Na začátku února Český statistický úřad zveřejnil, kolik bylo loni povoleno nových bytů v Praze. Číslo bylo nadprůměrné, překračovalo osm tisíc, takže výrazně převyšovalo třeba předloňský rok. Jenže to je pořád málo. Doporučená hranice je metropoli každý rok vzdálená a deficit postupně narůstá. A s tím podle odhadů i ceny bytů.

V roce 2024 povolily úřady v Praze stavbu 8 191 bytů. Je to jedno z nejvyšších čísel od roku 1996, přesto neznamená žádnou velkou úlevu. Z dlouhodobého hlediska je potřeba v hlavním městě stavět více – pražský Institut plánování a rozvoje se ve Strategii rozvoje bydlení usnesl na devíti tisících, developeři mají tendenci hovořit o potřebě deseti tisíc bytů. Každý rok.

Realita je ovšem stále jiná. Například v roce 2016 bylo povoleno postavit pouhých 2 758 bytů, další rok zhruba o tisíc víc, až v roce 2019 byla překročena hranice šesti tisíc povolených bytů. Ze statistik, na které se můžete podívat níže, vybočují akorát roky 2021 s devíti a půl tisíci byty a právě ten loňský. Není potřeba mít kalkulačku, aby bylo jasné, že za posledních deset se při zprůměrování nepodařilo prolomit každoroční devítitisícovou hranici. A na deset tisíc bytů porevoluční Praha dokonce nikdy nedosáhla.

„Pokud se podíváme na dostavěné byty v Praze po roce 2005, kdy začal v podstatě fungovat hypoteční trh, tak vidíme, že se pohybujeme v průměru v počtu tří až pěti tisíc bytů ročně. Přitom ve stejném období rostla Praha v průměru o deset tisíc obyvatel ročně. Hovoříme tedy hypoteticky o řádově desetitisícových rezervách v počtu dokončených a dostavěných bytů,“ líčí pro CzechCrunch ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč s tím, že přesný odhad deficitu kancelář IPR neprovádí, protože je problematická.

Počet povolených bytů v Praze

Zato developerská společnost Central Group, pro kterou je Praha hlavním trhem, si deficit spočítala. V hlavním městě podle ní chybí 88 807 bytů, počítáno od roku 2006. To je prý také důvod, proč za posledních deset let vzrostly nabídkové ceny bytů o více než 160 procent. „Jen za poslední rok se ceny zvýšily o sedm procent a rostly tak rychleji, než se ještě na začátku loňského roku předpokládalo. Poptávka se navíc blíží rekordním hodnotám a dá se očekávat, že s dalším poklesem sazeb hypoték bude ještě zesilovat. A s tím i tlak na další růst cen,“ uvedla výkonná ředitelka Central Group Michaela Váňová.

Důvodů, proč se bytů povoluje málo, je hned několik. Prvním jsou komplikované a těžkopádné povolovací procesy. Velkou roli ale sehrává také odpor místních obyvatel, takzvaný NIMBY efekt (not in my neighborhood), kdy lidé odmítají výstavbu ve svém sousedství. A rozvoji Prahy překáží i vysoký počet aktérů v území, který pramení z nepraktického administrativně-správního dělení Prahy – je rozdělena do neuvěřitelných 57 městských částí. Z toho všeho plyne složitý proces dosažení dohody o využití území.

S prvním bodem by měl pomoci nový stavební zákon, který platí od 1. července loňského roku. Zjednodušuje povolovací proces a slučuje územní řízení a stavební povolení do jednoho kroku. Problémy se ale objevily u digitalizace stavebního řízení, které vláda vrátila do bodu nula. Znalci ovšem tvrdí, že k tomu, aby se situace skutečně změnila, by bylo potřeba upravit také tu část stavebního zákona, která se týká územního plánování. A tam zatím k ničemu nedošlo.

Vícero důvodů každopádně stojí i za vyšší cenou nemovitostí. „Hlavním faktorem je urbanizace, tedy přesun obyvatel do měst na celé planetě. Ve vyspělých ekonomikách založených na tržních principech jsou velká města atraktivní a nabídka nestíhá poptávku. Nebylo tomu tak vždy, existují data a výzkumy, které ukazují, že v druhé polovině dvacátého století byla situace v mnoha zemích odlišná. Ostatně i v tehdejším Československu se stavěly v Praze řádově desetitisíce bytů ročně, nechme stranou, jaké čtvrti jsme tehdy vytvořili. Je ale evidentní, že máme problém povolit nějaké minimální množství nových bytů,“ vysvětluje Boháč.

Kromě nabídky tak cenu ovlivňuje také poptávka – konkrétně dlouhodobě vysoká poptávka po koupi vlastní nemovitosti, relativně dobrá dostupnost hypoték a snaha o využívání bytového fondu na investice. Někteří developeři tak například přistoupili k tomu, že omezují počet bytů, které si může koupit jeden majitel. Takovým příkladem je Modřanský cukrovar od Skansky.

Podle IPR jsou dalším hybatelem růstu cen sociodemografické proměny společnosti. Populace stárne, roli sehrává i fakt, že lidé odkládají založení rodiny do pozdějšího věku. S tím pak souvisí snižování průměrného počtu členů domácnosti ať už v důsledku bydlení singles, nebo samostatně žijících seniorů.

To všechno vede k tomu, že se bytový fond neuvolňuje v dostatečném rozsahu pro nově příchozí. K tomu je potřeba připočíst už zmíněnou dlouhodobou a silnou imigraci směrem do hlavního města. „Navýšení intenzity výstavby tak sice může nárůst cen rezidenčních nemovitostí mírně zpomalit, pravděpodobně však výrazně nezabrání dalšímu nárůstu cen bydlení, protože ho ovlivňují i jiné faktory,“ vysvětluje ředitel IPR.

S cenami by mohla zahýbat například velká krize, případně opravdu masivní výstavba. V optimálním případě dojde k růstu příjmů obyvatel a také k výstavbě cenově dostupných bytů. V nejbližších letech máme však podle developerů očekávat další zdražení. Například podle Váňové z Central Group porostou ceny bytů v hlavním městě i v příštích letech přinejmenším o pět až deset procent ročně.