Vysoké hypoteční sazby a ceny bytů mění nejen chování kupujících, ale i developerů a celého realitního trhu. Podle České národní banky vzrostly průměrné ceny bytů oproti roku 2015 o 120 procent a zdá se, že se to v blízké době moc nezmění. Nová matematika realitního byznysu už proto není jen „postav, prodej a vydělej“. Staví se projekty koncipované přímo pro nájemní trh. To přináší i nutnost umět je dobře spravovat. Na to ale developer nemusí být sám.

V zahraničí se takové objekty, které se staví s dlouhodobým záměrem pronájmu, a to pod taktovkou jednoho majitele, označují jako „build to rent“. Tento koncept se poprvé objevil v Austrálii v 80. letech jako odpověď na rostoucí poptávku po nájemním bydlení. Odtud se rozšířil do dalších zemí.

Třeba v takové Velké Británii tvořilo loni nájemní bydlení 40 procent všech nových rezidenčních jednotek ve velkých městech. U nás jsme v tomto směru spíše na začátku a hlavní aktivita se soustředí podle očekávání v Praze. Podle serveru E15 jsou nyní na území hlavního města v různé fázi výstavby či přípravy zhruba čtyři desítky takových projektů.

Foto: UlovDomov

Dům Comenius v Praze, který má společnost UlovDomov ve správě

Pro developery jsou zajímavé hned z několika důvodů. Zajišťují jim stabilní cash flow na roky dopředu a i z daňového hlediska má pronájem své výhody, navíc koncept umožňuje v případě potřeby postupný rozprodej bytů. Držení portfolia představuje i ochranu proti inflaci – zatímco hodnota peněz klesá, ceny nemovitostí i nájemné typicky rostou rychleji než inflace.

Správa takových portfolií čítajících desítky nebo i stovky bytů ale vyžaduje specifické znalosti. Od technické údržby přes právní dokumentaci až po nepřetržitou službu pro nájemníky. Komplexní správě nájemních nemovitostí, a to v rámci jednotlivých bytů i rozsáhlých developerských projektů, se věnuje společnost UlovDomov, která nabízí službu Ideální nájemce.

„Máme v portfoliu více než 4 000 bytů. Jednotlivé dílčí činnosti proto řeší specializovaná oddělení. Vyúčtování, technická správa, obchodní část a podobně. Všechna oddělení mají větší počet specialistů, kteří se dokážou zastupovat a spravují jednotky i díky našemu vlastnímu softwaru. Vždy platí, že daný projekt má jednu dedikovanou osobu, která ho má na starost a zná všechny potřebné detaily,“ popisuje jeden z ředitelů společnosti UlovDomov Jiří Krejčí, který má na starosti velké firemní klienty.

Pro developery je tak jednodušší a ekonomičtější svěřit správu a péči někomu, kdo se specializuje na danou činnost, než stavět vlastní oddělení, sbírat zkušenosti a dělat chyby, které stojí peníze a čas. „Vždy záleží na konkrétním projektu. Někdy spolupráce začíná již během jeho přípravy a řešení počtu bytů, jejich velikostí a dispozic. Někdy je to poradenství ohledně vybavení jednotek a uvedení na trh. V neposlední řadě jde pak o kompletní péči a správu bytových jednotek i celých budov, včetně garance placení nájmu, komunikace s nájemníky i toho, že budou byty obsazené a ve výborném stavu,“ specifikuje Krejčí, jak spolupráce s developery probíhá.

Foto: UlovDomov

Kanceláře společnosti UlovDomov v Brně

Mezi takové klienty patří například developerská společnost J&T Real Estate, která stojí za projekty jako pražská Rustonka, Rezidence Jeseniova či Prosek Point. „Naší primární činností je realitní development s cílem prodeje. Někdy je však výhodnější projekt prodat, až když je plně obsazený. Správa ale není náš denní byznys, a proto by se nám nevyplatilo budovat interní týmy,“ potvrzuje Václav Bouček, komerční ředitel společnosti J&T Real Estate. „Rozhodli jsme se proto pro outsourcing kompletního balíku služeb společnosti UlovDomov. Pomohli nám jak s doladěním nájemních procesů, tak administrativní a legislativní stránkou věci,“ doplňuje.

Jedna z největších výhod outsourcingu správy bytů je přenos rizika. Když si to developer dělá sám, nese všechna rizika spojená s neplatiči nebo prázdnými byty, kdežto specializované společnosti jako UlovDomov nabízejí garance příjmů. To znamená, že developer má předvídatelný cash flow bez ohledu na to, jestli se zrovna někdo vystěhoval nebo přestal platit. UlovDomov pak řeší hledání nového nájemníka nebo vymáhání dluhů na vlastní náklady a riziko. „Náš největší objekt má téměř 250 jednotek a dlouhodobě se nám daří držet plnou obsazenost,“ uvádí Jiří Krejčí.

Služba outsourcované správy není ale určena jen pro developery. Využívat ji mohou i běžní majitelé bytů, kteří se nechtějí starat o administrativu spojenou s pronájmem. Ať už jde o jednotlivé byty, nebo rozsáhlá portfolia, princip zůstává stejný.