Když se Kláry Sobotkové, významné Češky na poli industriálního developmentu, zeptáte, co ji na její práci po 17 letech v oboru baví, se smíchem vám odpoví: „To, že mě to pořád baví.“ Je totiž přesvědčená o tom, že industriální výstavba je alfou a omegou infrastruktury 21. století. Ze své pozice regionální ředitelky české pobočky Panattoni tak nejen pomáhá umetat cestu k realizaci nových objektů, ale také se snaží měnit nazírání společnosti na ně. „Dnešní svět nemůže bez průmyslových nemovitostí fungovat,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch.

Klára Sobotková do developerské společnosti Panattoni nastoupila v roce 2007, v době vzniku české pobočky. Z marketingu přešla do obchodu a na pozici obchodní ředitelky přispěla k tomu, že firma dnes pronajímá v Česku téměř dva miliony metrů čtverečních industriálních ploch. V minulém roce se změnila organizační struktura Panattoni a v jejím rámci vznikl segment regionálního developmentu, s čímž se změnila i pozice energické blondýnky.

„Dnes působím na pozici regionální ředitelky a mám na starosti západní část republiky, tedy Ústecký, Karlovarský a Plzeňský kraj. I když jsme malá země, je těžké dobře obsáhnout všechny regiony najednou. Jsme totiž hodně specifičtí v tom, že každý region je dost svérázný,“ říká Sobotková, která je již přes dekádu nejvýše postavenou ženou v české pobočce Panattoni.

Na starosti má tak realizace nového průmyslového developmentu od začátku do konce. Od analýzy toho, které regiony jsou v Česku historicky nejsilnější a kterým naopak něco chybí přes výběr správných lokalit pro klienty a vytváření konceptu daného objektu po vedení projektu a předání finálního produktu.

Pod rukama jí prošlo například robotické centrum pro internetového prodejce Amazon, logistický areál pro kosmetickou firmu Estée Lauder, moderní haly v Nýřanech pro výrobní kapacitu společnosti Panasonic a momentálně také největší sklad pro významného světového módního giganta v Chebu. Podle informací serveru E15 jde o firmu H&M.

V oboru průmyslového developmentu působíte už 17 let. Co vás na něm stále baví?
Baví mě to, že mě to pořád baví. V kariéře už jsem zažila situace, kdy mi po pěti letech připadalo, že vše znám a potřebuji jít dál. Ale baví mě to, že vždycky, když přijdu na takové rozcestí a mám pocit, že se potřebuji naučit něco nového, zjistím, že mám stále možnosti, kam jít dál, jak se rozvíjet, jak si rozšířit znalosti. Průmyslový development je hodně široký, společně s dálnicemi a železnicemi vytváříme důležitou infrastrukturu, takže je stále co se učit každý den.

Proč je průmyslový development v Česku důležitý stejně jako zmíněné dálnice, železnice? Lidé se na šedivé haly přece jen často dívají skrze prsty…
Vnímám to tak, že je to infrastruktura, bez které bychom ve 21. století nemohli fungovat – stejně jako bez dálniční, železniční nebo elektrické sítě. Širší veřejnost haly často nechce ani vidět, ale vyrábí se v nich skoro vše, co máme na sobě nebo používáme při každodenní spotřebě. A když už to tak není, připravují se tam části pro následnou výrobu produktů. Nebo hrají roli přímo v naší spotřebě: balí se v nich zásilky, jsou to sklady, ze kterých se dováží zboží k vám domů, do restaurací nebo do obchodních center.

Někdy to mohou být obálky pro aktivitu týkající se vývoje a výzkumu. Většina firem, které něco vyrábí, totiž potřebuje vědět, jak to vyrábět a jak to vyrábět lépe. Děje se v nich tedy spousta činností, díky kterým poháníme naši každodenní spotřebu. A zároveň je to něco, co nejde nahradit. Nemohou vám přece kompletovat auto u vás před domem, obchod nemůže fungovat jen ze zásob, které má přímo ve svých prostorách. Dnešní svět nemůže bez průmyslových nemovitostí fungovat.

Změnilo se vnímání průmyslových budov po pandemii covidu, kdy jsme všichni poznali, jak moc může náš život ovlivnit výpadek v dodavatelských řetězcích?
Kéž by. Můj názor je, že se to o něco zlepšilo. Lidé začali více vnímat to, že bez skladů a výroby tady u nás v Evropě se může stát, že nebudeme mít auta a nebudeme na ně čekat tři měsíce, ale třeba rok, stejně tak i na počítače a telefony, protože nejsou čipy. Téma se tak přinejmenším dostalo na stůl. Všichni si uvědomili, že je dobré mít nějaký sklad nebo výrobu, protože dodavatelské řetězce byly zpřetrhány. Ale stále platí, že takový objekt nesmí být hned vedle mého domu. Ideálně se má vše stavět na brownfieldech, což je ale odpověď, kterou dostanete po celém světě.

