V byznysu působí čtvrt století, zažil už několik krizí. Teď Marcel Soural, zakladatel developerské skupiny Trigema, říká, že ruská agrese bude mít velké dopady na společnost i podnikání. Včetně trhu s nemovitostmi. Je podle něj mimo jiné jisté, že zdraží nájmy. A kromě toho? Zásadní reformou by prý měla projít tuzemská byrokracie.

Není mnoho developerů, kteří by byli úzce spojeni se světem umění. Jednou z výjimek je právě Marcel Soural – jeho skupina Trigema dlouhodobě a intenzivně spolupracuje se slavným výtvarníkem Davidem Černým. Navrhl pro ni sochy k nájemnímu bytovému komplexu Fragment u pražské Invalidovny, v Nových Butovicích spolu vytvořili robotickou vinárnu Cyberdog nebo industriální skulpturu Trifot. A nedaleko plánují postavit také unikátní projekt Top Tower: nejvyšší dům v Česku „ozdobený“ skeletem vraku lodi.

„Děláme věci zkrátka jinak,“ říká šestapadesátiletý Soural, který patří k nejzkušenějším lidem tuzemského nemovitostního byznysu. Svou společnost založil v roce 1994 jako stavební firmu, ale postupně ji vybudoval do široce rozkročené skupiny, která má ve svém portfoliu i rekreační areál Monínec, realitní startup Flatzone a samozřejmě předního developera, který dosud postavil především v Praze přes 2 000 bytů.

Sourala zařadil časopis Forbes mezi stovku nejbohatších Čechů s odhadovaným majetkem ve výši 2,6 miliardy korun, on sám ale říká, že bohatství a blahobyt jsou něco, co bude muset v nadcházející době ustoupit do pozadí. Nejen kvůli následkům covidové pandemie, ale hlavně kvůli válce na Ukrajině: „Změna je nutná, protože jsme svůj blahobyt žili na úkor něčeho jiného.“ Je podle něj nevyhnutelné, že Evropa začne konečně masivně zbrojit, bude se muset postarat o miliony ukrajinských uprchlíků, do toho ekonomiku potrápí zdražování a vysoká inflace.

Přesto zůstává optimistou a složité období, do nějž Evropa míří, bere i jako příležitost k tomu, začít věci dělat jinak a lépe. Na mysli má mimo jiné zmenšení byrokracie, které jej jako developera dlouhodobě velmi trápí. „Věřím, že to celé dobře dopadne, že to zvládneme. Máme šanci provést reformu státu a jeho byrokracie. To, co se děje, nás přiměje pochopit, že musíme být pružnější, inovativnější, akčnější,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch, který je součástí našeho realitního speciálu Průvodce světem nemovitostí, jehož jsou Trigema a Flatzone partnery.

Máte představu, co se bude dít na trhu s ohledem na ukrajinskou válku a vzpamatovávání se z covidové krize?
Žijeme v dynamické době, takže předvídat, co bude za pár let, je těžké. Vezměte si, že během dvou týdnů Evropská unie změnila svoji hospodářskou i energetickou politiku. Otočila o 180 stupňů. Zásadní bude bezpečnost, Evropa se musí naučit bránit sama a nespoléhat věčně na Ameriku. Je absurdní, aby Amerika zbrojila a Evropa utrácela za svůj blahobyt.

Otázkou je, zda časem neupadneme opět do určité komfortní letargie. Jestli zkrátka jsme a budeme připravení se uskromnit.
To je ale přece jedno, jestli jsme připraveni. Ono to prostě přijde. Změna je nutná, protože jsme svůj blahobyt žili na úkor něčeho jiného. Už si to sice začínáme uvědomovat, ale musíme ještě mnohem, mnohem víc. A logicky se budeme muset uskromnit.

A nemovitosti?
Já zkrátka nevím. Fakt ale je, že sem proudí spousta ukrajinských uprchlíků, jsou jich stovky tisíc, kteří budou někde potřebovat bydlet. A to je zatím jen první vlna, další ještě přijdou. Takže se dá odhadnout, že nejspíš nebude převis nabídky nájemního bydlení. Až začnou pracovat a vydělávat, spíš budou hledat nájemní byty, než že by nemovitosti kupovali. Logicky tedy vzroste tlak na růst ceny nájemního bydlení.

To je šance pro developery.
My bychom budovali rádi, ochotu dáváme najevo už pár let, ale blokuje to stát. Povolovací procesy jsou zoufale pomalé. Nacházíme se ale v zajímavé době, na uprchlické krizi je vidět, že najednou všechno jde – během týdne tu máme 150 tisíc nových zdravotních pojištěnců, pracovní povolení, na která se předtím stály fronty a trvalo to, nejsou problém. Takže možná dostane stát rozum i v oblasti developmentu. Komplikují to paragrafy, vyhlášky, zákony a úředníci. Je zřejmé, že byty budou potřeba, je jich obecně nedostatek, dávalo by proto logiku s tím něco udělat. My i konkurence máme v zásobě dostatek projektů v přípravě.

