Kdo bude čekat na levnou hypotéku, tomu může utéct příležitost koupit kvalitní pražskou nemovitost. Kdo koupí nyní, poveze se na rostoucím trhu. Proč taková situace může nastat, vysvětluje v komentáři pro CzechCrunch Martin Machala, zakladatel hypotečního startupu Ownest.

Od roku 2022 je Ownest součástí realitní skupiny European Housing Services (EHS), do které patří mimo jiné i server Bezrealitky či společnost Maxima Reality. Na základě vhledu do minulého i aktuálního dění na českém realitním trhu Machala popisuje, proč se vyhlížení nižších úrokových sazeb na hypotéky nemusí vyplatit.

***

Už od začátku loňského roku se snižuje průměrná hypoteční úroková sazba. Stále je ale na vysokých hodnotách v porovnání s těmi, na které jsme byli zvyklí v posledních deseti letech, a tak mnoho lidí čeká dál – ideálně na to, až sazby budou blízko 4,5 procenta a níže. Jenže právě úzkostlivé sledování hodnot komerčních hypoték se může prodražit. Při čekání na levnější hypotéku Čechy a především Pražany totiž pravděpodobně potká paradox: neušetří, protože mezitím vzrostou ceny nemovitostí.

Na hypotéku okolo 4,5 procenta čekají masy kupujících – hypotéka tehdy vyjde matematicky stejně, nebo dokonce lépe než nájem, protože u průměrného bytu se vyrovná splátka úroků a nájemného. Až bude zájemce bojovat o kvalitní nemovitosti v nabídce s odloženou poptávkou, bude ale pozdě na nějaké větší vyjednávání o ceně. Už nyní podle dat EHS na prohlídky chodí výrazně víc lidí než v posledním čtvrtletí roku 2023.

Taktické tedy nemusí být čekat na ideální sazbu, ale celou vlnu odložené poptávky předběhnout. Podle našich odhadů postavených na historickém vývoji trhu s sebou vlna odložené poptávky může přinést i skokové zdražení cen pražských bytů.

Podobné jako před deseti lety

V letech 2010 až 2012 zamrzl realitní trh. Po roce postupného rozmrzání pak následoval rychlý růst v letech 2014 až 2016. Bylo to dáno i tím, že během zamrznutí se pozastavily probíhající a odložily nové developerské projekty, takže když na trh opět přišli kupci, nebylo co kupovat. Plně se projevil nedostatek bytů.

V současné dekádě se poptávka uspokojila za covidu, v době extrémně levných peněz. Nyní už se ale druhým rokem kumuluje, stejně jako v letech 2010 až 2012. A to i přesto, že řada Pražanů koupi vlastního bytu v metropoli vzdala a zůstane v nájmu. Jejich místo zaujmou realitní investoři, nemovitostní fondy nebo cizinci, pro které je Praha stále atraktivní.

Pro představu: objem hypoték uzavřených v prosinci 2023 byl o více než 50 procent nižší než objem hypoték v prosinci 2020. Hypoteční kupci, kteří v tom objemu chybí, tvoří zmíněnou čekající odloženou poptávku. Deset let zpátky čekal zájemce o hypotéku pouze rok nebo dva, než na ni dosáhl. Dnes je tato doba nepoměrně delší a skupina, která má zájem o vlastní bydlení, stále roste – i kdyby nakonec skončila jen u nákupu investiční garsonky. Odložená poptávka má potenciál být výrazně větší než před deseti lety.

Navíc pokud máte v plánu ještě někdy v budoucnu stěhování „do většího“, dost možná to uděláte až po šestatřiceti. V tu chvíli ale podle metodiky bank musíte mít na nemovitost našetřeno ne 10 procent, ale 20 procent její ceny. Pokud ale už jednu pražskou nemovitost vlastníte, zhodnotila se vám pravděpodobně natolik, že jejím zastavením klidně pokryjete zmíněných 10 procent ceny. V tu chvíli doceníte, že jste v době rozumných cen naskočili na rostoucí pražský trh a vytvořili kapitál v podobě zhodnocené nemovitosti.

Pro představu uvádím modelový příklad v Praze: u bytu 3+kk, který se nyní může pohybovat okolo 8 550 000 korun, činí při dosažitelné sazbě 5,19 procenta měsíční splátka 42 250 korun. Do konce roku očekáváme dosažitelnou sazbu hypoték pro bonitní klienty 4,39 procenta, ale také nárůst cen nemovitostí o 6,5 procenta. Za stejný byt zájemce koncem roku zaplatí 9 100 000 korun a měsíční splátka bude 44 000 korun.

Foto: Ownest

Příklad vývoje hypotéky bytu 3+kk v Praze

Lednová data o objemu uzavřených hypoték ukazují, že lidé raději překousnou dočasně vysokou sazbu a pro vlastní bydlení si půjdou stůj co stůj. Stále je ale dost i těch, kteří se definitivně nerozhodli pro nájem a vyčkávají.

Téměř šedesátiprocentní propad objemu transakcí na trhu v roce 2022 – poté, co z trhu zmizeli hypoteční kupci – potvrzuje, že hypotéka je stále nástrojem číslo jedna pro financování bydlení, na tom se nic nemění. Nový normál v podobě vysokých sazeb ale vyžaduje nové přístupy.

Mění se třeba přístup k fixaci. Ta nejdelší už není automaticky nejlepší a lidé s ní spekulují. Podle lednových dat je nyní nejoblíbenější tříletá fixace. V Česku a v Praze obzvlášť je tradičně populární družstevní bydlení, které umožňuje obejít vstupní bariéru získání hypotéky výměnou za ne zcela výlučné vlastnictví bytu.

Dál na západ, v anglosaském světě, se prosadily i další alternativy, které nejsou tak svazující jako družstvo, ale je k nim až o čtvrtinu snazší přístup než k hypotéce – konkrétně modely rent-to-own. Nejsou pro každého, ale umožňují hypotéku odložit a zafixovat si cenu bytu. V Česku je tenhle model financování teprve v plenkách. Pro ty, kteří mají k hypotéce nakročeno a potřebují jen čas, ale může být zajímavý. Zejména v Praze jim totiž dokáže pomoci chytit šanci na kvalitní byt, která by jim jinak mohla uniknout.