Která část Prahy je dnes nejvíc našláplá? Přece Karlín! Možná je to zaujaté konstatování, protože v něm sídlí CzechCrunch i startupová komunita, z níž vzešel, ale bezesporu je to jedno z nejatraktivnějších míst metropole. Klasik by řekl: Jo, v Karlíně, tam by chtěl žít každej. Člověk, který na tom má zásadní zásluhu a který potenciál někdejší industriální čtvrti rozpoznal už v 90. letech, je investor a developer Milorad Miškovič. Ten k sobě a své firmě Karlin Port Real Estate ale teď poutá pozornost i chystanou přestavbou vyšehradského nádraží. Nebo tím, jak otevřeně hovoří o společnosti. „Chybí tady vášeň,“ říká v rozhovoru.

Miškovič přišel do Prahy počátkem 90. let studovat, protože Bělehrad, kde se narodil a tehdy s rodinou žil, neskýtal takové příležitosti. A jelikož je jako správný Balkánec plný energie a rád – opravdu hodně rád – se druží, postupně tu zapustil kořeny a stal se jednou z podstatných figur zdejšího developmentu. Dnes je člověkem s mnoha zkušenostmi a s ještě více kontakty. Ostatně právě to, že dokáže propojovat lidi, je klíčovou částí jeho neformálního vlivu.

V Karlíně, kde začal jako developer a realitní konzultant operovat ve druhé polovině 90. let, byl jeho souputníkem další velikán pražského realitního byznysu Serge Borenstein. Stal se i partnerem jeho skupiny Karlín Group. Posledních více než deset let ale Miškovič byznys rozvíjí s vlastní společností Karlin Port Real Estate, pod níž spadá i investiční fond Opportunity Real Estate Fund SICAV. V Karlíně nadále bydlí, dodnes v něm chystá nové projekty a podílí se třeba na přestavbě Rohanského ostrova. Jako svou základnu má nicméně už řadu let jiné místo – Slovanský dům v ulici Na Příkopě.

A právě tam jsme se potkali, abychom probrali, jak se mu daří. Přesně před rokem totiž zarezonovala zpráva, že se svým obchodním partnerem, izraelským podnikatelem Mikim Goldshteinem získali legendární budovu vyšehradského nádraží a že kolem ní vybudují komplex s malometrážními byty. Z Vyšehradu jsme se ovšem, jak už to s Miškem bývá, dostali ještě dál, mnohem dál. Jde totiž o člověka, který má silné názory a který se coby někdo, kdo přežil dvakrát rakovinu, nebojí mluvit ostře.

Je to rok, co jste získali vyšehradské nádraží a projekt na jeho přestavbu na komplex s mikrobyty. Kam jste se od té doby posunuli?
Pro nás, kteří jsme byli zapojení do revitalizace větších pražských rozvojových celků, jako je Karlín, Libeň, Vinohrady nebo Smíchov, je tento projekt výzva. Není to jednoduchý projekt, nedivím se, že jiní developeři se do něj nepustili. Ale s tím jsem do toho šel. Za ten rok jsme s architektem Ivem Nahálkou ze studia Archina projekt předělali a máme už vyřešená všechna stanoviska, co se týče bezpečnosti i dalších dotčených orgánů s výjimkou památkářů.

Objekt nádražní budovy jsme nicméně na základě připomínek památkářů opakovaně předělali, takže očekávám, že nejpozději během března dostaneme kladné stanovisko i od nich. Jelikož jsme projekt koupili s platným stavebním povolením, jakmile toto uzavřeme, stavební úřad vydá stavební změnu před dokončením a my vysoutěžíme generálního dodavatele. K nastěhování by to mohlo být začátkem roku 2028.

