O tom, že bydlení má být udržitelné, soběstačné a co nejméně energeticky náročné, hovoří Jan Řežáb, kudy chodí. A nejen to – on ho takové i staví. Už téměř dvě dekády. Jeho společnost JRD Development, člen skupiny JRD Group, která patří k předním pražským developerům, je průkopníkem nízkoenergetických a pasivních – především bytových – projektů. Přestože sám říká, že na něj mnozí v branži dlouho koukali jako na exota, trh už začíná chápat, že důraz na ekologii je nutnost. Jen by potřeboval ještě trochu pošťouchnout.

Osmačtyřicetiletý Jan Řežáb založil JRD v roce 2003 a jeho prvním projektem byl menší bytový dům v pražské Chuchli. Do té doby prošel coby absolvent stavební fakulty ČVUT firmami jako Skanska nebo Eube, chtěl ale zkusit něco jiného. S větším důrazem na udržitelnost. „Od dětství jsem měl k ekologii hodně blízko. Jako stavbyvedoucí ale nemáte moc šancí, jak takový pohled při stavbě prosadit. Tak jsem si musel založit vlastní firmu,“ vzpomíná.

Od začátku se soustředil na nízkoenergetické a pasivní projekty. Dodnes jich jeho firma dokončila 27, celkem jde o bezmála dva tisíce bytů. Nyní má ve výstavbě například rezidenční komplexy Císařská vinice, Vital Kamýk či Bohdalecké kvarteto, kromě toho připravuje několik komerčních center. Další divize skupiny JRD se věnují správě pozemků, investují do nájemního bydlení a obnovitelných zdrojů energie a drží většinu ve společnosti Millenium Technologies, která vyvíjí technologii plazmového zplyňování odpadů.

Developerská odnož JRD utržila v roce 2021 přes miliardu korun. Pro nejbližší roky má velké plány a očekává silný růst, mimo jiné díky řadě lukrativních parcel, které v minulých letech získala. Jan Řežáb, rodák z Plzně, je také aktivním mecenášem a filantropem, spolupracuje například s Nadací Via. V rozhovoru pro CzechCrunch popisuje, jak budou vypadat developerské projekty za pár let kvůli požadavkům na udržitelnost, proč může být z plazmy další Tesla a že každá krize přináší i něco dobrého.

Jak moc jste coby byznysmen nervózní z toho, co nás čeká?
Už dlouho jsme se s kolegy připravovali, že přijde krizové období. Samozřejmě, že jsme neočekávali covid, zdeformované dodavatelské řetězce a už vůbec ne válku. Počítali jsme spíš s nějakou formou ekonomického ochlazení. A právě tato příprava nám velmi pomohla. Máme koupenou řadu pozemků, rozjetých mnoho projektů a připravujeme firmu na boom. Pokud se naplní naše plány, věříme, že bychom mohli v roce 2024 dosáhnout čtyř- až pětinásobku současných tržeb – tedy kolem pěti miliard korun. To je opravdu velký a manažersky náročný skok.

Stejně, být podnikatelem v této době asi není úplně selanka, že?
Žijeme ve velmi složité – a nejen podnikatelsky náročné – době. Je to pro nás každodenní zkouška, jak se dokážeme vyrovnat s operativními i strategickými riziky. Obdivuji, co zvládají výrobní firmy, na které působí ještě šílenější tlaky než na nás. Bylo narušeno jedno letité paradigma a najednou už neplatí motto náš zákazník, náš pán, ale spíš náš dodavatel, náš pán. A to nemluvím jen o generálních dodavatelích, protože inflační tlaky přichází spíše zezdola – od výrobců a dodavatelů surovin. Nastala opravdu extrémní situace, která jen tak nepomine. Inflace je velký problém již nyní, ale horší je, že se na řadě míst ve své skutečné výši ještě neprojevil. Například zdražení energií se teprve promítne do nových cen. Podnikatelský svět je úplně jiný než před pár lety.