Aby se nestalo, že procesy se zjednoduší, ale bude to haprovat jinde – ceny, málo lidí…
Ano, jakmile by se situace uvolnila a zrychlilo se povolování, vyvstane otázka, kdo to postaví. A za kolik. Protože lidi i stavební materiál chybí. Začneme se cyklit. Jednu věc vím jistě – rychle se to nezvládne. To ani nejde. Zaspala se doba. Chyby se dělaly posledních deset nebo dvacet let. A je to stejné jako s tou obranou v Evropě: místo abychom se dívali na svět a do budoucna strategicky, šidili jsme to a sázeli na momentální blahobyt.

Otázkou také je, aby tu za pár let nebylo výrazně méně Ukrajinců než dnes a ubytovací kapacity nebyly prázdné.
Z toho bych neměl obavy, protože jednak významná část Ukrajinců, kteří k nám proudí, tady bude podle mě chtít zůstat, jednak náš bytový fond zoufale potřebuje obměnu. A upřímně, nám ukrajinští zaměstnanci mohou pomoci, máme minimální nezaměstnanost a stárnoucí populaci. Jsem přesvědčený, že desítky tisíc nynějších běženců tady nakonec zůstanou.

Jak moc se do vašeho byznysu propsalo zdražování materiálů a energií?
To se velmi těžce stanovuje. Každá stavba je v jiné fázi výstavby a v každé fázi potřebujete jiný typ stavebních materiálu. Na začátku potřebujete hlavně beton, železo a dřevo na bednění a desky. Když končíte, potřebujete okna, plasty, sklo, omítky. Je zajímavé to sledovat. V průběhu covidové krize byl nedostatek některých komodit a v době válečné krize zase chybí některé jiné komodity.

Co chybí aktuálně?
Chybí železo. Ukrajina je velký producent oceli. Dřeva je také málo, protože se sem vozilo z Ukrajiny, Běloruska a Ruska.

Dřevo chybělo i během covidu. Chybí pořád, nebo se to na čas zlepšilo, ale teď chybí zase?
Chybí zase. Byl tam výkyv. Nejdřív dřevo za covidu nebylo, pak se to zmateně vrátilo zpátky, takže se dalo sehnat celkem dobře. Teď už je opět nedostatkové, třeba dřevěné podlahy. Je to šílené.

A jeho cena?
Nikdy ceny neklesly na úroveň před covidem. A to platí nejen o dřevě. Do společnosti se vytisklo příliš mnoho peněz, které už nemají stejnou hodnotu jako před pár lety. Takže většina zboží se už nikdy nevrátí na předcovidové ceny. Jinak právě začínáme dvě stavby, v nichž tvoří 40 procent ceny betonový monolit, kde je velká spotřeba železa. Takže jeho nedostatek nás také hodně trápí.

Co dělníci?
To zatím tak velký problém není. Když jsme si dělali průzkum u subdodavatelů, říkali, že jim odešlo kolem 20 procent ukrajinských spolupracovníků. Ti, kteří zůstávají, čekají na rodiny. Ostatně to je ta první vlna, kdy sem přicházejí hlavně příbuzní a známí těch, kteří u nás už mají zázemí. Ti, co tady zůstali, chtějí nyní zpravidla pracovat ještě víc, protože musí živit rodinu, která za nimi přišla. Náklady u nás jsou vyšší než na Ukrajině, kam dřív část výdělku posílali.

Otázka, která všechny zajímá: klesnou ceny nemovitostí?
Ne.

Ani dočasně?
Moc tomu nevěřím. Je to velmi jednoduché, rezidenčních nemovitostí je zkrátka málo. Klesla cena peněz a nadále klesat bude. Proč? Když sem zamíří tolik uprchlíků, stát zareaguje jako obvykle, tedy tištěním a rozdáváním peněz.

Ještě by mohl zvednout daně, aby měl víc prostředků na redistribuci.
Ano, to se může stát, ale samo o sobě to stačit nebude. Už to, jak Česká národní banka zvyšuje úrokové sazby, ekonomiku brzdí a stejný dopad by mělo zvyšování daní. Proto si myslím, že se spíš vytisknou další peníze a jejich hodnota půjde dolů. Proč by pak klesala cena nemovitostí?

Asi už ale nebude jejich cena tak rychle stoupat.
To je pravděpodobné. Trh se přidusil, protože hypotéky jsou drahé. I když – máme řadu kolegů, kteří říkají, že když si u nás kupovali byt před deseti, patnácti lety, měli hypotéky za šest nebo dokonce sedm procent. Dnes se průměrná úroková sazba pohybuje do pěti procent. Takže úvěry na bydlení jsou sice drahé, ale je to relativní.

