Český realitní trh byl dlouhé roky velmi dobře čitelný – vysoká preference vlastního bydlení a konstantní růst cen nemovitostí ve výši kolem šesti procent ročně. Občas se sice objevilo menší zemětřesení, ale týkalo se pouze jasně ohraničené oblasti. Extrémní poptávka po chatách v době pandemie je typickým příkladem takového lokálního šoku. Dnes se ale trh začíná připravovat na zcela jinou skutečnost.

Realitní analytici očekávají, že se v následujících třech až pěti letech začne projevovat neúprosný vývoj české demografické křivky a do nemovitostí promluví stárnutí populace. V nejnovější analýze společnosti Flat Zone se ukázalo, že více než 367 tisíc bytů a 500 tisíc rodinných domů v Česku vlastní majitelé starší 70 let. Nejčastěji jde o dvou- a třípokojové byty převážně v panelových domech, které byly postaveny pro nejsilnější generaci „baby boomers“ mezi lety 1965 až 1980.

Ve chvíli, kdy tyto nemovitosti přejdou na dědice, bude pravděpodobným scénářem jejich prodej. „Za deset let se může významně změnit vztah mezi nabídkou a poptávkou. S přílivem nových bytů si hravě poradí realitní trh v krajských městech, zatímco v méně žádaných lokalitách to může vést k pomalejšímu růstu cen, případně i jejich poklesu,“ vysvětluje Milan Roček z platformy Flat Zone. Ta agreguje data o českých nemovitostech, vytváří cenové mapy a stojí například za službou Hypox pro online oceňování nemovitostí.

Pokud se příliš mnoho dědiců rozhodne nemovitosti začít prodávat, může to být podle analýzy problematické. Starší majitelé dnes vlastní zhruba pětinu českého bytového fondu a čtvrtinu všech rodinných domů v Česku. Největší riziko hrozí menším městům s pěti až deseti tisíci obyvateli – Flat Zone v souvislosti s tím vyjmenovává i padesátku konkrétních měst zejména ve východních Čechách, na Vysočině a na severní Moravě.

Ceny nemovitostí může posílení nabídky ovlivnit lokálně – data Flat Zone zmiňují padesátku ohrožených měst

Roček navíc očekává, že se noví majitelé budou velmi pravděpodobně uchylovat k prodeji: „Na cestě k bydlení dnes hraje stále větší roli mezigenerační výpomoc. Pro mnoho nových majitelů bude prodej zděděného bytu představovat první krok k vlastnímu bydlení ve větším městě. Z výnosu budou pravděpodobně financovat základ pro hypotéku.“

Pokud by tento příliv nemovitostí vedl ke stagnaci, nebo dokonce poklesu cen, došlo by podle zkušeností odborníků k prodloužení doby průměrného prodeje v dotčených lokalitách. „To by následně nahrávalo spekulantům, kteří by neprodejné nemovitosti začali skupovat hluboko pod cenou,“ varuje Roček. Ministerstvo pro místní rozvoj přitom nedávno uvedlo, že v Česku není dlouhodobě obýváno zhruba 200 tisíc bytů z celkového počtu 1,9 milionu jednotek. Zůstává tak s otazníkem, zda by se spekulantům tato riskantní investice mohla vyplatit.

Rychlejší a levnější dědické řízení

Než se případné nemovitosti z dědictví objeví v realitních inzerátech, budou muset projít pozůstalostním řízením. „Historicky šlo o velmi zdlouhavý a komplikovaný proces, obzvlášť kvůli povinnému ocenění majetku znaleckým posudkem a s tím spojeným papírováním,“ vysvětluje Milan Roček, který je zakladatelem nové české služby Hypox, která digitalizuje oceňování nemovitostí.

Foto: Flat Zone

Služba Hypox nabízí online ocenění nemovitosti za pár minut, které je uznávané i pro účely dědického řízení

„Dříve bylo potřeba zvát odhadce nebo realitní makléře, domluvit prohlídku, shánět podklady a pak týdny čekat na posudek. To vše v době, kdy rodina řešila citlivé záležitosti kolem úmrtí blízkého,“ dodává Roček. Už v roce 2014 předpisy začaly umožňovat ocenění kvalifikovaným odhadem – ten vyšel u realitního specialisty nebo znalce na tisíce korun, i tak to ale znamenalo značnou finanční a časovou úsporu v porovnání s do té doby povinným oslovením certifikovaného soudního znalce.

Dědictví s sebou nese i další finanční náklady. K těm nejvyšším patří notářská odměna, která se vypočítává z hodnoty pozůstalosti. „Ve snaze na této odměně ušetřit se mnoho pozůstalých snaží odhad všelijak snižovat. Není divu, nicméně je to krátkozraká taktika, která se při prodeji zděděné nemovitosti může vymstít – uspořené peníze pak pozůstalí často zaplatí na dani z příjmu vyměřované z rozdílu mezi nabývací a prodejní cenou. Ideální je proto rovnou získat reálný tržní odhad a nesnažit se cokoliv ohýbat,“ dodává Roček.

Služba Hypox takový odhad umí vygenerovat do pěti minut. Tím, že za ní stojí česká datová platforma Flat Zone, která se specializuje na analýzy realitního trhu a dlouhodobě poskytuje oceňovací modely a aplikace pro potřeby bank a pojišťoven, může systém při oceňování čerpat informace o realizovaných prodejích z katastru nemovitostí, porovnávat vývoj inzertních cen a využívat i další veřejné databáze. Tvůrci projektu mají údaje o každém bytě a rodinném domě v Česku a detailní statistiky transakcí za poslední roky.

Momentálně pokrývají byty, odhady rodinných domů plánují autoři zpřístupnit v následujících měsících. „Máme nejširší datovou databázi o realitním trhu, kterou může využít úplně každý. Stačí zadat adresu domu a základní informace o dispozici a stavu,“ dodává Roček s tím, že odhad ceny nemovitosti pro dědictví vyjde v Hypoxu na 990 korun a obejde se bez fyzické návštěvy nemovitosti. Samozřejmostí je vyhotovení odhadu v PDF souboru se všemi náležitostmi pro notáře a také zpětně k požadovanému dni – typicky dni úmrtí, což je u pozůstalostí zákonným požadavkem.