byty bez nutnosti měnit územní plán. A nejen byty, ale třeba i sportoviště pro rekreaci nebo kulturní zařízení.

A je na to potřeba úprava zákona?
Ano, současné zákony to neumožňují. Nový stavební zákon výrazně změnil povolování staveb a digitalizaci, ale v územním plánování udělal jen kosmetické úpravy. Realisticky, reformovat vše najednou bylo příliš velké sousto. Pokud ale chceme zjednodušit a zkvalitnit celý systém výstavby a rozvoje měst, i územní plánování bude muset projít zásadní proměnou. Na tom se teď pracuje.

Ambicí je představit to ještě před volbami?
Předpokládám, že minimálně konkrétní ideový návrh, jak by reforma měla vypadat. Ale ne paragrafované znění zákona.

Za drahým bydlením je zjevně spousta propletených problémů najednou. Proč?
Špatná opatření a špatné regulace plodí problémy, které se místo řešení příčin řeší zaváděním jiných nových regulací a ty generují zase jiné problémy – a vzniká začarovaný kruh. Efekt sněhové koule, kdy špatné politiky na sebe postupně nabalují další.

Příkladem jsou stavební normy týkající se parkovacích míst. Dlouho bylo povinné stavět zbytečně velké množství parkovacích stání, což prodražovalo výstavbu a zároveň přispívalo k vyšší automobilové dopravě. Tato regulace byla nedávno zmírněna ještě za Ivana Bartoše, což je krok správným směrem – uvidíme, jaký bude mít reálný dopad na výstavbu a dostupnost bydlení.

To je užitečná změna, ale zdá se mi, že o ní skoro nikdo neví.
Vyžadovat, aby developeři stavěli povinně k bytům parkování, zní na první pohled logicky. Na druhý, odborný pohled, to přináší řadu problémů. V praxi bývají ty povinné počty míst nadsazené – například pro všechny větší byty dvě stání, i když velká část rodin v těchto bytech má auto jen jedno nebo občas i žádné. To vede k paradoxní situaci – když se stání vybudují, prodávají se k bytům pod nákladovou cenu, například za 300 tisíc korun, i když vybudovat je stojí často kolem milionu korun. Nebo se rovnou započítají do ceny bytu.

Výsledek? Parkovací stání jsou fakticky dotovaná a lidé si jich pořídí víc, než kdyby měli platit plnou cenu. Což podporuje i vlastnictví více aut nebo větší užívání firemních aut. Rodiny, které mají jen jedno auto nebo žádné, nakonec dotují parkování těm, kdo mají aut víc. Náklady na jejich stavbu se rozpouští do ceny všech bytů a ty jsou zbytečně dražší o stovky tisíc korun.

Vede to také k nevzhledným řešením – místo přirozených ulic trčí z většiny nových bytovek polozapuštěné garáže, které vytvářejí nepříjemné městské prostředí. A tím přibývají důvody, proč lidé takové projekty často blokují – nejen že nevyhnutelně generují nový provoz, ony generují zbytečně vysoký provoz. A navíc okolí spíš devalvují, než aby ho zkrášlily. A čím více výstavby se blokuje, tím dražším se bydlení stává.

Navíc u parkovišť platí, že přísná regulace se hodila i samotným městům. Přenesly tím svůj problém s parkováním na developery.
Řada komunálních politiků nemá odvahu zavést tržní ceny parkování, naopak ho štědře dotují, v řadě sídlišť je dokonce zadarmo. Takže lidé si tím spíš pořizují auta, když vědí, že ho uskladní levně. Výsledkem je více aut a věčný – přitom zcela umělý – nedostatek parkovacích míst. Místo systémového řešení pak města byla ráda za státní regulaci, která přenesla problém na developery. To ale zdražuje bydlení a ještě víc podporuje automobilovou dopravu. Tento přístup se v zahraničí ukázal jako neefektivní, a je proto postupně opouštěn. I v USA.

Kromě parkování je ale problémem i financování obcí. Nové projekty znamenají výdaje na školy a infrastrukturu, ale obce nemají odpovídající příjem z daní nových obyvatel. NERV (Národní ekonomická rada vlády – pozn. red.) proto navrhuje i změnu financování, aby růst počtu obyvatel přinášel i adekvátní finanční přísun, což by snížilo odpor k výstavbě a zlepšilo dostupnost bydlení.

Myslíte, že je něco takového reálně životaschopné? Asi by to fungovalo, ale otázka je, zda je vůbec možné to prosadit, když tu máme silné politické hráče, jako jsou starostové, kteří debatu o změnách v rozpočtovém určení daní moc nechtějí.
Menší obce logicky hájí své zájmy, protože reforma by přesunula více peněz tam, kam se lidé stěhují. Jedna z možností počítá s tím, že část DPH ze stavebních prací by šla přímo do obcí, kde se staví. Takový mechanismus by obcím automaticky přinášel finance na pokrytí nákladů spojených s růstem populace a jakoukoli výstavbou vůbec.