Co investoři, kteří se rozhodují stavět tento typ budov? Je nyní větší poptávka po budovách v rámci Evropy?
Ano, ale i ne. Na vrcholu konjunktury, která skončila v loňském roce, se industriál dostal z pozice Popelky investičních produktů na pozici princezny – yieldem se dostal na skoro stejnou úroveň jako kanceláře. Retail už dávno pokulhává a takto to v dobách, kdy jsem začínala, vůbec nebylo. Tehdy industriál nikdo vůbec neřešil. Ale minulý rok se zpomalila ekonomika, takže zpomaluje i industriál, ale za posledních deset let se nahlížení investorů na průmyslový development hodně změnilo.

Když má Česko tak velkého konkurenta, jako je Polsko, které momentálně roste raketově v mnoha oblastech, jak se vám proti němu zápasí? Jak lákáte investory, aby stavěli průmyslové areály v Česku?
To jste řekla jednu velkou pravdu, navíc to není jen Polsko, které je skutečně obrovskou konkurencí, ale musíme se bavit také o Slovensku, o Německu. Bojuje se těžko a musím říct, že státní správa nám to svými rozhodnutími nezlehčuje, spíš je to rok od roku ještě horší. Klientům, kteří jsou například z Ameriky a potřebují být blíže k Německu, je jedno, jestli půjdou do Česka, Slovenska, Polska, Maďarska nebo i Rumunska. Poptají, dostanou velký seznam a dělají si check list podle vyhodnocovací matice. Důležité jsou pro ně náklady, které chtějí mít samozřejmě co nejnižší. A co se nákladů týče, tak tam je Polsko naším velkým konkurentem. Jejich odvody na zaměstnance jsou totiž mnohem nižší, což znamená, že když firma potřebuje najmout tisíc lidí, v Polsku jen na nich v porovnání s Českem ušetří řádově o deset až patnáct procent.

Co dalšího hraje při rozhodování investorů roli?
Koukají se také na infrastrukturu: dálnice, silnice, ale i letiště či aglomerace lidí a to, jak se mohou lidé do areálu dostat, jak jsou vzdělaní. V tom nás Polsko také předbíhá na plné čáře. Mají větší města, větší aglomerace a za posledních deset let neskutečně nakopli stavbu silnic, letišť. Německo je ale také úplně na jiné úrovni. Například společnost Intel hledala místo, kde by udělala vývoj čipů v Evropě, a nakonec šla do Magdeburgu, kde je obrovská technická univerzita, zároveň je tam obrovské letiště v Lipsku, krásná dálniční síť a k tomu už připravené industriální projekty.

Ale zpátky k Polsku. U nás, když přijde klient s poptávkou na haly o rozloze 20 tisíc metrů čtverečních a více, dostane 20 možností, když 50 tisíc a více, dostane 10 možností a když 70 tisíc a více, dostane dvě možnosti. V Polsku? Na 50tisícové haly dostane stovky možností, u 100tisícových desítky. Je tak spousta aspektů, ve kterých nás Polsko předběhlo, jsou na tom mnohem lépe také s možnostmi, jak tam dostat pracovní sílu z jiných zemí, to hraje také roli. Pro Česko to tak není jednoduché…

Říkám si, že to spíš zní tak, že ani nemůžeme konkurovat okolním státům.
Máme alespoň výhodu v tom, že v devadesátých letech, když se trh otevřel, jsme na tom byli mnohem lépe než Poláci. Platilo to i v letech po velké finanční krizi v roce 2008. Ale poslední dekádu jsme usnuli na vavřínech a jeli jsme na setrvačnosti z předchozích let. Výhodu ale máme ve stávajících klientech, které jsme nastřádali před 20 či 15 lety. A ti vědí, že máme skvělou produktivitu práce. My to ale neumíme dobře prodat, těžko se to dá napsat do papírů, aby to prošlo oněmi maticemi. Takže se to dá zjistit jen přímou zkušeností. Máme skvělou produktivitu práce, minimální chybovost při výrobě, což je důležité pro luxusní výrobky s vyšší přidanou hodnotou.