Co znamená, že jste projekt upravili?
Konečná varianta je taková, že místo 171 mikrobytů, s čímž se počítalo původně, jich bude 142. Bude tam také 13 obchodních jednotek v přízemí a celkem 51 parkovacích stání pod jedním z těch tří domů. Dominantou nadále zůstane nádražní budova, po jejíchž stranách vyrostou dvě nové stavby a budou propojené pasarelou, takže z jedné do druhé projdete suchou nohou. V centrální části, kde bude velkolepé lobby, bude i restaurace a kavárna. Chceme, aby to mělo pařížský šarm.

Když tam bude méně mikrobytů, čím je nahradíte?
Jak jsme se s projektem víc a víc seznamovali a sžívali se i s lokalitou, dospěli jsme s architektem k tomu, že v nejvyšších patrech všech tří objektů nebudou mikrobyty, ale velkolepé penthousy. Budou z nich výhledy na náplavku, na Vyšehrad, bude to velmi atraktivní. To by přece byla škoda, abychom tam nechali jen mikrobyty.

Takže i ceny budou vyšší?
Nejen apartmány, ale i mikrobyty budou posazeny hodně vysoko. Minimálně z dnešního pohledu. To se ale netýká jen našeho projektu, jde o důsledek desetiletí špatného fungování stavebního povolování. V Praze chybí až 120 tisíc bytů. I kdybychom nějakým kouzlem teď povolování napravili a zjednodušili, bude trvat dalších deset let, než se poptávka potká s nabídkou. Do toho do Prahy přichází každý rok zhruba 30 až 40 tisíc nových obyvatel, za dvacet let z ní bude dvoumilionová metropole. To vytváří velký tlak na růst cen a dotkne se to i našeho projektu, který má navíc parametry prémiového bydlení.

Kromě nádraží ale máte s Karlin Port Real Estate rozjetých víc projektů, ne?
Máme několik projektů, na kterých pracujeme. Jsou tradičně v Karlíně, v Libni a na Smíchově, ale třeba i ve Stodůlkách. Navíc vedle developerské a stavební firmy máme i investiční fond Opportunity Real Estate Fund SICAV. To je nikoli výnosový, ale developerský fond – takže zjednodušeně řečeno žijeme z toho, co postavíme a následně prodáme. Máme roční průměrnou výnosnost přes 14,42 procenta. Teď v něm je zhruba 700 bytů, ale chceme koupit a dokončit další čtyři projekty do konce tohoto roku.

Což by znamenalo co?
Pak bychom se dostali zhruba na 1 200 bytů. Ale jak říkám, náš fond koupí projekt, postavíme ho a pak jej prodáme. Jenže teď řešíme, že bychom koupili další fond, takzvaně retailový fond, který by cílil na výnosové nemovitosti. Tedy nájemní byty a kanceláře k pronájmu v Praze a retailová obchodní centra po celé republice.

To byste byli dost rozkročení, většinou jsou fondy specializované buď na bydlení, nebo na komerční nemovitosti.
Máte pravdu, ale na trhu je fúra peněz. A moje pohnutka je to, že české domácnosti jsou z hlediska úspor evropští rekordmani, mají na účtech tři biliony korun. Je to důsledek vaší mentality a toho, že byly vysoké úroky na spořicích a termínovaných účtech. Jak ale sazby klesají, očekávám, že dojde k mohutné vlně, kdy se v příštích letech část úspor z bank vylije do jiných investičních nástrojů. A myslím, že nemovitosti a fondy, které s nimi pracují, by z toho mohly profitovat. Takže chci, abychom měli retailový fond, kam půjde investovat od pěti set korun.

A ty mikrobyty, o nichž se začíná hodně mluvit?
To je ještě jiný příběh. Ozval se nám potenciální partner, že by s námi rád vytvořil další fond, který by investoval jen do mikrobytů v prémiových lokalitách, jako je Praha 1, Holešovice, Karlín, Letná nebo Žižkov, a že bychom vytvořili portfolio třeba 2 500 bytů. Je to něco, s čím si teď hrajeme, propočítáváme to. Uvidíme. Každopádně je na tom vidět, že každá akce vyvolá reakci. Je to jako sněhová koule. Začal jsem v byznysu mluvit o mikrobytech a už se to dostává někam, kam jsem původně ani nezamýšlel. Vždycky kolegům říkám, že musí koketovat, že musí být otevření a bavit se s lidmi, protože to v mém pojetí znamená získávat informace. A informace jsou příležitosti.