Vidíte na tom něco dobrého?
I krize může mít řadu očistných účinků a snažím se věřit, že na ní může být ve výsledku i něco dobrého. Byť samozřejmě chápu, že je ve společnosti mnoho lidí, jejichž těžký život se nyní ještě zhorší. Řada z nás si ale žila na vysoké noze, příliš konzumním způsobem života a nevážila si výdobytků, které jsme měli a mezi něž patří levné energie a mír. Myslím si, že řada věcí ztratí nálepku samozřejmosti, možná si začneme více vážit manuální práce a posuneme se k větší udržitelnosti.

Na druhou stranu zrovna developeři na tom, že jsme si žili na vysoké noze, náramně vydělávali, ne?
My jsme sice v minulých letech dosahovali dobrých ekonomických výsledků. To ale nebylo dáno jen situací na trhu, která je často spojena s mimořádnými výkyvy. Pomohla nám k tomu i skladba financování či ošetření rizik v celém výrobním a investičním cyklu. V našem oboru je navíc klíčové umět pracovat s cenou a dobře ji naplánovat. Může se totiž stát, že byty rozprodáte příliš brzy, pak vzrostou náklady, a vy skončíte ve ztrátě. Je to určité umění dokázat najít rovnováhu v jaké fázi projektu a za jakou cenu prodávat. Příkladem je jeden z našich projektů, u kterého jsme se dostali do černých čísel až po prodeji posledních 10 procent bytů.

Takže cenové modelace jsou složitější než dřív?
Samozřejmě. Příkladem je náš aktuální projekt Císařská vinice. Stavební firma, s níž spolupracujeme, po nás požadovala víc peněz, protože se zásadně změnily náklady a hrozila by jí obrovská ztráta, případně i krach. Ano, mohli jsme trvat na cenách ve smlouvě, ale chtěli jsme se zachovat jako dobrý obchodní partner. I přes obrovský tlak od zájemců proto dáváme byty do prodeje postupně. Ceny jsou dnes úplně někde jinde a pro nás by byl velký problém, pokud bychom je rozprodali za staré ceny, ale zároveň museli platit ceny nové.

Také si myslíte, že ceny nemovitostí klesat nebudou?
Jakékoli predikce se dnes rovnají spíš věštění. Vývoj na trhu je totiž opravdu turbulentní. Podle našich analytiků by se ovšem realitní trh neměl zvrátit do záporných čísel. Je zde stále tak silný převis poptávky nad nabídkou, že to nedovolí cenám spadnout dolů. Očekáváme proto zdražování kolem osmi procent za rok. A to i za letošek. Dlouhodobě to pak může být kolem pěti či šesti procent.

Já si vždycky říkám, kde se berou lidé, kteří mají na to, aby si koupili malý byt v Praze za deset milionů.
Mění se struktura nakupujících a zároveň se byty dost zmenšují. Nemovitosti dnes nakupují především bohatí lidé, kteří mají k dispozici hotovost, nebo vlastníci jiné nemovitosti. Ti mohou prodat například byt v paneláku, vzít si hypotéku a koupit si novější a lepší bydlení. Nebo využít spoluúčasti širší rodiny. Méně bonitní lidé, kteří nemají tyhle možnosti, si dnes vlastní nemovitost nekoupí. To by se musela razantně změnit situace na trhu nebo prudce klesnout sazby hypoték.

Teď do toho ještě naskočí drastický růst energií…
Přesně tak. Smutným příkladem je důchodce v rodinném domě, který má dnes opravdu velký problém zvládnout zaplatit zvýšené náklady na energie. Jedním z řešení energetické krize je právě výstavba pasivních bytových domů, u nichž je spotřeba zcela minimální. Aktivní rodinný dům, který jsem postavil pro svou matku, má celkové náklady včetně výdajů za vodu a svoz odpadu pouze 26 tisíc korun za rok. A rozvoj udržitelného stavebnictví a postupný přechod na zelenou energetiku je dnes významnější než dřív, kdy jsem byl se svým přístupem spíše za exota. Dnes se toto téma stalo společenským mainstreamem.