A co donekonečna opakované pomalé schvalovací procesy?
To je další aspekt, který nám škodí. V Polsku se podíváte na pole a za tři měsíce tam můžete stavět. V Česku, pakliže na tom v předstihu několika let nevyšívá nějaký developer nebo někdo, kdo připravuje dané území, nejsou projekty realizovatelné v čase, které zadavatelé požadují. Když přijde poptávka, tak aniž by na tom někdo takto pracoval, může povolení trvat roky. I v lokalitách, které jsou v územních plánech.

Co se týče výstavby průmyslových budov, jaké se do ní aktuálně promítají technologie či principy ekologické udržitelnosti?
V tomto se udál obrovský skok. Technologie k nám často přišly s klienty, stejně tak požadavky na udržitelnost. Zajímavé jsou zejména technologie uvnitř budov. Dnes stavíme největší robotické centrum v Česku, v Chebu, je to pro jeden z lovebrandů, který znají takřka všichni. Ta budova je jen skořápka a technologie je uvnitř. Vznikají tam mezaniny, je to několik pater, což je jedna z věcí, která se změnila – hodně poptávek jde do patra, klienti chtějí využít stavbu do výšky, provázat technologie na sebe v rámci pater.

Lidé často nadávají na to, že haly zabírají spoustu místa, zasahují do krajiny, vytváří tepelné ostrovy. Jaká je realita?
Dnes to není jen o fasádě a střeše, ale i o tom, jak budova působí ve svém okolí. Jak je v ní lidem dobře, jak snadno se do ní dostávají, snažíme se napojením na MHD minimalizovat jízdy autem, dáváme k budově nabíječky pro elektromobilitu… Co se tepelných ostrovů týče, to je věc, kterou se hodně zabýváme. Dělali jsme si na ně studie a máme srovnání naší budovy se světlou střechou oproti poli. A víme, že se ta budova v přírodě chová často lépe než jednosložkové pole – nevytváříme tak tepelné ostrovy.

Při průmyslovém developmentu se pracuje také se zadržováním vody v krajině a s tím se také snažíme něco dělat. S Výzkumným ústavem meliorací a ochrany půdy jsme udělali studii, ze které vyšlo, že způsob, jakým stavíme a zadržujeme vodu v krajině, je srovnatelný s osetým polem. Máme drenáže svedené do retencí, postupně vodu pouštíme do podloží nebo ji využíváme v rámci areálu.

Jak vlastně haly vypadají uvnitř? Lidé je totiž často vnímají jako šedivé nevzhledné krabice.
Pořád přetrvává mýtus, že v průmyslové budově jsou jen pánové, kteří jedou v ještěrce a do dálky a výšky se tam táhnou obrovské kovové regály, ale není to tak. My kromě toho, že jsme největší průmyslový developer, jsme i největší kancelářský developer. V každé budově, ať už je to výrobní areál, e-commerce areál, logistický areál, nebo výzkumný areál, je vždycky procento kanceláří. Bývá to mezi pěti až 30 procenty rozlohy. My dnes máme postavené asi dva miliony metrů čtverečních ploch a z toho 15 procent v průměru jsou kanceláře.

Směr toho, co a jak stavíme, ale udávají naši klienti a my se jim rádi přizpůsobíme, protože přináší zkušenosti z jiných světadílů. Krásným příkladem je Amazon, který má každý rok pro budovy nový, modernější standard. Dělají neustále nové generace budov. Pro Amazon tak dnes stavíme už pátou generaci a každá další je vždy podstatně lepší než ta předchozí.

A můžete zmínit třeba nějaké „libůstky“?
Dneska stavíme uvnitř budov různé speciality typu kojicí místnost, doktorská místnost, kantýny – na ty jsme už specialisté –, máme také krásné denní místnosti. Máme ale krásné příklady i co se exteriérů budov týče. Třeba jsme dělali zahradní úpravy pro Estée Lauder, kde jsme vytvořili plazník pro hady a ještěrky, na kterém se mohou slunit, dělali jsme také žabí hrady (smích) pro žáby ze sousedního biotopu, broukoviště a také „příbytky“ pro veverky, ptáčky i netopýry. Ve správě máme také včelstva. I na průmyslových budovách je tak spousta zajímavých aspektů.

Skočila bych teď trochu do jiného tématu, protože by mě zajímalo, jaká je vaše zkušenost ženy v oboru, který je spíše mužskou doménou?
Je dobrá, jinak bych v oboru asi tak dlouho nevydržela. Byly ale situace, třeba před deseti lety, kdy jsem se objevila na schůzce, kde mými protějšky byli pouze muži 50 plus. A samozřejmě jsem se potkávala s prvotním despektem ve smyslu „Co nám tady ta holka bude vyprávět o průmyslovém developmentu?“ Osvědčilo se mi ale umět přiznat chybu a stejně tak přiznat i to, že něco nevím.

