O fondu Hartenberg ze svěřenských fondů Andreje Babiše bylo v posledních týdnech hodně slyšet, nejprve plně ovládl e-shop Ovečkárna, pak i známou textilní firmu Unuodesign. Letos navíc slaví desáté narozeniny. Jozef Janov, jeho spoluzakladatel, menšinový investor a šéf v jedné osobě, z něj buduje silného hráče v e-commerce. „Chceme kupovat jeden až dva specializované e-shopy ročně,“ říká v rozhovoru pro CzechCrunch. Kromě toho má velké plány i v developmentu.

Portfolio firem, v nichž má Hartenberg Capital podíl, je velmi košaté. Tvoří ho e-shopy jako Astratex, Ovečkárna nebo Sportega, mezinárodní síť reprodukčních klinik FutureLife, letecké opravárny Avia Prime, řetězec květinářství Flamengo či několik velkých developerských projektů ve spolupráci s firmami JRD a Corwin. Nekonsolidované tržby celé skupiny byly v roce 2022 více než 14 miliard korun.

Fond vznikl v roce 2013 a je součástí svěřenských fondů Andreje Babiše, který do nich po vstupu do politiky zaparkoval svůj majetek. Expremiér se ale činnosti fondu nijak nevěnuje, na starosti ji má čtyřiačtyřicetiletý Jozef Janov, který dříve působil ve finanční skupině Penta. Janov je zároveň menšinovým podílníkem holdingu a jeho stratégem.

Hartenberg na sebe historicky upozornil tím, že vybudoval síť reprodukčních klinik, v nichž je nyní dvojkou na evropském trhu. Zároveň začal být v průběhu času hodně aktivní v e-commerce. V rozhovoru pro CzechCrunch Janov odhaluje strategii, kterou při budování internetového impéria razí, i jaké e-shopy jej zajímají a jaké naopak ne. Obšírně také popisuje pohled fondu na trh s nemovitostmi i to, proč si myslí, že hlavně stavební pozemky ještě klesnou na ceně.

Vy máte celkem velké plány v realitách a v developmentu. Co přesně v této oblasti chystáte?
Do developmentu jsme vstoupili před třemi lety, kdy jsme se s naším partnerem, developerskou společností JRD, dohodli na spolupráci na projektu Císařská vinice u pražského parku Ladronka. Od té doby jsme společně vstoupili do čtyř projektů v České republice a se slovenským developerem Corwin do šesti projektů v Ljubljani, Bratislavě a Praze. Investice do nemovitostí jsou nyní jedním z našich osmi projektů. Do pozemků jsme investovali přibližně 1,5 miliardy korun. V příštích pěti letech bychom měli s JRD a Corwinem postavit tři tisíce bytů, 70 tisíc metrů čtverečních kanceláří a 20 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy pro obchody.

Jak vnímáte situaci na trhu? Kdy dojde k její stabilizaci?
Myslím, že trh se už stabilizoval. Investičních transakcí je méně a bytů se prodává ještě o polovinu méně než v roce 2021, ale trh se stabilizoval. Nebylo přece normální, aby průměrná cena bytu v Praze rostla o více než dvacet procent ročně.

V rozhovoru pro Seznam zprávy jste řekl, že očekáváte třicetiprocentní pokles cen stavebních pozemků. Můžete to rozvést? Je to totiž v rozporu s tím, co říká mnoho lidí z oboru, kteří si naopak myslí, že pozemky jsou větší jistotou než byty a domy.
Je častou chybou, že když podnikáte pouze v jednom odvětví, zamilujete si ho a chcete ho vidět optimisticky. My máme osm různých projektů a nemovitosti jsou jen jedním z nich. Můžeme tedy srovnávat s cykly v jiných odvětvích, mít větší nadhled. Ale pojďme k tomu poklesu ceny. Když to zjednoduším, hodnota pozemku závisí na tom, co, za jakou cenu, v jakém čase a s jakým ziskem může investor na pozemku postavit. Faktem je, že téměř všechny tyto parametry se za posledních dvanáct měsíců výrazně zhoršily. Prodej bytů trvá déle, kanceláře se obsazují pomaleji a ceny novostaveb stagnují nebo mírně klesají.

Náklady na výstavbu jsou zhruba o dvacet procent vyšší než v roce 2021. Navíc se vám zdražilo financování, které nyní v Česku stojí téměř deset procent ročně. Objem hypoték brutálně klesá, takže klesá i poptávka. Všechny tyto faktory působí negativně, takže pokud jste developer a chcete si udržet nějaký zisk, musíte nakupovat pozemky relativně levněji než před dvěma lety. Nabídky na nové projekty dostáváme téměř každý týden a vidíme, že cenovky za metr pozemku jsou v průměru o dvacet procent nižší než cenovky z roku 2021. A myslím si, že ještě nejsme na konci, proto můj odhad třicet procent. Samozřejmě to neplatí pro všechny projekty. Vždy budou existovat výjimky.