Jenže když bydlíte v bytě, jsou vaše možnosti, jak se ozelenit, omezené.
To záleží na úhlu pohledu. Právě bydlení v bytovém domě na důležitých infrastrukturních bodech, v blízkosti vlaku nebo metra, bývá udržitelnější a energeticky úspornější než v rodinném domě, ze kterého navíc musíte dojíždět autem do práce. Park nad metrem proto považuji téměř za zločin.

Proč je zločin postavit u metra park?
Výstavba by se měla koncentrovat kolem metra nebo nádraží, kde se vyskytuje nejvíce lidí, a postupně se rozmělňovat a snižovat.

Ekologické výstavbě se věnujete už dlouho, JRD je průkopník v udržitelném developmentu. Teď se o ní mluví i kvůli válce a Green Dealu víc a víc. Jak bude podle vás vypadat stavební standard za pár let?
Není třeba mít futuristické představy. Dá se vyjít ze stejných standardů, podle kterých již bezmála dvacet let stavíme. Byt v pasivním standardu je potřeba vytápět zcela minimálně. Složitější je zajistit jeho energeticky úsporné chlazení, které je finančně náročnější a technicky poměrně složité. Ideální je, pokud na vás nefouká chladný vzduch, ale interiér se ochlazuje přes konstrukci. My používáme třeba chlazení betonovými stropy. Vedou v nich rozvody, v nichž proudí voda s o něco nižší teplotou, než je ta prostorová. K chlazení se využívá i takzvaný freecooling, při kterém pustíte do trubek chlad z vrtů pohánějící oběhové čerpadlo.

Jaké další prvky jsou, případně budou, implementovány do staveb?
K velkým energetickým úsporám přispívá samozřejmě tepelné čerpadlo zkombinované se solárními panely, případně další prvky, které se dnes již objevují na trhu. Například fotovoltaické fólie na oknech nebo fasádní prvky vyrábějící elektřinu. Běžným standardem se pozvolna stává i systém řízeného větrání s rekuperací tepla, širší využití zelených střech či efektivní hospodaření s dešťovou vodou na pozemku. V současné době se navíc rozvíjí nové technologie včetně využívání elektromobilů coby vyrovnávačů sítí. A nejde jen o rezidenční projekty. Lepší hospodaření s energiemi či využití lokálních soustav, které dokážou vyrábět elektřinu a pracovat s jejími přebytky, se řeší také u větších projektů, jako jsou průmyslové areály nebo nově budované čtvrti. Budoucnost patří decentralizaci, tedy výrobě a zužitkování energie přímo v daném místě.

Opravdu už trh chápe, že to tak má být? Stává se udržitelná výstavba standardem?
V dnešní době nemá smysl zbytečně investovat do udržitelnosti, každá nemovitost si totiž najde svého kupce. V tomto ohledu existuje velký rozdíl mezi kancelářemi a rezidencemi. V administrativních centrech totiž zelenost táhne poptávka, kterou vyžadují všechny velké firmy. Pokud dnes nemáte udržitelnou budovu, nepronajmete ji nebo neprodáte. U rezidencí to je složitější, tam hraje největší roli lokalita a cena.

Co s tím?
Pokud si přejeme zdravější a udržitelnější společnost, budou muset přirozený vývoj urychlit i legislativní změny. Stát by měl přispět k tomu, aby společnost začala vyžadovat, že se při stavbách budou využívat udržitelné technologie. A k tomu povedou právě úpravy stavebních norem.

Zároveň válka na Ukrajině a potřeba být co nejméně závislý na Rusku tlak na zelenání nejspíš ještě zvýší.
Ano. Krize nás většinou posouvají dál, i když to krátkodobě může bolet. Svým kolegům vždy říkám, že by měla mít jejich práce společenský přesah, určitou přidanou hodnotu. Jedině tak budeme opravdu prosperovat. Odpovědnost za to, kam společnost spěje, totiž nemají jen politici, ale také my, byznysmeni.

