V patnácti myl nádobí, teď řídí hotel v Gruzii, který staví další Čech. A prodává tam i apartmány
Petr Zapletal spojil síly se společností Czech Inn Hotels podnikatele Jaroslava Svobody. Budují a provozují hotel nedaleko gruzínského města Batumi.
Přezdívá se mu Las Vegas východu, černomořské Monte Carlo nebo malý New York – a Batumi skutečně působí zcela odlišně než ostatní gruzínská města. Z ospalého přístavu se během posledních let stalo živé obchodní centrum, které na sebe upoutává pozornost výškovými budovami, luxusními hotely a kasiny. A díky svému rozmachu teď navíc oblast láká i české investory a podnikatele.
Jen asi třicet kilometrů severně od Batumi se nachází menší městečko Kobuleti. Milovníci historie zde nenajdou mnoho památek, hned při příjezdu do obce je ale možné spatřit velké množství rozestavěných luxusních hotelů a rezidenčních objektů na pobřeží Černého moře. Většinu z těchto projektů staví místní developerské společnosti, jeden z nich však nese i českou stopu.
Ostatně zdejší manažeři nás hned po příjezdu vítají v češtině, kterou tu ovládají i další členové personálu – ať už jde o Gruzínce, Ukrajince nebo jiné národnosti. Hotel Miramare Magnetic Beach totiž provozuje česká společnost Czech Inn Hotels podnikatele Jaroslava Svobody, která dnes působí vedle Česka také v Portugalsku a počítá tržby v miliardách korun. V nejbližší době navíc plánuje vstoupit i do Polska, Maďarska, Skotska či na Slovensko.
Jak Svoboda uvedl v nedávném rozhovoru pro CzechCrunch, euroasijskou divizi společnosti, tedy hotely na Kavkazu, postupně přebírá jeho osmadvacetiletý syn David. „Vypomáhal u nás se snídaněmi už v patnácti letech. Prostíral stoly, myl nádobí, pak šel pracovat na noční recepci. Prošel si tou nejhorší možnou cestou – rozhodně jsem mu nic neulehčil. Naopak, jeho kariérní růst jsem záměrně brzdil,“ prohlásil tehdy.
O několik měsíců později, na gruzínské pláži, potvrzuje tato slova i jeho syn David Svoboda. „Ano, prošel jsem tím vším. Noční recepce je extrémně důležitá pro přípravu celé týdenní směny. Je to zkušenost, kterou by si měl projít každý, kdo chce dělat v hotelnictví. A otec? Je to můj učitel, naučil mě toho opravdu hodně. Upřímně – občas to není lehké. Často se nám prolíná osobní a byznysový život. Umíme ale spolu vycházet, což je velká výhoda,“ říká.
Podle něj je Gruzie dobrou zemí, kde se dnes může hotelová síť Czech Inn rozvíjet. Koneckonců by se chtěla brzy podívat i třeba do hlavního města Tbilisi, případně do Jerevanu v sousední Arménii. „Po baťovském stylu jsme se rozhodli jít spíše sem než na Západ, kde už jsou karty rozdané. Navíc když sem přijde Čech, místní lidé si ho považují. A berou ho jako západního člověka,“ tvrdí.
A právě Češi stojí také za samotnou budovou hotelu, v němž se při naší gruzínské výpravě právě nacházíme. Pod projektem je totiž podepsán podnikatel Petr Zapletal, majitel poradenské firmy Salve Finance a také společnosti První Investiční, která se zabývá developerskými projekty v Gruzii. Ty historicky financovala vlastními prostředky a rovněž dvěma emisemi dluhopisů v celkové hodnotě 287 milionů korun.
Nastartujte svou kariéru
Více na CzechCrunch JobsZapletal teď ale pro CzechCrunch uvádí, že tuto formu financování již nepovažuje za nejvhodnější. „Důvodem je případná prolongace splatnosti, což u tohoto modelu není jednoduše realizovatelné. Máme financování ukončeno a pro finální vypořádání dluhopisů nám zbývají jednotky klientů. Další emisi neplánujeme a o případném rozšíření projektu jsme připraveni jednat už jen s většími investory, kde je uvažována minimální výše investice šest milionů dolarů, tedy přibližně 120 milionů korun,“ vysvětluje Zapletal.
Investoři získávají do vlastnictví jednotlivé apartmány zapsané na jejich jméno v katastru nemovitostí. Následně dostávají 90 procent zisků z provozu hotelové části. Developer jim přitom slibuje osmiprocentní zhodnocení investice s nanejvýš dvanáctiletou návratností i rostoucí hodnotu nemovitosti, což je prý obecně specifikum Batumi a okolí. Správcovský poplatek činí deset procent, servisní poplatek pak tři dolary za metr čtvereční.
„My se o hotel staráme jak po technické, tak i provozní stránce, s čímž nám pomáhá právě Czech Inn Hotels,“ doplňuje Zapletal s tím, že se pro investory ceny za apartmán v komplexu pohybují kolem čtyř tisíc dolarů za metr čtvereční, což je v přepočtu přibližně 85 tisíc korun. Volných je v současné chvíli 52 jednotek. „A k dnešnímu datu jsou majitelé výhradně z Česka. Při prodejích se nám daří cílit na tuzemskou klientelu,“ hlásí investor. Celkem má projekt vyjít na 650 až 700 milionů korun.