Platí ještě vůbec stará poučka, že rozhodující je lokalita?
Tuhle poučku znala už moje babička. Lokalita je daná a o tom, která je dobrá a která není, ví spousta dalších lidí kromě vás. To je takový nutný základ. Podstatné jsou ale informace, protože kdo má informace, má i výhodu.

Kam se tedy ceny v Praze vyvinou?
Například v Karlíně, což je moje srdeční záležitost, očekávám, že třeba byty na Rohanském ostrově se vyšplhají celkem brzy, v horizontu dvou až tří let, na 300 tisíc korun za metr čtvereční. Když jsme s panem Borensteinem v roce 2006 dokončili v Karlíně náš první rezidenční projekt, což bylo 22 bytových jednotek v Kollárově ulici, dostali jsme se na průměrnou cenu 46 tisíc korun za metr. To je zhruba dvacet let zpátky. Když si vývoj ceny protáhnete, těch 300 tisíc korun není až zase tak daleko, už dnes se v Karlíně průměrné ceny blíží 200 tisícům korun.

Vy jste dnes ale dost aktivní i mimo Prahu, třeba v Srbsku, že?
V Bělehradě jsem aktivní už od roku 2007. Máme tam s jedním z mých partnerů projekt na velký shopping park mezi letištěm a centrem Bělehradu. Vlastníme tam 25 hektarů a můžeme postavit až 170 tisíc metrů čtverečních prodejních ploch a bydlení. V Bělehradě chystáme také tři tisíce dostupných bytů v areálu bývalé fabriky.

Takže Karlín v Bělehradě.
Je to tak. My jsme do Karlína koncem 90. let vstupovali s tím, že jsme v oblasti viděli příležitosti, ne problémy. A že jich tam bylo. Ale cítili jsme, že to území má potenciál a čas nám dal za pravdu. Byli jsme všichni cizinci, takže nám to umožnilo se na Karlín podívat z určitého nadhledu. V Bělehradě to je v něčem podobné, ale třeba já tam nejsem tak úplně cizinec, znám ho od dětství dobře.

Mimochodem v Bělehradě je docela dost poznat český rukopis, dnes tam sice hodně řádí investoři z Perského zálivu, ale historicky, na počátku 20. století, to byl kapitál mimo jiné z českých zemí, který pomohl Bělehradu prokouknout.

Když jste zmínil, jak v Bělehradě řádí peníze z Perského zálivu, tak vy jste prý pomohl českému miliardáři Radovanu Vítkovi prodat jeho chorvatský hotelový komplex na Hvaru do rukou investorů z Emirátů.
Naopak, pomohl jsem Emaaru, což je největší dubajský developer, koupit od Radovana Vítka jeho hotelový komplex. Víte, já jsem docela aktivní v celé bývalé Jugoslávii. I v Černé Hoře, odkud úplně původně pocházím. S jedním srbským developerem chystáme například v malebném místě zálivu Boka Kotorska projekt luxusních apartmánů a vil.

Jak se tam mimochodem staví ve srovnání s Prahou nebo Českem?
V Bělehradě je proces výstavby včetně povolování násobně rychlejší. Není to sice ani tam ideální, ale rozdíl je zásadní. Nebude náhoda, že přes Bělehrad a Srbsko se v posledních letech rozšířilo několik desítek českých investorů a podnikatelů právě na Balkán. Je to důsledek toho, že zdejší podmínky brání nejen přílivu zahraničního kapitálu, ale blokují i ten domácí, a tak si hledá cestičky ven.

