Petr Němec patří k nejvýraznějším postavám nastupující generace českých advokátů. Výrazně na sebe v minulých letech upozornil bojem proti neférovým půjčkám a předraženým exekucím. Nyní se pouští do křížku s těmi, kteří různými triky a podvody berou lidem, často uvízlým v problémech, jejich nemovitosti. A to včetně takzvaných flipařů, které svými kurzy a výstupy na sociálních sítích pobláznila dvojka Maxim Ponomarenko a Juraj Sutoris. „V Česku aktuálně probíhá obrovský přesun vlastnictví na nemovitostním trhu, hlavně na vesnicích,“ upozorňuje Němec v rozhovoru pro CzechCrunch.

Soudy už začaly řešit případ, kde se Němcova klientka dostala přímo do osidel světa, v němž za nitky tahají právě „králové flipaři“, jak se rádi titulují. Jde o spor, kdy psychicky nemocná matka prodala svůj podíl firmě Maxima Ponomarenka, který jej později přeprodal absolventce svých kurzů flipování nemovitostí: „Za podíl, který oni koupili za 100 tisíc, po půl roce chtěli 1,5 milionu.“ Na případ upozornily i Hospodářské noviny.

Na to, že takzvané flipování nemovitostních podílů je velmi riskantní a na hraně etiky se pohybující disciplína, která má blíž ke spekulacím než k investování, v poslední době upozornil například zakladatel skupiny Partners Petr Borkovec nebo advokát, investor a youtuber Kirill Juran. Ty všechny včetně Němce začali Ponomarenko se Sutorisem zostouzet na sociálních sítích.

Podle Petra Němce jde ale jen o pověstný vrcholek ledovce, na trhu prý působí spousta dalších a možná nebezpečnějších skupin, které se k nemovitostem dostávají pomocí praktik, jako jsou zpětný leasing nebo zakládání družstev. „Trápí mě, že od lidí z nemovitostního trhu slýchám, že právě tyto ovečky se nezřídka chovají za hranou. Je možné, že řada z nich je sama pod tlakem, mohou mít napůjčováno a to může vést k excesům. Budou si svou zlost vylívat někde jinde,“ připomíná Němec v rozhovoru.

Hodně se teď mluví o flipování nemovitostí, ale to asi není jediný nešvar, který se na nemovitostním trhu děje, že?
Vezmu to od začátku. My jsme vyrostli na zastavování protiprávních exekucí, naše klientela jsou lidé, kteří se zadlužili přes úvěry. Podařilo se nám časem vytvořit judikaturu, edukovali jsme trh, zastavujeme exekuce ve velkém. Postupně se na nás ale začali obracet i lidé s tím, že mají nějakou nemovitost a hrozí jim u ní dražba nebo jiný problém. V Česku aktuálně probíhá obrovský přesun vlastnictví na nemovitostním trhu, hlavně na vesnicích. Objevují se různé skupinky, které připravují lidi o nemovitosti.

Jak na to jdou?
Třeba přes zpětné leasingy. Místo toho, aby vám poskytli půjčku, což oficiálně nemohou, protože nemají licenci ČNB, říkají tyto společnosti nebo lidé, že od vás koupí nemovitost a časem vám ji prodají zpět s tím, že jim budete v mezičase platit nájem. Nájem je samozřejmě nastaven tak, že člověk ho není schopen splácet, ve smlouvách bývají navíc schované chytáky, že je třeba udělat to a to, jinak přijde pokuta.

A na to asi sází…
Přesně. Protistrana třeba řekne: Prosím vás, teď tu týden nebudu, ale to je v pohodě, doneste mi nájem později. Jenže to je fígl, pak bum, zesplatnění a pokuta už jede. Touto cestou přicházejí k nemovitostem. Obchází se i zákon o spotřebitelském úvěru – nastrkávají lidi, jimž pošlou peníze, a tito bílí koně někomu půjčí, takže to je půjčka fyzické osoby fyzické osobě. Jenže následně svou pohledávku postoupí dané firmě, která na začátku v podstatě poskytla úvěr. Cílí přes různé sankce a pokuty na lidi, kteří jsou v dluhových problémech a jimž chtějí sebrat nemovitosti.

Takže jde o nemovitosti?
Naprosto jasně. Co jsem měl možnost vidět do vnitra těchto společností, jak fungují, tak i ony si půjčují relativně draze. Jen na úrocích by nedělaly velký zisk, potřebují se levně dostat k nemovitostem. A také se nahrabou na pokutách.

