Vlastní dům se zahradou, houpačkou a skleníkem je snová představa řady rodin i jednotlivců. Vzhledem k současným cenám stavebních pozemků, nákladům spojeným s výstavbou domů a úrokovým sazbám je ale pro mnohé z nich v podstatě nemožné tento sen proměnit v realitu. Problém nedostupnosti vlastního bydlení chce pomoci řešit nový projekt Kodu, který vidí cestu v malých domech, takzvaných tiny housech.

Drobné domky obklopené přírodou se v posledních letech staly hitem. Většina z nich však slouží především pro rekreaci, a to buď přímo svých majitelů, případě lidí, jimž jsou pronajímány v rámci glampingových pobytů. Chytře navržený tiny house však může být obýván celoročně, a tím pádem se stát odpovědí na současný nedostatek vlastního bydlení, který řadu lidí tíží.

S touto myšlenkou pracuje i projekt Kodu, který se ve jménu dostupného a udržitelného bydlení pro každého chce stát místem, na němž se budou potkávat zájemci o domeček, jejich stavitelé i vlastníci vhodných pozemků. A to tak, aby na konci byl domek, kde bydlí spokojení majitelé nezatížení většími dluhy.

Celé se to může na první dobrou zdát jako velmi odvážná myšlenka, nicméně zakladatelka projektu Romana Voříšková moc dobře ví, jak funguje velký byznys. Nejdříve pronikla do světa realit díky společnosti Bezrealitky, kde se Jakubu Havrlantovi starala o PR a marketing, a poté s Tomášem Čuprem spoluzaložila a rozjížděla Slevomat.

Nyní k sobě přibrala Jitku Plevovou,​​ spoluzakladatelku značky Pikle.cz. „Několik let jsme sledovaly, jak takové bydlení funguje v zahraničí, a původně jsme chtěly malé domy samy vyrábět. Jenže bez pozemků bychom se brzy dostaly do situace, ve které jsou dnes i další výrobci, kterých je v Česku asi stovka,“ vysvětluje Voříšková.

Rozhodla se proto rozjet projekt, který celou původní myšlenku otočil a chce se stát místem, kde se budou vzájemně potkávat zájemci o bydlení v malých domech spolu s jejich výrobci a také s lidmi, kteří mají k dispozici vhodný pozemek pro umístění tohoto typu domu. „Zkrátka stát se trychtýřem pro lidi, kteří se hledají. A díky kterému bude pořízení tiny housů podobně jednoduché, jako když si chcete pronajmout byt v Praze,“ upřesňuje Voříšková.

Kodu tak v podstatě míří na dva koncové zákazníky. První skupinou jsou lidé, kteří chtějí v malém domku bydlet. A pokud jej nemají kde postavit, přichází ke slovu další cílová skupina, a to lidé, kteří pozemky vlastní a skrze Kodu je mohou nabídnout k pronájmu, třeba rovnou i s postaveným tiny housem. Kodu by tak mělo v podstatě fungovat jako velké tržiště, na němž si bude možné vybrat dům, pozemek, a ještě si k tomu zařídit i financování, případně najít nájemníky.

Důvod, proč se Voříšková zaměřila právě na segment tiny housů, je jednoduchý: „Je v dnešní době cenově dostupný a víc připomíná nájemní bydlení než obývání klasického domu. Nemusíte dva roky vyřizovat povolení, další dva roky stavět a doufat, že se nerozvedete. Stačí jen vybrat pozemek, případně rovnou už stojící tiny house v naší nabídce. Vše vás vyjde levněji než pronájem 2+kk v Praze.“

Za další výhody Voříšková označuje praktičnost, jednodušší legislativní procesy a v neposlední řadě také větší sepětí s přírodou, udržitelnost a minimalismus. „Tiny housy určitě nejsou bydlením pro všechny a napořád, ale dneska je množství cílových skupin, pro které modulární bydlení dává v určité životní etapě smysl,“ říká.

Může se podle ní stát startovacím bydlením po škole, volbou pro mladé rodiny i alternativou pro rodiče samoživitele po rozpadu manželství. Možností je také využít jej coby součást komunitního bydlení s přáteli či pro víkendovou rekreaci, kdy může představovat dostupný doplněk k bytu ve městě. Nákup, rekonstrukce a péče o chalupu totiž není pro každého.

Samostatnou kategorií je pak využívání tiny housů coby domů pro seniory. „Je to téma, které nás hodně zajímá. S jedním výrobcem už máme domluvenou výrobu domů určených na míru pro tyto potřeby. S nimi pak mohou municipality řešit potřebu vytváření nových míst pro ubytovávání seniorů. Druhou možností je, že takový domek pro babičku postaví u sebe na zahradě přímo děti,“ naznačuje Voříšková s tím, že se tak mohou prarodiče aktivněji zapojit třeba do výchovy vnoučat.

Scénář ale může vypadat i opačně. „K babičce, která má dům s velkou zahradou, lze pořídit tiny house, do kterého se může nastěhovat třeba mladá rodina. Seniorce může pomoci finančně, ale třeba i s péčí o pozemek či rovnou o její dům,“ dodává podnikatelka, jíž byly v tomto inspirací některé mikrotrendy, které aktuálně fungují v zahraničí. Jak ovšem sama říká, něco jako Kodu zatím nikde jinde nespustili.