Měla jsem vždy také pokoru v tom, že jsem si uvědomovala, že vedle mě často stojí někdo, kdo má spoustu zkušeností. Díky tomu, že jsem se potkávala s lidmi ve vysoce postavených pozicích, kteří se mnou byli schopni své zkušenosti sdílet, jsem se mohla hodně učit… A ten despekt, který jsem zmiňovala na začátku, se tak po čase zlepšil. V mužském světě pro mě ale výhodou bylo i to, že když klienti pořád dokola potkávali jen muže a pak potkali ženu, lépe si mě zapamatovali. Objeli takto třeba deset lokalit, na kterých viděli jen podobné stavební pozemky. V mém případě si tak alespoň pamatovali stavební pozemek s blondýnou (smích).

Máte dvě děti, jak se vám podařilo spojit kariéru s rodinou?
Myslím, že díky mateřství jsem se stala ještě lepší manažerkou svého času. Toho času je totiž vážně málo a najednou to není jen o jedné směně v kanceláři, ale o dvou směnách. Jednoduché to nebylo, ale nebála jsem se toho, nestěžovala jsem si a hledala cestu, jak z toho ven.

Pracovala jste i během mateřské a rodičovské, nebo jste si dala pracovní pauzu?
Měla jsem dvě rodičovské. Jedna z nich trvala čtyři měsíce, během kterých jsem se úplně odstřihla, ale byla jsem z toho hodně nešťastná. Šla jsem z kanceláře do porodnice a pak hned domů, takže to pro mě byla změna ze dne na den. Po čtyřech měsících jsem se začala připravovat na práci a po pěti měsících jsem skočila rovnýma nohama zpátky do pracovního procesu. A podruhé jsem byla na rodičovské, ale byl covid, takže jsem mohla pracovat z domova. Všichni byli doma, takže jsme byli zvyklí, že kolem nás skáčou a běhají děti.

Založila jste i dětskou skupinu, co k tomu vedlo?
To je ten můj přístup, že když něco nejde, vždycky najdu způsob, jak to jde. Když jsem hledala školku pro svou starší dceru, udělala jsem si na to vyhodnocovací matici (smích). Protože jsem prostě trošku analytik. Zásadní pro mě byla vzdálenost, protože jsem si nebyla schopná představit, že bych vozila dítě v pražské dopravě každý den, bylo by to na úkor času, který bych raději strávila doma u snídaně s rodinou. Ale na základě té vyhodnocovací tabulky jsem zjistila, že to, co potřebuji, žádná školka nenabízí. Pak jsem dostala nápad na vlastní dětskou skupinu, připravovala jsem ho, pak přišel covid, druhé dítě… Takže první školku jsme s kolegyní Míšou otevíraly v době, kdy moje první dcera, pro kterou jsem ji chtěla, byla v posledním školkovém ročníku, takže tam nakonec ani nenastoupila.

Vedlo k rozhodnutí založit vlastní dětskou skupinu i to, jak vnímáte současnou institucionální péči o děti? Jakou roli podle vás hraje v tom, že většinou ženám znemožňuje včasný návrat do práce?
Já mohu mít názor, ale nemám zkušenost. Státním vzdělávacím institucím jsem se vyhnula. Mám štěstí, že si to mohu dovolit. Nechtěla jsem děti dát do systému, který je v mnohém zastaralý, ale nechci generalizovat, jsou i světlé výjimky ve školkách i ve školách. Ale třeba ve flexibilitě vůči pracujícím matkám je to hodně špatné. Abych mohla vykonávat práci manažerky, určitě mi nestačí ani soukromá školka, protože jsou doby, kdy jsou děti nemocné, nebo do školky nemohou z nějakého jiného důvodu jít a to jsou momenty, kdy nemohu ze dne zrušit plánovanou schůzku s investorem, který sem přiletí zdaleka společně s dalšími pěti lidmi. Takže mi s tou flexibilitou pomáhají dvě chůvy a samozřejmě rodina. Je to kombinace všeho možného, co se dá, aby to fungovalo a zvládla jsem i situace, které přicházejí v každodenním životě. Nicméně dětské skupiny jsou skvělou cestou, jak alespoň částečně se současnou situací bojovat a mám radost, že jich postupně vzniká čím dál tím více