Třeba spolumajitelé společnosti Sebre, kteří v Praze postavili špičkový dům Drn a kteří jsou hodně aktivní právě i v Bělehradě, tedy Petr Němec a Jan Fidler, se nijak netají tím, že s Prahou ztrácí trpělivost a že se soustředí víc a víc do Londýna a do Srbska. Strašně se jim vleče například projekt Šemíkův břeh na nábřeží Smíchova.
Je to tak. Alibismus politiků, a to platí napříč stranami, mě neuvěřitelně rozčiluje. Nechápu, proč nedokáží přijít s žádným řešením, stačilo by je převzít ze zahraničí, kde stavební procesy fungují dobře. Na okopírování něčeho, co je funkční a dobré, není nic špatného. Jenže tady chybí vize a odvaha.

Praha, a vlastně nejen ona, stagnuje.
A je to strašná škoda, protože třeba z pohledu stability a kvality realitního trhu a byznysu jsme na tom v současné době mnohem lépe než Němci nebo Rakušané. Ani nemluvím o jižanských státech. Takže investiční, ekonomické a projekční podmínky pro to, aby se Praha dynamicky rozvíjela, by tu byly skvělé, jenže je brzdí byrokracie. Neděláme nic.

O kvalitní a odvážné architektuře ani nemluvě.
Dobře, že to zmiňujete. Jsme tady moc konzervativní. Do Karlína jsme kdysi přivedli se Sergem Borensteinem jména jako Ricardo Bofill, ale tohle později usnulo. Jsem moc rád, že se objevil Marek Dospiva, který i kvůli svému egu, což je naprosto legitimní, vydupal ze země Masaryčku se Zahou Hadid. Kéž bychom takových investorů a projektů měli víc, musíme být otevřenější. Každé dvě dekády by měly ve městě zanechat nějakou stopu, ale to se v Praze neděje. Potřebovali bychom to i kvůli turistice, aby tu lidé trávili více času. A to špičková architektura zajistí.

Třeba se to povede s Vltavskou filharmonií, i když jsem spíš skeptický.
Je to famózní projekt, strašně moc bych si přál, aby vyšel. A peníze nebudou problém. Když máte dobrý projekt, a tohle vypadá jako skvělý projekt, vždycky je seženete. I ze soukromých zdrojů by to šlo.

Jenže nás nebrzdí jen byrokracie…
Nikdo o tom nechce mluvit, ale chybí nám imigrace. Já to říkat mohu, protože jsem člověk, který sem přišel z Balkánu. Ale pozor, ze západního Balkánu, z bývalé Jugošky, což je něco jiného než východní Balkán s Albánií nebo Rumunskem. Každopádně na lidech jako já je vidět, že imigrace může být funkční, ne?

Když se ale podíváte, jak někteří politici nejen u nás imigraci zneužívají, nevím, zda se v tom v dohledné době něco může změnit.
No jo. Ale lidé ze západního Balkánu v sobě mají dravost, kreativitu, elán, máme vášeň. To jsou dobré vlastnosti. V Česku je jedna populární písnička, která vystihuje přesný opak toho, k čemu jsem byl vychovaný – 1970 od Chinaski. Zpívá se tam: „Naši mi vždycky říkali, co můžeš, sleduj zpovzdálí. A nikdy nebojuj sám.“ Mně ale vždycky říkali, ať se nebojím ukazovat svaly, ať klidně balím holky a koketuju, ať někoho praštím, když chci. To mi pomohlo i dvakrát překonat rakovinu, jsem akční a umím se rychle rozhodovat. A takoví jsme my, imigranti. Alespoň někteří z nás, což nakonec celou společnost obohatí.

A víte, co mám ještě rád? Improvizaci. Což je zase něco, co když řeknu Čechovi, tak se začne stavět na zadní a je to pro něj signál problému. Řekněte si to anglicky: innovation, improvisation… To jsou krásná slova. Ale pro vás to je často něco, co budí rozpaky. Improvizace je přitom vrchol lidského konání, já ji miluji třeba ze sportu.