Mikrotrendů se dá podle Voříškové ve světě vypozorovat řada. Jsou to například majitelé velkých farem, kteří investují do výstavby tiny housů na svých pozemcích, jež následně pronajímají. A to podle ní dává smysl i u nás. Jak sama říká, pozemků je dnes v prodeji minimum, a pokud se prodávají, jejich cena většinou nedává pro potřeby výstavby malého domku smysl. „Základní výměrou je 300 až 500 metrů čtverečních, kde už můžete mít dva vyvýšené záhony, terasu, houpačky a třeba i malý skleník,“ vysvětluje.

Proto Kodu hledá vhodné pozemky, oslovuje majitele, kteří je nechtějí prodat, ale mohou je skrze portál pronajmout. „My je pak propojíme s těmi, kteří chtějí bydlet flexibilně, pár let v tiny housu setrvají a pak se třeba posunou dál. A pozemek si po nich může pronajmout někdo další,“ dodává Voříšková. A očekává, že největší zájem bude o lokality v okolí Prahy, respektive ve středních Čechách s dojezdovou vzdáleností do Prahy do 90 minut. A pak také v okolí dalších větších měst s dojezdem do 45 minut. Samozřejmě spolu s místy, jako jsou Krkonoše, Šumava nebo Jizerské hory.

Majitel pozemku se pak může rozhodnout, zda pronajme jen parcelu a nechá nájemníka, aby si na ní postavil vlastní tiny house, případně sám investuje i do výstavby a pronajímá pak vše komplet i s domky. Podle příkladu, který Voříšková předkládá, se tak může rozhodnout, zda parcelu o výměře 1 500 metrů čtverečních rozdělí na tři části a bude každou z nich pronajímat za čtyři až pět tisíc korun za jedno místo, nebo sám postaví tři tiny housy a bude si účtovat 15 tisíc korun měsíčně za pronájem každého z nich.

Z hlediska legislativy se jedná o relativně jednoduchý projekt. Malý dům lze na území, které je v územním plánu vedeno jako zastavitelné, postavit bez stavebního povolení jako stavbu vedlejší, pokud se zastavěná plocha vejde do 25 metrů čtverečních. Ty by měly navíc od léta povyrůst na 40 metrů čtverečních. Každé místo je však vždy potřeba ověřit u místních úřadů a v územním plánu.

Do celkových propočtů je samozřejmě nutné zahrnout i pořizovací ceny tiny housů. Ty se různí, podle Romany Voříškové se však dá za částku jeden až 1,5 milionu korun pořídit kvalitní nízkoenergetická a udržitelná dřevostavba, která poslouží svému účelu desítky let. Navíc nemusí nutně vypadat jak z katalogu, protože Kodu chce nabízet i možnosti personalizace takového domku.

„Chci do toho přenést dost principů ze Slevomatu. Kodu by mělo být moderovaný marketplace, kde bude vybudovaná síť partnerů, celý projekt bude maximálně škálovatelný a digitalizovaný. V případě výrobců na sebe chceme vzít to, co jim často není vlastní , tedy zákaznickou podporu, prodej, marketing a další. A naopak zákazníkům, kteří o to budou mít zájem, pomůžeme dům maximálně personalizovat,“ vysvětluje Voříšková.

Přímo Kodu by pak mělo mít zisky především z provizí. „Od výrobců domů, případně provize ve výši jednoho nájmu ze zajištěného pozemku a také provize z domluveného financování,“ vysvětluje Voříšková s tím, že právě ve financování dříme další velký potenciál. „My bankám můžeme nabídnout zelené projekty, což je něco, co po nich chce Evropská unie a vedení, a díky tomu jsme u nich schopni vyjednat lepší financování. Tím, že je hodnota takového domu podobná hodnotě vozu střední třídy, bychom navíc časem chtěli nabídnout na malé domy i ,operáky’,“ nastiňuje budoucnost s operativním leasingem Voříšková.

Plánů je však mnohem víc. Je mezi nimi vytváření placených profilů servírujících nové nabídky domů a pozemků s předstihem a dle preferencí, větší spolupráce s developery, nájemní bydlení postavené na tiny housech a podobně. A nemalé jsou i vize týkající se samotné výkonnosti Kodu: „Za pět let bych byla ráda, aby firma měla nějakou větší valuaci. Vnímám, že potenciál je skutečně velký pro celou řadu cílových skupin. První dva roky budou o spoustě náročné práce, ale věřím, že jsme schopni to rychle rozpohybovat a v roce 2026 se dostat na desítky milionů korun ročního zisku.“

Podle ní mohou tiny housy svou cenou vrátit realitní trh svým způsobem o 15 let zpět na ceny z roku 2008. „Naší vizí je udělat vlastní bydlení opět dostupné pro skutečně velkou masu lidí. A nemusí to být jen v Česku a na Slovensku, ale i v dalších zemích Evropy a dál,“ uzavírá Voříšková.