Kvalitní urbanismus a přístup k bydlení se propisuje přece do celé společnosti, a to i do oblastí, které si s bydlením na první dobrou nespojujeme – třeba zdraví.
Ano, říká se tomu „housing theory of everything“ – pokud se města staví dobře, v lidském měřítku, podporuje to kontakty mezi lidmi, snižuje závislost na autech a má to vliv na zdraví obyvatel. Ve čtvrtích typu Vinohrady a Veveří nebo nově stavěných čtvrtích v Nizozemsku mají lidé vše na dosah – obchody, restaurace, školy, parky – a tím pádem jsou více v kontaktu se sousedy, více chodí pěšky nebo jezdí na kole. To se pak projevuje i na zdraví – děti například častěji chodí pěšky do školy a jsou zdravější. Navíc takové uspořádání měst produkuje méně emisí a snižuje celkovou ekologickou stopu. Oproti tomu v satelitních městečkách jsou lidé často izolovaní, musejí všude jezdit autem, což navíc ještě zhoršuje vzduch a dopravní zácpy v centrálním městě, ze kterého chtěli utéct.

Takže když nebudeme dál expandovat do satelitních městeček a místo toho se zaměříme na zahušťování měst, bude to mít pozitivní dopad?
Urbanisté mluví o udržitelné hustotě kolem 100 obyvatel na hektar. Pokud hustota klesne pod 100, občanská vybavenost – obchody, školy či hospody – už nemůže dobře fungovat. Pro představu, v Praze jsou nejhustější Vršovice s 322 obyvateli na hektar, v panelových sídlištích je hustota kolem 180, v okrajových čtvrtích s rodinnými domy jen 20 až 40 obyvatel na hektar.

Vyšší hustota je ekonomicky i ekologicky výhodnější. Nižší emise z dopravy, efektivnější vytápění. Šetří se prostor a snižují se náklady na infrastrukturu, protože stejný počet lidí obsloužíte kratší délkou ulic, vodovodních trubek atd. To znamená levnější provoz měst, nižší daně nebo lepší dostupnost služeb. Proto má smysl zaměřit se na kvalitní výstavbu dovnitř měst, namísto nekonečné expanze do satelitů.

Když jsem byl nedávno v Dubaji, uvědomil jsem si, že přestože je často označovaná jako moderní město, v mnoha ohledech jde vlastně o pravý opak moderního urbanismu. Ano, je tam spousta mrakodrapů, ale ve výsledku je to město postavené hlavně pro auta. To je úplně jiný koncept, než o jakém se bavíme.
Co chci zdůraznit: státní politika rozhodně nemá „tlačit“ lidi do bytů namísto satelitů. Náš problém je, že současné regulace a veřejné výdaje pokřivují trh, že naopak „tlačí“ lidi do satelitů a omezují jim možnost bydlet ve městech. Územní plány mnohde omezují výstavbu – někde lze stavět jen rodinné domy, dokonce se nařizuje minimální velikost parcel, jinde nemůžete předělat bývalou továrnu na byty. Normy na osvětlení dříve dokonce bránily stavbě tradičních městských bloků jako Vinohrady, i když trh v Praze říká jasně, že tyto čtvrti jsou nejvíc poptávané.

Rodinný dům se zahradou je ideálním bydlením pro 73 procent Čechů. Ale tento způsob bydlení je násobně dražší na veřejnou infrastrukturu. Což by samo o sobě ještě problém nebyl – pokud lidé tak bydlet chtějí, ať si za dražší infrastrukturu připlatí. Jenže to se neděje, například rozdíly v dani z nemovitosti mezi městy a venkovem jsou minimální, někdy i opačné. Bohatě je dotováno parkování, které jde s životem v satelitech ruku v ruce. Další skrytá dotace je skrze DPH: rodina, která si chce pořídit prostornější bydlení, třeba 150 metrů plochy, zaplatí z novostavby rodinného domu DPH 12 procent, kdežto z bytu 21 procent. To je rozdíl hodně přes půl milionu korun. Absurdní je, že ta nižší sazba DPH je oficiálně určena pro sociální bydlení, ale za sociální bydlení zákon považuje i vily do 350 m² plochy.

Dalším problémem je, že regulace často tlačí lidi do nejdražší možné varianty bydlení. Příklad: v Říčanech, kde žiji, není problém získat povolení na rodinné domy, územní plán to štědře umožňuje. Ale lidé, kteří by se raději spokojili s levnější řadovkou, už to mají složitější, jejich výstavba vyžaduje speciální regulační plán. To nedává smysl, protože řadovky jsou kompromisem mezi byty a klasickými rodinnými domy – jsou úspornější na vytápění a šetří místo. Ale regulace – nejen v Říčanech – preferují samostatně stojící rodinné domy, které jsou ale nejdražší z hlediska infrastruktury i ekologie a také pro peněženky kupujících.