Zase se vám hodí v byznysu, když čelíte papírování a byrokracii. S improvizací to pak jde o dost líp.
To máte naprostou pravdu. Bohužel situace je taková, že na trhu je ohromný přebytek peněz, je tu ohromný zájem, i zahraniční kapitál by chtěl investovat, ale „my“ mu bráníme. Je to strašné. A když to dáte do kombinace s určitou zdejší opatrností, třeba když u některých dealů probíhá i roční posuzování nabídek… Ježíši, kdyby měl chlap balit rok dámu, tak by z toho nikdy nic nebylo.

Jestli vy to tady ještě máte vůbec rád.
Pozor, nesmí dojít k mýlce, mám to tu ohromně rád. Jen se u mě možná emoce projevují víc a víc, čím jsem starší. Přitom by to asi mělo být opačně, že? Ale ta balkánská duše o sobě dává prostě vědět. Každopádně zlaté české ručičky, to není žádné klišé, to je ve vší úctě ohromná věc. Vy dokážete vyrobit naprosto neskutečné věci. Akorát máte problém je prodat. Na to už je potřeba dravost, vášeň, takt, zvědavost. A to vám někdy chybí. Měli byste být víc zvědaví.

To už je skoro filosofický rozbor naší národní duše.
Máte pravdu, že jsme trochu odbočili. Ale ještě dokončím myšlenku. Víte, co nesnáším? Když někdo mluví o tom, jak se chystá na penzi. To je největší blbost, jakou znám. Jaká penze? Neznamená to nic jiného než oficiální vypnutí mozku i těla. Když budete ale zvědavý a pracovitý, můžete žít sto let. Aktivita posouvá vpřed.

Vy jste přežil dvakrát rakovinu a ví se o vás, že máte život hodně rád. Co říkáte na debatu o tématech jako work-life balanc?
No… Mně se z toho někdy zvedá až žaludek. Pojďme slovo od slova. Balanc vnímáme každý jinak. Když se teď spolu podíváme na dvůr Slovanského domu, každý uvidíme něco trochu jiného. Tak je to správně. Ale work-life balance? Tam začínám vidět rudě.

Proč?
Protože ve skoro každém pohovoru, který absolvuji, když hledám lidi do Karlin Portu nebo do fondu, se ptám, kde by ti uchazeči chtěli být za pár let. A i je vyzvu, ať se nedrží zkrátka, ať jsou ambiciózní. A oni začnou mluvit o work-life balance. Chápete to? Já ne. Jsou to často děti, které mají všechno, co jsme neměli my.

V tom to možná je.
Nejspíš ano. Říkám tomu, že začínají být too early, too fat. Moc tlustí příliš brzy. Nejsou hladoví. Samozřejmě obrazně řečeno. Není to jen český problém, ale celosvětový. Nebo určitě na Západě. A když mně, člověku s tolika šrámy z byznysu i života, začnou líčit, jaké mají starosti, tak začnu mlčet.

To je špatně?
Ano. To u mě nikdy neznamená nic dobrého, musím se totiž uvnitř bránit, abych je neurazil, abych neřekl něco sprostého. Vaří se to ve mně.

Když jste sem přišel v 90. letech, asi jste tu ale cítil nějakou energii, která vám teď chybí.
Hodně se to změnilo. A hodně se o tom s kolegy a přáteli byznysmeny bavíme. Že tahle země má neuvěřitelné možnosti, takový potenciál, ale nevyužívá je.

Také si někdy říkám, že celá naše společnost ztratila drajv a jak byste řekl vy, nechce se jí koketovat.
Máte pravdu. Něco se zlomilo a řekl bych, že se to stalo zhruba před deseti lety. Od té doby cítím, že není kolem dost energie. Poznám to i na takových zdánlivých drobnostech, že když někam přijdu – a věřte mi, že já pařím hodně, i když mám skvělou rodinu –, tak tam bývá mnohem větší nuda a ticho než dřív. Takže to, co zmiňujete, vnímám nejen v práci, ale i na večírcích.