Vezměme si modelový příklad investora, který se rozhodne zakoupit si apartmán v budově E v první linii u pláže. Pokud si vybere pokoj v 7. podlaží o dispozici 2+kk a celkové výměře 55,4 metru čtvereční včetně terasy, musí si připravit necelých 250 tisíc dolarů, tedy asi 5,3 milionu korun. Ročně mu pak taková investice – při odečtení různých poplatků – má vynést kolem 420 tisíc korun. Investor ale musí počítat ještě s náklady na spotřebu elektřiny a vody a také s pojištěním. Levnější apartmány mohou vyjít na přibližně tři miliony korun.
Sám Zapletal se do Gruzie dostal nejen díky lásce k vínu, ale také v rámci jednání s vládou Adžárské autonomní republiky, kam spadá i Batumi a Kobuleti a která mu předložila nabídku na realizaci hotelového komplexu na jejím území. „A dalším faktorem bylo zařazení Gruzie na přední příčky žebříčku Světové banky, který dává určité doporučení podnikatelskému prostředí v dané zemi,“ dodává. Dnes sem jezdí pravidelně – mezi říjnem a květnem asi třikrát měsíčně, aby oblast ukazoval potenciálním investorům.
Zapletal několik let vedl makléřskou společnost, má také zkušenosti s investicí do developerského projektu v Česku. „I v jeho případě to bylo náročné. A když vezmete v potaz, že to stejné děláte v zahraničí, s jinou dostupností materiálů, horší pracovní morálkou, jiným právním prostředím… V Gruzii například chybí kvalitní stavební materiál, takže jsme museli všechen dovézt sami. Ano, je to složité, ale jsme obklopení týmem schopných lidí, takže se to dá zvládnout,“ pochvaluje si.
Tímto týmem myslí personál Czech Inn Hotels – a také David Svoboda přiznává, že cesta do Gruzie byla v podstatě náhodná. „Oslovil nás majitel, tedy pan Zapletal, protože jsme jedničkou na českém trhu, co se týče počtu pokojů a ubytovaných hostů za rok. Sice to není městský hotel, jaké obvykle děláme, nicméně jsme se rozhodli do toho jít. A naštěstí nám to funguje,“ usmívá se.
I on ale uznává, že provoz pětihvězdičkového hotelu v Gruzii s sebou přináší specifické výzvy. Už jen proto, že místní obyvatelé mají jiný přístup k práci, než na jaký je zvyklý z Česka. „U kariérního postupu je zajímá spíš ta pozice, ne práce, kterou v rámci ní budou vykonávat. Každopádně spousta z nich se učí česky, protože se snažíme naše manažery vychovávat sami. Za nás je fér dát příležitost lidem, které již známe. A je nám jedno, jaké jsou národnosti.“
Většinu místních hostů teď tvoří Rusové, zároveň ale region přitahuje i stále více turistů z jiných zemí, včetně Evropanů. Ostatně v bezprostředním okolí je nejen Černé moře, ale také národní park Kolkheti, přírodní park Mtirala, hrad Petra a piniové háje, případně je možné zajet do historického města Kutaisi či se mrknout do nedalekého Turecka. Lákadlem jsou též všudypřítomné vinné sklípky nebo různá tržiště.
I proto je další expanze na místě. Hotel, v němž se nacházíme, totiž není kompletně dostavěný. Vedle hotových budov je staveniště, kde mají do pěti let – pod taktovkou Petra Zapletala – vyrůst další. A pokud bude souhlasit, pod svou správu si je vezme opět Czech Inn. „Samozřejmě nemám problém dále rozšiřovat kapacitu našeho hotelu. Pokud přijde nabídka, rádi ji přijmeme, protože se domníváme, že toto místo i Gruzie samotná má velký potenciál nadále růst a sílit,“ potvrzuje David Svoboda.
Miramare Magnetic Beach Hotel se dnes chlubí tím, že se nachází v podnebí přímořské oblasti Adžárie, která má vlhké subtropické počasí s vydatnými srážkami na jaře a na podzim, mírnou zimou a příjemným přímořským klimatem v létě. Je zde střešní bar, bazén, wellness, masáže a také restaurace, jež nabízí nejen gruzínská jídla, ale také česká – včetně řízku s bramborovou kaší.
Resort v Kobuleti aktuálně počítá se 129 pokoji, které v průběhu hlavní sezony hlásí téměř stoprocentní obsazenost. Petr Zapletal ale rozhovor uzavírá připomínkou, že se Svobodou nejsou jedinými Čechy, kteří v Gruzii působí. Největší stopu zde totiž zatím zanechal miliardář Jaromír Tesař se svou společností EnergoPro. „Ta tu kontroluje přibližně 80 procent veškeré distribuce elektřiny,“ podotýká.