Já dostal v roce 2008 úrok přes šest procent.
Vidíte. A šlo to tehdy? Šlo. Vracíme se na začátek, znovu se bavíme o blahobytu a o ochotě něco pro něj udělat. Před 15 lety bylo běžné, že si lidé vzali takhle drahou hypotéku a podstatnou část svého příjmu investovali do bydlení, takže jim logicky zbývalo méně na zábavu. Jenže dneska se lidé chtějí jenom bavit. Chtějí se ubavit k smrti. Zábava je na prvním místě. Tehdy se nejezdilo čtyřikrát ročně na dovolenou. A nekupovali jsme si každou chvíli nové lyže a nové kolo.

Není to spíš generační problém? Netýká se pohled na svět, který popisujete, spíš nastupující generace?
Nerad bych házel celou mladou generaci do jednoho pytle, je to komplexnější. Na blahobyt se zvyká lusknutím prstu, opačná cesta je ale složitější a bolestivější.

Zmiňoval jste nové projekty, s jejichž stavbou Trigema začíná. O které jde?
Rozjíždíme první etapu Lihovaru v Praze na Smíchově, kde bude 260 bytových jednotek. Druhý projekt je Paprsek na metru Stodůlky, tam je 270 bytů. Oboje budou byty na prodej, v druhé etapě Lihovaru pak budou i nájemní byty.

Dokončujete také Fragment, který má jinou koncepci, že?
Ano, ten je kompletně určený k nájemnímu bydlení. Jsme ve fázi, že osazujeme okna, děláme vnitřní omítky, obklady a dlažby. V listopadu tohoto roku bychom chtěli být hotoví. Budeme si to celé i sami provozovat, neplánujeme budovu prodat žádnému nemovitostnímu fondu či investorovi.

O nájemním bydlení se teď hovoří celkem často. Jak velká byznysová noha to do budoucna pro Trigemu bude?
Měla by to být relativně velká část. Ještě před válkou jsme si stanovili, že bychom v nájemním bydlení chtěli mít zhruba tisíc bytových jednotek. A touto cestou jdeme. Budou to výhradně byty, které si i sami postavíme.

V komentáři pro CzechCrunch jste napsal, že nájmy půjdou nahoru. Dá se ale říct, jak moc a jak rychle?
To opravdu nedokážu říct. A kdo tvrdí, že to ví, lže. Ceny vzrostou, ale jak moc a jak rychle, to bude záležet na mnoha aspektech. Během covidu někde nájemné dokonce kleslo, protože se uvolnily byty původně nabízené přes Airbnb, momentálně jsme v Praze cenově na úrovní 350 korun nájmu za metr čtvereční a měsíc. To zhruba odpovídá hodnotám před pandemií. Je navíc rozdíl, kdo je poskytovatelem nájemního bydlení, jestli instituce, nebo drobnější majitelé.

Proč?
Investiční fondy skupují celé bloky domů, otáčí je do nájemního bydlení a mívají nájmy podstatně výš posazené. Zahrnou do nich totiž řadu služeb, jako je recepce nebo úklid, takže jejich sazba je nakonec poměrně výrazně vyšší.

Jaká je vaše strategie u nájemního bydlení? A najdou se v ní ti ukrajinští běženci?
To nedokážu přesně říct. Platí, že se soustředíme na Prahu, byť se nám docela líbí i Plzeň, kde jsme už nějaké projekty dělali. Chceme stavět tři skupiny kategorií nájemního bydlení. Prémiové, což bude Fragment. Pak vyšší střední segment, což bude druhá etapa Lihovaru. A třetí bude coliving, což bude třeba Top Tower tady v Nových Butovicích. V colivingu ale připravujeme ještě další projekt. Princip colivingu je takový, že základní bytová jednotka je relativně malá, takže pak i nájemné je nízké. Výhodou je také to, že v těchto projektech se věnuje hodně pozornosti společným a veřejným prostorům, kde mohou obyvatelé trávit čas.

Kdy budou colivingové projekty na trhu? V Berlíně už fungují, ale v Praze jsou zatím spíš jen v plánech. Kromě vás jeden připravují i majitelé Sika s někdejším odborářským domem Radost na Žižkově.
Co se nás týče, Top Tower bude ještě nějakou dobu trvat – jak povolování, tak následně stavba. Zřejmě ho předběhne náš druhý projekt na Invalidovně. Kousek od Fragmentu jsme koupili stanici metra Invalidovna a tam momentálně dokončujeme architektonickou soutěž, na jaře rozběhneme projektování. Takže kolem roku 2026 by to mohlo být hotové.