Jak se potom díváte na současný hit mnoha větších investorů, kterým je nájemní bydlení?
Z pohledu investora nám to zatím nedává smysl. Když si můžete koupit český státní dluhopis s výnosem šest procent ročně v českých korunách, proč byste měli kupovat investiční byty k pronájmu s výnosem kolem tří procent? Je to jen sázka na to, že jejich cena poroste. Osobně očekávám stagnaci v příštích dvou letech, takže při financování za devět až deset procent ročně v českých korunách tato rovnice nemůže vůbec vyjít.

Když přemýšlíte o nemovitostech a rozvoji, jste nějak regionálně zaměření, že byste se dívali třeba jen na hlavní města? Nebo byste v České republice šli klidně i dál od Prahy, jako byl projekt Orchard v Ostravě?
Orchard v Ostravě byl skvělou příležitostí za tak dobrých podmínek, že jsme to zkusili a z hlediska IRR (vnitřní výnosové procento, metrika na posouzení úspěšnosti investice – pozn. red.) je to náš dosud nejvýnosnější projekt. Do budoucna se ale vidíme především v hlavních městech, kde je dostatečná poptávka, tedy v Praze, Bratislavě, Lublani a jejich širším okolí. V České republice představíme v příštím roce dva projekty mimo Prahu. Horské a rekreační apartmány s pěknou a funkční architekturou, moderními technologiemi a zároveň za rozumnou cenu. Na Slovensku bychom rádi postavili něco zajímavého v Tatrách, ale zatím nemůžeme najít vhodný pozemek.

Jak uvažujete o nemovitostech určených k rekreaci?
Jsem přesvědčen, že jen v Praze jsou tisíce rodin, které by rády měly prázdninový nebo víkendový byt v rozumné vzdálenosti. Klidně sdílený s jiným investorem, případně s možností pronájmu v době, kdy není využíván. Společně s JRD pracujeme na dvou projektech, které mají podobný koncept výstavby koncipovat. Můj názor je, že tento typ produktu musí být dostupný střední sociální vrstvě, neměl by to být luxusní a drahý produkt. Hovoříme o bytech o rozloze 40 až 50 metrů čtverečních, které budou cenově dostupné a nahradí hotelové ubytování.

Na webových stránkách uvádíte, že máte připraveno zhruba 100 milionů eur na investice, plánujete je rozdělit mezi vaše tři hlavní části – zdravotnictví, nemovitosti, maloobchod –, nebo má některá z těchto částí o něco vyšší prioritu, případně v ní vidíte větší příležitosti?
Hartenbergu je letos deset let a vždycky byl první na řadě ten, kdo přinesl zajímavý projekt. Situace je dnes tak dynamická a mění se tak rychle, že nemá smysl plánovat alokaci kapitálu na více než rok či dva. Není pro nás také problém získat další zdroje od akcionářů nebo jiných spoluinvestorů. Dobrý projekt si zdroje vždy najde. Asi tak.

Nedávno jste oznámili akvizici Unuodesignu, máte už Ovečkárnu, Astratex, Sportegu… Všechno to jsou firmy s přesahem do odívání a současně se silnou přítomností, pokud ne výlučnou, na internetu. Jaká je vaše strategie v elektronickém obchodu?
Elektronický obchod považujeme za velmi zajímavé odvětví a rádi bychom koupili specializované e-shopy podobné těm, které již máme. Věříme, že se nám podaří zopakovat náš úspěšný projekt FutureLife, kdy jsme v České republice začínali s několika specializovanými klinikami a dnes jsme dvojkou v Evropě a jedním z největších hráčů na světě v oblasti asistované reprodukce. V oblasti e-commerce bychom chtěli kupovat jeden až dva e-shopy ročně. Myslím, že Českou republiku a Slovensko už máme dostatečně zmapované. V současné době přemýšlíme o nových trzích mimo. Tato strategie se nám osvědčila ve FutureLife, takže bychom ji rádi vyzkoušeli i v e-commerce.

A jsou nějaká odvětví e-shopů, kterým se záměrně vyhýbáte? A je naopak něco, co sledujete velmi intenzivně?
Určitě nechceme jít do generality jako prodejci elektro a podobných snadno srovnatelných produktů, kde dnes přidaná hodnota z pohledu zákazníka, ať už si koupí ledničku v Datartu, Alze, nebo třeba Mallu, není velká. Každý si vybere typ výrobku, porovná cenu a do tří dnů ho má doma. Chceme jít cestou specializovaných e-shopů, které jsou lídry ve svém oboru. Všechny naše e-shopy pro mě tuto definici splňují. U Spokojeného psa najdete nejširší sortiment, Sportega má nejlepší výběr tenisového nebo hokejového vybavení, Ovečkárna má výrobky z ovčí vlny, Astratex má nejširší výběr spodního prádla na internetu, Unuo zase perfektní a hezký produkt pro děti.