Vy jste ostatně dost aktivní i v energetice…
To je pravda. Z našich projektů moderní energetiky stojí za zmínku portfolio fotovoltaických elektráren o výkonu 40 MWp v České republice a v Maďarsku a druhý největší větrný park v České republice s instalovanou kapacitou 26 MW. Další fotovoltaické elektrárny pak máme na Slovensku nebo na střechách našich bytových domů.

Předpokládám, že chcete dál růst.
Ano. I ve spolupráci s investory aktuálně připravujeme projekty na stovky MWh jak v České republice, tak v Maďarsku. Plánujeme rozvíjet fotovoltaické i větrné elektrárny. Já ale upřednostňuji ty větrné.

Proč?
Je to z pohledu energetiky lepší a stabilnější zdroj než sluneční paprsky. Větrné elektrárny totiž vyrábí elektřinu od podzimu do jara a klidně po celý den. V energetickém mixu se navíc dobře sezónně doplňují s fotovoltaickými elektrárnami. Jsem přesvědčený, že do budoucna budou tvořit jeden z hlavních pilířů moderní energetiky.

Máme v Česku dobré podmínky pro větrné elektrárny, když nemáme moře?
Bohužel zde máme omezené možnosti. Primárně to je způsobeno příliš vysokou hustotou osídlení, ne absencí moře. Větrníky totiž nemůžete stavět v blízkosti domů. Já je sice považuji za technický skvost, ale nejsou tiché a řadě lidí vadí jejich vzhled. Co se týče hlavní podmínky, tak je Česká republika poměrně větrná. Z větrných map vyplývá, že se větrníky vyplatí stavět především na vyšších místech, tedy v okrajových horských pásmech Česka, a pak v podstatě na celé Vysočině.

Investoval jste i do společnosti Millenium Technologies, která vyvíjí koncept plazmového spalování odpadu.
Správně to není spalování, ale zplyňování, tedy gasifikace, při kterém vysoké teploty od tří do pěti tisíc stupňů rozloží odpad v milisekundách na atomy. Anorganické zbytky odtečou ven jako struska v naprosto inertní, krystalické podobě, která se dá využít například ve stavebnictví. Organické zbytky vyjdou ven jako horký plyn, který je velmi podobný svítiplynu. Je to skvělé řešení na zpracování odpadních plastů, které nejde klasicky recyklovat, nebo pro likvidaci některých průmyslových a čistírenských kalů.

A když to je tak skvělé, kde to vázne, proč už to není komerčně dostupné?
Protože žijeme v Česku a v EU, kde všechno příliš dlouho trvá a k nasazení podobné technologie do komerčního provozu potřebujete mnoho povolení. My už jsme ale celkem daleko, máme za sebou řadu testů a jedeme ve zkušebním provozu. Jsme tedy ve fázi dokončení vývoje. Už brzy snad budeme moci přejít ke komerční výrobě. Byl bych samozřejmě rád, kdyby vše bylo svižnější.

Pokud papíry získáte, nebude to pak moc drahé?
Ne. Pro středně velkou čističku odpadních vod nebo podnik, který pracuje s velkým množstvím plastů, půjde o vyšší jednotky, maximálně deset milionů eur. Navíc je tato technologie opravdu malá a vejde se do jedné malé haly.

Jak jste se vůbec k plazmě dostal?
Před lety mě oslovil zakladatel Millenium Technologies Grischa Kahlen. Stali jsme se podílníky a vybudovali vědecko-technický park v Dubé s reaktory, v nichž technologii testujeme. A to i ve spolupráci s odborníky z vědeckých pracovišť a vysokých škol.

Četl jsem, že jste do projektu, kde dnes JRD drží většinu, už investoval 100 milionů. Takže tomu pořád věříte?
Vůbec nepochybuji. Plazma má velký potenciál. Věřím, že jednou může být další Teslou…