Jaké další triky se používají?
Například se tu ve velkém rozjela družstva. Přesný rozměr se dohledává špatně, přes katastr to jde vypátrat složitě, ale z trhu slyším, že to je čím dál větší problém. Je to obří bublina, která splaskne. Vytipují si člověka, který má dluhy a nemovitost, a pak mu nabídnou, že od něj nemovitost koupí a tím mu umožní splatit dluhy. Zároveň mu slíbí, že nemovitost půjde do družstva, jehož se stane podílníkem, a že si ji časem bude moct vykoupit zpět. Jenže v průběhu času zvedají nájem, jsou tam různé netransparentní, extra vysoké poplatky a výsledkem je, že člověk o svou nemovitost přijde.

Kterých triků jsou oběťmi lidé, co se na vás obrací?
Nejvíc klientů máme na zpětné leasingy, s tím se roztrhl pytel po celé republice. Skoro to vypadá, jako by od sebe různé skupinky opisovaly. Bohužel řada poškozených či klientů nedosáhne na naše služby, protože ani my to nemůžeme dělat pro bono. Družstev u klientů zatím tolik nemáme. Jde často o zranitelnější lidi nebo jim déle trvá, než odhalí podvod.

Už jste ale podnikli první kroky proti skupině družstev Jak bydlet doma, na jejíž praktiky před časem upozornil například portál Investigace.cz.
Udělali jsme první právní kroky, je vydané předběžné opatření, aby se zablokovala nemovitost a mohlo se určit vlastnické právo ve prospěch našeho klienta. Cílíme na zneplatnění celé kupní smlouvy.

Proč se tento typ nemovitostních podvodů vlastně tak rozmohl?
Odhaduji, že to souvisí se zpřísněním spotřebitelských úvěrů. Trochu jsme ten problém vlastně pomohli vytvořit my. I díky naší práci vznikla judikatura na posuzování schopnosti splácet úvěry, která je celkem přísná. A banky dávají ruce pryč od každého, kdo má nějakou exekuci. Což je problém.

Člověk, který má dům za pět milionů a má na sobě půlmilionovou exekuci, kvůli které mu exekutor z účtu stahuje 20 tisíc měsíčně, přijde za bankou, ať mu půjčí půl milionu, že se vyplatí z exekuce. Jenže banka mu je nepůjčí, protože je pro ni rizikový, má exekuci. Banka se bojí regulátora, jenže tomu člověku by její půjčka pomohla. V tomto jsme trochu zablokovaní.

Vy jste se ale pustili i do případu, v němž figurují jména Maxima Ponomarenka a Juraje Sutorise.
Máme první případ, který zastupujeme a který je ukázkový. Obecně platí, že když si někdo postaví byznys na scelování nemovitostí, není na tom nic špatného. Problém nastává, když začnete zneužívat něčí neznalosti hodnoty majetku, koupíte od něj podíl a pak začnete tlačit na hraně morálky na ostatní vlastníky, aby vám buď svou část prodali za zlomek ceny, nebo aby tu vaši koupili naopak za násobek tržní hodnoty. A právě náš případ je ukázkový.

Poškozeným vyhrožoval znásilněním, podpálením domu, přejetím autem, nastěhováním „cikánů“ nebo pořezáním v obličeji.
Mimoto neoprávněně držel střelné zbraně.
Pravomocně odsouzen…

Teď o vás postuje podobné koláže.

Tak jen hlásím, že v nejbližší době neplánuji spáchat… pic.twitter.com/TMoVj2H71d

— Kirill (@KirillJuran) June 7, 2024

Popište ho.
Naše klientka vlastní tři čtvrtiny nemovitosti. Domeček v nic moc stavu, ale je k tomu velký pozemek. Čtvrtinu vlastnila její matka, která je však dlouhodobě psychicky nemocná, opakovaně byla hospitalizovaná v psychiatrické léčebně. Ani se nestýkaly. Najednou se objevil nový vlastník podílu s tím, že chce, aby mu naše klientka hradila nájem, nebo mu zaplatila 1,5 milionu, převedla na něj tři čtvrtě pozemku a nechala si dům.

Tak jsme si sedli ke katastru a co nevidíme. Loni v prosinci matka prodala za 100 tisíc korun svůj podíl, jehož hodnota ale byla kolem půl milionu, a to společnosti MI Estate Maxima Ponomarenka. Ta ho obratem prodala za 400 tisíc jiné společnosti, kterou vytvořil jeho spolupracovník Juraj Sutoris a kde už figurovala absolventka jejich flipovacího kurzu. Následně se to za dalších 600 tisíc prodalo přímo té absolventce, která přišla za mou klientkou. Je tam patrné neúměrné zkrácení, což je institut známý z civilního práva, ale vidím i přesah do trestní roviny, a to je lichva. Jsou tam znaky zneužití neznalosti, nezkušenosti, psychické nemoci a hrubý nepoměr, kdy koupili za 100 tisíc část nemovitosti v hodnotě alespoň půl milionu.