Kromě developmentu se věnujete i technologiím, už čtvrtý rok budujete platformu Flatzone, která agreguje nabídky developerských projektů. Jak vám to funguje?
Jsme v přechodné fázi a tomu odpovídá i monetizační model. Sbíráme data na celém trhu a máme je pravděpodobně nejlepší, takže jsme schopni z nich dělat datové analýzy. Ty pak nabízíme bankám, developerům, stavebním firmám a realitním kancelářím. Ještě se to samo neuživí, ale už to dokáže generovat příjmy. Se stejným modelem jsme letos vstoupili na Slovensko. Tamní trh je o něco jednodušší, protože se primárně jedná jen o Bratislavu. Příští rok bychom rádi otevřeli Polsko, na což se těšíme, protože tamní trh je opravdu velký. Samozřejmě s každým novým trhem se rozšiřuje i portfolio potenciálních klientů, předpokládám, že obchod nakonec poroste rychleji než náklady na provoz, protože základní infrastrukturu máme už vybudovanou. To, co popisuji, ale není cílový stav.

A ten je?
Například zvažujeme spustit tržiště nemovitostí. Je to poměrně komplikovaná úvaha, na které momentálně pracujeme.

Jak by to fungovalo?
Nechci zatím zacházet do příliš velkých detailů, ale v podstatě by šlo o propojení s bankami, hypotékami a možnostmi úvěrování. Je to ještě v relativně rané fázi. Pokud ale máte kvalitní data, kterým banky rozumí a věří, dá se toho vymyslet docela dost. Ale nejde jen o toto. Chystáme také 3D digitální mapu nemovitostí, v níž zmapujeme jejich cenu a jaké jsou nájmy, půjde to napříč celou republikou.

Takže si tam projdu, za kolik se nemovitost prodává a jaký by u ní mohl být nájem, a srovnám si to.
Přesně. Sbíráme neustále nová a nová data. Jde jak o ta inzertní z portálů, jako jsou například Sreality, tak data z vlastních propočtů. Každá lokalita má určitou výnosnost, což je vcelku přesné a univerzální číslo, které bereme v potaz, takže máme velmi přesný odhad.

Flatzone je projekt, který má na starost vás syn. Nezvažujete ale investici i do nějakého dalšího realitního startupu?
Zvažujeme, chodí za námi s nabídkami různí lidé a firmy, nápadů je spousta, ale když se nositelů myšlenek zeptáte, jaký je byznysový plán, bohužel jsou v ten moment v koncích. Takže zatím hledáme.

Vy jste aktivní také v rekreačním byznysu. Držíte většinu v lyžařském areálu Monínec a máte docela velké plány na Šumavě v Železné rudě. Jak jste tam daleko?
Zápolíme tam deset let a je to strašné. Někteří úředníci si neuvědomují, jak škodí této společnosti. Oni si myslí, že pomáhají tetřevu hlušci, který tam fakticky ani není, ale na lidi naprosto zapomínají. Je to bláznivá doba a myslím, že i ve světle válečného konfliktu na Ukrajině a přílivu uprchlíků bude potřeba, aby se všechny byrokratické procesy podrobily revizi. Takhle to dál nejde, naše společnost se ubírá špatným směrem, regulace a byrokracie vítězí nad rozumem. Musíme se vrátit k selskému rozumu, jinak se zastaví jakýkoli rozvoj.

Takže už jste na Železnou rudu a to, že byste z ní vybudoval protiváhu Špindlu, zanevřel? Nebo jste pořád optimista?
Jsem optimista, nic jiného mi nezbývá. Věřím, že projekt v Železné rudě nakonec povolíme a také ho postavíme. Přímo se tam nabízí myšlenka sloučit všechny tamní areály do jedné společnosti. A když se to podaří, z Rudy se stane šumavská protiváha Špindlu. Musí to ale mít jedno velení, jeden řád, jedna pravidla. Bavíme se ovšem o horizontu nikoli roku či dvou, ale spíš deseti nebo patnácti let. Pak to bude pěkné lyžařské středisko, které by mohlo mít kolem 20 kilometrů sjezdovek.

Jak jste se vlastně k Železné rudě dostal?
Těsně před finanční krizí z roku 2008 jsme tam začali chystat projekt apartmánových domů. Mělo to být v prostoru bývalé továrny, je to nevyužitý brownfield. Chtěli jsme ho koupit, měli jsme hotovou studii, ale kvůli krizi jsme od toho odstoupili. Náš projektový manažer, který se tomu věnoval, ale přišel s nápadem zkusit v Železné rudě povolit nový lyžařský areál. Ukázalo se, že by to mohlo jít, tak jsme se do toho pustili.

A ten brownfield?
Moc rádi bychom na něm něco realizovali, bohužel stávající majitel areálu má přehnané finanční požadavky. Takže jsme to nekoupili. Možná na to ještě ale dojde. Rekreační apartmány jsou zajímavý fenomén a i profesně a byznysově to je velmi zajímavá disciplína.