Dubaj dnes funguje jako laboratorní verze města budoucnosti. Do roku 2040 má rozpracovaný rozvojový plán, který kombinuje chytrou infrastrukturu, nové čtvrti i rekreační zóny. Cíl je jednoduchý: připravit se na rychle rostoucí populaci a udržet dlouhodobou poptávku po službách i bydlení. Na mapě je to vidět na pokračující expanzi letištního uzlu a „smart city“ projektech navázaných na dědictví Expa konaného před třemi lety. Plán Dubaj 2040 převádí celou ambici do konkrétních kroků.

Město se podle něj rozčlení do pěti hlavních center od revitalizovaného historického jádra s částmi Downtown, Business Bay a Marina až po Expo District v Dubai South a technologický Dubai Silicon Oasis. Výrazně se zvětší plochy zeleně a až 60 % území má tvořit přírodní a rekreační zóna. Má vzniknout 3 300 kilometrů tras pro pěší a cyklisty, rozvinout se má autonomní mobilita včetně létajících taxi a masivně se rozšíří letiště Al Maktoum s ambicí odbavit až 260 milionů cestujících ročně.

„Z plánů je jasně čitelné, kam se bude poptávka po bydlení a nájmech přelévat a které čtvrti budou díky infrastruktuře a službám magnetem,“ zamýšlí se Denis Karásek, CEO české společnosti BuyDubai, která se realitními investicemi v blízkovýchodní metropoli zabývá.

Zdroj: Sobha / BuyDubai

Už rok 2024 byl přitom podle jeho slov rekordní: na trhu proběhlo přes 130 tisíc realitních transakcí a průměrné ceny vzrostly kolem 15 %. „Současně zpevnil nájemní trh — i nájmy v roce 2024 rostly zhruba o 15 %,“ dodává Karásek.

„Dubaj tvoří mix všeho, co investory zajímá. Turisté – loni skoro 19 milionů návštěvníků. Expati – každý rok přibývají desítky tisíc. A firmy – pro ně představuje Dubaj regionální centrum. To vše slibuje stabilní základ pro pronájmy.“ V praxi to znamená poptávku rozloženou mezi krátkodobé i dlouhodobé ubytování, nikoli závislou na jednom segmentu.

Logická otázka zní: není to jen dočasná bublina? Po dvou letech silného růstu je podle Karáska normální počítat se zpomalením — cykly k realitám patří. „Ceny v posledních dvou letech skutečně hodně stouply. Rozdíl oproti roku 2008 je ale zásadní: dnes je trh regulovaný, nakupují na něm reální rezidenti i investoři počítající s dlouhodobým horizontem. Dubaj navíc masivně investuje do infrastruktury a láká stabilní poptávku z celého světa.“ dodává. To je podle něj důvod, proč dává smysl dívat se na vstup s výhledem 5–10 let a pečlivě vybírat projekt i lokalitu.

Výraznou roli tu hraje tzv. „off-plan“ — nákup nemovitostí ve výstavbě, který například v roce 2024 tvořil více než polovinu transakcí. Tady rozhoduje kvalita developera a plán splátek, přičemž bezpečnost peněz tu zajišťují tzv. svěřenské escrow účty, tedy účty spravované nezávislou třetí stranou – bankou nebo notářem. Důležitá je i průběžná registrace vlastnictví přes systém Oqood.

„Právě u off-plan projektů je důležité vědět, že peníze investora jdou na speciální escrow účet. Developer pak prostředky čerpá postupně podle dosažených milníků stavby. Systém Oqood zase potvrzuje vlastnictví ještě během výstavby,“ vysvětluje Karásek. U této disciplíny mohou investoři počítat se dvěma zdroji výnosu: nárůstem hodnoty během 2–3 let výstavby a následným nájemním cash-flow.

„V posledních dvou letech šly některé lokality, jako Dubai Creek Harbour nebo JVC, o 20–30 % nahoru,“ uvádí Karásek příklad vydařených projektů. V průměru ale BuyDubai slibuje investorům výnosy střídmější. V orientačním rámci jde podle Karáska o hrubý výnos kolem 6–8 %. „U krátkodobých pronájmů může být výnos ještě vyšší,“ říká a připomíná, že je potřeba počítat s náklady na správu nemovitostí, závislými na atraktivitě lokality.

Finanční a regulační rámec je v Dubaji podle Karáska poměrně jednoduchý. „Nerezidenti mohou získat hypotéku, ale je nutná vyšší akontace — obvykle 30–40 %. Pokud jde o kurz, dirham je už desítky let pevně navázán na dolar,“ uvádí Karásek. Fyzické osoby příjem z nájmu v Dubaji nedaní, jen se u krátkodobých pronájmů platí turistická taxa. Důvěryhodnost trhu posílilo i loňské vyřazení Saúdské Arábie z tzv. „grey listu“ mezinárodní organizace FATF, která vytváří mezinárodní standardy v oblasti boje proti praní špinavých peněz.

Pro zájemce o potenciální investice v Dubaji se bude 8. a 9. listopadu 2025 v Praze konat akce Dubai Days. „Přijdou zajímaví hosté z mnoha oborů, které právě zájem o Dubaj spojuje. Například specialista na právo a zakládání firem ve Spojených arabských emirátech nebo zástupce významného dubajského developera Sobha. Přijďte nás navštívit i v případě, že o investici zatím neuvažujete. Dubaj je nádherné město, které vás inspiruje svým potenciálem a rychlostí rozvoje. Na akci se potkáte se zajímavými lidmi z mnoha oborů, které právě zájem o Dubaj spojuje,“ uzavírá Denis Karásek.