V tomto případu jste ale asi teprve na začátku.
Jsme. Chování absolventky kurzu, kterým my říkáme ovečky, je vlastně celkem OK. Chce sice nesmyslnou částku, ale to není až takový problém, na to nemusíme přistoupit. Může nakonec být i docela zklamaná, protože nemovitost je v tak špatném stavu, že spíš ona bude mít výdaje třeba s opravami. Trápí mě ale, že od lidí z nemovitostního trhu slýchám, že právě tyto ovečky se nezřídka chovají za hranou. Je možné, že řada z nich je sama pod tlakem, mohou mít napůjčováno a to může vést k excesům. Budou si svou zlost vylívat někde jinde.

Pánové Sutoris a Ponomarenko se na sociálních sítích dost hrubě navážejí do svých kritiků, druhý jmenovaný mi se svými tetováními připomíná spíš než byznysmena člena nechvalně proslulého salvátorského gangu MS-13. Vy z nich ale asi nemáte strach, co?
Já už toho zažil. Děláme u nás v kanceláři kauzy proti mnohem větším hráčům s mnohem větším kapitálem a většími konexemi, než mají pánové Ponomarenko a Sutoris. Oni sice vypadají jako gangsteři, prezentují se tak, ale ve výsledku bývají mnohem nebezpečnější ti, kteří tak vůbec nepůsobí.

Nedávno jste zmínil i to, že byste chtěl založit něco jako fond, který by financoval právní pomoc lidem v problémech. Jak si to představujete?
Je to vlastně starý nápad, tu a tam mi někdo napsal, zda nechci peníze na pomoc lidem, kteří ji potřebují. My umíme fungovat byznysově u exekucí, dá se to nastavit a vymyslet tak, že zbude i na právní služby, dost peněz obvykle leží u exekutorů. Takže tady můžeme nabírat klientů, kolik chceme. U nemovitostí to jde vymyslet také, ale jsou to dlouhé peníze a klientů začíná být opravdu hodně.

Chceme většinou zaplatit nějakou zálohu, beru to i jako určitou motivaci pro klienty, že budou spolupracovat. Jsou tam ale i soudní poplatky, v případě předběžného opatření, když je potřeba zablokovat převody nemovitostí, se skládá jistota 10 tisíc korun… To všechno pro některé lidi může být finanční problém. Už kdysi mě oslovil Radek Hábl (známý odborník na insolvence – pozn. red.), že by chtěl udělat něco jako právní poradnu 2.0, která by platila advokátům za pomoc ve složitějších kauzách.

Jakou by to mělo formu?
Budeme teď mít schůzku a zkusíme něco vymyslet. Asi by vznikla neziskovka, vybraly by se peníze a s klientem by se vždy podepsal smluvní kontrakt. Klasický fond by to ale nebyl, to není třeba. Proto o tom hovořím jako o fondu v uvozovkách.

A kapitál byste získali formou fundraisingu.
Ano, nechce se mi to vybírat po stokorunách. Nemovitostní trh je opravdu naštvaný, subjekty, o kterých se tu bavíme, mu totiž kazí jméno i byznys, takže motivace něco s tím udělat, tu je. Myslím, že by stačila částka kolem deseti milionů korun, aby se síly vyrovnaly.

Když tyhle společnosti dostanou přes prsty, stáhnou se. Podle mých informací na tom ani všichni tihle podnikavci nejsou finančně moc dobře, točí peníze, je to v podstatě letadlo. Bývají to lidé, kteří se snadno zhlédnou v bohatství a roztočí kolotoč, který pak nejsou schopní ukočírovat. Nebo se chovají jako svině nejen k lidem, ale i ke svým kolegům. A to všechno se dříve či později projeví. Zkrátka to nebývají podnikatelé, kteří by budovali firmy na stovky let. Navíc i z těchto kauz by se nakonec dala část prostředků tahat zpět do tohoto „fondu“ a zpětně jej tak financovat.

Je v tomto směru nějak aktivní policie? Vy jste k její práci dost kritický…
Hospodářské kriminálky jsou rozeseté po okresech a tam obvykle sedí nějaký strejda, který vám řekne, že lichva je přece u úvěru a nikde jinde. V katastru nemovitostí možná nikdy nebyl, nevyzná se v ekonomických věcech ani složitějších konstrukcích a obvykle to odbude slovy, že si ten člověk měl pořádně přečíst smlouvu. Takže musíte podat stížnost ke státnímu zastupitelství, které mu to hodí na hlavu, a pak se to možná pohne.

Je tam bohužel cítit obrovská snaha všechno odkládat, policie je přetížená a jede na čárky, jakmile to je složitější, nechce se jim to dělat. Navíc vůle a schopnost spojovat si případy, které se dějí na různých místech, ale jsou si podobné, absolutně chybí. Takže někdy mám spíš pocit, že to policie kryje, než že by s tím bojovala.