Když si představím, co by se stalo, kdyby se výrazně zvýšila daň z nemovitosti pro rodinné domy, nevím, jestli na to nějaký politik bude mít odvahu.
Daň z nemovitosti už vzrostla celostátně o 80 procent, v některých městech i více, všem silným předvolebním heslům navzdory. Je fakt, že ve srovnání se zahraničím je stále nízká. NERV doporučil hlavně přesunout váhu daně z budov víc na samotné pozemky a jejich tržní hodnotu – mimochodem by tím daň více odrážela rozdíly v nákladech obcí na infrastrukturu, o kterých jsem mluvil výše.

Klíčové je totiž efektivnější využití obecních bytů. Pokud se do nich investuje, mohou se rychle vrátit na trh a stabilizovat ceny nájmů, zvláště pokud budou určené pro sociálně slabší, mladé rodiny či klíčové profese.

Celé je to složitý problém, kde neexistuje jednoduché řešení. Myslíte, že se dá v rozumném horizontu něco posunout, nebo se tu za čtyři roky budeme bavit o tom samém?
Rychlý efekt mohou mít rekonstrukce nevyužívaných obecních bytů. Mnoho z nich je prázdných kvůli nedostatku financí, ale když se tento zádrhel překoná, mohou se rychle dostat na nájemní trh a snížit tlak na komerční nájmy. Tyto programy se právě rozjíždějí. Jako NERV jsme doporučili zvýšit financování až na 24 miliard korun, a když větší část bude směřovat právě na opravy prázdných bytů, bude mít rychlejší efekt.

Dalším opatřením s poměrně rychlým efektem je zákon o podpoře bydlení, který by chránil ty, jimž hrozí ztráta domova. Pokud stát garantuje placení nájmů v krizových situacích, majitelé budou ochotnější pronajímat lidem s nižšími či nestabilními příjmy.

Naopak povolovací procesy a územní plánování jsou běh na dlouhou trať. Nový stavební zákon sloučil územní a stavební řízení do jednoho procesu, což by mělo zkrátit povolování velkých bytových projektů. Už třeba jen tím, že odpadne jedno kolečko odvolání a soudních sporů. Jak se to v praxi osvědčí, ukáže až čas – případně budou nutné další úpravy. A nakonec reforma územního plánování, bude-li udělána dobře, bude mít zásadní přínosy. Ale realisticky uplyne ještě několik let, než se vůbec schválí, propíše se do nových plánů a větší počty bytů se díky ní začnou stavět.

Jste tedy v tomto ohledu optimista?
Mírně ano. Z bydlení se konečně stává velké politické téma a už teď vidíme první dílčí změny. Například ve stavebním zákoně už k některým úpravám došlo. Schválené snížení parkovacích minim by mělo novou výstavbu zlevnit. O obecním bydlení už myslím panuje širší politická shoda, že by ho mělo přibývat a mělo by být finančně podporováno.

Samozřejmě, nedělám si iluze, že všechny návrhy NERVu projdou. Některé nejsou lidově populární, jiné berou moc části starostů, o obecně – mění status quo různým zájmovým skupinám, které na dnešním stavu naopak vydělávají.

Zmínil jste, že obce, kam se lidé stěhují, by měly dostávat více peněz na infrastrukturu. Ale proti tomu vždycky zazní argument, že přece nechceme vylidňování venkova. Jenže venkov se prostě vylidňuje. To je fakt.
Nelze strkat hlavu do písku před realitou. Vylidňování venkova je přirozený proces, který probíhá všude na světě. Města přitahují nové lidi, protože v nich rychleji roste produktivita práce, vznikají pracovní příležitosti a nabízí i víc služeb.

Politici chtějí, aby na venkově i v nejmenších obcích lidí aspoň neubývalo, zároveň aby Česko ekonomicky prosperovalo – to ale nevyhnutelně vyžaduje růst měst. Zároveň aby k nám ideálně nepřicházeli imigranti. Splnit tyto tři věci najednou je i čistě matematicky nemožné.

V dilematu města vs. venkov máme asi jen dva realistické scénáře vývoje. Buď Praha a Brno porostou dál a ostatní regiony se budou vylidňovat, anebo se budou rozvíjet i regionální centra jako Pardubice, Jihlava nebo Zlín. Takže i regiony budou prosperovat, ale skrze růst svých center. Pokud ta porostou, přirozeně do nich zamíří část lidí, kteří by jinak směřovali do Prahy nebo Brna. To by ostatně snížilo i tlak na růst cen bydlení.