Chodí teď hodně nabídek na investice nebo akvizice internetových obchodů?
V průměru dva až tři e-shopy z Evropy měsíčně. Bohužel ve většině případů jde o e-shopy, které jen pálí peníze a nejsou ničím výjimečné. Často také mediálně známé projekty, kde si veřejnost myslí, jak jsou super výdělečné a že mají obrovskou hodnotu. Pak se podíváte na čísla a zjistíte, že za celou svou historii nevyplatili akcionářům žádnou dividendu, že negenerují hotovost a naopak akcionáři do nich musí sypat peníze. Myslím si, že bez jedinečnosti konceptu, specializace nebo produktu vás hráči, kteří mají marketplace, v krátké době rozdrtí. Sami se aktivně snažíme oslovovat vybrané e-shopy.

Máme tři základní požadavky. Zaprvé majitel, který má vizi a potřebuje partnera nebo kapitál pro růst. Zadruhé jedinečnost konceptu, produktu nebo služby. A zatřetí firma musí být dostatečně zisková, aby zvládla růst.

E-commerce již druhým rokem klesá, respektive stagnuje, jaký očekáváte další vývoj?
Mohu mluvit pouze za naše e-shopy. V prvním čtvrtletí jsme celkově meziročně vzrostli o pět procent. Vývoj po zbytek roku si netroufám odhadovat, ale nebyl bych přehnaně optimistický. Výhodou dobrých českých a slovenských e-shopů je, že rostou z menších základen a jejich trhem může být celá Evropa, což je obrovský potenciál. Takže v některých specializacích vidíme pěkné úspěchy, kdy jsou české a slovenské e-shopy úspěšné v celé Evropě. Fandím jim i našim e-shopům. Myslím, že tu máme skvělé příběhy, motivované a ambiciózní lidi a evropský trh je obrovský.

Zmínil jste, že Hartenberg Capital slaví deset let, vy s ním plánujete zůstat dalších pět let, už jste se nechal slyšet, že prodloužíte smlouvu. Nedojde třeba k nějakým změnám ve strategii fondu?
Nyní prodlužujeme investiční horizont do konce roku 2030. A strategie? Přemýšlím o ní minimálně jednou týdně při delším běhu a pak ji s kolegy neustále přizpůsobujeme aktuálním podmínkám na trhu. Prioritou by však měly zůstat sektory, ve kterých již působíme, tedy zdravotnictví, elektronický obchod a nemovitosti. Tam máme dlouhodobé plány.

Začínali jste především ve zdravotnictví, máte celoevropskou síť reprodukčních klinik. Jste tam, kde jste si před deseti lety myslel, že budete?
Znělo by to hezky, kdyby to byla pravda. Skutečnost byla taková, že jsme chtěli být jedničkou v České republice. Když jsme toho dosáhli, našli jsme skvělého partnera v Irsku a během tří let jsme se stali jedničkou i tam. To nám dodalo důvěryhodnost v Evropě, pak rychle přišly další země. Dnes jsme v jedenácti zemích. Od rumunské Bukurešti přes finské Tampere až po irské Gallway. Málokdo ví, že máme největší kliniku v celé Velké Británii, špičkové londýnské Centre for Reproductive and Genetic Health.

A jaké další příležitosti vidíte pro Hartenberg v tomto odvětví?
Pokud dosáhnete takové velikosti, jako je FutureLife, nové příležitosti se rodí téměř každý týden. Nemusí jít jen o akvizice, ale také o rozšiřování klinik nebo doplňování nových odborností. V síti je více než patnáct set kolegů a nápadů na rozvoj je tolik, že je musíme upřednostňovat. Není možné dělat všechno.

Co například investice do biomedicínských startupů a technologií?
Neděláme startupy a nechceme je dělat. Nemáme v této oblasti know-how, nikdo z nás to nedělal. Ale máme spoustu vývojových projektů v rámci našich společností. Všude podporujeme inovace a poměrně hodně do nich investujeme. Je pro nás důležité, abychom se posunuli vpřed a vytvořili si konkurenční výhodu. Odhadujeme, že zhruba pětina investic v našich stávajících projektech směřuje do inovací, kde se návratnost těžko počítá, ale když je o tom management přesvědčen, podporujeme je.

Takže důvod, proč jste se nikdy nevydal cestou investora rizikového kapitálu, je nedostatek know-how?
Na to bychom se museli specializovat. Investujete do deseti projektů a věříte, že jeden vyjde a vydělá vám více peněz než investice do těch zbylých. Statisticky devět z deseti projektů umírá. Nikdo o nich nepíše, ale musí to být lidsky těžké příběhy. Myslím, že to, co děláme, tedy podpora růstu stávajících firem a budování lídrů v podnikání, vytváří hezké příběhy a chceme v tom pokračovat.

V současné době jsou na trhu dobré příležitosti v oblasti maloobchodu a nemovitostí, platí to i pro zdravotnictví?
Rozhodně. Ocenění už není tak přemrštěné a můžete najít pěkné společnosti. Za posledních dvanáct měsíců jsme provedli čtrnáct akvizic, z toho pět ve společnosti FutureLife. To je hodně. Letos to vidím na pět až šest akvizic, protože se současným portfoliem společností, a máme jich přes sedmdesát, je to v dnešní době strašně moc práce.